I. Principe

54. Les actes à titre onéreux doivent être transcrits, aux termes de l’article 1er de notre loi hypothécaire, quand ils sont translatifs de droits réels immobiliers . Cette expression générale comprend d’abord la pleine propriété, et elle comprend aussi les démembrements de la propriété.

Il n’y a que les actes translatifs de propriété immobilière qui doivent être transcrits (n° 37). Mais il y a des objets mobiliers qui, en droit, sont considérés comme immeubles sous certaines conditions. Le code considère d’abord comme immeubles par leur nature certains objets qui, par leur nature, sont plutôt mobiliers : tels sont les récoltes pendantes par les racines, les fruits des arbres non encore recueillis, les arbres et, par suite, les coupes de bois (art. 520-521). La raison en est que les fruits pendants par branche ou par racines sont attachés à la terre, dont ils sont une dépendance, et dans laquelle ils puisent leur nourriture. Ces objets deviennent meubles du moment qu’ils sont détachés de la terre.

Il y a ensuite des objets mobiliers qui deviennent im-

(l) Martou, Commentaire de la loi de 1851, t I, p. 40. 20.

meubles par incorporation : tels sont les matériaux employés dans la construction d’une maison. Le code considère les bâtiments comme immeubles par leur nature (art. 518); il est plus exact de dire que les matériaux servant à construire une maison restent meubles jusqu’à ce qu’ils aient été employés par l’ouvrier dans une construction ; c’est donc par leur incorporation au sol qu’ils deviennent immeubles ; quandl’édifice estdémoli,les matériaux provenant de la démolition reprennent leur qualité de meubles.

Les objets que le propriétaire d’un fonds agricole ou industriel y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Dès que cette destination cesse, l’immobilisation cesse également. Le code considère encore comme immeubles par destination les effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure (art. 524). Il tient au propriétaire de changer cette destination et de mobiliser les immeubles ; la perpétuité de la demeure cesse quand le propriétaire rompt le lien qui attachait les objets au sol.

On demande si les actes translatifs de propriété de ces objets, mobiliers de leur nature, mais immobiliers par leur attachement au sol ou par leur destination, doivent être transcrits. Pour que la question puisse s’élever, il faut que la vente de ces choses se fasse séparément du sol, dont elles sont un accessoire ; si elles se vendent avec le sol, l’immobilisation subsiste, et, par conséquent, la vente est immobilière, pour les accessoires immobiliers aussi bien que pour le principal, les accessoires ne faisant qu’un avec le principal; ce qui rend l’article 1er de la loi applicable. Il n’en est pas de même quand les objets mobiliers immobilisés sont vendus séparément; dans ce cas, la vente est mobilière. Nous avons établi les principes ailleurs (t. XV, n°s 425-428), et l’application n’en est pas douteuse. Les ventes d’une récolte sur pied, d’une coupe de bois, d’une maison pour être démolie, de choses mobilières immobilisées par destination sont des actes translatifs de propriété mobilière; donc elles ne doivent pas être transcrites (î).

(1) Martou, Commentaire^ t. I, p.44,n° 28, et p. 46, n° 29. Mourlon, Delà transcription , t. I, p. 14, n° 9.

DES PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES

55. Le code considère encore comme immeubles, par r objet auquel elles s’appliquent, les actions immobilières.

. Nous renvoyons, quant au principe, à ce qui a été dit ailleurs (t. V,VS 487-495). L’application à la transcription ne souffre aucun doute ; l’acte translatif d’une action immobilière doit être transcrit, en vertu de l’article 1er de la loi hypothécaire. Nous reviendrons sur ce point.

‘ 56. L’article 1er de la loi comprend encore les droits réels immobiliers, c’est-à-dire les démembrements de la propriété immobilière. Tels sont l’usufruit et l’usage d’un immeuble et les servitudes réelles. Ce sont les seuls droits réels immobiliers que l’article 543 mentionne. Des lois spéciales ont été portées sur l’emphytéose et la superficie (t. V, nos485 et 595). Tous ces droits étant des droits réels immobiliers, les actes qui les établissent sont des actes translatifs, dans le sens de l’article lor de la loi hypothécaire; ils doivent donc être transcrits. Il en était déjà ainsi dans les coutumes de nantissement (i). La loi du II brumaire an vii avait eu tort de restreindre la nécessité de la transcription aux biens immeubles susceptibles d’hypothèques; le législateur belge a consacré le principe qui, pour nous, est une tradition nationale. C’est le vrai principe. Il n’y a pas de demi-publicité; de son essence, la publicité est absolue et générale. Les tiers sont intéressés à connaître les droits qui démembrent la propriété de l’immeuble qu’ils se proposent d’acheter, ou qui doit leur servir de garantie; il faut, par conséquent, que ces droits figurent sur les registres du conservateur des hypothèques, afin de donner aux tiers qui les consultent une connaissance exacte de la situation des propriétaires avec lesquels ils traitent.

L article l61 semble cependant faire une restriction : il ordonne la transcription de tous actes translatifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques. Pourquoi cette exception ? 11 n’y a d’exception qu en ce sens que la loi ne soumet pas les privilèges et les hypothèques à la transcription, mais elle établit un autre mode de publicité, par la voie de l’inscription. Il y a une

(1) Voyez, plus haut, n° 18

raison de cette différence dans le mode de publicité. Les actes translatifs de droits réels immobiliers sont des conventions constatées par actes ; les tiers ont intérêt à connaître toutes les clauses de ces actes ; il faut donc qu’ils soient copiés en entier sur les registres. Quant aux hypothèques et privilèges, la loi elle-même détermine ce que les tiers sont intéressés à savoir. Il faut donc que les inscriptions contiennent toutes les mentions, et, par contre, ces mentions suffisent; dès lors la transcription était inutile, et elle pouvait être insuffisante. #