III. Sur qui V inscription doit-elle être prise

1 1 , Les inscriptions hypothécaires sont prises sur les personnes et non sur les biens, en ce sens que ce sont les propriétaires qui ont au bureau des hypothèques un compte ouvert où se trouvent mentionnées les charges dont leurs biens sont grevés. C’est donc sur les propriétaires dont les biens sont hypothéqués que l’inscription doit être prise. D ordinaire, c’est le débiteur qui donne ses biens en hypothèque, de sorte que l’inscription fait connaître tout ensemble le débiteur personnel et le propriétaire dont les biens sont hypothéqués. Mais il se peut que l’hypothèque soit consentie par un tiers sur ses biens, dans l’intérêt du dé-

S an mot Inscription hypothécaire^

i>iartou, t. liL p. 152, I0o4; Aubry et Rau, t. 111, p. 319, Lte 9, § 270!

DE l’inscription DES HYPOTHÈQUES. 17

biteur (i) ; dans ce cas, le propriétaire dont les biens sont grevés est distinct du débiteur personnel. Sur qui faudrat-il prendre inscription? L’article 83, S'" (code civil, art. 2148, 2°) veut que l’inscription indique débiteur, qui est ensuite désigné par cette expression : « l’individu grevé d’hypothèque ». La cour de cassation de Belgique en a conclu, avec raison, que le débiteur, dans le sens de la loi hypothécaire, est celui dont les biens sont hypothéqués. Donc quand c’est un tiers qui constitue l’hypothèque, l’inscription doit être prise sur le propriétaire des biens (2). Quel est le but de la publicité à laquelle la loi soumet les hypothèques? C’est de faire connaître aux tiers les charges qui grèvent les biens de la personne avec laquelle ils se proposent de traiter; lors donc que l’hypothèque est consentie, non par le débiteur, mais par une tierce personne, c est ce propriétaire que les tiers ont intérêt à connaître, c’est donc lui qui doit figurer dans l’inscription. D’après le projet de la commission spéciale, l’inscription devait aussi indiquer le nom du débiteur personnel ; ceux qui traitent avec lui sont, en effet, intéressés à savoir qu’il a contracté des dettes, garanties par un tiers ; toutefois, ce n’est pas là un intérêt hypothécaire ; c’est peut-être pour ce motif que la disposition du projet a été retranchée ; on ne sait, du reste, pas par qui ni pourquoi. Ce qui est certain, c’est que, dans le silence de la loi, on ne peut pas exiger que l’inscription soit prise sur le débiteur personnel, alors qu’il n’a pas hypothéqué ses biens ; ce serait exiger une formalité que la loi ne prescrit point, et l’interprète n’a pas le droit d’ajouter à la loi (3).

12. N ous dirons plus loin que le créancier peut encore requérir inscription après la mort du débiteur (art. 82). Sur qui, dans ce cas, l’inscription doit-elle être prise? L’article 86 dit que « les inscriptions à faire sur les biens d’une personne décédée pourront être faites sous la simple désignation du défunt ». Régulièrement l’inscription devrait

(1) Voyez le t. XXX de mes Principes, p 431, n® 461.

(2) Cassation, 27 décembre 1849 {Pasicrisie, 1850, 1, 53).

(3) Martou, t. III, p. 161, n« 1074. Ensen.^ contraire, Delebecque, p.324, n® 425. Comparez Pont, t. II, p. 370, n® 976; Aubry et Rau, t. III, p. 322, note 1, § 271.

DES HYPOTHÈQUES

être pris6 sur los héritiors, puisque les héritiers prennent la place du défunt comme débiteurs et comme propriétaires des biens hypothéqués (n^ 11). C’est le droit commun, et il est certain que le créancier peut, s’il le veut, user du droit commun. Mais la loi lui permet aussi de requérir l’inscription sur le débiteur décédé, ce qui est une exception à la règle. Pourquoi la loi l’a-t-elle admise? Le créancier peut ne pas savoir que le débiteur est mort, et quand il le saurait, il peut ne pas connaître tous les héritiers, qui sont parfois très-nombreux; nous avons cité, au titre des Donations, un cas dans lequel le testateur lui-même ne connaissait point tous ses héritiers. Cependant la loi veut que le créancier prenne inscription dans un délai très-court, dans les trois mois de l’ouverture de la succession; elle devait donc, pour rendre possible l’accomplissement de cette formalité, autoriser l’inscription sur le débiteur décédé. Ainsi le créancier a le choix; il peut, ou prendre inscription sur les héritiers, dans ce cas il doit les désigner tous dans les bordereaux qu’il remet au conservateur ; ou il peut faire l’inscription sous la simple désignation du défunt, dit l’article 86, c’est-à-diro se borner à désigner le débiteur, conformément à l’article 83, n*^ 2 (i).

Une inscription est prise par les religieuses de la Visitation de Richelieu, pour une hypothèque constituée par le maréchal de Richelieu, après décès du maréchal et de son fils, en ces termes : sur les héritiers Duplessis-Richelieu. La validité de l’inscription fut contestée, et la question arriva jusque devant la cour de cassation; celle-ci, après partage, et sur les conclusions contraires de Daniels, confirma 1 arrêt qui avait déclaré l’inscription valable. Nous aurions préféré 1 avis de Daniels. Le créancier, dans l’espèce, n’avait pas pris inscription sur le défunt, il désignait les héritiers ; et la désignation ne contenait aucune des mentions exigées par la loi. On objectait que 1 inscription pouvait valoir comme étant prise sur le défunt, puisqu elle faisait connaître suffisamment le défunt. Cela meme était douteux, mais comme l’arrêt attaqué avait dé-

0) Martou, t. III, p. 186, no nu. Pont.

t. II, p. 369, no 973.

ES l/lNSCRIPTION Di-S HYPOTHÈQUES. 19

cidé en fait que Finscription litigieuse faisait connaître suffisamment les débiteurs grevés de Thypotbèque, la chambre civile se retrancha derrière cette appréciation pour prononcer un arrêt de rejet (i).

13. On suppose que les héritiers ont reconnu la dette et fourni titre nouvel. Le créancier pourra-t-il néanmoins prendre inscription sous le nom du défunt? Persil a soutenu quil y avait novation, dans ce cas, en vertu de l’article 879, et il en conclut que l’inscription devait être prise sur les héritiers. C’est une double erreur : l’article 879, comme nous l’avons dit au titre des Successionsy ne prévoit pas un cas de novation ; et s’il y avait novation, l’hypothèque serait éteinte, par conséquent il ne pourrait plus être question de l’inscrire (2).

On peut faire une autre objection. L’article 86 consacre une exception, et l’exception suppose que le créancier ignore le décès du débiteur ou ne connaît pas ses héritiers ; le motif vient à tomber quand les héritiers reconnaissent la dette. N’est-ce pas le cas de dire que, le motif cessant, la loi ne doit pas recevoir son application ? Nous croyons qu’il est plus sûr de s’en tenir au texte, qui donne au ci’éancier une faculté en termes absolus; il serait trop dangereux de déclarer une loi inapplicable par la raison que les motifs imaginés par la doctrine cessent dans un cas donné ; on peut répondre, dans l’espèce, qu’il y a toujours un motif qui justifie l’application de la loi, c’est qu’elle a voulu faciliter au créancier la conservation de son droit, et il est plus facile de désigner le défunt qui a figuré dans l’acte que ses héritiers.

14. Le débiteur aliène l’immeuble hypothéqué. On demande si l’inscription peut encore être prise sur lui ou si elle doit être prise sur l’acquéreur? Pour que la question puisse se présenter sous l’empire de notre loi, il faut supposer que l’inscription est requise avant la transcription de l’acte d’acquisition, car une fois l’acte transcrit, toute in-

(1) Rejet, section civile, 2 mars 18 12 (Dalloz, au mot 1511, 1").

Comparez un arrêt de Bruxelles, du 27 juillet 1831 {Pasicrisiey 1831, p. 221) qui, à notre avis, a mieux jugé.

(2) Martou, t. III, p, 187, 1111, et tous les auteurs.

UES HYPOTHÈQUES

scription prise sur les précédents propriétaires est inopérante (art. 112). La doctrineetlajurisprudence sont d’accord pour décider que l’inscription peut et doit toujours être prise sur le débiteur, ou, s’il y a lieu, sur le tiers qui a constitué l’hypothèque. Cela résulte des termes généraux de l’article 83 (code civil, art. 2148). La loi veut que l’inscription soit prise sur celui qui a constitué l’hypothèque; elle ne fait aucune exception à la règle pour le cas où l’immeuble hypothéqué serait aliéné ; donc la règle reste applicable. D’ailleurs la loi n’a pas pu obliger le créancier à prendre inscription sur l’acquéreur, puisqu’il peut ignorer le fait de l’aliénation. Il en faut conclure que l’inscription ne doit pas même indiquer l’acquéreur, et que si elle était prise uniquement sur le tiers détenteur, elle serait nulle, car ce serait une inscription prise en dehors de la loi (i).

11 y a cependant un motif de douter. Dans l’esprit de la loi, l’inscription est destinée à faire connaître aux tiers les charges qui grèvent les biens de la personne avec laquelle ils contractent. Or, dans l’espèce, les biens du débiteur ne sont plus grevés, puisqu’il n’est plus propriétaire des biens hypothéqués; c’est l’acquéreur qui est, comme le dit l’article 83 (code civil, art. 2148), Yindividu grevé dliypothèque] rinscription prise sur l’ancien propriétaire n’apprend donc rien sur la situation immobilière de l’acquéreur; partant le but de la publicité est manqué. L’objection est sérieuse, mais elle s’adresse au législateur qui n’a pas obligé le créancier de prendre inscription sur l’acquéreur, parce que c’eût été compromettre la conservation de son droit. On pourrait encore nous objecter ce que nous avons dit du débiteur hypothécaire. D’après l’interprétation delà cour de cassation de Belgique et d’après l’opinion universellement admise, on entend dans l’article 83 (code civil, art. 2148) par débiteur, celui sur les biens duquel l’hypothèque est établie; or, au moment ou 1 inscription est prise, en cas d aliénation, le débiteur hypothécaire c’est l’acquéreur, ce n est pas le débiteur originaire. C’est toujours la même ob-

(Dalloz, au mot Privilèges, n° 1515, 6°). Comparez les autorités citees par Aubry et Rau, t. III, p! 323, note 5, § 271.

jection sous une autre forme. L’article 83 (code civil, art. 2148) suppose une inscription prise sur les biens du débiteur qui a constitué l’iiypothèque ; dans ce cas, le débiteur personnel et le débiteur hypothécaire se confondent, tandis que, dans notre hypothèse, il y a eu un débiteur personnel tenu hypothécairement, c’est le seul que le créancier connaisse, et cest sur celui avec lequel il a contracté qu’il doit prendre inscription. Quant au tiers détenteur, il ne le connaît pas ; la loi ne pouvait donc pas l’obliger à prendre inscription sur lui.

§ IV. Quand Vinscription peut-elle ou Uoü-elle être prise?

15. L’inscription peut être prise dès que le droit d’hypothèque existe; et il n’y a point, en règle générale, de délai dans lequel elle doive être faite ; la loi s’en est rapportée à l’intérêt du créancier. Comme le rang de l’hypothèque dépend de l’inscription, le créancier est intéressé à la requérir immédiatement. Il y a encore un autre danger qui menace le créancier s’il tarde à inscrire son hypothèque, c’est que le débiteur peut aliéner, d’un instant à l’autre, l’immeuble hypothéqué ; et si l’acquéreur transcrit de suite l’acte de vente, le créancier hypothécaire sera déchu de son droit, puisqu’il ne peut plus prendre inscription (art. 112).

Le créancier peut requérir l’inscription dès que l’hypothèque existe. Cela est sans difficulté pour l’hypothèque conventionnelle et testamentaire ; quant à l’hypothèque légale, le principe reçoit une modification. L’hypothèque légale existe en vertu de la loi, du moment où il y a tutelle, interdiction ou mariage; mais avant qu’on puisse l’inscrire, elle doit être spécialisée ; il se peut donc que, par la négligence de ceux qui sont appelés à spécialiser l’hypothèque, l’inscription ne puisse pas être faite et que, par suite, l’hypothèque reste inefficace, quoiqu’elle existe en vertu de la loi. D’autre part, l’hypothèque légale du mineur doit être inscrite avant qu’il y ait une créance, puisque l’inscription se fait, d’après la loi, avant l’entrée en fonctions du tuteur. Pour l’hypothèque légale de la femme, il y a encore une

DES HYPOTHÈQUES

singularité de plus, c’est qu’elle doit être inscrite, pour la dot et conventions niatrimoniales, avant la célébiation du mariage, donc avant que la cause de l’hypothèque existe.

Il y a’également, en matière de privilèges, des dispositions singulières. La première inscription requise pour la conservation du privilège de l’architecte se fait avant le commencement des travaux, donc avant 1 existence delà créance privilégiée ; et cependant le privilège a rang à partir de l’inscription du premier procès-verbal (art. 38). Le second procès-verbal doit etre inscrit dans la quinzaine de la réception des ouvrages, et les ouvrages doivent être reçus dans les six mois, au plus tard, de leur perfection. Nous renvoyons à ce qui a été dit au chapitre des Privilèges.

La loi prescrit encore un délai dans lequel l’inscription doit être prise, c’est lorsque les créanciers et légataires demandent la séparation de patrimoines; ils doivent s’inscrire dans les six mois de l’ouverture de l’hérédité (art. 39). Cette matière a été expliquée au titre des Successions.

16. L’inscription des hypothèques conventionnelles et testamentaires ne peut jamais se faire avant l’acquisition de l’hypothèque. Seulement il faut remarquer que l’hypothèque est acquise dès que l’acte est reçu par le notaire, ou dès que la succession est ouverte. Il se peut cependant que la créance soit conditionnelle ou que I hypothèque le soit. La condition empêche le créancier d’exercer son droit, mais il peut faire les actes conservatoires, et par conséquent prendre inscription.

Il ne faut pas confondre l’hypothèque dont l’existence dépend dune ratification avec l’hypothèque conventionnelle. Celle-ci existe quoique les effets en soient suspendus, tandis que 1 autre n existe point. Telle serait une hypothèque consentie sur des biens qui n’appartiennent pas au débiteur; si le propriétaire ratifie l’hypothèque, elle devient valable, mais elle ne le devient qu’à partir de la ratification, jusque-là elle était inexistante; et une hvmothèque qui n existe pas ne peut pas être inscrite. Il suit de là que Imscription qm aurait été prise serait inopérante, il faudrait une inscription nouvelle prise en ^’ertu de l’acte dô

ratification (i). Dans l’opinion que nous avons enseignée sur l’hypothèque constituée par le débiteur seul, il faut également dire que l’hypothèque n’existe qu’à partir de l’acceptation ou de la ratification authentique du créancier; d’où suit que l’inscription qui aurait été prise en vertu de l’acte constitutif de l’hypothèque serait inopérante, et par conséquent l’hypothèque serait dépourvue de toute efficacité. La conséquence est grave, mais elle est incontestable si l’on admet le principe de la solennité de l’hypothèque. Nous renvoyons à ce qui a été dit plus haut (t. XXX,

ty. Jusques à quand l’inscription peut-elle être prise? En règle générale, aussi longtemps que l’hypothèque ou le privilège existent, puisque l’inscription n’est pas autre chose que la manifestation du droit, et le droit peut toujours être rendu public, avec cet effet que l’hypothèque n’aura rang qu’à partir du jour où elle aura été inscrite. Cette règle reçoit des exceptions ; il y a des cas où l’inscription ne peut plus être prise, bien que l’hypothèque subsiste.

L’article 82 (code civil, art. 2146) prévoit un de ces cas : « Les droits de privilège ou d’hypothèque acquis et qui n auraient pas été inscrits avant le décès du débiteur ne pourront plus l’être que dans les trois mois de l’ouverture de la succession, sans préjudice aux dispositions de l’article 112. » Il résulte de là, d’abord que l’inscription peut encore se faire après la mort du débiteur, alors même que la succession serait acceptée sous bénéfice d’inventaire. Il en était autrement sous l’empire du code civil ; les inscriptions ne produisaient aucun effet quand l’héritier acceptait sous bénéfice d’inventaire (art. 2146); la loi assimilait la succession bénéficiaire à la faillite du débiteur, et elle voulait que, dans l’une et l’autre situation, la condition des créanciers fût égale, dès le moment où l’état d’insolvabihté était constant. Cette disposition du Code a été vivement critiquée. La commission spéciale en proposa l’abrogation. On lit dans le rapport fait à la chambre des représentants :

« Le créancier doit-il être privé du droit qui lui est garanti

(1) Rejet. 12 juin 1807 (Dalloz, au mot n® 1192, l«). Compare4

Aubry et Rau, t. III, p. 324, note 2, § 272.

des hypothèques.

par un contrat solennel, par le seul motif que Théritier de son débiteur a trouvé convenable de n’accepter la succession que sous bénéfice d’inventaire Comment un droit lé- <vitime serait-il anéanti par le fait de celui qui représente fe débiteur (i)? ^ H Y avait bien d’autres anomalies dans le .ystème du code. Nous nous bornons au motif tiré de 1 in- .',olvabilité, La succession nest pas insolt able par cela seul quelle est acceptée bénéficiairement, et, en tout cas, l’insolvabilité ne suffit point pour que le créancier soit déchu du droit d’inscrire son hypothèque; il aurait pu le faire, quand même le débiteur serait tombé en déconfiture, car la déconfiture ne produit pas les effets de la faillite ; en supposant donc que le débiteur meure en état de déconfiture, le créancier doit conserver après sa mort le droit qu’il avait de son vivant.

18. La loi nouvelle, en écartant la déchéance prononcée par le code civil, en a introduit une autre, qui est également sujette à critique. Elle veut que le créancier prenne inscription dans les trois mois à partir de la mort de son débiteur; après ce délai, il perd son droit, en ce sens que l’hypothèque ne peut plus être inscrite. Ce délai est très-court, et bien des créanciers ignorent même l’obligafionque la loi leur impose. La commission spéciale justifie sa proposition en ces termes : « Comme le réglement des successions ne peut rester incertain pendant un temps indéfini, elle a cru devoir fixer un délai à compter du décès, au delà duquel les inscriptions seraient considérées comme non avenues. En ce cas, le créancier ne pourrait imputer qu’à sa propre négligence la perte de son droit. « Cela serait vrai si le créancier savait que la loi 1 oblige à prendre inscription; il eût été plus juste de forcer les héritiers à mettre le créancier en demeure; c’est aux parties intéressées à agir; or,

ce sont les héritiers qui ont intérêt à ce que la liquidation soit activée.

19. L article 82 met les privilèges sur la même ligne que les hypothèques. De là il semble résulter que le ven-

DE l’inscription DES HYPOTHÈQUES. 25

(leur, l’échangiste, le donateur et les copartageants ne peuvent plus conserver leur privilège par la transcription, après l’expiration du délaide trois mois. Ainsi interprétée, la loi serait souverainement injuste. Les héritiers peuvent toujours transcrire l’acte translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers souscrit par leur auteur, et par là ils consolident leur propriété à l’égard des tiers; or, la transcription conserve aussi le privilège du créancier ; il serait contraire au droit et à l’équité que les héritiers pussent scinder les effets de la transcription, s’en prévaloir pour devenir propriétaires à l’égard des tiers et refuser aux créanciers leur privilège, alors que les créanciers n’ont traité avec le défunt que sous la coùdition du privilège (i). Ne pourrait-on pas donner à la loi une interprétation qui concilie le texte avec les principes et avec la justice ? L’article 82 ne parle que des privilèges qui doivent être inscrits ; et le législateur déclare le créancier privilégié déchu, pour la négligence qu’il a mise à conserver ses droits; or, ni le texte, ni le motif ne reçoivent d’application aux créanciers privilégiés dont les droits se conservent par la transcription ; iis n’ont pas d’inscription à prendre, il n’y a donc aucune négligence à leur reprocher; d’un autre côté, les héritiers ne peuvent pas dire que l’inaction du créancier retarde la liquidation de l’hérédité, car c’est à eux de faire transcrire, et rien ne les empêche de requérir la transcription immédiatement. Nous en concluons que la déchéance ne saurait frapper les créanciers dont le privilège se conserve par la transcription.

L’article 82 fait une réserve pour les dispositions de l’article 1 12. En traitant de la transcription, nous avons dit qu’une conséquence du principe de publicité organisé par la loi nouvelle est qu’aucune inscription du chef des anciens propriétaires ne peut plus être faite après que l’acte d’acquisition a été transcrit. Si donc les héritiers aliénaient l’immeuble, le créancier ne pourrait plus requérir l’inscription, même dans les trois mois; cette conséquence aggrave encore la disposition de l’article 82, puî»

(1) Martou,'t. III,' p. 130, 1030.

DES HYPOTHÈQUES

que les héritiers peuvent aliéner dès que l’hérédité est ouverte, et mettre par là le créancier dans l’impossibilité de prendre inscription. Il est vrai qu il y a, en général, une négligence à lui reprocher : il aurait dû prendre inscription du vivant de son débiteur; celui-ci peut aussi aliéner ; la plus simple prudence commande donc au créa,ncier de' remplir immédiatement la formalité de l’inscription. . .

Nous avons dit aussi, en traitant de la transcription,

que la loi nouvelle abroge tacitement l’article 834 du code de procédure. Il importe de rappeler les divers changements que la législation a subis en cette matière. La loi du 1 1 brumaire an vu consacrait le principe de publicité avec la conséquence qui en résulte, à savoir que les tiers acquéreurs deviennent propriétaires de l’immeuble, libre de toutes charges non rendues publiques, lors de la transcription qu’ils font de l’acte de vente. Dans le système de publicité, toute inscription est impossible après la transcription, tandis que, avant la transcription, le vendeur étant toujours considéré comme propriétaire, rien n’empêche les créanciers hypothécaires de prendre inscription sur ses biens.

Le code civil abolit la transcription ; elle n’était plus requise que comme préliminaire de la purge (art. 2183). Qu’en résultait-il quant au droit des créanciers hypothécaires? Pouvaient-ils encore prendre inscription après la vente? Non, car la vente tenait lieu de transcription, et par conséquent l’acheteur était propriétaire à l’égard des tiers sous la réserve des hypothèques inscrites lors du contrat ; il ne pouvait plus être pris de nouvelles inscriptions du chef du vendeur, puisque celui-ci avait cessé d’être propriétaire. La question fut décidée en ce sens par un avis du conseil d’Etat (i).

Le code de procédure apporta une dérogation au code civil; il permit aux créanciers hypothécaires et privilégiés qui n avaient pas fait inscrire leurs titres antérieurement à

hypothécaire, §VIU bis, d« ii

DE l'inscription DES HYPOTHÈQUES. 27

1 aliénation de 1 immeuble hypothéqué, de requérir inscription postérieurement à la vente, et même dans la quinzaine qui suivrait la transcription. La transcription n’étant requise que pour la purge, la règle était que les créanciers conservaient le droit d’inscrire leurs hypothèques, môme après l’aliénation de l’immeuble, tant que l’acquéreur ne remplissait pas les formalités de la purge. Cette dérogation au code civil fut adoptée dans l’intérêt des créanciers hypothécaires ; par contre, elle était dangereuse pour les acquéreurs qui ne purgeaient pas (i).

Le vice de cette législation, qui tantôt favorisait les acquéreurs, tantôt les créanciers hypothécaires, tenait au défaut de publicité. Nous avons dit ailleurs que les auteurs de la loi belge ont consacré la publicité la plus large dans l’intérêt des tiers. Ils n’ont pas sacrifié les intérêts des créanciers hypothécaires, comme on l’a dit; les créanciers savent que sans inscription leur hypothèque reste inefficace, iis savent qu’en cas d’alienation, l’inscription n’est pas admise après la transcription ; ils doivent donc se hâter de remplir la formalité qui conservera leurs droits (2}.

tît. Ce que nous avons dit de l’aliénation de l’immeuble hypothéqué concerne les actes entre-vifs, les seuls qui soient soumis à la publicité. Les testaments ne doivent pas être transcrits; la propriété se transfère aux légataires, par l’effet de la loi, dès l’instant de l’ouverture de l’hérédité, comme elle se transmettait, sous l’empire du code Napoléon, en vertu des contrats. De là suit que le système du code reste applicable aux actes testamentaires. Si un immeuble légué est grevé d’hypothèque, le créancier n’est pas admis à prendre inscription après l’ouverture du legs; le légataire recueille l’immeuble libre de toute hypothèque non inscrite ; le créancier ne peut pas exercer son droit hypothécaire contre lui, parce que, à défaut d inscription, son hypothèque n’existe point à l’égard des tiers, et le légataire à titre particulier est un tiers (3).