DROITS ET OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE

427. Celui qui établit un droit de superficie sur son fonds en conserve la propriété. On dira : À quoi lui sert ce droit purement nominal, puisque tous les avantages attachés à la propriété appartiennent au superficiaire? Le droit n’est pas aussi illusoire qu’on le dit. D’abord le propriétaire a le droit d’aliéner le fonds, bien entendu, démembré par le droit de superficie. Pouvant l’aliéner, il peut aussi le démembrer, toujours en respectant les droits du superficiaire. Il peut donc hypothéquer l’héritage. On

U) Proudhon et Curasson, Des droits d'usage , t. Ier, p. 392, a0 379.

510 DROITS RÉELS. '

demande si l'hypothèque portera sur la superficie II est certain que le propriétaire ne peut pas hypothéquer la superficie séparément du fonds; cela ne se comprend même pas, puisque la superficie séparée du fonds est meuble et l’on ^hypothèque pas les choses mobilières. Mais on’ ne * conçoitpas davantage que le propriétaire hypothèque le fonds sans la superficie, puisque le fonds et la superficie se confondent. Il faut toujours faire la réserve des droits du superficiaire. Celui-ci a le droit de démolir les constructions qu’il a faites ou qu’il a payées; il conserve ce droit sans que le créancier hypothécaire puisse se plaindre qu’on diminue son droit, car il n’a reçu d’hypothèque que sur une propriété démembrée. Il résulte de là que , l’héritage grevé de superficie peut être hypothéqué et par le propriétaire et par’ le superficiaire. Cela n’est-il pas contradictoire? Non; il en est de même quand un fonds est grevé d’usufruit ou d’emphytéose. A vrai dire, ce n’est pas l’héritage qui est hypothéqué par deux personnes pour le tout, cela ne se concevrait pas : le propriétaire hypothèque un fonds démembré, c’est-à-dire que le créancier hypothécaire n’aura pas de droit sur ce démembrement; donc rien n’empêche le superficiaire d’hypothéquer ce même démembrement (1).

Le propriétaire a aussi les actions réelles ; en droit ro- * main, on les appelle directes. Il est à regretter que notre langage juridique n’ait pas conservé cette expression; elle marque bien que le superficiaire, quoiqu’il jouisse de tout l’émolument de la chose, n’en a cependant pas la véritable propriété. Mais si nos lois n’ont plus la rigueur du droit romain, les principes néanmoins sont les mêmes (2).

428. Le propriétaire a aussi un droit de jouissance. D’ordinaire le droit de superficie est établi sous forme de bail. Le propriétaire touche donc une redevance annuelle qui ne diffère du loyer que par le nom en droit romain, on l’appelait solarium; en droit moderne, elle ne porte pas de nom spécial, pas plus que celle de lemphytéote. Il a un

(1) Comparez Opzomer, Het burgerlijh ioetboek> t. II, p. 112.

(2) Donelli Commentarii, IX, 17, 10 (t. V, p. 409)-

DROIT DE SUPERFICIE

droit exclusif aux mines; le superficiaire n’ayant droit qu’à la superficie, ne peut rien réclamer de ce qui se trouve dans le sol. C’est par cette distinction que doit se décider la question du trésor, que l’on agite à chaque occasioncomme si le monde était rempli de trésors. Si le trésor se trouve dans la super ficie, le superficiaire peut réclamer la part qui est attribuée à la propriété ; car il faut appliquer au superficiaire ce que la loi belge dit de l’emphytéote, c’est qu’il exerce tous les droits attachés à la propriété de la superficie (n°377). Mais si le trésor est découvert dans le fonds, il appartient au propriétaire. Cela ne nous paraît pas douteux.

429. La loi garde le silence sur les obligations et les charges du propriétaire. Est-ce à dire qu’il n’en ait aucune? Quand le droit de superficie est établi à titre onéreux, et en fait il en est toujours ainsi, le propriétaire doit garantie au superficiaire contre les troubles et évictions. C’est le droit commun ; il faut l’appliquer à la superficie, comme nous l’avons appliqué à l’emphytéose. Il y a aussi certaines charges dont l’emphyléote est tenu, malgré le silence de la loi, et, par identité de raison, le superficiaire. On doit donc appliquer ici ce que nous avons dit en traitant de l’emphytéose (uos 394 et 395).