N° 2. DROIT DE JOUISSANCE

423. Le droit de superficie réunit en lui tous les attributs de la propriété foncière. C’est en ces termes que Proudhon formule le principe (î) ; et Doneau vient de nous dire la même cliose. Bien entendu que ce droit de quasi- ‘ propriété est limité à la superficie. Proudlion déduit de là cette conséquence : que le superficiaire a le droit d’user et d’abuser de sa superficie, puisqu’il peut en disposer de toutes manières, et- que le droit de disposer en maître contient nécessairement celui d’abuser. Cela est vrai, mais avec une réserve. Si les constructions ont été faites par le superficiaire, ou s’il en a payé la valeur lors de l’établissement du. droit de superficie, il peut les démolir pendant la durée de son droit. Mais il n’est pas de l’essence du contrat que le superficiaire paye la valeur des bâtiments qui existent sur le fonds lors de son entrée en jouissance. Dans ce cas, il ne peut pas les démolir, il doit au contraire les conserver pour les rendre au propriétaire, et par suite il devra jouir en bon père de famille ; il ne peut donc plus être question du droit d’abuser (art. 5 et 7 de la loi de 1824). Quant aux bâtiments qu’il a construits ou payés, pouvant les démolir, il en jouit naturellement comme il veut, sauf, à l’expiration de son droit, à subir les conséquences de sa jouissance abusive, en ce sens que le propriétaire ne doit lui rembourser que la valeur actuelle de sa superficie (art. 6).

La loi ne s’explique pas sur les détériorations que le superficiaire commet dans la jouissance des bâtiments qui

(1) Proiidhon et Curassoo, Des droits d’usage, t. Ier, p. 392, n° 378.

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existaient sur le fonds et dont il n’a pas payé la valeur; elle dit seulement que le propriétaire les reprendra sans être tenu à aucune indemnité. Mais de là on ne doit pas conclure, a contrario , qu’il n’a droit à aucune indemnité en cas d’abus. Cela serait contraire à tout principe; or, la loi maintient le droit commun, par cela seul qu’ elle n’y déroge pas ; il n’y avait d’ailleurs aucune raison d’y déroger.

423. Pouvant abuser, à plus forte raison le superficiaire peut-il jouir comme il l’entend, et profiter de tous les fruits, de tous les émoluments que produit la chose. Proudhon lui reconnaît le droit de chasse, parce qu’il a le droit d’exclusion. Mais il ne faut pas oublier qu’il a à côté de lui un propriétaire à qui appartient le sol, et que sur le sol le superficiaire n’a aucun droit. Il n’a donc aucun droit sur le trésor qui- serait découvert dans le fonds, ni sur les mines -qui s’y trouvent. Proudhon assimile le superficiaire à l’usufruitier, et lui attribue en conséquence le produit des mines qui étaient en exploitation lors de l’ouverture de son droit. C’est confondre, nous semble-t-il, l’usufruit et la superficie, deux droits très-distincts. L’usufruitier a un droit dans le fonds, tandis que le superficiaire n’a qu’un droit sur la superficie. N’ayant aucun droit sur-le fonds, à. quel titre réclamerait-il les mines et carrières (i)?

424. La jouissance' du superficiaire donne lieu à une difficulté. On suppose que son droit a été constitué par un bail ; il paye donc une redevance annuelle au propriétaire comme prix de sa jouissance. S’il en est privé par un cas fortuit, peut-il réclamer une indemnité? Oui, dit Doleau, car il est preneur ; il a les obligations du preneur, il doit aussi en avoir les droits (2). Cela nous paraît douteux. D’abord pour que la question puisse être débattue, il faut supposer qu’il s’agit d’un héritage rural, puisque la remise n’est accordée qu’au fermier. Mais il y a une différence capitale entre le fermier et le superficiaire. Le bailleur contracte l’obligation de faire jouir le fermier, tandis

tb Proudhon et Curasson, Des droits d’usage , t. Ier, p. 392, u° 378, et P- 393, n° 380.

(2) Donelli Commentarii, IX, 17, 9 (t. V, p. 409).

que le propriétaire du fonds grevé d’un droit de superficie n’est pas tenu de faire jouir le superficiaire. Cette différence permet-elle de raisonner par analogie d’un droit à l’autre ? Nous ne le croyons pas. Il y a d’autres raisons qui nous paraissent décisives. Le droit de superficie peut être établi par bail ou par vente ; cela ne change rien aux droits du superficiaire. S’iLest acheteur, certainement il ne pourra réclamer aucune indemnité, car ici toute analogie fait défaut; dès que la vente est parfaite, tout est consommé, l’acheteur n’a plus aucun droit contre le vendeur, à moins qu’il ne soit évincé ou troublé. Pourquoi le superficiaire aurait-il, en cas de bail, un droit qu’il n’a pas en cas de vente? Le droit de superficie est le même dans les deux hypothèses ; donc les conséquences doivent être les mêmes. Enfin la loi sur l’emphytéose refuse à l’emphyrtéote tout droit â une remise pour privation de jouissance; or, Doneau avoue que l’emphytéose et la superficie se ressemblent presque en tous points. Voilà une analogie qui l’emporte sur celle du bail (1).

§ II. Charges du superficiaire.

4* 5. La loi ne dit pas que le superficiaire doit faire les réparations ; et en apparence, il ne peut être question d’une obligation de réparer, alors que le superficiaire a le droit d’abuser. En effet, dans les cas où il a le droit de démolir, il n’est certes pas tenu à réparer. Mais il n’a pas toujours ce droit. Quand il existe des bâtiments sur le fonds au moment où le droit de superficie est constitué, il doit les conserver, et par suite les réparer (n° 422). Il faut appliquer alors par analogie ce que nous avons dit de l’emphytéose (n° 388).

' 426. La loi belge soumet l’emphytéote à toutes les impositions établies sur le fonds. Elle ne contient pas de disposition analogue pour le superficiaire. Cependant il est tenu, sans doute aucun, des charges annuelles qui pèsent sur l’héritage. Peu importe que le superficiaire n’ait

(1) Voyez, plus haut, u° 385, p. 4G6.

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aucun droit dans le fonds ; en effet, il est de règle que les contributions, même celle que Ton appelle foncière, grèvent la jouissance du fonds et se payent sur les fruits. C’est par application de ce principe que l’usufruitier et l’emphy< * téote doivent supporter les charges annuelles, et par conséquent aussi le superficiaire. L’étendue de cette obliga- - tion varie d’après les divers droits : comme la superficie est presque identique avec l’emphytéose, l’analogie exige que le superficiaire soit tenu comme l’emphytéote plutôt qde comme l’usufruitier. Par la même raison, il faut décider que la retenue que la législation française permet à l’emphytéote de faire sur la redevance emphytéotique ne peut pas être faite par le superficiaire, puisque la loi belge n’a pas maintenu ce droit en faveur de l’emphytéote. En un mot, tout ce que nous avons' dit des charges de lemphytéote doit être appliqué au superficiaire (nos 386- 390) (1).