Le fermier dont la récolle a été détruite par cas for
paree que ce s'est qu'alors qu'il put y avoir compensation entra les années de jouissance : \t paragraphe dernier de l'art. 1769 autorisait seulement à dispenser provi-oircmenl le fermier de payer une partie du prix a raison de la perte sonnette; — S* En ce que, du moins, l'estimation qui avait en lieu 1er» da contrat d'assurance cooire le remuer et la compagnie étant une basa irrécusable pour le fermier, il n'y avait pas lieu à expertise da dommage; — S* En ce que la constatation du dommage aurait do être faite par procès-verbal, et non par voie d'enquête, parce que l'accident qsi y donne lieu, tel que 1* grêle, ne laisse le plus souvent que des souvenirs vagues et fugitif*, sans base d'appréciation; on invoquait l'arrêt do 25 mai ISOS; — 4- En ce que le droit du fermier à élro indemnisé par le propriétaire cesse an cas où il a déjà été indemnité par «ne compagnie, parce que re n'est pas un bénéfice que le fermier doit taire : aussi l'arrêt du 29 déc 1811 a-t-il admis le propriétaire d'une maison assurée par un créancier hypothécaire à recevoir de la compagnie eo qui excédait la créance — Arrêt.
La cous; — Attends, sur le premier moyen, que l'art. 1769 e. civ. distingue parfaitement l'indemnité provisoire qui peut être accordée pendant la durée du bail, et l'indemnité définitive dont le règlement, ne pouvant être que le résultat de la compensation de toutes les années de jouissance, est ajourné à la fin du bail ; que le fermier peut donc, sans attendre la lin du bail, demander provisoirement une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récolles précédentes; — AUendu, sur le deuxième moyen, que le fermier articulant une perle de fins de moitié, la cour royale ne pouvait se dispenser d'en ordonner la vérification, sans avoir égard à l'estimation éventuelle de la police d'assurance, soit parce que celle police, passée entre le fermier et la compagnie, était étrangère au propriétaire, soit parce qu'elle ne s'appliquait pas aux mêmes années; — Attendu, sur le troisième moyen, que s'il Arrive souvent que les tracts fugilives du dommage ne peuvent élre saisies qu'au premier moment cl lorsqu'elles sonl encore apparentes, et que, dans ce cas, il soit du devoir de» tribunaux de ne point admettre, comme base 'l'appréciation, le souvenir vague et soavcnl trompeur de quelques témoins, il peel arriver aussi que toute une contrée ail été victime d'un
tull , a pu être admis à réclamer Indemnité du proprlélalre , am termes de l'art. 1769, quoiqu'il ait droit , pour le même accident, à une indemnité contre une compagnie d'assurance. En an tel ras, le propriétaire a pu élre déclaré sans droit à profiler de celle dernière indemnité, stipulée dans un contrat qui lui est étranger, cl dont le fermier seul a supporté les charges (fteq. 4 mat I8îi, an*. Thiroux, n* 800). M. Troplong, rr» 741, approuve la doctrine de cet arrêt. Voilà pourquoi, ajoule-l-il, les compagnies d'assurances, se faisant subroger aux droits du fermier qu'elle» ont indemnisé , exercent des action? contre le propriétaire.
MO». Le fermier qui a fait assurer sa récolle par une compagnie pcul, en cas d'accident autorisant une indemnité, lui donner, vis-à-vis du propriétaire, une évaluation plus élevée, saur estimation par experts, sans être lié par la police d'assurance, laquelle esl étransfcro au propriétaire (même arrêt). —V. n° 217-5».
MO A Si le bail, au lieu de suivre son cours Jusqu'à l'expiration de la durée qui lui a été assignée par le contrat, cessait auparavant par l'effet de la volonté des parties , l'indemnité devrait être ré gU' e immédiatement, en tenant compte seulement de» années écoulées. Mais II en serait autrement si le bailleur, au lieu de consentir à la rupture du bail, avail seulement accepté ni nouveau fermier, au lieu du premier, pour achever le bail commencé , sans avoir l'inlenlion de faire no val ion. Dans ce cas, comme il n'y aurait qu'un seul bail, bien qu'il y eût deux fermiers successifs, l'indemnité que réclamerait le fermier primitif ne pourrait élre réglée qu'à l'expiration de la Jouissance de son successeur, et la compensation devrait être faite pour toutes les années du bail, comme s'il n'y avait eu qu'un seul et même fermier (Conf. MM. Duvergier, t. 4 , n» 176, et Troplong, n~ 738 el 753). — C'est aux tribunaux qu'il appartient d'apprécier, d'après les circonstances, si le bailleur a eu ou n'a pas eu l'intention de faire novation.
MO?. Jugé, en ce sens, que, de ce que le bailleur a consenti au remplacement de son fetmier parle gendre de celui-ci, Il n'est pas censé avoir fait novation quant au règlement de ses droits contre le preneur ; de telle sorte qu'en pareil cas, poor régler l'indemnité, il est nécessaire d'atlcndre l'événement de» années qui restent à courir depuis le remplacement du fermier I par son gendre, jusqu'à la fin du bail, pour compenser les récolles postérieures avec celles faites anlérieuremcnl (Cass. î» août 1 833) (I). — Dans celle espèce, la cour d'appel avait décidéqu'îl
désastre dont les souvenir* soient restés profondément gravés daa» lamémoire des habitants, et que l'art. 1709 ne déterminant aucune époque, ne déterminant même aucun mode pour constater la perte ré.-nlusl des cas fortuits, il est dans le domaine exclusif iei cours royales d'apprécier la pertinence des faits dont la preuve e?l oOerte, et d'en ordonner la té» rinolion par titres, par expert» ou par témoins; — Attendu, sur le quatrième moyen, qu'en fait, la police d'assurance passée entre la compas":* et le fermier, obligeait le fermier à payer seul l'annuité ; qu'Ole eut étrangère au propriétaire, et que, dès lors, la cour royale a pu juct*, sans contrevenir a aucune loi, que le propiiétaire n'avait pas le droite profiler de l'indemnité payée au fermier par la compagnie ; — Rt;ell«,rlr.
Du 4 mai I83I.-C. C, cb. req.-MM. Favard, pr.-aloUdier, rap.- Lnplagne-Darris, av. gén., e. conf.-LatruOe, av.
(1) fc'«p»c«.- — (Tbiroux C. Fillion.j — Le sieur Fillion, fermier à sieur Tbiroux-d'Arconville, ayant éprouvé, pendant deux annéif d>-« bail, des pertes asset considérables, demanda, en 1829, une indemnité pour ces pertes. — Le bailleur soutint, entre autres choses, que ratlion de Fillion n'rlail pas recevable , attendu que le bail n'était pas eipiré. — Un premier jugement du tribunal de Pilliiviers rejeta toutes M exceptions de Thiroux, et ordonna une enquête pour établir les pretet alléguées.— Sur l'appel, la rour d'Orléans, par arrêt do lOjuill. ISî*, confirma la sentence des premiers juges, en adoptant leurs motifs. — U y eut pnurvoi qui fut rejeté par arrêt rapporté n» 800. — Pendant te délai» occasionnés par le pourvoi en cassation, le tribunal de Pitbiviers, par jugement du 7 janv. IS30, condamnait, par défaut , Tbiroux a P-,« ur.c indemnité de 5,600 fr. à Fillion , reiclant la fin de non-rerevotr, liivc de ce que le bail n'él.nl pas encore à fin, en ces termes : « AUea<f« que le sieur Fillion ay.îiu été remplacé dans l'exploitation de la fera» par son genJre, du ronsrntcmenl du tuteur du sieur Tliiroux-d'Ar»wville (alors interdit), il n'y a pas lieu d'attendre l'événement de* récolte* qui restent à faire pour savoir si elles pourraient indemniser le ferm'C des pertes des mauvaises années, n— Sur l'appel, arrêt de lacott^Or leans,du 22 juin 1851, qui confirme , en adoptant ces motifs. l( Pourvoi de Tbiroux , contre ce dernier airél, pour violait*»
LOUAGE.— Chap. 5, Sfct. S.
j avait eu novatlon, et la conr de cassation réforme sa dérision wrce point. M. Duvergler (n° 11") se demande si elle n'est pas sortie, dans le ras particulier, des limilcsde sa haute juridiction, Cl Si, en général, il est possible que là uii lesjugrs du fond dériarrnl qu'il y a novaiion, elle puisse décider que la novaiion n'existe pas? C'est là une question qui sera examinée ailleurs. V. obligations.
HOH. Manière de constater l'existence et la quotité de la pêne. — Lorsque la lolnlilé ou ta moitié au moins d'une recolle «I enlevée par cas forluit, il importe de Taire conslalcr la cause « l'elcnduede la perle. Celte conslalalion doil, autant que possible, avoir lieu immédiatement après le désastre, cl tandis que les traces en son! encore oslcnsiblcs. Bien que ce soit seulement à la On du bail que se règle l'indemnité , il ne serait pas prudent de renvoyer jusqu'à celle époque la conslalalion de faits fugitifs qui, après un certain temps, no laissent aucunes traces. Mais comment celle conslalalion doit-elle Cire fuite? Si les parties sont d'accord, ce qu'il y a de mieux à faire, c'est un aclc double indiquant et lève m inent qui a causé la perle, et la quantité a laquelle, par suite, la récolle se trouve réduite. Mais l'emploi de ce moyen n'est possible qu'autant que les parties sont d'accord. Dans le cas contraire, disent MM. Duranlon, 1. 17, n* 205. cl Duvcrgier, t. 4 , n* l T8 . le fermier peut faire dresser un procès-verbal constatant l'étal des choses, soit par le juge de paix, soil par un huissier, ou par le commissaire de police, ou par le maire, après avoir fait sommation au propriétaire d'assister & l'opération. — Mais il est plus régulier, ajoute Ires-bien M. Duvergier, de s'adresser aiu tribunaux, et de demander que des experts soient ciiar-
1769 et 1(73 c. cit., en ce que la conr d'Orléans a r'ècidè qne le remplacement du fermier titulaire par «on gendre , uniquement pour terminer son bail, avait fait cesser les obligations du premier fermier, e'csla-dire , en d'autre- lerraes , en ce qu'elle a supposé que , par ce changement, il Tarait eu novaiion dans le bail, lorsque cependant la novaiion ne se présume pas, qu'elle doit au contraire résulter positivement de l'acte , ce qui est bien Loin d'avoir eu lieu dan* ta eau** ; qu'en effet , si le bailleur ne «'est pas opposé au remplacement de Fillioo par ton gendre , il n'a donné aacuM décharge au titulaire. — Arrêt.
La cova ; — Vu les art. 1275 et 1769 e. civ. ; — Attendu que, salvanl l'art, 1769, le fermier ne peut exiger sur le prix du bail la remise des perles résultant des cas fortuits, que compensation faite de l'événement des récoltes antérieures et postérieure* à ces perte» ; que l'arrêt a refusé d'appliquer ce principe a l'espèce par l'unique motif que le fermier a été remplacé dan* son bail par son gendre , du consentement du bailleur, d'en il a conclu qu'il n'y a pas lieu d'attendre le* événement* de* recolles postérieure* pour «avoir si elles peuvent indemniser le fermier des perte» des mauvaise* années ; — Qu'en jugeant ainsi , l'arrêt viole formellement l'art 1473, portant que la novaiion ne se prè-urne point; qu'il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte; qu'en effet, de ce que le fermier a été remplacé par *>n gendre, du contentement du bailleur, il ne résulte pas nécessairement que le bailleur «e •oit soumis a supporter intégralement le* pertes éprouvées par te fermier, ai ail renoncé a la compensation des recette» postérieure* dévolues au gendre ; — Qu'il s'ensuit seulement que le bailleur a consenti à ce rempl.iremeni pour faciliter un arrangement de famille, sans préjudice de ses droits ; — Que , par conséquent, k son égard , le bail est re-lé eo son entier et sans novaiion , quant au règlement de ses droits et exception* contre le preneur ; — Attendu, enfin, qu'il suit de là que le fermier ne
ruv,ut eviser la remise des pertes don' il s'agil , que compensation faite, cas échéant, de IVvénemenl de» récolte* postérieure»; qu'en jugeant le contraire l'arrêt viole les article* ci-dessus cites ; — Doooaal défaut contre le détaillant, casse.
Du «8 août 183S.-C. C, ch. civ.-MM. Boyer, pr.-Cassalgne, rap.- Laplag ne- Barris, 1*' av. grn., c. coof.-Lalruffe, av.
(I) t" Ei**»: — (Vincent C. bêril. Mesnier.) — Les héritiers Mesnier demandent au sieur Vincent , fermier de leur auteur, le payement de plusieurs années de fermages. Vincent réclame une réduction proportionnée aux perles qu'il prétend avoir eprouvies. — Jucement qui, sur un rapport d'expert», lui lait remise, i litre d'indemnité, d'une demiannée de fermage. — Appel de la pari de toutes les parties. — Arrêt de la cour d« Poitiers, à la date du IS juill. 1806, qui déclare Vincent ■on reccvablc dans sa demande, • attendu quo si , aux termes du rode civil, le fermier qui a éprouvé des cas fortuits durant le cour' de son bail, peut demander, a raison de ce, des indemnités a la fin dudil bail, ce ne peul être que «orsque ces cas fortuits sont légalement constatés; — Que ce ne peul être quo par un procés-vcrbal légalement (aJl au temps ou le dégil est amve, ou qu'il a laissé des traces, qu'il
I gés de vérifier de quelle quantité de fruits se compose la récolte. — C'est ainsi, en effet, que doit procéder on fermier prudent, afin d'éviter que des contestations s'élèvent lorsqu'il s'agira de régler l'indemnité a laquelle il prétendra avoir droit. — Mais la ferme peut cire d'un prix modique et l'indemnité de trop faibli importance pour que le premier mode, qui prévient les frais, na soil pas préféré.
S©*». Il convient de faire observer, toutefois, que le code civil garde le silence sur ce point, qu'il ne d termine aucune époque ni aurun mode pour conslalcr la perle résultant des cas fortuits. D'où il laut conclure, rc semble, que, comme il ne s'agit poinl ici de la preuve d'un contrat, mais de la preuve d'un fail, celle preuve peut être établie par tous les moyens possibles, cl que la faculté d'appréciation qui appartient au juge n'est bornée paraucune limite légale, soil quant au mode, soit quant au temps ; car il n'est pas permis de créer une déchéance ou (m de non-rccevoir qui ne se trouve point dans la loi. — Il a élé jugé, conformément à ces principes, que ta constatation d'une perte de récolte donnant lieu à indemnité en faveur du ferniierprul, à défaut de procés-vcrbal dressé au moment du désastre, être faite, même apri.s plusieurs années, par voie d'enquête (Iteq. i mai 1831, aff. Thirouv, n° son). — Jugé, au contraire, que le fermier qui n'est point chargé des cas fortuits ne peul obtenir de remise sur le prix de sa location, à titre d'indemnité, qu'autant qu'il a fail légalement constater les dommages qu'il prétend avoir éprouvés lorsqu'ils étaient ostensibles cl susceptibles d'être reconnus (Rcq. 25 mai 1808; Rennes, 15 mars ikia) (l).
S 10. Nous comprenons paxfaitemcnl que les Juges du fait rc-
d'avoir une base d'après laquelle il soit possible de fixer celle évaluation ;
— Que , dan* l'espèce, Vincent n'ayant point fail constater dans le* termes et aux différentes époque* oh il prétend avoir éprouvé des cas fortuit» , l'étal oh Itsdils cas fortuits avaient réduit les productions de la ferme, il n'y a plus de base d'après laquelle 00 puisse estimer les dommages qu'il dit avoir es*uyés. 0
Pourvoi en cassation pour excès de pouvoir, contravention h la loi 13, g *, Locaii candutU,t\ h l'art. 1769 c. civ., et violation de l'art. 1 du lit. 15 de lord, de 1667. — Notre action en remise, dit le demandeur, est fondée sur la loi 15, ff., Lotati comsuen, et sur l'art. 1769 c civ. — Pour la repousser, il faudrait lui opposer une exception fondée sur quelque autre texte également précis. Or on ne trouve ni dans le* lois romaines, ni dans le code civil , aucune disponlion qui assujettisse le fermier a frire constater les dommage:, a mesure qu'ils sent souJerls.
— ArrêU
La coca ; — Attendu qoe la cour d'appel ayant décidé qu'en principe on fermier n'était admissible à demander une remise de fermages , à rais©» du dommage qu'il avait éprouvé par cas fortuits sur les productions de la ferme pendant la révolution de son bail , qu'autant qu'il avait fail constater ce dommage par un procès-verbal légal, au temps oh il était ostensible et susceptible d'être reconnu; qu'on ne pouvait parveni / à son estimation que d'après celle base, et que toute autre était vagW et insuffisante; — Attendu qu'en jugeant , dans le fait, que le deroandeur n'ayant point fait constater ni retonnailre dans cette forme le dommage par lui prétendu avoir été souffert, pendant le cours do son bail , par événements de cas fortuit* par lui articulés, n'était pas reretable h en venir demander l'estimation et le payement, ou l'impulatioi sur le» canon* arriéres de son bail, n'a pu contrevenir à aucune loi; — Rejette, etc.
Du 35 mai 1808.-C. C,»ect. req.-UV. Heorioo, pr.-Cocbard, rap.
V ftjnsW— (Rouaull C. Colin.)— La oui ;— Considérant, I* qoe du texte et de l'esprit de l'art. 1709 c. civ., il résulte que les preuve* exigées par cet article, pour autoriser le fermier k demander une indemnité des accidents de force majeure, sont toutes i la charge du fermier; que le procès-verbal du 19 juill. 1811, auquel il parait que les propriétaires ont concouru en nommant un des experts, quoique aucun d'eux n'ait assisté aux opérations, a bien apprécié la perte soufferte par le fermier, et causée par l'invasion de la mer, à 666 fr. ; mais qu'il aurait fallu da plus constater le produit de la récolle dans I année de celle invasion, e'esl-à-dire en 1811 ; preuve que n'offre pas ce procès-verbal, et qui était cependant k la seule charge du fermier ;— Considérant qu'il n'était plus temps, après cette récolle de 1811 faite et enlevée, d'apprécier par experts, ni ce quelle avait produit , ni ce qui en avait été ravagé par l'inondation defév. 1811 ;que le procès-verbal des 88, J9 et 50 mai 1819 oe prouve pas autre chose, sice n'est I impossibilité physique de constater par estimation de tint, soil une récolle, soil une perle dont, depuis un an oa plus, il n'cxUlaii plus de traces ;qu'au«i le- expert; n'ont donné pour apuré que ce qu ils ont entendu dire par voie d'enquête, mode d'approfoodisse- 1 mua mi n'était pas daas leur* attributions, qu'une seconde visite doe-
LOUAGE.— ClUP. 5, SECT. 3.
poussent 1» réclamation do fermier, par ce motif qnl défont de oonslalallon Immédiate, le long temps «fui s'est écoulé ne permet pas d'apprécier l'étendue de la perle qu'il a éprouvée ; mal* nous n»crojon$ pas qu'il soit Juridiquement exact de déclarer, d'une manière générale, le fermier non recevablo dans sa demande, faute par lui d'avoir fait légalement constater le dommage au moment où les faits qui l'avaient causé venaient de s'accomplir. Nous croyons donc que ledernierdes deux arrêt* que nous venons de rapporter s'est écarté des vrais principes en matière de preuve. L'arrêt du 4 mai 1831 (n-800), dans ses considérants, trace, sur ce point, à la conscience du juge, les règle* les plus judicieuses. « S'il arrive souvent, y est il dit, que les traces fugitives du dommage ne peuvent être saisies qu'au premier moment et lorsqu'elles sont encore apparentes, et que, dans ce cas, il soit du devoir des tribunaux de ne point admettre, comme base d'appréciation, le souvenir vague et souvent trompeur de quelques témoins, il peut arriver aussi que toute une contrée ait été victime d'un désastre dont les souvenirs soient restés profondément gravés dans la mémoire des habitants ; et, l'art, lîti'j ne déterminant aucune époque, ne déterminant même aucun mode pour constater la perte résultant des cas fortuits, il est dans le domaine exclusif desconrs roy ales d'apprécier la pertinence des fait» dont la preuve est offerte, et d'en ordonner la vérification par litres, par experts, ou par témoins. » — La sage distinction faite par cet arrêt, dit X. Troplong, n* 740, revient à celle que faisaient les docteurs entre te dommage local de telle ou telle propriété, et le dommage général iufligé à la contrée dans une année calamitcuse.
Mil. Pourrait-on admettre, pendant la durée du bail, la preuve par témoins, lorsque le droit à l'indemnité n'est jias ouvert? Entendre des témoins dans cette position, ne serait-ce pas admettre les enquêtes à futur que l'ord. de I ggt avait proscrites, et que le code de procédure n'a pas rétablies? M. Uuvcrgier (n* il») peuse que les liibunaiu devraient repousser une patente demande dans le cas où la partie qui l'aurait introduite voudrait, par là, seulement se préparer un élément dn compte a [aire à la fin do bail. Mais il ajoute avec raison que, si la demande était formée par te fermier alin d'obtenir immédiatement et pen- «l.int la durée du bail la réduction provisoire que l'art. I7G9 permet aux Juges de lui accorder, aucune raison ne s'opposerait à ce que l'enquête rûl ordonné*.
Ht t. Sous la coutume du Nivernais qui voulait que foi Tut due au rapport des experts nommés par justice, les juges ont pa, sans violer cette coutume, réduire I indemnité fixée par l'expertise en n'accordant que 5 p. ioo d'intérêt sur l'indemnité, ira lieu de top. tOO arbitrés (cout. du Nivernais, ch. 10, art. 17; Iteq. 8 fèv. 1808, atT. Lcgcndre, n« 530).
MIS. Cas dant lesquels l'indemnité cesse d"ilrt due. — Les
itérait encore bien moins de lumières , en raison de t'élosgnemenl de ta eait-e dont on voudrait connaître lf« effets; qu'ainsi, le second jugement interlocutoire e?l loei aussi Irustraloire que le premier; qu'enfin, due» l'état ou «ont les rlio-es l.i demande d'indemnité Formée pnr Colin reste uns preuve, d'oïi révolte la nécessité de l'en débouter; — Considérant, 9* qu'il révolte do même |troct»-*erbal du tfl juill. IBM, te teul qui ail été rappuite en temps utile, que le défaut de réparations n'a «ucuao p-ur l'événement de fe»rier préredenl, la fore* do la mer avant
i hauteur dont ounaqu'on ne peut dont nctiliecncB des propriétaire* de fane le» reparutions qui étaient à leur charge; — Considérant, 5° que dans lou» les casel dant toutes la* hypothèse» les plus favorables à Colin , i opération a la faveur do laquelle il «e prétendait en avance de i6 fr. i l'eeoque dn la première saisie , opération imaginée pour a^oir occasion d'en demander le rejet avec doiniuages-inlriél* , De peut soutenir 1 épreuve de U plus légère discussion ; d'un cote, parce qu'en supposant, contre loulc raison , qu'il lui fut du une indemnité de 660 fr. , elio ne pouvait Cire exigible qu'à la fin du bail ; d un autre côté , parce qu'une bonne partie des réparation» par lui artiiulée* étaient à sa charge, cl •alin parce que, débiteur en ?erlu d'un litre portant exécution parce, il aa pouvait nt.jter relie dette liquidve el exigible par les compensations dt reprises iocerlaioes el sujelles k liquidation : — Par ces mollis, dit q*U a été mal juge ea ce qu'il a été ordonne une nouvelle vi'itc d'experts relativcnirol à des effets dont à l'époque du jugement el bien nnter-eurcniet>l il n'existait plus aucune irare visible ;— Entendant , déboule &>l<n de sa oeouoda en iodeainile, laota raison de l'événement de force » de février 1811, qw résultant du prétendu défaut de «para-
i brise Ut» digue*, el l'eau s'élant élevée a une t
pas eu d'exemple depuis plus de «eiwule ans ; . le r l'invasion de la mer a la nculiccnce des prooi
art. 1771, 1772 et 1 773 énumerent quelqnesmos ée ees cas, <tm
nous allons successivement examiner : — t» « Le fermier, porta l'art, l 7 . t , ne peut obtenir de remise lorsque la perle des fruits arrive après qu'ils ont été séparés de la terre...; » en effet, des que les fruits ont été séparés de la terre, ils deviennent meublés el appartiennent au fermier ; or il est de principe que la chose périt toujours pour celui qui en est propriétaire : /Tes péril domino. Les autours étaient partagés, dans l'ancien droit, sur le point de savoir si, pour que la perte soit à la charge du fermier, il suffit que les fruits aient été détachés du sol, ou s'il est ne* cessaire qu'ils aient été enlevés et engrangés. Le président Favm s'était prononcé en ce dernier sens. Apres avoir émis celle proposition : Suos fecit per^eptione soL1, il ajoutait (Ad Cod., llb. i, t. t2, def. 21 , et Ratwnal. ad Pand., sur la loi 25, § 6,11., Lac. coud.) : lllud tant obstrvandum est non statim atque frvetus sint A solo separati, eos este periculo conductoris, sed île drmùm si fuetinl collecti rl in Itorreo reconditi, quia non mlé percepti videntur. Telle était aussi ta Jurisprudence du parlement de Toulouse (V. Albert, lettre F, art. i; Brlllon, v« Bail, n» 54). Brunotnann sur la loi 15, (T., hoc. cond., cite plusieurs auteurs qui s'étalent prononcés pour l'autre opinion. Lorsque la rédaction de l'art. 1771 fut soumise au tribunal, il proposa d'ajouter, après ces mots : après qu'ils sont séparés de la terre, ceux-ci : et mis en état d'être enlevés. « Au moyen de cette addition, dlsalt-on, H est hors de doute que, s'il s'agit de grains venant d'être coupés, mais n'étant pas encore en gerbes, le bailleur ne pourra se prévaloir de l'article pour opposer une fin de non-recetolr an fermier qui demande une remise. Les mots après au'tk sont st* parés de la terre seraient interprétés différemment s'ils restaient seuls. ■ Hais celte addition ne fut point admise, et l'art. ItTt resta tel que le conseil d'Etal l'avait proposé. D'où H faut cou dure que, sous le code Napoléon, le seul fait de la séparation de U terre des fruits récollés suffit pour mettre les pertes ultérieures à l» ebargo du fermier, sans aucune réclamation possible contre If bailleur. Tel est, au surplus, le sentiment de MM. U tirai) ton, I. n, ■* 205; Troplong, n* 74W; Dnvergier,!. 4, u* 192. Ainsi, le fermier prétendrait vainement qu'il n'a pas eu le temps de meurt les fruits a couvert, que le sinistre esf venu les frapper lorsque peine ifs étaient détachés de leur tige; sa réclamation ne serait point écoulée. — Il a élé Jugé que le principe que le fermier M peut obtenir de remise quand la perte des fruits ai rive après qu'il! soûl séparés de la terre, n'est applicable que lorsqu'il s'agit decas fortuits ordinaires, lois que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure, el non lorsqu'il s'agit de cas fortuits extraordinaires, tels qu'une Inondation ulaquetlele pays n'est pas sujet (Meta, l ornai |8S!>)|I). — Hais celle décision nous par.itl complètement erronée : d'abord, elle est contrains au principe qui a déterminé l'adoption â*
lions k la charge de» pTonririairas; —Le del-oute aussi de M en rejet des sar>ies-excculioM établies »ur ses meubles et cUeis et m doinm.tjei-iniérét*; — Maintien! tordîtes saisies , etc.
Da 15 mars 1*1 i.-C do Hennés, 8* ch. -MM. Rebiilantel Joere**,»».
(I ) ( Gentil t'. FrvMinet. ) - La citi ; — Attendu quo Kretninel n'aiael pas reçu, au tfloov. luit, les vingt-deux maldres de blé que leur demi, à celte époque, Ueatil, te»r fermier, ils avaient le droit d interposer ins •nisie , ainsi eu'il» l'ont fait le 10 janvier suivant , sur les meubles et elel» de ce dernier, parce que la rontecnsalion «toquée par les appelants ne seul être admise , encore bien qu'Us prétendent avoir pâté des sommes assez fortes aux iniimés, et avou tait pour eux un nombre cen- Mderabse de voilures, ee qai n'esl pas nié par ces dérnwr», eut loutetotf prétendent que ces objets e éteindront paa ee qui leur est dt »ur les canon» arriérés , que si l'on peut leur reprocher de n'avoir pas obligé leur fcimier depuis IHMV, et nolitinnent avant d'inler[io«er lu saisie dont d s agit, a arrêter le ronipte qui doit 'e faire entre éux , cependant l'on ee peut, d'âpre» l'art. 1391 c. civ., établir de compensation , parre qoe tel deux dettes ne sont pas également liquides ; — Attendu qoe Si, dans les ca« fortuits omiuaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure, le fermier ne peut obtenirdé remise, lar-que la perle des fruits arrive après qu'il» tjout 'épuré* de la terre, ce principe ne peut recevoir d'app'icalicn lorsqu'il s'agit de cas fortuit» extraordinaires qui ont occasionné U perle de ta plus gr.in-lo partie des récoltes, tels qu'une inondation, lorsque le pav* n'y r-t pas Ordinairement su.cl, a moins que le larmier n'ait été chargé de lou» les cas toriuif's prévus ou imprévus, ee qui n'a nu eu lieu d..ns l'espi [ce ; il est de toute équité aloi» de faire supportera propriétaire de la ferme sa part de la perte; or, étant démontré par le certificat délivré le 16 jsnv. ni» par an coati
LOUAGE.— Chap. 5, Skt. 3.
fart, lîlt. m effet, si te fermier a été déclaré non rcecvable à réclamer* une Indemnité lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, c'esl que les fruits appartiennent alors au fermier, et qu'il est incontestable que ret pem domino. Or, ce principe conserve toute sa force, et doit, par conséquent, recevoir son application, soit que la perte provienne d'un cas fortuit ordinaire, soit qu'elle résulte d'un cas fortuit exlraordi- •alre. Ensuite, la décision de la cour de Metz fait une distinction qae réprouvent les termes de l'art. 1771. Cet article est général dans son contexte; comme les art. 1 7G9 et I "70, Il s'applique à Unies sortes de cas fortuits ordinaire* ou extraordinaires. La distinction entre ces deux genres de cas fortuits n'a lieu que lorsque le fermier en a été chargé par son bail, cl qu'il s'agit ainsi d'apprécier |a volonté des parties contractantes. Pour étendre «eue distinction au cas prévu par l'art. 1771, il faudrait admettre, on que cet article ne parle pas des mêmes cas fortuite que les art. 1769 et 1770, ce qui répugne et à son contexte cl à la place qu'il occupe, ou bien que les art. i"C9 et mo ne s'appliquent qu'au cas fortuits ordinaires, ce qui réellement serait Insoctenable. — Tel est aussi le sentiment de MM. Duvergier,t. 4, n» 196, et Troplong, u* 751, qui tous deux critiquent l'arrêt de la cour de Metz.
91 é. Après avoir posé la règle qui met à la charge du fermier seul la perle des fruits , lorsqu'elle est survenue après qu'ils avalent été détaches de la terre, l'art. 17"! indique immédiatcneal une exception à cette règle pour le cas où le fonds faisait l'objet d'un bail à colonage partiaire : «...à moins, ajoute cet article, que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolle. * La raison sur laquelle repose l'exception, on plutôt la règle dont il s'agit ici , car ce n'est pas i proprement parler une exception, c'est plutôt une règle différente, cette raison , disons-nous , est évidente : comme les Imite récollés sont communs entre le propriétaire cl le colon, il s'ensuit aalureHemenl que la perte de ces fruits, lorsqu'elle arrive après Qu'ils ont été séparés du sol, doit également être commune entre eux , par application de la maxime : res péril domino. L'article restreint retendue de la règle concernant le cas de bail partiaire par celte disposition conditionnelle : « pourvu que le preneur ne lot pas en demeure de lui délivrer sa pari de récolte;» c'est •n'en effet, dans ce cas, comme c'est par la faute du colon que la pari afférente au propriétaire a été englobée dans la perte, il doit l'indemniser du préjudice qu'il lui a causé. Lors même que le colon était en demeure de livrer au bailleur sa part de fruits, •I cm traits eussent dû périr également entre les malus du bail- >eur,dansle cas où ils lui eussent été délivrés antérieurement, la perte devrait être supportée en commun, et ce en vertu du principe établi en l'art. 1302 e.nap. (M. Duraitton, t. l",n"20(>).
81». Quand les fruits ont élé partagés entre le maître- et le métayer, si le feo , par quelque accident de force majeure, vient à consumer la grange dans laquelle ("talent ceux de l'un ou de fantre , la perle est supportée en entier par celui à qui ils appartenaient (Conf. M. Duranlon, n° 20").
L'arl. 1"7I s'applique non-seulement no métayer on .colon partiaire, mais au fermier qui, d'après une clause du bail, donnerait pour prix de ferme, au bailleur, une certaine quantité des fruits du fond* loué ; par exemple, su hectolitres de ble par in. En eOet, le preneur est, dans ce cas, un débiteur geueru limitait. Or il est de principe que la perte de tontes les choses <oinprises dans une classe limitée libère le débiteur, comme îi le serait s'il s'agissait d'un corps certain cl déterminé qui serait ">enn a périr sans sa (auto. Seulement, tant qu'il resterait quelques fruits, te preneur serait obligé de les livrer au bailleur.— C'est rtj qu'enseignaient, dans l'ancien droit, notamment le
directes, quêtes appelint:1 ont perdu, tors de l'inondation de* sis cl 2t> ottsbm damier, plu* de moitié de* fruits de Irurs récolte* engrangées, puisqu'on en a nul monler la ferle à cinquante-six malJres Je froment, ■ai, aaec celle île* autres denrées, ont tir e-lnnfces a <,28» fr., iaruli« qn'il ne paye <le canon que vingi-di-ux maliiic» de 1>I6. 1er inlinv s doivent ke* indemniser, ri'aolniil <iue fci commune de rticliemcil , ou e*l .'itaéa oetie tome, o'e?t pas ordinairement expor-ce aux inondation», puisant, depuU l""S, oo n » pan eu à s*} plaindre do uareilîe* wlajnilés;
président Favre, Ad Cod., 11b. 4, Ht. 4t, déf. 2t, 4« « 52; Charondas, liv. 5, rép. 3 ; Rousseaud de Lncombe, v»Ball,seet. 8, n* 4 ; et ce qu'enseignent, sous. le code, MM. Duvcrgler, t. 4, n" 195, et Troplong, nr> "47 et 7(8. — Il sn serait autrement s'il était permis au fermier, par le bail , de payer avec du blé pris ailleurs que dans la ferme: car alors relui provenant de celte ferme serait considéré lanquàm un Je potius «o/cere/ur, et nos comme limitant la chose due. Par conséquent , sa perle entière, arrivée depuis sa sépiration de la terre, ne libérerait pas le fermier (Conf. MM. Duranlon, n» 208; Dnvcrgicr, n« 194; Troplong, rr"747 Cl 749).
NI t. 2* L'art. 1771, dans une disposition finale , cite n <> second cas dans lequel la perle reste à la charge du fermier. < Le fermier, porte cet article, alinéa dernier, no peut également demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante eteonnue à l'époque où le bail a élé passé.» Dan* ce cas, en effet, le prix a dû être fixé en conséquence ; on ne se trouve point dans le domaine de l'imprévu. Parla même raison, on ne devrait poinl prendre en considération cette même récolte dans la compensation de toutes les années de jouissance , si le bail était fait pour plusieurs années et qu'une récolle ultérieure lût venue à manquer (M. Duranlon, t. n, n*209).Brilton, dans son Dict.,xr* Bail, n* M, cite un exemple dans lequel se réalise l'hypothèse dont nous nous occupons en ce moment : «Si les fermiers, dll-ll, avaient pris la ferme en temps de guêtre. Us he pourraient, sous aucun prétexte , demander une diminution, parce que le casa été prévu, à moins que le siège ne fut devant la ville où le revenu de la ferme se perçoit • (arrêt du parlement de Paris, dn 23 dêe. 1590, contre le cardinal de Gond y, abbé de Saint-Aubin).
S I ». L'art, mi semble exiger non-seolement que la cause de la perte ail existe lorqoe le contrat s'est formé , mais qu'elle ail été connue du fermier. M. Dnvergler (n* 190) qu'il sulîit que celui-e» ail pu la connaître pour que sa " en indemnité soit non recevante. Puisqu'un examen attentif, ditil, lui eût révélé le germe du mal qu'il subit, Il doit s'imputer de ne l'avoir pas aperçu.— Jagé que l'arl. 1771 c. nap., qui refuse an fermier le droit de demander une remise sur le prix du bail , quand la cause du dommage était connue a l'époque où le bail a été passé , n'est applicable qu'autant que la cause du dommage es! naturelle, et Indépendante du fait de l'homme. — 11 ne l'esl pas k un dommage résultant d'une mesure prise par l'autorité administrative, dans les limites de ses attributions; à moins toutefois que cette mesure administrative n'ait été provoquée par abus de jouissance du fermier (Nancy, 17 mai 1837, de Cholet C. Ilarmand, M. Coste, pr. ; Extrait de M. Gantier, Jartsp. de Nancy, v« Louage, n* 18).
«I». De ce que In fermier ne peut demander une remise tordue la cause du dommage était existante et connue à l'époque du bail, on doit décider par le même motif qtr*« n'en peut prétendre à raison de la mauvaise qualité qui ne lui a permis d'avoir que des récoltes infiniment médiocres; c'est sa faute de les avoir louées sans les mieux connaître : ainsi , dans le cas où se serait une vigne très-vieille qui ne produirait presque plus, il n'aurait pasdioil à une remise pour cetlecause (L. 15, § 5, tt.,Loc.cond.). — l'ouï juger s'il lui en est dù une à raison de la perte par cas fortuits de la moitié au moins d'une récolte , il faudrait ne considérer qu'une récolte ordinaire de cette même vigne cl non pas une récolte ordinaire d'une vigne meilleure (M. Duranlon, n» 208).
S to. Enfin si la perte avait été occasionnée par une faute du fermier, il n'est pas moins évident que sa demande en réduction serait sur-le-champ repoussce (M. Troplong, n* 754).
A* I . Au reste, il n'est pas dù au fermier qui a été constamment en arrière sur ses fermages des Intérêts pour l'Indemnité à laquelle il adroit (Rcq. 8 fév. 1808, afT. Lcgcndie,n* 350).
— San* «'arrêter flnx moyens de nullité, met l'appellation et re dont est appel an néant , en ce qae le* premier* jupes auraient condamne Ict appelant* A payer les vingt-deux malilres de blé, faisan! la totalité dn leur r«non; — Rmendiinl quant à ce, déclare la saisie bonne et valabln iu*<)u'â cnni urrencc «euleinent de ta moitié du fanon, (I sauf déduc tien de Tin^l-lroi- litres opérée par le? périmera juge*; —*Lt jugeaient, au résida, sortujMoi son effet. »
Du 10 mai ISii.-C. de Matx.-M. Gérard iniaaneocnues, pr.
LOUAGE.— Chap. 5. Sect. 4
999. »• Clause par laquelle le prtneur u charge des cas fortuits. — * Le preneur, porte l'art. 1171 c nap., peul être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse » En vain ohjeclcrail-on que le fermage deviendra gratuit, si un événement de force majeure enlève toute la moite : la réponse est que ce fermage demeure toujours le prix de l'espérance incertaine que le fermier a eue de recueillir les fruits (Pothier, Louage, n* 178). — De ce que la stipulation par laquelle le fermier se charge des cas fortuits doit être expresse, il suit que les juges ne peuvent la suppléer par de simples présomptions on par toutes autres circonstances de la cause, quelque puissantes qu'elles soient : le motif en est que cette stipulation est contraire à la nature du bail, et que, dés lors, elle doit être restreinte dms ses plus étroites limites (Conf. Polhier,t6j«*.; Duranlon.t. 17, n" 21 1).— Elle est expresse, lorsqu'il est convenu que le fermier ne pourra prétendre aucune diminution pour quelque accident que ce soit qui pourrait uirvenir (Pothier, ibid.). — S'il était dit simplement que les ferma- Ut'» seront payés sans aucune diminution, on ne pourrait pas en iiiduirc que le fermier a consenti à se charger des cas fortuits {l'othier, ibid.).
Ht9. Il ne fant pas croire que la clause par laquelle le fermier déclare prendre à sa charge les cas fortuits s'étende a toutes sortes de cas fortuits , de quelque nature qu'ils soient. « Celte stipulation ne s'entend, dit ïarl. 1773 c. nap., que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure.— Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre ou une Inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins quo le preneur n'ait été chargé de tous les cas forluilsprévusou imprévus, p — Celle distinction entre les cas fortuits ordinaires ou prévus et tes cas fortuits extraordinaire» ou imprévus avait été imaginée par Barlhole, sur la loi 4, § pénull., B.,Si quiscaul. jud., et sur la loi l%,§ u\l ,u., De contr.empt. Elle avait clé adoptée par la plupart des auteurs, notamment par Mantica, lib. 5, De tacit. et ambig. conv., c. 8; par Medlels, De castb. fort , part. 2, quant, to, n* 40; Dcspelsses , du Louage, sect. 4, n* Il ; Domat, du Louage, «©cl. 4, nu 6; Bourjon, liv. 4, tit 4,chap.3,n* 19. Enfin elle était généralement suivie dans les tribunaux (V. Brillon, v* Bail, n* 4). Mais d'autres au leurs, parmi lesquels il faut compter surtout Vinnlus, Quasi, sélect., lib. 2, cap. 1 , l'avaient vivement critiquée au point de vue des principes. Qu'est-ce qu'un cas fortuit, disait Vinnlus? C'est un fait imprévu, inopiné. N'csl-il pas contradictoire, dés lors, déclasser les cas fortuits en cas ordinaires ou prévus, et cas extraordinaires ou imprévus? Si un sinistre. a été prévu, il cesse d'èlre cas fortuit; il ne reste Ici qu'autant qu'il vient confondre la prévoyance humaine. Celle argumentation ne nous semble pas fondée. Un événement peut être fortuit sans être absolument imprévu : Il est fortuit en ce sens qu'il est un fait accidentel qui ne se produit pas régulièrement, périodiquement, en vertu de lois fixes et invariables, et qu'il pouvait fort bien ne pas se produire; mais il n'csl pas absolument imprévu, attendu que, comme il se produit fréquemment, on devait s'y attendre comme à une chose possible, et même iusqu à un certain poinl probable. Au nombre de ces faits
(1) (Guilaril (.'. tamarlhonie.) — La couu ; — Attendu qu'il est constant nu procès, qu'antérieurement a l'acte du 13 nov. ISS8, le pri» du bail était de l,l&0 fr. pour chaque sixième des moulin* alterné* à Martial Guitard; que, par Ce nouveau bail, le prix de ferme de chaque sixième) a été réduit a 1,000 fr. ; que c'est en con»idcrahon du celte réduction que m» clauses ont été rédigée*; que l'on y Ut <|ue le lenrner supportera lou* le* ea* fortuits, quel* qu'il* soient , et qu'il s'oblige d'exécuter celle condition , «an* aucune réserve contre les dame* de Laosurlhonie et de Villeneuve, soit pour répétition* de ilomm.igês— intérêt?, diminution du prix du bail, ou tout autre cauie; d'où il suit que, d'après le* termes du contrat, le bail doit être entretenu el le prix payé sans diminution , quel que sait le cas fortuit qui survienne pendant sa durée. — Que ce.* expression» de l'acte «tous le* eau fortuit», quel* qu'il» soient» ae souflrenl aucune exception el embrassent dans leur généralité te* cas fortuits prévu* el imprévu*. — Que si, par suite de» dégradations considérable* occasionnées 4 quelques partie* de la digue des moulin», l'usine éprouve un chômage partiel el momentané, c'est, sans doute, un dommage pour le fermier ; mais que co dommage est le résultat d'un cas fortuit qu'il est obligé de réparer; — Met l'appel au néant.
Du Si déc. IfeoO.-C de Bordeaux, 1" ch.-M. Roullet, 1" pr.
(3) £q»èsi>-(TolUyC.rÉlal.)-Eol70l,laiBaisoode Penthièvra <W a. bail aux sieurs Tollay et autre» b forge d'Anel et U» bois af-
sont la grêle, le feu du ciel, elc. Il est d'autres faits, an eontralrt,
qui, bien que possibles, n'ont pas dû entrer dans les prévision! des parties avant de se réaliser. Ainsi , par exemple, celui qui « pris un immeuble à forme dans un moment où le pa\s ébit «t paix n'a pas à se préoccuper de la perte qui pouvait être causée aux récoltes par les ravages de la guerre, bien que la guerre fût un événement possible. Ceci posé, lorsque le fermier s'est chargé des cas fortuits, suns ajouter prévus ou imprévus, il est raliouûj de penser qu'il n'a entendu parler que de ceux dont il devait naturellement se préoccuper. La distinction faite par Barlhole répond donc bien à la réalité; elle est en harmonie avec la marche naturelle des opérations de l'entendement : aussi le code Napokoa l'a-l-il adoptée. — il a élé jugé : p que la e4ause par laquelle l» fermier se charge de tous les cas fortuits, quels qu'ils soient,!» s'applique pas seulement aux cas fortuits ordinaires ; qu'elleconvprend dans sa généralité tous les cas fortuits prévus cl imprévu (Bordeaux, 24 déc. I830)(l); — 2' Qu'un fermier n'a pu réclamer une indemnité pour les dévastations qu'il avait pu éprouver dans le cours de la révolution, si, d'une part, il avait renoncé par saa bail à prétendre aucune diminution sur le fermage ni sur lescaar» ges cl conditions de son bail , pour cause de guerre, peste, famine, incendie, inondation el autres calamités imprévues; ii, d'un autre côté, il n'a formé sa demande que tardivement, plusieurs années après le dommage éprouvé, el si enfin il s'csl libéré de plusieurs années de fermage avec des valeurs dépréciées (Pansai mess, an to) (2)1
£91. La clause par laquelle le fermier se charge de bas la cas fortuits prévus ou imprévus, ne doit s'entendre que des us fortuits qui peuvent atteindre les récoltes, cl nullement de ceui qui vlcndraicntàdélruirc loul ou partie de la chose louée, cobum si des bâtiments étaient consumés par le feu du ciel, des portions importantes de terres enlevées par la violence du fleuve, etc. U fermier conserverait donc, relativement à ces dernières pertes, une action en indemnité ou en résolution contre lo bailleur, cmrormémcnl aux dispositions des arl. 1722 et 1741 c. nap. : U raison en est que, dans les art. 17C9 cl suiv., 11 n'est question que des pertes qui peuvent survenlraux récoltes, el nulteawnt ds celles qui peuvent atteindre la chose elle-même, cas spéciileanl prévu par les art. 1722 et 1741 précités. Or les stipulations relatives aux cas fortuits, étant de droit étroit, ne peuvent s'appliquer à autre chose qu'à l'objet pour lequel elles ont été faites.— C'est ce qu'enseignent aussi MM. Duranlon, n* 213; Duvergier, L t, n*201 ; Troplong, n* 739. — Uncumprcnd que la décision devrait être différente si la clause s'expliquait formellement sur les pcrlei qui peuvent survenir par cas fortuit non-seulement aux récoUfs, mais encore à la chose louée (mêmes auteurs).
Sect. 4. — Durée des baux à ferme.
8*5. Nous n'avons à nous occuper ici que de la dorée 'm baux faits sans écrit, c'est-à-dire sans terme fixe; quant aav«t>* 1res, ils finissent naturellement lorsquo la durée qui leur i rt> assignée par le contrat se trouve expirée. L'art. 1774 c. nap. fo*
fectés a cetb u-ine pour neu' an*. Les bois ayant éprouve des déroulions dans le cour* de la révolution, le* preneurs se pourvurent rit i*demnité contre la République, représentant le bailleur. Ileslartroriiw: 1* que dans le bail se trouvait la clause suivante : «Les nretniis m pourront prétendre aucune diminulioo sur le fermage ni sur le* ibrçtf el condition* du présent bail pour cause de guerre, pesta, fanuM,!*ceodie, inondation et autres calamités prévues el imprévue*; laviiHk convention les preneurs reconnaissent être sérieuse, de rigueur, coma» I faisant partie du présent bail, et sans laquelle il n'eût été fait; î'i'* I b demande en indemnité ne fut formée par Tollay el consorts et» k» ' ans après les dommages éprouves; ô* qu'enfin ces fermiers avaient po'é plusieurs années de fermages en valeurs dépréciées. — Du 1 4 pbv. u jugement du tribunal civil d'Eure-cl-Loirc qui, se fondant sur cm «V verses circonstances, rejette leur demande. — Appel.
Le Tmei'KAL; — Attendu la cl.iu*e formelle contenue en l'art. St h bail du 10 nov. 1791, b modicité des valeurs avec lesquelles ColUj «* consorts se sont libérés do deux années et demie de leurs foreia?*! l'époque tardive de leur réclamation formée plus de trois au* après''* dévastations alléguées, et enfin la nature do ces dévastations , dw' * montant réparti sur toutes b* années du bail égale b doiuitoa I 1 porte par icelui : — Faisant droit inr rappel , confirme. D«ïi mtii. au tO.-Trib. d'appel de Paris. Mal. DcUaalbetUscat,*
LOUAGE.— Chai». 5, Stct. 4.
« «es termes la rtgle générale qui domine cette partie de notre njet : « Le bail sans écrit d'un fonds rnrat est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. » El, dans les alinéas qui suivent, le même article Indique diverses applications de celte règle : « Ainsi, dit-il, le bail à renne d'un pré, d'une vigne, ou de tout antre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours 4e Cannée, est censé fait pour un an. — Le bail des terres labouables, lorsqueiles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. »
»t«. Du principe général posé parl'art. m*, alin. I, on doit conclure : t« que le bail des vergers d'oliviers, qui ne produisent que de deux années l'une, doit être censé fait pour deux ans, d'autant plus que la taille ne se répète aussi que de deux ans en deux ans (Conf. M.Coppeau, Léglsl. rur.,t. 2, p. 323); — 2* Que le bai) d'un étang, qu'on a coutume de pêcher tous les trois ans, est censé donné à ferme pour le temps de Iroi» ans (Polhler, du Louage, n« 2S).
8*9. 11 y a de? fonds qui donnent une double récolte paran. Tels sont notamment les jardins potagers. Le bail d'un tel fonds, lorsqu'il est faft sans durée déterminée, doit-ll être limité à six mois? Nous ne le pensons pas; nous croyons qu'il ne doit pas durer moins d on an. C'est aufsi l'avis de M. Troplong,n* 768. Les diverses récoltes, dit cet auteur, ne suivent pas la division du semestre. Les légumes tardifs d'un jardin n'attendent pas pour venir à maturité qu'il se soit écoulé un laps précis de six mois depuis que les légumes précoces ont été cueillis. D'ailleurs, l'art. 1774 s'occupe précisément des prés, et, sans distinguerai on les fauche une ou plusieurs fois, il décide que le bail est censé fait pour un sn. C'est là un point de départ pour appliquer la même solution à tous les cas analogues.
MIS. Pothier {ibid.) enseignait que, lorsque les bois taillis d'un domaine sont partagés en un certain nombre de coupes, par eiemple en douze coupes, dont il se fait une tous les ans, le bail, si le temps n'est pas exprimé, doit être censé pour autant d'années qu'il y a de coupes. — Dans le projet de code civil présenté au conseil d'Etat, l'article dont nous nous occupons en ce moment contenait, relativement au bois taillis, un paragraphe ainsi conçu : « Mais le bail d'un bols taillis, lors même qu'il se partage en plusieurs coupes, n'est censé fait que pour une coupe. La cour de Rennes avait critique cette dispositlon,et soutenu, conformément à la décision de Pothier, que le preneur, dans le cas dont il s'agit, devait avoir toutes les coupes. Une discussion s'éleva sur ce point au conseil d'Etal. Les observations de la cour de Rennes furent reproduites et soutenues avec une certaine insistance par M. Defcrmonqnl invoquait l'appui de sa thèse les usages constants suivis en Bretagne où les baux de bois taillis sont fréquents. A la suite de celte discussion, M. Tronche! fut d'avis de ne pas s'expliquer sur les baux des bols et, en conséquence, le paragraphe fut supprimé (V. Locré, t. 14, p. 334). — Que faut-ll donc décider sur ce point? Quelle est la règle à suivre? il nous semble ressortir avec évidence de ce qui vient d'être dit que le juge devra d'abord chercher, dans l'intention présumée des parlies, la solution de la question. Ensuite, et si cette intention n'apparaît pas avec une clarté suffisante, il faudra, à notre avis, adopter celle distinction que M. Troplong, n* 767, propose et qui nous ramène à l'opinion de Pothier : ou le bois taillis se
(1) (Boulogne C. Lecoorayer.) — La cona; — Censidérant qu'à la ▼érité 1« bail «ans écrit d'un fond» rural e»t censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous le» fruit* de l'héritage afermé; que, de l'aveu des partie*, les terres du domaine dont jouit l'appelant «ont divisées eu trois soles, et, qu'en suivant cet ordre, le bail du lermier a 'est pas encore expiré ; mais que la préemption du mot t«n*i employé par la loi , cesse nécessairement quand il y u preuve d'une ferme laite pour un temps plus court; — Que, dans l'espèce, et avant 1813, l'appelant jouissait du domaine et payait de ferme chaque année 10 buii»eao\ froment et S40 boisseaux avoine., et autres menues charge»; — Que , de l'aveu de> parties a celle époque, l'intime voulant «mire «ans (Ire géftè par un bail pour plusieurs années, il en lui (ait un verbal pour un aa seulement; qu'au lien de l'ancien prix de ferme, et pour indemniser l'aji pelant d une jouissance aussi courte, il donnerait seulement le quart des blés qu'il recollerait ; — Que cet état de «.bases a duré h><qu*a o» jour, et que l'appelant ayant reçu tous les ans l'indemnité dé \\ jouia&aace annuelle couTeoue eoirc le> parties, la csoTentiao de IMS
Tout \XX.
trouve compris comme accessoire daas on domaine affermé, et,
dans ce cas, comme l'accessoire doit toujours suivre le sort du principal, le fermier conservera la jouissance des bois taillis pendant le temps que durera le bail du domaine qui en est le principal objet ; ou bien le bois taillis est l'objet direct et principal du bail , et, dans celle hypothèse, il es! rationnel de penser que le fermier a entendu profiter de toutes les coupes successives; car, s'il en était autrement, ce ne serait plus le bail d'un bois qu'il aurait eu, mais le bai) d'une partie de ce bois. — V. également, en ce sens, H. Duvergier, t. 4, nM 206 et suiv.
8»». S'il y a tout à la fols des prés, des vignes, etc., et des terres divisées par soles ou saisons, le tout loué pour un seul et même prix, le bail est censé fait, aussi bien quant aux vignes ou aux prés que quant aux terres, pour autant d'années qu'il y a de soles, c'est-à-dire pour le délai le plus long. C'est ce qu'enseignent aussi NM. Duranton, t. 17, n* 214; Duvergier, t. 4, n° 205, et Troplong, n* 765. En effet, dit ce dernier, dans une ferme de cette nature, toutes les productions se combinent les unes avee le: autres; tes prés donnent des fourrages, cl les fourrages nourrissent les bestiaux, dont les fumiers engraissent les terres labourables. Il en est de même des vignes, qui viennent au secours du fermier pourles besoins alimentaires du personnel de la ferme, et même pour la nourriture de certains bestiaux, qui mangent leurs feuilles précieusement recueillies.
M30. La présomption établie par l'art. 1 774 sur la durée des baux de biens ruraux faits sans écrit cesse quand il résulte des circonstances que le bail aéléfait pour un temps pluscourt (Bourges, 3 mai 1621) (l).
MSI. «Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, porte l'art. 1775, cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent.» Delà on a conclu, avec raison, qu'il n'est point nécessaire, pour que U jouissance du preneur cesse, de donner rongé un certain temps d'avance, comme lorsqu'il s'agit de baux de maisons faits sans fixation de leur durée; et c'est par ce raotir que nous avons fait observer mprd que c'était à tort que les rédacteurs du code avaient placé l'art. 1736 dans la section ayant pour litre : Dtt rtglet commune* au» baux de maison* et d'héritages ruraux , tandis qu'il ne concerne exclusivement que les baux des maisons. U suffit donc au fermier, s'il ne veut pas continuer sa jouissance, de sortir purement et simplement du fonds à l'époque où il doit en sortir; et si c'est le bailleur qui ne veut pas continuer le bail, il lui suffit de manifester sa volonté à cet égard, avant que le fermier ait fait des actes de culture, desquels on pourrait inférer une tacite réconduction. On le répète, dans l'un et l'autre cas, un congé est parfaitement inutile (Conf. Merlin, Rép., V Bail, § 4; Toullier, t. 9, n* 3t ; MM. Rolland de VIII., y Congé, n° 4 ; Duranton, I. 17, n* 215; Duvergier, t. 4, n* 210; Coppeau, Législal rur., t. 2, p. 336). — Jugé, en ce sens, I* que les disposition* de l'art. 1 736 c. nap., bien que placées sous la rubrique des dispositions communes aux baux des maisons et des héritages ruraux, ne s'appliquent qu'aux baux des maisons; que c'est l'art. 1775 qu'il faut consulter pour connaître comment finit le bail des héritages ruraux (Lyon, 4 sept. 180G; Trêves, 27 mai I808)(2); — 2» Qu'il n'est pas nécessaire de donner congé parécrità celui qui jouit d'héritages ruraux en vertu d'un bail verbal (Rennes, S août 1813, au*. N...).
fait toujours la loi des parties, la jouissance continuant nécessairement au même titre qu'elle a commence ; — Met l'appel au néant.
Du 3 mai IHil.-C. de Bourges, 1™ ch.-M. Sallè, t" pr.
(2) 1" E>p*ce : — (Cbavel C. lloaUrgis.) — Da 4 sept. 1800.-C de Lyon.
2* £ipécr ; — (Cobleni C. De m ces.) — Un bail verbal d'un Writij» rural avait été consenti en novembre 1805 par Demees au pront Je Ce blem. — Le 50 août 1807, Demees signifie congé a Câblent pour novembre suivant : celui-ci se refu.-c i déguerpir sur le motif que le con„« n'a pas été donne un an avant l'expiration du bail, conformément aux dispositions de l'art. 1758 c. civ., et A l'usage des lieux. — Jugement qui ordonne le deguerpissemenl. — Appel. — Aux art. 1736 et 1737 c. civ. allégués par Cobleni, Demees opposait l'art. 1775 du mtm* code, et soutenait que l'art. 1736 oe devait recevoir d'application que pour les baux sans écrit des maisons; que c'était par erreur s'il avait été place sous la rubrique des régies communes aux deux espèces de bau\. — Arrêt.
LOUAGE.— Chap. 5, Secr. S.
(bols taillis) qui s'engage, tons l'acte, à laisser Jouir le fermier aular.t de temps qu'il y aura droit, rqconnalt par cela même l'exlstenred'un bail; en sorte que, fil n'existe ni bail authentique ni bail sous seing privé ayant date certaine avant la vente, ce sera un bail sans if rit, réplédés lors par l'art. 1774 c. nap. En conséquence , l'acquérpur devra talsser Jouir le fermier tout le temps nécessaire pour recueillir les fruits (Rcq. 18 JulU. 1816) (I).
SKT. 5. — Bail de tacite réconduction.
M33, Nous avons exposé plus haut les principes généraux qui régissent le bail de tacite réconduction. Nous devons donc nous fjorner Ici à parler des règles spéciales aux baux à ferme. — Nous allons examiner : i» quels sont les baux susceptibles de tacite ^conduction; 2» quelle est la durée du nouveau bail; 3» comment s'opcrc la tacite réconduction ; 4» quels sont ses effets; »• si un congé est nécessaire pour faire cesser le bail de tacite réconduction. — La loi du 28 sept. 1701, sur la police rurale, avait déclaré que la tacite réconduction n'aurait plus lieu pour les baux de biens ruraux ; mais le code lui a rendu, comme on va le voir, tous ses anciens effets. L'art. 1776 dit que o si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774.» Mais quoique cette disposition paraisse restreinte aux baux ruraux écrits, il est incontestable qu'elle s'applique également aux baux ruraux non écrits : cela résulte de la combinaison des art. 1774, 1775 et 1*70 ; cela résulte surtout de cette considération importante que, d'après l'art. 17*5 , les baux ruraux non écrits , comme les baux ruraux écrits, cessent de plein droit à l'expiration du temps pour lequel ils sont censés faits (Conf.MM. Vaudoré.n" 105; Rolland de Vill.,vTacile récond.,n«6; Dnranton, t. 17, n' 216, note ; Troplong, n*77 2; Duvergier, t. 4, n» 212). — Décidé, en ce sens, que, lorsqu'à
La coca; — Attendu que quand bien m*m le bail verbal allégué par l'appelant serait justifie, il n'aurait pu avoir lien que poui autant d'années qu'il y avait de soles d'après l'art. 1771 c. civ.; que l'appelant ne disconvenant pas qu'il n'y a qoe deux «oies dans ladite ferme, il suit que le prétendu bail verbal aurait ces»* de plein droit, aux ternies de l'art. 1775 c. civ., à la fin des deux année* qui ont expiré au mois de ne—
1807, d'autant mieux que l'intimé avait signifié à l'appelant dis le mois de septembre précédent; — Qu'il y a donc lieu de confirmer le* dispositions du jugement qui condamnent l'appelant à déguerpir et abandonner ladite ferme tant délai, à charge du remboursement dm (rais de aemence et de labour ; — Met l'appellation au néant, etc. Du 97 mai I808.-C. de Trêves.
(1) (Juves C. Cumbeuf.) — La col» ; — Sur le premier moyen : — Attendu qu'ila été constaté, en fait, qu'il n'y avait aucun bail par écrit à opposer au demandeur en cassation ; mais que wlui-ci a formellement reconnu qu'il existait un bail en faveur de Cambeuf, qoe ce bail avait pris naissance el avait été exécuté avant l'acquisition faite par ledit demandeur des biens en question, et qu'il devait durer encore après la même acquisition, — Que dans ces circonstances, en réglant le bail ainsi reconnu par le demandeur, d'après le* dispositions de l'art. 1774 c. civ., fur les baux iani écrit, l'arrêt attaque (de la rour de Rouen du 5 dé*. 1844) n'a fait qu'exécuter la loi ; — Sur le deuxième moyen :— Attendu que pour fixer le temps nécessaire aGn que le preneur recueillit tous les fruits des biens affermés, aux termes dudit article, l'arrêt n'a dû qu'apprécier des faits ; appréciation qoe In loi abandonne entièrement aux lumières et à la conscience des juges; — Rejette.
D* 18 juill. 1816.-C. C, secl. rcq. -MM. Henrioo, pr.-Lasagni, rap.
{2) (Trémouroux C. Ravel.) — La corn ; — Attendu que, suivant la disposition de l'art. 1775 c. civ., le bail des héritages ruraux, quoique sans écrit, cesse de plein droit i l'expiration du temps pour lequel il est censé fait; qu'il résulte évidemment de l'art. 1757 que cette expression de plein droit corn porte qu'il n'est pas nécessaire pour la cessation que le propriétaire donne congé nu fermier;— Attendu que, d'après l'art. 1774, le Mil sans écrit d'un fonds rural n'esteensé tait que pour un an, si les fruits n recueillent en entier dans le cours de l'nnnée ; que, de l'aveu des parties tt l'ordre delà culture qui avait lieu sans jachère, l'héritage dont îl s'agit au procès dnil être rangé dans celte classe «le fonds; — Attendu que, kien que, de l'aveu encore des parties, rci héritage ail été affermé d'abord par un bail écrit, ce bail est expiré depuis plusieurs années, puisqu'il a •u lieu pour un terme rie neuf ans, qui a commencé au 15 mai 1801 ; qu'on aurait le même résultat quant a l'expiration du bail écrit, si l'on wppose qu'il n'a
ent r^'en 1802, par ;uile d'une .
l'expiration d'un bail verbal, le fermier resle ei est laissé en
Jouissance, il s'opère une tacite reconduction dont la durée est réglée par l'art. 1774 (Rouen, 17 mai 1812, aff. Ch V. Loi, n» 285; Bruxelles, 23 juin 1817, aff. cl-aprcs n» 834).
834. On n'était point d'accord, dans l'ancienne jurisprudence, sur la durée du nouveau bail qui se formait par tacite réconduction. Quelques-uns prétendaient que cette durée ne devait pat excéder un an, quelle que fut d'ailleurs la nature du fonds, el encore bien qu'il s'agit, par exemple, de terres soumises à l'assolement triennal. Tel était notamment le sentiment de Coquille, en ses Mst .tu droit français, du Louage. Mais d'autres soutenaient que la réconduction ne devait durer un an que pour les terres qui produisent tous leurs fruits dans ce laps de temps, mais que pour 1rs terres soumises à l'assolement triennal, la durée du nouveau bail devait être de trois années, parce qu'autrement l'une des parties pourrait se trouver gravement lésée, à raison de l'inégalité quipeutcxisterdansle rapport des diverses soles. C'est en ce sens que s'étaient prononcés Bariole surlaloi 13,§ 1 1, ff., Loc. rond.; le pr. Favre, Ration . aitPand., sur la loi précitée ; Polliicr, Louage, n* 360. C'est celle dernière opinion qui avait prévalu ; le code Napoléon l'a adoptée, en renvovanl sur ce point à l'art. 177*. — Jugé, en conséquence, que lorsqu'uprès l'expiration d'un bail à ferme écrit, le preneur reste et est laissé, en possession dorant quelques années, il s'opère un nouveau bail tacite, mais pour U durée d'une année seulement, si les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année (Bruxelles, 25 juin 181") (2). — Vofit, liv. 19, ut 2, n" 2, remarque que, d'après les éditsdes Etais de Hollande et d'Orccht, aucune location d'immeubles, maisons ou biens ruraux, n'était valable sans écrit
Dans les endroits où une année est suffisante pour recueillir tous les fruits el produits d'un héritage rural, l'effet de la tacite réconduction ne peut s'étendre au delà d'une année (Angers, 29 avr. 1808) (3). — Dans le val de la Loire, les terres ne se dïvi-
clauso da mène bail va niée au procès portant : * pou* an readage annuel de 24 0. , dont le preneur devra s'acquitter a la Saint-André 1802, et ainsi d'année a aul'e jusqu'à neuf rendages accomplis; • qu'il suit do là que l'intimé, preneur, e?l re«-té et a ètt laissé en possession durant quelques années après l'expiration d'un bail écrit; — Mais attendu que l'art. 1776, assimilant, pour tous les effets, semblable possession au bail fait sans écrit, il s'ensuit que le droit qui en est résulté en faveur do l'intimé, a été que chaque année il s'est opéré nn nourris bail, mais pour la durée d'une année seulement ; — Attendu que l'appelant convient qu'il a laissé l'intimé en possession dorant l'année qiu a commence au 15 mai 1815, Inquelle a naturellement expiré aiamèot date de Ittlft, maïs qu'il nie avoir donne le même consentement pour l'année 1816; qu'il incombait rûnséquemmeiit à l'intimé d'établir es fait ; — Attendu que l'enquête faite en exée ution du jugement du 7 sept. 1818, qui chargeait l'intimé de cette preuve, ne l'a aucunement atteinte ; — Qu'en effet ce n'était que par des faits postérieurs au 15 mai 1810 qu'il pouvait l'établir; mais que hi fait de labour et de l'ensemencement de la terre avec de l'avoine étant antérieur à cette époque, na peut, sous ce rapport, être pris en considération; ce qui se peut uattant moins, qu'il est constate par l'enquête qu'indépendamment du senm de trèfles de France lait par le nouveau fermier de l'appelant en 1815, et du pâturage de ses bestiaux, après la recolle de o lté année, ledit appelant a fait talenger ou fait faire défense à l'intimé (lorsqu'il labourait la terre en avril I8IG) de la cultiver, 00 qui manifestait suffisamment sa volonté de ne plus le laisser en possession : — Un ce qui concerne le fait du roulis que lo fils de l'intimé a pratiqué, qu'il ne roèrilt pas non plus d'entrer en considération, puisqu'il ne serait qu'une suite du labourage et de l'ensemencement fait contrairement a la manifestation de In volonté de l'appelant, fait d'ailleurs qui ne parait pas avoir eu lieu de son su; — Par ces motifs, déclare qne le bail de l'intimé a cesse au 18 mai 1810; que c'est a tort qu'en avril 1816 il a détruit les trèfles semés par le fermier de l'appelant et y a semé de l'avoine ; ordonne au séquestre de la dépouille de la remettre à l'appelant, a quoi faire il sera contraint, et ce faisant déchargé, etc. Du 25 juin 1817.-C. de Bruxelles, 3* cb.-MM. Nève et Zecb, av.
(3) Etpèci : — (Bourdonnerie 0. Rubillard, Millet et Coquclin.)-» 7 dér. 1807. jugement du tribunal de lavai, ainsi conçu : — «Cons* dêrant que, dans l'arrondissement de ce tribunal , une année est svflt* sanie pour recueillir tous les fruits et productions d'un héritage rural; qu'en effet, cet arrondissement étant en même temps un pays de cnltun el d'herbage pour élever des bestiaux , il en résulte que, dans la mèml ani i?. les terres ensemencées et jachères produisent, toit gros et laeow
LOUAGE.— CHi
lent qu'en dent soles seulement (Rennes, 15 avr. 1812, s» eh., »IT. Labarrc C. Gralon). — Le pacage ne peut être considéré comme un mode de culture qui forme une sole ou saison, et autorise le preneur à prolonger sa Jouissance (même arrêt).
8S*. Pour que la Ucile réeomluclion ail lieu, il faut, solvant fart. 1716, qu'àl'cxpiration du bail le preneur rrttr h soit lam* m foutetiion. \ja loi n'a pas dit pendant combien de temps, et elle a sagement fait. C'est une question qui ne peut pas être résoloe par une règle fixe et Invariable ; comme il s'agit de difeerner si les partie» ont eu l'intention de contracter un nouveau bail, Il est nécessaire, on le comprend, de tenir compte, non pas seulement de la durée de la possessionconlinuée, maisaussides autres circonstances dans lesquelles l'intention des parties peut se ré- MHer; det lors, ce qu'il y avait de mieux à faire, c'était d'abandonner la question à l'appréciation des juges. Parmi ces autres Circonstances indicatives de l'intention de former un nouveau bail et auxquelles les magistrats doivent avoir égard, il faut placer principalement les travaux d'agriculture qui tendent à préparer la récolte suivante ; Il ne peut pas y avoir, en effet, de tait plus éloquent, plus caractéristique que celui-là (V., en ce sens, Pothlcr, Louage, n*552; Duvergier, t. 4, n-.M 3;Troplon«, n' 7 76). ^On ne saurait, dltccdernieraulcur,préjuperla tacite réconduction par le seul séjour du fermier au delà du di'lai usité dans le lieu pour la 6o r lie; autrement ce serait punir un acte honorable de bonté rl de complaisance, ce serait forcer un propriétaire a avoir un huissier, la veille du jour de l'expiration, poor chasser le fermier qui ne part pas. »
*84J. Parmi les anciennes coutumes, un assez grand nombre portaient que la tacite reconduction (lovait être présumée lorsque U possession du fermier s'était continuée jusqu'à une certaine époque qu'elles déterminaient, ftien que ces dispositions n'aient plus aujourd'hui de force légale, les tribunaux devraient, dans les localités ou elles étaient autrefois en vigueur, tes prendre en
pains, lin, chanvre, Ma, herbe, foin, genêts, bedins, fruits de» arbre*, cidre «I bois Uillable , ce qui complète annuellement une récolle repré- •cnlatixe du peix du bail; — Conférant que, dans l'espèce, il n'exista point de hait écrit, ou du moins qu'on n'en représente point ta forme ;
Considérant, en droit ,' qu'aux termes île l'art. 1774 c. civ., le bail uni écrit d'un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire aiio que le preneur recueille Uni* les fruits de 1 héritage affermé; qu'ainsi, d'après |« mime article, la durée de jouissance pendant une usée remplit le v«u de la loi; — Considérant que le troisième alinéa de l'arliclo précité n'est pa* applicable à ce pays, où le» terres labourable» ne se «livUcnl point par tôles ou saisons , et où il n'y a aucune uniformité dans lu mode de culture et la quotité des terre» rai»? en labour et lai-sée* eo jachère; que , dan» certaines communes, on les cultive au tiers, au quart, dan» d'antre* , au cinquième , et même jusqu au sixième, suivant retendue et la qualité de* terres ; que si les disposions dudil alinéa ituent admises en cet arrondissement, il en résulterait les plu» grands inconvénient pour l'agriculture et le droit de propriété, en ce qu'un fermier ou colon pouirait, contre le vu?u du proptiulaire ou du fermier principal à se» droits, à leur détriment, prolonger sa jouissance, et souvent excéder de beaucoup la durée des baux ordinaires ;
Considérant que la tacite reconduction au delà d'une année n'a jamais été admise dans ce pays, où elle ne peut absolument convenir; que telle a toujours été la jurisprudence des tribunaux dans ce département, fondée sur l'usage du pays, jurisprudence conforme à l'opinion de Demalinnlles, l'un des commentateur* de la coutume du Maine sur l'art. àOO de ce Ualut, jurisprudence confirmée par arrêt du ci-devant parlement de Pans, il* lâjanT. IGJ3, et dont les principes ne se trouvent point en opposition avec ceux du code civil ; — Considérant eulin que lo congé a été 'tonné longtemps avant le délai fixé par l'usage des lieux, au désir du rode civil, art. 1756 ;— Déclare le congé bon et valable.» —Appel par Millet et Coquelin. — Arrêt.
Lx on a ; — Adoptant lc< motifs exprimé» au jugement dont est appel, —Met l'appellation au néant;— Ordonne que ce dont est appel sortira •on plein et entier effet, etc.
Du SU avril 1808.-C d'Angers, S" sert,
(1) (Quitquin C. de Bondrv.) — L* enrn ; — Attendu qoe, d'après l'art. 1737 e. ci»., le bail en vertu duquel l'appelant a exploite la partie de terre labourable dont il s'agit au prmtès, a cesse de plein droit à l'expiration du terme (ixé dans le bail, sans qu'il ail été nécessaire de doancrcongè ;— Qu'à la vérité, selon l'art. 1776 c. civ.,il s'opère on nouveau bail, si, à l'expiration des biiux ruraux écrits, le preneur reste et •>t laissé en possession; mais que cette disposition sur un assentiment «ucenieatamwi Ucile, ne peit opérer au cas prerent, puisque l'intimé*
. 5, Sect. 5. 475
grave considération comme Indice de l'intention que les partiel ont du avoir C'est aussi le sentiment de MM. Duvergier, n* 214, et Troplong, n» 716. Mais ces auteurs enseignent avec raison qu'il en est autrement des coutumes qui faisaient résulter la. tacite réconduction de la seule expiration du bail sans manifestation antérieure d'une volonté ditTérenlc, et qui exigeaient, pour empêcher la réconduction, une déclaration formelle de la part du preneur ou du bailleur, qu'il ne voulait pas relouer l'héritage. Ces dispositions ne conservent plus aucune valeur, ni en droit ni en fait, en présence de l'art. 1776, qui exige, comme condition essentielle de la tacite réconduction, qu'à l'expiration do bail le fermier soit resté et ait été Uiitar en possession.
Quant aux actes de cullure que peut faire lo fermier avec l'Intention d'opérer la tacite reconduction, pour qu'ils puissent être opposés au bailleur, Il faut que celui-ci en ait eu connaissance cl qu'il n'ait pas protesté. S'il veut empêcher la tacite réconduclion, Il est nécessaire qu'il fasse au fermier défense de continuer. La signification de ces défenses doit, suivant Pothlcr, loc cit., élre faite dans le délai déterminé par l'usage des lieux, cl, à défaut d'usage, aussitôt que le bailleur a connaissance de la continuation d'exploitation. — Il a été )ugé: l»que le fermier i qui a refusé de renouveler son bail, moyennant un rendage plus élevé, ne peut pas dire avoir été laissé en possession par cela seul qu'il a ensemencé, lorsque le propriétaire lui avait déclaré qu'il ne voulait pas continuer le bail au même prix, et qu'il a affermé a un autre : Bruxelles, 1 7 juin 1817) (l); — 2* Qu'il n'y a pas tadtCTcconductioii par cela seul que le fermier, dont le bail expirait au 30 novembre, a fait des labours et semences en octobre sans opposition de la part du propriétaire, alors surtout que celui-ci avait affermé à un tiers qui s'était mis en devoir d'ensemencer une partie des biens (Bruxelles, 6 janv. 1823) (2); — 3* Mais que, dans le fermage des terres divisées par assolement, il y a tacite réconduclion par le fait, de la part du fermier, d'avoir renou-
ayaat veolu passer avec l'appelant no non veai bail leasqne l'ancien était sur le point d'expirer, celui-ci s'y est refus*, parce que le prix auquel ladite intimée voulait porter le fermage lui parut trop élevé : de manière que U veuve de lloodry ayaol manifesté son intention a rappelant de no pas vouloir laisser ladite partie do terre pour l'ancien prix, et l'ayant eSèelivement donnée à bail peu de jours après à un autre locataire pour uo prix plus élevé, l'on ne peut dire que l'ancien preneur ait été laisse en possession; eft sorte que les art. 1776 et 1774 c. civ. sont ici sms application; — Attendu que l'appelant ne s* trouve pas dans h) cas d'un possesseur de bonne foi qui puiss* avoir le droit de rétention, pour les impenses qu'il peut avoir faites peur culture pestèrioarement 4 l'expiration de son bail, parce que, loin de posséder d* bonne foi, il était prévenu qu'il ne pouvait plus continuer comme localaire l'occupation de ladite terre; — Par ce» motifs, met l'appellation au néant. Dn 17 juin 1817.-C. de Bruxelles, f cb.
(3) (Santriaux C. de Ten remonde.) — La coin; — Vu les art. 173T, 1738, 1775 et 1770 c. civ.; — Attendu que de l'ensemble de ces articles il résulte que le bail des héritages ruraux, fait par écrit ou sans écrit, cesse de plein droit a l'expiration du temps pour lequel il est fait ou cens*, fait, et qu'alors il s'opère un nouveau bail, si, à l'expiration, le preneur reste et est laissé en possession, — Atteodu, soit que l'appelant ait joui en vertu et par suite du bail notarié de son prédécesseur, soit en vertu d'un bail verbal commencé en 1815, que dans l'un et l'autre cas, son bail expirait le 30 nov. 1821; que loin qu'il aurait été laissé en possession après celte époque, il conste au contraire suffisamment que, dès le ! Î5 du mois d'octobre précèdent, l'intimé avait demandé une augmentation de 300 florins de fermage, et sur le rcfui d'acceptation de la part île l'appelant, l'intimé, par acte notarié du S6 même mois d'octobre, a ilonn j en liait pour neuf ans les biens dont il s'agit au sieur D..., qui de suit* s'est mis en devoir d'ensemencer one partie de ses biens; — Attendu que ces fans s'opposent à ce que l'appelant soit censé avoir été laissé en possession do son exploitation , el qu'il se soit opère un nouveau bail par taule réconduction, fondé" sur la présomption d'un consentement mutuel; — Attendu que c'est en vain que l'appelant allègue qu'antérieurement nu. S5 oct. 18Ï1 il avait déjà cultivé el ensemencé certaines parties des biens affermés, sans contradiction de l'intimé, puisque le bail n'étant pas expiré, et devant Unir de plein droit au SO novembre suivant, l'intimé M devait et ne pouvait pas l'en empêcher jusqu'ores, el l'appelant doit s'inv puler de ne pas s'être pourvu tempeslivement d'un nouveau bail, sauf a déduire les faites pour les fruits, lors de la resbtution de ceux
récoltés après la fin d* son bail ; — Par ces motifs, net l'appellation aa néant, avec amende et dépens.
Du «janv. 18S3.-C. sup. de Bruxelles.
LOUAGE.— CUaP. 5, SMT. 5.
»clé, tans opposition du propriétaire, 1» culture d'une des soles, hors des conditions du bail, encore bien que ce bail ne soit pas
expiré (Amiens, 16 déc. 1831) (l).
£38. Lorsqu'il y a un congé signifié, portcl'art. 1 739 (V. supra, n' 373}, le preneur, quoiqu'il ail continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Dans ce cas, en effet, 11 y a une volonté expresse qui proteste contre toute: les induclionsqu'on pourrait tirer des circonstances. — Décidé, par application de ces | principes : 1» que le lerrater par bail écrit qui, après l'expiration de ce bail et la signification d'un congé, a fait des travaux sur les biens affermés, par exemple en labourant ou ensemençant quelque? terres, ne peut prétendre que ces travaux constituent l'efcécution d'un second bail contracte par tacite réconduction ( Rouen, 1" mal 1 8 1 1 , aff. Lcmoinc, Y. n* 132); — 2* Que, laloi n'indiquant pas l'époque à laquelle le congé doit être signifié, il suffit, pour empêcher la tacite reconduction de s'opérer, qu'il l'ail été avant l'expiration du terme fixé par le bail pour sa durée, et avant que U<- icnes aient été ensemencées (Amiens, 17 Janv. 1822) (2);— V Que le-; travaux faits parle fermier dans la dernière année de ton bail, pour disposer les terres à recevoir les semences, n'opèrent point la tacite réconduction et ne font point obstacle à ce que le congé signifié avant la semaillc par le propriétaire ait
(1) Etpirt: — (Wuillot C. Soyeux.) — 10 avr. 18*7, bail par l'auteur du sieur Wuillet aux sieur et dame Soyeux, de plusieurs pièces de terres pour le terme de neuf années, qui devaient commencer par les mars et jachères de 1837, pour le fermier faire pleine et entière récolte en 1 828.
— Après la récolte de 1855, les fermiers renouvellent, sans opposition de la part du propriétaire, la culture et l'ensemencement des terres qui compote»! la sole de mars. — Il mars 1835, le sieur Wuillol forme contre les sieur et dame Soyeux une demande & fia de délaissement immédiat des pièces qui composaient le* soles de mars et des jachères, et après la rèrolle de l'année , de celles qui composaient la sole en blè. — Les sieur et dame Soyeux répondent que les travanx qu'ils ont faits aux terres des soles de mars emportent tacite réconduction de la pari <iu propriétaire qui a connu les travnox et ne s'y est pas opposé.
15 nov. 185«, jugement par lequel le tribunal de Laea déclare Waillot non recevaWe en sa demande. — Ce jugement est ainsi motivé : — ■ En ce qui touche la demande formée par l'exploit du 35 avr. 1836 : — Vu, !• le bail notarié du 16 avr. 1837; — 3* L'exploit du tt mars 1656, portant demande à In de délaissement des terres éehoes au demandeur, par suite du partage du marché affermé au défendeur a la suite du décès de la veuve Gautier, propriétaire dudit marché ; — Vu également les art. 1775 et 1776 c civ.; — Attendu, eu droit, que lorsqu'il eu-le un bail éent, le preneur peut invoquer les effets de la tacite reconduction, lorsqu'à l'expiration di terme pour lequel il est censé fait , il reste et est laissé en possession des héritages qui lui étaient a/fermés ; — Atteodu, en fait, que le bail susdaté, mettant Soyeux en possession pour faire la récelte de mars et Terrâmes en 1837, et celle pleine et entière de 1838, devait, i l'expiration des neuf années, pour lesquelles il était stipule, se terminer par la récolte des mare en 1655, et par celle pleine et entière de 1836; — Que ce n'est que le 11 mars 1856 que Wuillol, héritier peur partie seulement des héritages affermés , fit connaître a Soyeux le partage qui le constituait propriétaire de ceux des héritages qui lui étaient échus, et l'intention d'en reprendre la possession et jouissance; — Que elle intention n'avait été manifestée à Soyeux qoe tardivement, puisque la récolte des mars de 1855, par laquelle le bail écrit devait prendre Un, était depuis longtemps expirée a l'époque du II mars 1836, en sorte que Soveux avait fait des cultures et même des ensemencement» sur les terres affermées j — Qu'il était ainsi demeuré en possession «jouissance, et avait commencé un nouveau bail, dont les edets sonlrcglé* par la loi. »
— Appel- — Arrêt.
L* coi» ; — Adoptant les motifs des premiers juges, confirme.
Da 16 déc. 1857.-C. d'Amieos.-M. Boulet, 1" pr.
(S) Stfkt : — (Veuve Carboneier C. Boucher.) — La dune veuve Carbon nier avait donné à bail au sieur Boucher, pour doue années qui étaient expirer par h récolte de 1830, une partie d'un de ses domaines.
— Le 11 septembre do cette année, un congé est signifié. — Avant •elle signitcatioo , Boucher avait fait sur les terres les travaux nécessaire* peur les disposer à être ensemencées. — Il pareil d'un autre côté que la dame Carbonnier elani alors dans l'intention de vendre ea domaine (comme elle l'a effectué depuis), et que le sieur Doucher n'ayant pas, pour le marnent , pris d'autre ferme, il intervint entre eux des conventions verbales , par suite desquelles celui-ci cultiva les terres a charge d'être indemnisé du prix de son travail et de ses avanres. Assigné en délaissement, il prétend induire de ces faits et de plusieurs autres la preuve qu'il s'est opéré une tacite réeonduction i >ou profil.— 14 sept. 1811, jugement du tribunal d* Montdidier qui accueille .
— Appel. — Atret.
arrêt) ;-4. Que
l'effet qu'il doit avoir d'après l'art. 1739 (i l'effet du congé signifié au fermier M | une convention écrite (même arrêt).
889. Cependant on a jugé que lorsque, nonobstant un congé Signifié et accepté, le preneur d'un héritage rural est laissé ea possession pendant un laps de six mois, on doit en induire une tacite réconduction dont le» effets sont à régler d'après l'art. 1774 c. nap. 'Liège, tf avr. 1855, aff. Dubois C Fossou).
848. Bien que le congé d'un bail de biens ruraux continué par tacite réconduction pendant plusieurs années, malgré une stipulation contraire, ait été donné tardivement, il n'y a pas néanmoins lieu à une nouvelle tacite reconduction si, dans l'intervalle de l'expiration du bail à la dalc du congé, Il D'à élé fait ancua acte de culture (Liège, 10 août 1838) (3).
841. Lorsqu'à l'expiration d'un bail à ferme, les bleu loués sont partagés entre les héritiers du bailleur par partiel distinctes qui peuvent être occupées ou cultivées séparément, le fermier ne peut m» maintenir, par la tacite réconduction, dans la jouissance de tous les bien? compris dans le bail, nonobstant le congé à lui donné par quelques-uns des héritiers du bailleur, relativement aux parties de biens qui leur sont échues en partage (Bruxelles, 28 avril 1820) (i).
La cora; — Vu les art. I7S7, 1738 et 1739 e. eiv. ; — Considèrent que la loi n'indiquant pas l'époque à laquelle le congé doit être signifié, pour empêcher U tacite reconduction de s'opérer, il soîlii qu'il l'ait été avant l'eipiraiion du terme fixe par le bail pour sa durée, tt avant que les terres aier.t eu- ensemencée* pour la récolte 4 faire après le bail expire; que les travaux fait» par le fermier dans la dernière an w« de son bail pour disposer les terres â recevoir les semences n'opèrent poinl la tacite réconduction et ne font point obstacle à ce que le conté signifié par le propriétaire avant la semaillc ait l'effet qu'il doit avtir d'après les dispositions de l'art. 1739 ; — Considérant qu'il est eo*<Uui( et reconnu en fait, etc...; — Que l'existence du bail verbal, dont la preuve n'eût pas été admissible , quand bien même elle eût clé ointe, au moyen du congé signifié dont 1 eflel ne pouvait être détroit qoe pu une convention écrite, ne pouvait s'induire ni des travaux faits pu Boucher, pour la culture des terres, ni de l'offre faite par la veuve Carbon nier de la somme de 5,000 fr., pour les frais do culture; que cm faits prouvaient seulement que la veuve Carbonnier, qui était iu« l'intention de vendre son domaine et qni l'a en effet vendu pour, par les acquéreurs , entrer en jouissance en 1831, n'avait pas voulu que m terres restassent incultes jusqu'à la vente et avait charge Itaucherd* Us cultiver en lui payant le prix de ses cultures;— Infirme, etc.
Du 17 jaov. 1882. -C. d'Amiens.-M. de MaleviUe, 1" pr.
(8) (N...) — La cotia ; -Attendu que le bail écrit du 13 mail7W, qui avait pour objet des pièces de terre, sans bâtiments d'exploitante, a été, malgré une stipulation contraire, continué successivement par tacite réconduction pendant plusieurs années; — Attendu que et M continue de celte manière a dû cesser de plein droit le 1" mars 185M moins qu'aux termes de l'art. 1776 c. civ. les preneurs ne soient restés et n'aient été laissés en possession nu jouissance des objets affermés;— Attendu que l'appelant, par le congé signifié h sa requête le ti mari 1858, a manifesté la volonté bien positive de faire cesser le bail; que. de leur coté , les intimés n'allèguent pas avoir fait dans l'intervalle di I" au 1 4 mars aucun acte de culture , d'où l'on puisse inférer ont reatinuation de jouissance; que c'est donc a tort que les premiers jures, dans un tel état de faits, ont déclaré qu'il s'était opéré , par tacite réconduction, un nouveau bail de trois ans qui avait pris cours au \"mm 1838; — Par ces motifs, met l'appellation et ce dont est appel * néant; émendant, déclare que ta tacite reconduction invoquée par h» intimés n'a pas eu lieu.
Du 10 août 18S8.4L d'ap. de Liège.
(4) Erpèc* : — (Vaagastel C. Gbislain.) — 11 déc. 1795, tel» f* lequel le sieur F. Pangaert donne à bail & Gbislain Paul une ferme »*<* jardin, verger, terre et un pré, pour le terme de neuf an«, a partir de la Saint-André 1796. — A l'expiration du bail, le fermier reste et est laissé en possession. — Décès du bailleur. — Partage entre ses héritiers: le pré compris dans le bail échoit aux sieurs Vangaslel et Demeesler. •— Le 39 mai 1819, ces derniers notifient au fermier extrait de l'acte «■ partage, avec sommation d'abandonner le prix dont il s'agit, a U Sais*' André de la même année. — Le 39 novembre, pareille notification ^ congé pour la Saint-André 1830 par ceux des héritiers auxquels Haie1» ècliues les autres parties de biens louées. — Assigné ea délai****"** par Vangaslel et Dcmeester. le fermier prétend que le* biens «•pr* dans I* bail du II dér. 1795 forment une seule et unique txpl*il*t"*> qui n'est susceptible de division qu'a son préjudice; qu'ayant été lais* dans la jouissance delà partie la pins considérable de celte eipteiUl»»* jusqu'à la Saint-André 1930,U tacite rtcooduetioo, qui « •*•»«*
LOUAGE. — Chap. 5, SECT. 5.
Hit. Si, malgré la défense signifiée par le propriétaire ou I «primée dans le bail, le preneur avail labouré et ensemencé les tares postérieurement à l'expiration du bail, Il lui serait tenu compte de ses dépenses, personne ne devant s'enrichir aux dépens d'aui ru i (Polluer, n* 354; Vaudoré, Loi rurale, n« 113). — Jugé en conséquence que le fermier au profit duquel il no s'est pas opéré de tacite réconduction par l'ensemencement de terres, effectué peu de temps avant l'expiration de son bail, peut réclamer les impenses qu'il a faites Bruxelles, g janv. 1823, an". Satilrlaux, n» 83T-24). — Toutefois, il a été décidé qu'un fermier qui était provenu qu'il ne pouvait plus continuer sa jouissance, n'a pas le droit de retenir les impenses qu'il a faites pour U culture après l'expiration de son bail (Bruxelles, 17 juin 1817, air. Cuilquin. n» 837). Uais cette dernière décision nous semble pisser la rigueur a un point qui ne serait justifié que par celle considération qu'en raison des changements, soit de culture, arrêtés par le bailleur, soît de la destination de l'hcnlage, les impenses ne lui seraient d'aucune ulilllé.
SIS. La réronduclion tacite d un héritage rural, après l'expiration d'un bail écrit, a lieu au même prix et aux mêmes conditions compris dans le bail expiré, à l'exception de la durée qui est réglée par les lois (la Haye, 18 mai 182";) (I).
8 44. En conséquence, s'il a été stipulé dans un premier bail écrit tjuc « le preneur serait tenu de convertir en fumier, pour l'engrais des terres, tous les leurres et pailles qui proviendront de leurs dépouilles, sans pouvoir en distraire ni vendre aucune partie, » cette clause demeure à la charge du preneur, quoique le premier bail ait été renouvelé par tacite réconduction (Amiens, l» mai 1824, aff. Delahaye,n« 749).
Si 4. Mais l'art. 1 776 n'est pas applicable au cas où le* effets do nouveau bail ont été l'objet de nouvelles conventions, soit écrites, soit verbales (Nlmes,22 mal 181», aff.Coudcre, n«142).
Hit». Il s'est élevé, relativement aux conditions de la tacite réconduction, une question délicate sur laquelle les auteurs les plus graves ne sont pas d'accord. Supposons qu'un domaine divi sé en deux soles ait été affermé pour un an seulement. Cette année expirée, le fermier reste et est laissé en possession ; il continue, de l'assentiment tacite du propriétaire, la culture des terres. Quelle sera la durée, quel sera le prix de ce nouveau bailf Noos supposons, bien entendu, que le fermier se conforme àl'as-
tulhl, doit opérer pour le tout ; qu'il est île principe que U reconduction licite se rattache au bail antérieur, pour U contenance des bien» loues. — Si janv. 1830, jugement du tribunal de Bruxelles qui rejette cm moyens. — Appel. — Arrêt.
La cou*; — Attendu qu'il n'est pas contesté que les terres ne sont pas cultivées par soles, et que les fruits s'en recueillent tous les ans ; que si, lors de l'expiration do bail ou postérieurement, la chose lonée appartient A plusieurs personnes par parties distinctes qui peuvent être occupées au cultivées chacune séparément, le fermier ne peut prétendre se maintenir par la tacite reconduction dans la possession de toute la <bo<e, qu'autant que tous ceux à qni appartiennent les diverses parlie» y ont consenti par leur silence et en laissant ainsi le fermier en po<»es*ion, chacun poor la partie qni lui appartient; que si l'un d'eux a manifesté légalement et en temps utile une volonté contraire, le fer- Bier ne peut invoquer à son égard une contention tacite de continuer i exploitation , puisque la volonté dûment mani(c*te* rési-le a celte contention tacite ; — Que c'est en vain que le fermier prétend que lorsqu'il a primitivement loué l'héritage, il a considéré l'ensemble de la chose louée, et que c'est pour jouir de toute la chose louée qu'il a consenti à paver le prix du rendat* convenu ; puisque le fermier, après avoir exploite l'héritage pendant toute la durée du bail, avait ainsi recueilli tous les effets des stipulations de ce bail ; que de ce chef il n'avait plu* rien a prétendre; que si le fait d'être resté en possession de l'héritage, après l'expiration du bail, lui a donné le droit de s'y maintenir pour en recueillir tous les fruits, ce droit n'est fondé que sur une convention tacite résultant de la volonté suppose du bailleur, laquelle vient à cesser sitôt qu'une volonté contraire a été légalement manifestee; que si, pendant la durée du bail ou postérieurement, dé» que la tacite réeciiducfaa avait commencé, le fermier avait droit de jouir de Imite la chose looee, et, dans le second cas, d'en récolter tous les fruits, il n'en est pas de même lorsque, pour le tout ou pour partie, avant <pi une nouvelle réconduction ait été commencée, celui ou ceux qui en élaienl propriétaires avaient en temps utile dûment annoncé une volonté contraire, parce que le fermier, ni par son bail, ni par ta reconduction facile, n'a acquis le droit de forcer le propriétaire ou ses ayants droit, de lui lai-ser ^taaiticer ne ••*v*U* laciU reconduction sur toute la chose loue* , sauf
solement établi, et qu'après avoir Joui, la première année, d*
l'une des soles, il entreprend, la seconde année, l'exploitation de l'autre sole. — En ce qui touche la durée, plusieur$auteurs(MM. Dnverglcr, t. 4, n" 216 cl 217; Vaudoré, Dr. rural, n° 107; Rolland de Villargues, v* Tacite récond., n* 19), faisant à l'hypothèse que nous examinons l'application des art. 1776 et 1771, décident, sans hésiter, que le nouveau bail tacite durera deux ans, c'est-àdire le temps nécessaire pour que le fermier puis3e recueillir tous les fruits du fonds. A l'appui de son opinion, M. Duvcrgier raisonne a'nsi : « Lorsqu'il y a tacite réconduclion, on suppose que les parties ont voulu que les conventions contenues dans le premier bail servissent à régler leurs nouveaux rapports... Seulement, et par exception, on n'est pas obligé de recourir à la stipulation qui Axait lo terme de l'anclcu bail, parce que la nature même de l'immeuble loué en indique un. » Et il ajoute quelques ligues plus loin que, sur ce point, le second bail n'emprunte rien au premier. Mais nous avouons ne pas apercevoir bien nettement la liaison, l'enchaînement logique qui unit entre elles ces diverses propositions. — Polhier (n° SOI) et M. Troplong (n* 774) ont aussi traité la question, mais ils la résolvent tout autrement que les auteurs qui précèdent. Selon eux, le bail qui, dans l'hypothèse dont il s'agit, se forme à l'expiration du bail écrit, n'est pas une laclle réconduclion proprement dite, c'est-à-dire une continuation du bail primitif; c'est un bail nouveau s 'appliquant à un objet différent. Le premier avait pour objet les terres de la première sole; le second s'applique à la seconde sole ; el quand, l'année expirée, ila recueilli les fruits de celte dernière, il n'y a pas de raison pour qu'il prolonge son bail pendant une année encore afin de recueillir les fruits de l'autre, puisque les terres composant cellesci se trouvaient en dehors du second bail tacitement formé. Cette dernière opinion nous parait contenir une plus exacte appréciation des faits et une plus juste application à ces faits des règles posées par le code Napoléon.
En ce qui touche le prix, H s'est produit, entre les mêmes auteur*, on dissentiment qui n'est, en quelque sorte, que la conséquence du premier. Potbier el M. Troplong (/or. cit.), voyant dans le bail originaire el dans le bail tacite qui lui succède deux baux différents, qui s'appliquent a des objets différents el qui peuvent donner des produits très-inégaux, en concluent naturellement que le prix du premier ne doit pas être le prix du second, et que
au fermier A abandonner toute l'exploitation, s'il ne veut continuer i occuper les parties ratantes, sur lesquelles 1a tacite réconduclion pourrait opérer;
Attendu qu'en fait, par le bail du 11 décembre 1795, il est stipulé que le bail prendra fin après les neuf ans sans qu'il soit besoin de signifier de congé ; que, dans l'espèce , les intimes ont signifié un congé le 29 mai 1819 pour la Saint-André suivante, et qu'ils ont signifié extrait du partage qui prouve que le pré dont s'agit leur appartenait, d'où il suit que la tacite réconduclion n'a pas continué sur les biens indiques dans le rongé susdii; — Met l'appel au néant.
Du 28 avr. 1820.-C. de Bruxelles.
(1) (N...) — La coca; — Considérant qu'il résnlte de la nature de la chose, d'après tous les principe* du droit, en vertu d'un consentement tacite entre le bailleur et le fermier, que si celui-ci demeure après l'expiraiiin du bail par écrit dons la possession du bien loué, et y esl laissé, le ba.l qui en dérive se continue aux mènie> conditions et au même prix, s^uf toutefois les dispositions de la loi a l'égard de la durée d'un bail continué ainsi tacitement ; — Considérant que l'art. 1737 c. civ., comme l'art. 1736, parle expressément d'un bail contracté par écrit, et nullement d'un bail qui a du son origine & une convention verbale dont parle spécialement l'art. 1716, el à l'égard duquel le prix et les condition* peuvent être sujets A variation, ce qui ne peut jamais avoir lieu A l'égard d'une reconduction tacite, à la suite d'un bail par écrit; —Considérant que, bien qu'il soit constant que l'appelant a, après l'expiration du bail écrit, continué a posséder la ferme dont s'agît au proecs, il n'apporte cependant , malgré la dénégation formelle de l'intimé , ancane preuve quelconque, qui puisse établir comme il le prétend, qu'il y aurait eu en IHSi une convention nouvelle A l'égard du prix de ladilo ferme par laquelle il aurait été réduit de 992,77 i 700 0. par an; — Considérant qu'il n'y a pas de doute que l'appelant n'ait été en défaut de remplir ses obligations comme fermier, et principalement quant an pavement des fermages, et qu'ainsi le jugement du premier juge, qui a aussi statué au fond, a prononcé i bon droit la résiliation du bail ea question, déjà déclarée par détaut, et déclaré valable la saisie pratiqué* par l'intimé ou en son nom ; — Par ces motifs, oie
Du "> «ai 1M7.-C. de laf»y*.
LOUAGK.— -Cb»p. 5, SKT. <$.
celui-ci doit, si tes parties ne s'accordent pas sur ce point, être flic par des experts. Cela est parfaitement logique, et, pour noire compte, nous n'hésitons point à adopter celle solution. NX. Duvergier, Vaudoré et Rolland de Villargurs, de IcurcAté, considérant le nouveau bail comme une véritable tacite réconduction, sont d'avis que le ptlx doit rester le même. M. Duvergier cependant reconnaît que le prix du premier bail a été flxé uniquement en considération de la première sole, et que les terres composant la seconde peuvent avoir une valeur différente , supérieure ou moindre. Il répond à cette objection que l'application de la régie générale suivant laquelle les conditions du premier bail sont censées reproduites dans le second, n'est pas subordonnée ;i l'égalité parfaite entra les avantages que la chose a donnés au preneur t rndanl le premier bail et ceux qu'il en retirera pendant le se- "nid ; que, d'ailleurs, les parties sachant quelles étaient les conséquences de U tacite réconilucliun , et aucune d'elles n'axant \coleslé contre les inductions qu'on pouvait tirer de son silriire, s>'t quant nu prix, soit quant aux autres conditions du contrat . e'o sont censées y avoir donné une adhésion tacite. — Il a lté ji *é que la durée des baux par tacite reconduction des usines et moulins doit, dans le silence de la loi à leur égard, se déterminer par l'usage des lieux (Colmar, 21 mars 1821) (t).
S4». Nous avons vu ci-dessus (n* 53") que les baux d'héritages ruraux, faits sans écrit el sans fixation do durée, finissaient de plrin droit à l'expiration du terme fixe par l'art 1771, de telle sorte qu'il était complètement inutile de donner congé. — Jugé que la même décision s'applique aux baux de tacite réconduction, puisqu'ils sont assimilés aux baux purement verbaux et qu'ils se trouvent régis par les mêmes règles que ces derniers (Bruxelles, I5mars t808, aff. Hoefs,n"387 ; Mcti, 1" avr. 1818, au*. Ducroix, eod.).
(1) (Veuve Hug C. Chevalier ) — La cor»; — Considérant qu'aux termes de l'art. 177* c. cit., la dorée de la reconduction Utile, en matièro de louage, est variable suivant qu'elle est rcUiive à de? maison' ou à des terre* labourables; au premier cas, elle dure un an, qui est le temps ordinaire, et au second cas elle dure Iroi; ans, a raison de la-division de* sole* ; — Qu'il est une autre espèce d'exploitation, dont cet article ne parle pas, qui est telle de* moulins cl usines ; que dans le silence de la loi, à cet égard, on doit s'en rapporter à l'art. 17.">fi, qui porte qu'en matière de louage, l'une des parties ne pput donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixé-* par les usage* des lieux; — Or, il n 'c*t pa» d'usage, en Alsace, de faire des baux d'un moulin pour un an ; il n v e» », pour ainsi dire, pas d'exemple ; ces «orles d'usines exigent, delà part du fermier, des approvisionnements particulier- de chevaux, de voilures, de bois el d'ustensiles propres pour cette exploitation ; il faut du temps pour en trouver un remploi utile et ''indemniser de ces antécédents, en sorte <\u il est naturel que ces considérations, qui «ont spéciales pour un moulin, prorogent l'exécution du liait par reconduction tacite, à un temps plus lun^ que celui ordinaire d'une année ; — Qu'il y a d'ailleurs ici des motils puv.-ants d'équité el de ju-licc, qui militent «•n faveur de rappelant* qui, a rabon de la position de son moulin au dehors de la ville, a beaucoup soo(|i-rt des deux invasion», et <p» a subi «es perle» considérables par suite de l'entrepôt des matériau* >;ur l'intimé a fait amener et placer sur des terrains productif* et dépendant du moulin, pour le réparer; — l'rononranl sur l'appel ilu jupi-nic m du tribunal civil de Colmar, do 44 janvier dernier, etc.; entendant, ordonne t» que la récondtirlion tacite, pour lu moulin dont s'agit et toutes ses dépendance», aura son cBul jusqu'au 3 1 juin 1823, jour auquel la venvo Hug sera tenue de déguerpir le tout; 2* qu'il sera fait une ma«se de* dépens, tant de première instance que d'appel, ainsi que des frais et coût du pré'ent arrêt ; qu'un quart en sera supporté par l'appelante et le* trois autres quarts par l'intime; ordonne la restitution de l'amende, «I sur le surplus de leurs conclusions, met les parties hors de cour.
Ou 91 mars 182I.-C. de Colmar.
(2) (Page* C. Valette.) — La cor»: — Considérant que le bail dont il s'agildu tajuill. 1817 est en forme authentique ; — Considérant que la clause de ce bail qui autorise le preneur .■ prendre moitié de la récolte pendante, «aur à l.ns-rr A la dernière année du bail et en quittant la ferme I» moitié lui revenant, n'a rien d însoltic; qu'en plusieurs lieux, an contraire, celle rlau-c e-( fanrlière cl a peur objet de donner au fermier ou métayer, pauvre ou <<ms avances, 1rs movens de vivre el de travailler les nb;ets pris en ferme on i moitié fruits ; — Con-idéranI que rien n'établit au surplus, et d'une manière convaincante pour la cour, qu'il y ail en concert de fraude pratiqué, lors de ce bail, entre le fermier el lo propriétaire du domaine : — Par ces motifs, et sans qu'il soit besoin de recourir à la preuve sabsidiaircmect oSertc par la partie de
SECT. 6. — Obligations respectives da propriétaire, du fermier sorloniri au /crmirr entrant ,
81 fi. Il est de règle que le fermier sortant ne peut rien faire qui diminue ou retarde la jouissance du fermier entrant (Coppean, Législ. rnr.,t. 1, p. r.54, et t. 2, p. 360).— par exemple, le fermier sortant ne peut dessoler les terres de manière à les rendre moins propres à recevoir des grains blancs des la première année du nouveau bail.— Il a été jugé, à cet égard, qoe lorsque le fermier, à son entrée en jouissance, a pris les lerres dans le mois de mars, en jachères, la tierce sole lui appartient à l'expiration du bail (Douai, r.o déc. I8S9, arT. Dusaumlero, n« lil -2*}. — Par exemple encore, le fermier d'un moulin d« peut, à la fin de son bail, diminuer la mouture au préjudice de son siirresseor (Coppeau, t. 2, p. 560).
ttt&. La clause d'un bail authentique par laquelle il est convenu qu'à son entrée en Jouissance le fermier prendra la moit é de la récolte pendante, sauf à la laisser à la dernière année du : bail, n'a rien d'illicite en elle-même; elle donne immédiatement droit au fermier sur celte moitié de récolte, si rien ne prouve d'ailleurs qu'il y ait eu fraude concertée avec le propriétaire pour frustrer les créanciers de ce dernier (Ttiom, 23 juin 1818) i2).
s» 3*. lorsque, dans un bail à ferme pour un terme de neuf années, il est stipulé que tV preneur devra laitier le tiers des terres à jachère ou courayr « roi>,et fes a6a'idonner,*if-df tarécoite fuite de h dernière année du lxtiltau fermier qui succédera, pour par lui en jouir et les exploiter sitôt celtedite dernière dépouille levée, le fermier sortant n'est pas tenu d'abandonner le tiers des lerres au fermier entrant, après la récolle de la huitième année (Bruxelles,? juin tK20)(3).
8&1 . L'art. 1777 contient une disposition qui a pour bat de
G.irron , dit mal jugé; émcndanl, déclare nulle et de nul eflet la ni:.* des fruits du 8 sept. IH17.
Du S5 juin I8IN.-C. de Riom.-M. Deval de Guvmont, pr. (3) (Bouchain C. Clerquin.) La oc»; — Vu l'art. 16 du contrit de bail entre le sieur de Brancas-oVRodoaa et l'intimé, portant : « Qoe le prenear sera tenu de laisser le tiers des terres i jachère on coxraje » roic, et de les abandonner, sitôt la récolte faite de la dernier» année * son bail, nu fermier qui lui succédera, pour par lui co jouir et les exploiter sitôt celtedite dernier? dépouille levée ; » — Kl attendu oue cette stipulation ne présente dam toute 'a contexlure qu'une clan.* unique, ayant pour hul un seul et même objet, savoir l'abandon du l.m de* terres; — Attendu que l'époque a laquelle le fermier devra |>Oecluerest positivement fuee; sitfli la récolte faite de la dernière année du bail ; — Attendu que celte dernière année court encore , el que U récolte n'en e*t pas faite ; d'où il suit que ta demande de l'appelant te peut être accueillie quant à présent ; — Que c'est en vain que, pourdedi r celte conséquence, on veut s'allacher aux mots, faute tn jxMrt ri
■ tourayt a rott, fui-ijue les contractant s ne se sont pa« arrêtés a cette stipulation, mais qu'ils déclarent de plus en quoi la jachère ou cmirije à roie doit con-isler, savoir, dans I abandon des lerres silùt la rècolU de la dernière année du bail faite ; qu'ainsi la loi et la raison prescrivent que c'est i cette dernière déclaration qu'il faut se fixer, el que les termes, i.ie/iere et courayr à ro-e, n'ont pas été rmplovès dans IVreption njnurc(i«p et dans toute l'étendue qu'on leur attribue ordinairement; et ce d'autant plu* que par là ou se trouve rn concordance avec le tonimescenienl de l'acte de bail, où, après avoir dit que le bailleur a loue pow le terme de neuf année* consérutive», on a,nutc par une clause, qui n'c*t pas même ordinaire, el partant e\ig« qu'on y prenne beaocuup ésird : « El pour la récolle entière de tous les fruits el produit» q«' pourront é.'re pi n us il recueillis pendant ces neuf année* ; » — Que d'ailteur*. pour entendre l'article du bail dans le sens de rappelant, il faudrait diviser la cliu-e en deux parties cl en retrancher U deutïèm • to'H entière, ou y ajouter ou changer un mot, et au lieu de im\i>! année, drrnitrt d')u/u.t »y lire, <ic<wr-rf«mtr>e, ou bion la pr nijuime, nu bien ta huttiimt, ce- qui l'allèrcrail dans une partie essentielle: — Attendu, pour le surplus, qu'il n'et pas exact de dire que l'arthlc alors devient inutile et sans objet, puisqu'on procure au nouveau fermier l'avantage de pmivo:r travailler les terres avant l'c^oque ordr n:c ou les cultivateurs, même les plus diligent*, les en«en;er'ccnt: — Aîln M-a ijii», quelles que soient les charge* cl conditions in-éws au bail pis** p« I appelant, elles ne peuvent influer en rien sur la <lcci>ion do la présente inusp, l'intimé n'y étant point partie ni intervenu sou- aucune espec* de rapport; — Parce* motifs et aucuns de ceux repris aujugemeotdwt est appel, met l'appellation au néant; condamue l'appelant à l'ajucc'*
I et aux dépens.
I Dn 7 juin 18J0. C. d'app. de Brutalise
LOUAGE. — Ca*P. 5, SECT. C.
concilier les convenances des deux fermiers qui se suecidcnt dans l'exploitation de l'héritage affermé. « Le fermier sortant, porte tel article, doit laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables cl autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables el autres facilites pour la consommation des fourrages el pour les récoltes reslant à faire. Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux. » —La disposition concernant les facilités qui doivent être fournies au fermier sortant a élé introduite dans l'art. 1777 sur les observations de la cour de Caen, qui fil remarquer qu'il y a nombre de contrées où le fermier sortant récolte les gros grains ; qu'il a besoin de granges, d'emplacements pour ses fourrages, d'établcs, d'écuries; qu'un article exprès était nécessaire pour faire cesser ces difficultés. — Sur les usages locaux auxquels renvoie la disposition Anale do l'art. 1777, on trouvera dans Yaudoré, Dr. rur., I. 2, p.u3 et suiv., de nombreuses et intéressantes indications. — Jugé que c'est un usage constant dans le département du Cher que le fermier entrant serre la récolle du fermier sortant, si celui-ci l'avait à son entrée serrée pour son prédécesseur, et s'il consent à laisser les pailles dans son domaine ; et que, si 1a fermier entrant ne veut pas serrer la récolte, le fermier sortant peut actionner le propriétaire directement pour le forcer à la serrer lui-même ou à la faire serrer par son nouveau fermier { Bourges , 24 fév. 1826,11. Dclainetberie, pr., aff. Jarre C, Delbomme}. — Sur le pourvoi dirigé contre cet arrêt, Il a été Jugé que l'usage d'une localité, d'après lequel le fermier entrant est tenu de faire le charroi de la dernière récolte du fermier sortant est conforme à l'esprit et aux dispositions de l'art. 1777 c. Mp.(Rcq. 17 juill.t827](t).
s 5». Pour l'éclaircissement des difficultés que peut présenter l'application de l'art. 1777, M. Duvergler (t. i, n« 220) elle un passage emprunté & un ouvrage de M. de Caspurln iCuidc des propriétaires, p. 35G et suiv.) que nous croyons utile do reproduire ici : a L'époque naturelle où doit Unir un bail, dit ce savant agronome, est celle où toutes les semences dont le fermier doit > percevoir les fruits après sa sortie sont complètement achevées, et où les travaux dn nouveau fermier ne sont pas encore commencés. — Dans les pays où régne l'assolement triennal , cotto épcqoc se rencontre Immédiatement après la semaillc du blé de printemps, s'il est d'usage que le fermier sortant jouisse de celte récolle, c'csl-à-dire, vers la fin de mars, dans le nord de la France, H, au commencement do mars,au centre. Nais si le fermier sortant ne sème point les blés de mars à son profit, l'époque naturelle est celle où il a Oni les semailles d'antomne, comme dans les pays où l'assolement est biennal , c'csl-à-dire du I" ao "0 novembre, suivant les pays. Dans te courant de J'Iilver, le nouveau fermier a le temps de se livrer aux repurgemenls des fossés, aux collines profondes qui doivent préparer ses semis de fourrages, et a tous les travaux qui annoncent un nouvel ordre de choses; au lieu que, s'il n'entre qu'au printemps, il ne peut plus, pour cette année , qoe suivre la routine tracée , et c'est une année perdue pour l'amélioration. — Mais l'usage est tyrnnniqur-, surtout pour l'époque du changement du fermier; carie fermier sortant ne peut quitter sa forme qu'autant que celui qu'il remplace lui cède la sienne. 11 n'est donc pas au pouvoir d'un seul propriétaire de t'bangcr la coutume usitée dans le pays. Lo code (art. 1777) a cherché à remédier à ces inconvénients en stipulant que le fermier sortant doit laisser à relui qui lui succède l'usage de logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire, lo tout suivant l'usage des lieux. — L'intention était bonne sans doute, mais son exécution est Incomplète et pourrait donner lieu à de grands abus;
(t) (Jarre C. Drlhomme.)— L* cor» ;— Considérant, sur le quatrième ■h»1»», que l'art. 1777 c. civ., lorsqu'il s'occupe des obligation* entre h fermier sortant et le fermier cntranL oblige les uns cl Ici autres a se wufornw a l'u<a;cde$ lieux ; — Considérant que l'interprétation donnée a l'art. 1777 e. cit. est justifié par l'usage nés lieux déclare confiant p»r l'nrrti et par l'utilitée de cet u?age, qui as-urc l'enlèTcmcnl des recolles el prévient Ici avaries qu'elle* pourraient éprouver dans les champs; — Que rien dans la loi ne contrario celle interprétation et celle appli- ««!"», qui sont au contraire conformes aux di.-po»iiio:,.< do l'art. 177T VtKM; - Rejuiu.
car il est rare d'avoir dans uns ferme des bâtiments eofïlsanis pour loger une double population de bestiaux cl d'ouvriers. Je pense donc qu'on doit suppléer à cette lacune par des articles additionnels, qui trouveront leur place dans la partie du bail où l'on complète les dispositions du code. — Ainsi , si le bail finit en novembre, il sera stipulé que le fermier sera tenu de loger en hiver un nombre d'ouvriers el de bétes de travail pour travailler aux raies d'écoulement; au printemps, (cl autre nombre pour les travaux de mars et les sarclages, et enfin, en été, l'attirail nécessaire pour enlever les récoltes. Si lo bail finit en mars, 11 faut stipuler que le fermier sortant laissera jouircelui qui le remplacer» des terres, el chacune immédiatement après la récolte, pour pouvoir y faire les cultures convenables à l'établissement de ses fourrages et pour le soin de ses mars, sans préjudice des parcours de ses troupeaux , jusqu'au moment où la terre sera ouverte. Il est bon d'établir aussi, par une clause expresse, que le fermier entrant aura le droit de semer sur les mars du fermier sortant, on sur les blés d'hiver, si l'on ne fait pas do mars dans le pays, une quantité déterminée de graines de trèfle j de sainfoin et d'autre fourrage, et que, pour tous ces travaux, le preneur sera tenu de fournir le logement à un nombre déterminé d'hommes el de bêle» de travail ; on peut fixer aussi d'avanco les parties de logement qui composeront celle jouissance momentanée. Comme le fermier sortant ne profite pas de la paille qui reste à son successeur, il arrive le plus souvent qu'il fait couper les blés de la dernière récolte très-haut, ce qui lui procure quelque réduction sur le prix du fauciilage, mais ce qui aussi diminue beaucoup la quantité de paille, au grand détriment de la ferme. C'est un abus dont il est lui-même victime dans la nouvelle ferme qu'il va occuper. L'intérêt commun du fermier et celui de la propriété exigent donc que les propriétaires «'accordent pour le faire cesser, ce qui dépend de chacun d'eux en particulier pour ce qui le concerne, en stipulant dans le bail à ferme la hauteur à laquelle seront fauclllés les blés de la dernière récolle, et fixant une Indemnité p"ur chaque pouce de hauteur dont le chaume dépasserait ce qui est convenu. Si les gerbes ont l mètre de hauteur et que l'hectolitre de grains produise trois cents livres de paille, il en résultera pour chaque centimètre un poids de trois livres; c'est donc sur celte évaluation et sur le prix moyen de la paille qne l'on fixera la valeur de l'indemnité par chaque centimètre dont le chaume sera plus élevé que ce qui est convenu. — J'ai trouvé dans la Provence une coutume singulière, mais très-gênante. L'ancien fermier cesse de jouir du parcours des chaumes du I" septembre ; son troupeau déménage alors et va dans sa nouvelle ferme, quelquefois à plusieurs lieues de distance. Le remplacement des bergers a lieu le 29 de septembre. Ce changement se fait loin du fermier, qui ne peut pas surveiller exactement celle opération ; lui-même n'arrive sur la ferme nouvelle que le l« novembre. A quoi lient cet arrangement barbare? Mais tel qu'il est , ce n'est qu'un exemple entre mille des bliarrciies que l'on rencontre dans divers paxs, et auxquelles on ne pourrait renoncer que par un accord général qu'il serait peut-être bien difficile d'obtenir. »
S&3. far application de l'art. 1777 c. nap., il a été décidé que l'usage du pays d'Artois, et notamment de la commune de la Vieille-Eglise,, est, à moins de clause dérogatoire dans'le bail, que le fermier entrant , bien qu'il n'ait pas la jouissance immédiate de la portion de terre ensemencée en grains d'hiver par le fermier sorlant et qui compose la tierce sole, n'en paye pas moini la totalité des fermages et contributions du premier terme ou semestre de son bail , saur a lui, lorsqu'il sortira, à enlever la récolte de la même tierce sole, sans payer aucune portion du premier terme du bail suivant (Douai, 26 avr. 1839) (2).
Tout usage qui ne se concilierait pu avec les disposition!
Du 17 juill. 1M7.-C. C, «et. req.-MM. Boston, pr.-Favard, r»p.
(«) tV«. — (Uquei C. SerRcol.) — Ainsi juge- parle tribunal de Dunxerque, el par les motif s suivants : — « Considérant qa'il est d'usage généralement établi dans la commune de Vieille-Eglise, ou est Mtuèo la ferme dont il s'agit, que le fermier entrant, bien qu'il n'ait pas le jouissance immédiate de la portion de terre ensemencée en praiasd'brrer par le fermier sortant el qui compose la tierce sole, n'en paye pas moins la totalité des fermage* el contribution* du premier termn ou semestre de son bail, sauf à ce fermier entrant, lorsqu'à »oo tour il sortira, à enlevé* la récolte- de la même tierce Mie »ao» payer aucune portion du pre-
LOUAGE. — Cuir. 5, Sect. 6.
de l'art. 1717 c.nap. est abrogé. Le renvoi aux u*apesf dont parle le paragraphe, n'a rapport qu'à la dorée do délai pour la con- Bomination et les travaux à faire, et au mode d'exécution dudlt article (Bruxelles, n mars 18I9)(I). — Ainsi, bien qu'un usage que le termier sortant le 30 novembre demeure dans la jusqu'au I" mai, néanmoins le fermier entrant a droit de prendre possession de la ferme, en laissant au fermier sortant les logements convenables et autres facilités sur le pied de l'art. 1771 (même arrêt).
0*4. Lorsqu'une terre labourable a été vendue, pour entrer en jouissance par les jachère* de telle année, et que le vendeur ou son fermier l'ont ensemencée en blé en celle même année, la récolte n'appartient pas a l'acquéreur. Cet acquéreur a seulement droit à des dommages-Intérêts équivalents au prix de la récolte de blé qu'il devait faire l'année suivante, et dont il est privé (Paris. 21 fév. 1822) (2).
*)*•>. Le fermier sortant qui s'est obligé à donner une déclarmtion au fermier entrant est tenu , pour accomplir cette obligation suivant toute l'étendue que l'usage lui donne, de fournir en duc forme un état détaillé, pièce par pièce de terre, des héritages dont il a eu la jouissance, avec indication exacte des dimensions et des contenances, ainsi que des noms des propriétaires voisins. Cet état doit émaner du fermier sortant, et il ne suffirait pas que celui-ci se bornât à remettre une déclaration plus ancienne (Nancy, SO mars 1841) (s).
*&«. L'art. 1778 oblige le fermier sortant à laisser les pailles et engrais, soit, d'ailleurs, qu'il les ait ou ne les ait pas reçus lors de son entrée : « Le fermier sortant, porte cet article, doit laisser
nier terme do Bail suivant; — Qu'ainsi, n'ayant la jouissance que de neuf année» complète» de toutes le* terres de la ferme, il ne dotl acquitter non plus que les dix-buit termes dont se compose le cours du bail ; — Considérant que ce qui prouve que le sieur Serpent, successeur du sieur Ouvra», d'à point dérogé a cet usage, fondé en raison sur l'époque de l'entrée en jouissance (15 mars), c'est qu'il justifie avoir pavé l'intégralité du premier terme de son occupation, de même que Ici dix-sept termes suivants, et que le demandeur ne prouve pas que les baux contiennent une dérogation expresse et positive i cette succession ainsi établis doj période de neuf années; — Par ce» motifs, déboute le demandeur. • — Sur l'appel, arrêt.
La coca ; — Adoptant les motifs des premiers juges, confirme.
Du 86avr. 1839.-C. de Douai, «• ch. -M M. Roty et Dupont, av.
(1) (N...) — La coca; — Attendu que l'art. 1777 c. civ. a déterminé les droits des fermiers entrant et sortant ; que cet article veut que le fermier entrant laisse au fermier sortant les logements convenable» et autres facilités pour U consommation des fourrage- ; — Attendu que tout usage qui ne se concilierait pas avec les dispositions de cet article se trouve abrogé par lui, et que celui dont parle son paragraphe n'a rapport qu'a la durto du délai pour la consommation et les travaux i faire, et au mode d'exécution dudil article ; — Par ces motifs, admet l'appelant i prouver qu'au hameau de Biesme, sous Thuin, les termier.», dont les baux finissent à la Saint-André (30 novembre), demeurent dans ta ferme jusqu'au 1" mai ; ordonne néanmoins que te fermier Allaut prendra possession de la ferme dont il s'agit, si déjà il n'a été fait, parmi laissant à l'appelant les logements convenables et autres facilités, sur le pied de l'art. 1777.
Du 17 mars 181». -C d'ap. de Bruxelles, S* cb.
il) Kiftc* s — (Pinel C. veuve Ménard.) — Par acte du 17 mars 1808, la veuve Ménard prit a bail la ferme de Cbamaraude, pour neuf années qui devaient commencera la levée des guérels ou jachères de 1813. — A celte époque de l'entrée en jouissance de la fermière, la sole de jachères comprenait, entre autres fonds, deux pièce» de terre, l'une de 5 hectares 95 ares 78 centiares, et l'autre de 5* arcs et centiare». —Le 91 mars 1815, la dame de Verteiilae, alors propriétaire de la ferme de Cnamaraude, vendit ces deux pièces de terre au docteur Pinel, pour entrer eu jouissance par les jachères de 18*1.— En 181», la veuve Ménard y récolta du blè; en 1830, elle y recueillit des mars; et, au lieu de les laisser en jachères, après celte dernière récolte, elle y sema immédiatement et dé nouveau du blè. — Pinel l'assigne pour se voir condamner a lui payer 600 fr. de dommages-intérêts. — 5 juill. 18ït, jugement qui condamne la veuve Ménard. — Appel. — Arrêt.
La coua; — Attendu... qu'a l'égard de l'indemnité due a Pinel, elle est uniquement mais totalement de la valeur de la récolte en blé qu'il avait droit de (aire en la présente anoèe 1832, et dont il se trouve privé; qu'il M peut être question de la récolte de l'année dernière sur laquelle le nouvel acquéreur n'a aucun droit;— Met l'appel au néant, émeuJaat, etc.
Du 31 Uv. Ittii.-C. de Paris, t* cb.-M. Agier, pr.
les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus Ion de son en»
trée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation. » La première de ces deux dispositions est de tonle justice et va de sol ; quant à la seconde, elle se jusliSe par l'intérêt de l'agrlcullure, et d'ailleurs l'indemnité enlève au fermier le droit de se plaindre. On héjilait sur ce point dans l'ancienne jurisprudence (V. Merlin, Quest., \* Fermier, § 2) ; plusieurs cours d'appel deman. dèrenl qu'une disposition expresse fut insérée dans le code civil. — Jugé que l'obligation du fermier, de laisser les pailles a u sortie, dépend uniquement de la question de savoir, en fait, s'il les a reçues à son entrée ;que, dès lors, le preneur qui n'a reçu qu'ont quantité de paile déterminée, n'est tenu qu'à laisser la quantité déterminée qu'il a reçue, alors même qu'il se serait engagé à a laisser suivant l'usage des lieux (Rennes, IC déc. 1831) (*).
84 T . Les pailles et fum iers dest inés à l'engrais doivent être considérés comme faisant partie de l'héritage. En conséquence, un fermier ne peut vendre des pailles que lorsque le bail l'y autorise, ou lorsqu'il prouve que celles dont il a disposé excédaient es qui était nécessaire a l'entretien des terres (Nancy, 23 Juill. 1841) (5).
S*». Nous avons vu juprd, n» 7*6, que le fermier pouvait être obligé, soit par une clause du bail, soit par l'usage des lient, de convertir toutes ses pailles en fumier. Si cette obligation existe, elle entraîne implicitement celle de laisser à sa sortie toutes tes pailles qui se trouvent alors- en nature sur le domaine affermé fT. en ce sens Merlin, Rép., v Fumiers, n" 4; Rolland de Yillargues, v» Bail, n« 493; Duvergler, t. 4, n» 97).— Jugé, cncornvéqueace,
(S) (Duboux dUenneconrt C. les époux Muoier.) — La coen;— i> i tendu que par l'art. 7 do bail authentique en date du 35 août 1851, le» époux Monter se sont engagés à donner aux appelants, i la as de et bail, une déclaration par écrit des héritages qui leur étaient ulrnno, j que donner une déclaration, d'après l'usage généralement adopte, ei<li» le sens qui doit s'allacLer a cette clause du bail, c'est, de la part du termier, fournir un état détaillé, pièce par pièce, de tous les fceriUtw dont il a eu la jouissance, avec indication exacte des dimensions et ceatenances, aiosi que de* noms des propriétaire» voisins ; que cet acte, d'ailleurs soumis a de certaines formalité* qui en garantissent l'exaculudc, et qui peuvent varier suivant les localités, doit émaner esseniieUenvent du fermier sortant et ne peut jamais être remplacé par la remua d'une déclaration plus ancienne dont les énonciations pourraient ne plia représenter avec fidélité l'état de jouissance de ce fermier pendant les dernières années de son exploitation; que, d'ailleurs, la série de ces déclamations forme, dans beaucoup de circonstances, les premiers élément» d'une preuve de possession qu'il est du plus grand intérêt des propriétaires de réunir en leur mains.
Du 30 mars 1B41.-C de Nancy, cb. corrccl.-M. Mourot, pr.
(<) (Ertaolt C. Grelier.) — La corn; — Considérant que l'obligation du fermier, de laisser les pailles à sa sertie, dépend da point 4» savoir, en fait, s il les a reçues k son entrée en jouissance, ainsi que U> porte l'art. 1778 e. civ.; — Que, dans la cause, le père de l'intime, auquel celui-ci a succédé, n'avait pas trouvé de paille à son entrée, et néanmoins s'était obligé a en laisser 300 liv.; que, par suite, la clou* des baux subséquent-, par laquelle le preneur s,'est soumis a l'usage des lieux, n'a pas changé son obligation primitive à cet égard; — AdopUot au surplus, les motifs des premiers juges, sans s'arrêter a l'exception do dernier ressort proposée par les intimés, dont ils tout déboutés, déclin l'appelant sans griefs, etc.
Du 16 déc. 1831.-C de Rennes.
(S) (Marié de Frébaull C. Didier Brice.) — La coca; — Attendu qw les pailles et les fumiers sont principalement destinés a l'engrais orterres, et doivent par cela même être considérés comme faisant partie lr l'héritage; que ce principe doit d'autant plus recevoir son apphcalwi dans la cause, que par une clause expresse du bail, il est slip»!' que fermier, i sa sortie, est tenu de laisser sur place tous les fumiers et pailles provenant de la récolte de la ferme, sans pouvoir en vendre on divertir ailleurs; que cette stipulation fait connaître que, dans la pca>c« des parties contractantes, la totalité des pailles et fumiers provenait d» la ferme était nécessaire 4 l'engrais de* terres; que pour déroger 1 es principe et a uo usate généralement suivi, il aurait fallu q» une di»p»f tion formelle du bail eut autoris.' le fermier k vendre une partie pi»' ou moins considérable des pailles, ou tout au moins que ce dernier pût établir que les pailles dont il a disposé excédaient ce qui était ••tessv* 4 l'entretien des terres ; qu'il n'a pas fait celte preuve;— Infirme.
Du 33 juill. 18H.-C de Nancy, ch. civ.-M. Costa, pr.
LOUAGE.— Oup. 5, Sut. G.
que la cluse d'un ban portant que le preneur est tenu de convertir en fumier, pour l'engrais des terres, tons les leurres et pailles qui proviendront de leurs dépouilles, sans pouvoir en distraire ni vendre aucune partie, le soumet à laisser au bailleur les pailles de la dernière récolle ou à lui en payer le prix (Amiens, 18 mai 1824, air. Dclaltayc, n« 844). — V. dans le môme sens un arrêt du parlement de Paris, du 22 août 1781, rendu sur les conclusions conformes de M. Séguier (Merlin, Quesl., Y» Fumiers, § 2).
<$&•. Le propriétaire est tenu de reprendre au fermier des pailles et engrais en quantité équivalente à ceux que celui-ci a reçus sur estimation, à son entrée en Jouissance : à l'égard de ("excédant, l'art. 1778 c. civ. donne au propriétaire la faculté de Je retenir, mais ne lui en impose pas l'obligation (Bourges, 31 mars 1840, an". Comacre, V. Louage à cheptel).
#60.11. Duverglcr, t. 4, n* 224, fait Judicieusement observer que ce n'est pas seulement du Jour où finit le bail que le fermier entrant peut exiger que le fermier sortant lui livre les pailles et engrais; qu'il a droit de les prendre aussitôt qu'il devient nécessaire qu'il les répande sur les lcrrc3. — C'est ce qui, du reste, a été consacré par on arrêt, lequel a décidé que, loin que les objets dépendants d'un bail d'héritages ruraux se règlent par le jour de l'expiration de ce bail, ils sont subordonnés à leur destination qui, selon l'ordre de l'agriculture, peut suivre ou précéder l'époque marquée pour la sortie ; qu'ainsi, lorsqu'il a été convenu que les pailles seraient converties en fumier pour l'engrais des terres, le fermier sortant ne peut pas s'opposer, sous prétexte que son bail n'est pas précisément expiré, à ce que le propriétaire, ou un nouveau fermier, enlève le fumier qui se trouve dans la ferme pour le transporter sur les Jachères (Bruxelles, 19 fruct.an lô)(l). — Le même arrêt a décidé que l'opposition du fermier sortant la rendrait passible de dommages-inlérêls.
861. Quant aux foins, dont il n'est pas parlé dans l'art. 1778, le fermier doit laisser celui de l'année, s'il a trouvé celui de l'année où il est entré en jouissance, et c'est ce qui a lieu ordinairement quand le fermier entre à la Saint-Martin d'hiver. Pour le foin qu'on appelle de réserve, c'est-à-dire qui n'est pas destiné à la nourriture des animaux employés à la culture de la métairie, mai-, bien à être vendu, ou à la nourriture du cheval à l'usage personnel du fermier, ce dernier a le droil de l'emporter, à moins, par analogie de ce qui est décidé pour les paille* et engrais, que le propriétaire ne préfère le retenir suivant l'estimation (Conf. MM. Duranlon, t. 17, n» 218; Troplong, n« 783; Duverglcr, n» 225)
fl) (Paulèo C. Defresne.) — La on;»; — Considérant que dans le sent du bail tas pailles doiveot être convertie!) en fumier pour l'engrais des terres de la ferme, cl que le fermier sortant était sans intérêt pour s'opposer a ce que le fumier déjà produit fut employé sur les jachères, son refus ne peut «Ire considéré que comme une opiniâtreté nuisible a l'intérêt général de l'agriculture et 4 l'intérêt particulier de la propriété dont la jouissance sort «le se» mains; — Considérant que les objets dé- VCfidaiil-i d'un bail de biens ruraux ne se relent pas précisément par le jour de l'expiration du bail, mais qu'il* sont subordonnés à leur destination, qui peut suivre ou précéder l'époque marquée pour la sortie, selon l'onlre de l'agriculture ; — Met l'appellabon et ce dont est appel au néant; émendant, mGrme le jugement de première instance, déclare le refus fait par la demoiselle Dufresne de laisser conduire le fumier qui lui est inutile sur les jachères de la ferme, mal (ondè; — La condamne au dommoges-inléréU, etc.
Du 19 fruct. an 15.-C de Bruxelles.
■ 2) (Veuve Poulet C. Boucher.) — La coca; — Considéra m que Lu île convention n'est intervenue entre les parties relativement à la propriété des fourrages artificiels qui se trouvaient an II nov. 1838 dans tes bâtiments de la terre de Citely; — Que, dans l'absence de toute convention des parties sur ce point, la cour ss '.rouve amenée & rechercher li solution de la question qui lui est soumise dan* les principes généraux du droit et dans les usages locaux qui, à défaut de stipulations contraires, sont la loi des parties ; — Considérant qu'il est également reconnu au procès que, lors de l'entrée en jouissance de la dame veuve ! Poulet et «le son mari, soit au 11 nov. lH.">i, par suite du renouvellement qui lui avait été consenti le 17 juin 1X55, soit aux époques anté- J rieures, il n'a été fait aucune estimation des fonds de lieux, pailles et I fourrages; que le cheptel seul a été estimé; — Qu'ainsi les lieux ontéle i pris par la dame veuve Poulet dan« l'étal où ils se trouvaient, garnis de» pailles et fourrages de l'année; 1
H6*. A défaut d'estimation d'entrée ou de convention particulière, le fait d'avoir pris, à son entrée, une forme garnie do tous les fourrages que produit la propriété, impose, par vole de conséquence, au preneur, l'obligation de laisser, à sa sortie, les lieux comme il les a pris, c cM-à-dire garnis de lotis les fourrages généralement quelconque? qui sont le produit de la propriété Bourges, 28 nov. I84ii)(2).
86*. Les fourrages artificiels, bien qu'étant le résultat de l'industrie, ne peuvent, pas plus que tous uutres, être exceptés de celle régie , alors surtout que rien ne prouve que le preneur n'en a pas trouvé à son entrée (même arrêt).
S«â. L'art. 1778 ne parle pas des se menées. Elles appartiennent à la ferme quand le fermier les a reçues lors de son entrée. Il doit donc, à son départ, les laisser à son successeur; mais, s'il n'en a pas reçu, c'est au nouveau fermier às'en procurer (M. Troplong, n* 786). — Jugé que, d'après un usage gém-ml en Flandre, le fermier sortant est en droit d'exiger une indemnité du cher des labours, engrais et semences, destinées à produire les Iruils qui ne seront récollés qu'après l'expiration du bail, et que cette réclamation ne peut être écartée sous prétexte que le réclamant ne prouve pas qu'au commencement de son bail il aurait payé pareille indemnité à celui qui a en la jouissance des (erres avant lui (Gand, 13 juill. 1853, aff. Deryck).
8 «B 5. Une loi du deuxième jour complémentaire an 3 porte que loul propriétaire laisaul valoir par suite «l'une expiration de bail, et qui se trouve dans le cas de reensemencer ses terres, sans avoir eu part ù la récolte qui vient de se faire , pourra exiger de son fermier sortant , à compte sur ses fermages en nature, la quantité de grain qui lui sera nécessaire pour faire ses ensemencements. Il est évident que le code Napoléon a abroge celle lot (MM. Duverglcr, n" 223; Vaudoré, Dr. rur., t. s, p. 69).
s «8 G. Un nouveau fermier peut exiger de son prédécesseur les réparations dues par ce dernier, et le bailleur doit être mis en cause sur la demande de l'ancien fermier (Rennes, il mai 1815, Meslin C. Arcolte). — Faute de réparations, le fermier peut exiger des dommagcs-inléréls (même arrêt). — Le propriétaire qui reçoit du précédent fermier la somme à laquelle les réparalions ont été estimées, et qui ne les compte pas au nouveau fermier ou ne fait pas Taire les réparations, ne peut en exiger de ce dernier è sa sortie (même arrêt).— Quant aux constructions, réparalions ou améliorations , soil nécessaires, soit utiles, soit purement voluptuaires que le fermier peut avoir faites, V. ce qui a été ditfupro, n» 538 et suiv.
Que cette circonstance, si importante au procès, ne saurait être révoquée en doule; qu'en effet elle est conforme a l'usage des lieux, et so trouve en outre judiciairement prouvée par la demande même de la veuve Poulet, qui ne réclame que le prix des fourrage» artificiels, et n'éli-ve aucune réclamation relativement aux paille» 'et foins naturels qu'elle, a nécessairement abandonnes au sieur Boucher ; — Qu'A défaut d'esliina tion d'entrée ou de convention particulière, le tait d'avoir pris a son en trée h» ferme de Cirely garnie de tous les fourrages que la propriété avait produits impose, par voie de conséquence, à la dame veuve Poulet l'obligation de laisser A sa sortie les lieux comme elle les a pris, c'està-dire garnis de tous les fourrages généralement quelconques qui sont le produit de la propriété; — Que vainement on oppose que les fourrages artificiels sont le résultat de l'industrie, qu'ils occasionnent des dépenses, et doivent être considérés comme des récoltes dont le fermier ou ie colon partiaire doit avoir la libre disposition ; — Que, sans doute le» prairies artificielles exigent des frais de premier établissement; nui. que rien ne prouve que madame veuve Poulet n'en ait pas trouvé A son entrée, et qu'au surplus elle a reçu une indemnité pour celles qu'elle a laissées 4 sa sortie; — Que les fourrages qui en proviennent formant bien aussi une récolte dans le sens étendu du mol, mais que leur quulito de rourrages prédomine ; qu'étant produits par la propriété, destiné, comme tous les autres fourrages, a la nourriture des bestiaux attaches a l'exploitation, ils ne pourraient être détournés de celle destination qu'au mépris de l'intention présumée du propriétaire et de lïnlèréi de l'agriculture ; — Considérant que les réponses de la dame veuve Poulet A l'interrogatoire sur laits et article», les obligations qu'elle a imposées A Unurber, toutes les circon-tancas de la cause en un mol, prouvent qur- >on intention a été d'abandonner au sieur Bouclier la ferme de Ciielv , garnie de tous les fourrages; — Confirme, etc.
Ou 18 oov. I840.-C. de Bourges, cb. rorr.-M. Aapetit-Dnraad, pr.
LOUACE.-Chap. 6.
CIÎAP. 6. — DO LODACI DKS MEUBLES.
86 V. Déjà nous nous sommes occupés, dans le cours de ce travail, du louage des meubles, pour montrer quelles sont, parmi les dépositions qui régissent les baux d'immeubles, celles qui doivent être appliquées aux chofses mobilières et quelles sont •elles qui doivent leur rester étrangères, soit parce que ces règles constituent des dérogations au droit commun cl que des lors elles doivent être rigoureusement renfermées dans les termes de la loi, soit parce que l'usage, la nature des choses, la convention tacite des parties, ne permet pas de les appliquer. Résumons brièvement et complétons ces explications.
L'art. 1713 c. nap. dit qu'on peut louer toutes sortes de biens meubles; mais il est à celle règle générale plusieurs exceptions, notamment en ce qui concerne les choses hors du commerce, ainsi que les choses fongiblcs. — V. supra, n»» 7. s et suiv.
8«8. Les dispositions des art. M29 et 1430 c. nap., qui consacrent le droit pour le mari de faire sur les biens de sa femme des baux do neuf ans et au-dessous, ne concernent que les immeubles et ne s'étendent point aux choses mobilières , à moins qu'elles ne soient les accessoires d'un immeuble. Lors donc que le mari les a louées, la dissolution de la communauté survenant met fin au louage et fait rentrer les choses dans le patrimoine de la femme ou de ses héritiers, par application do la maxime : H soluto jure dantis, rtfolvilur jus act.pimtis. C'est ce qu'enseignent aussi MM. Proudhnn, Usufruit, t. 3, n* 1217, et Trop- Icig, n» 153. — La question de savoir si l'usufruitier peut louer les objets mobiliers dont il a la jouissance sera examinée v° Usufruit.
s «9. Les règles spéciales établies par les art 1715 et nie sur la preuve des baux des maisons et des biens ruraux ayant un caractère exceptionnel, ne doivent pas être étendues au louage des meubles; dès lors ce dernier doit rester sous l'empire du droit commun, qui autorise la preuve testimoniale des contrais lorsqu'il ne s'agit pas d'une somme supérieure à ISO fr., ou lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit. — V. les ir» 125 et m.
87©. Le locateur d'objets mobiliers, comme le bailleur d'immeubles, est tenu : 1» de délivrer au preneur la chose louée avec tous ses accessoires ( M. Duvergicr, n» 242); 2« d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (M. Troplong, n* 178); s» d'en faire jouir paisiblement le preneur, cl notamment de le garantir de tous les vices ou défauts qui empêchent l'usage de cette chose (M. Troplong, n° 195; V. aussi suprù, n«* 189 et 192). — La délivrance des choses mobilière» doit se faire dans le lieu où elles se trouvaient quand elles ont été louées, et c'est au preneur à les faire enlever à ses frais. Toutclois celte règle reçoit exception, d'une part, à l'égard des loueurs de fiacres, qui sont obligés de les conduire devant la maison de celui qui les emploie , et, d'autre part, à l'égard des loueurs de meubles, qui doivent les taire transporter,* leurs frais, dans la maison du conducteur. — V. le n* 151.
891. Ce qui a été dit [supra, n» 198 et suiv.) sur les effets de la destruction totale ou partielle de la chose louée, s'applique aux meubles aussi bien qu'aux immeubles l M. Troplong, n» 22 1 j.
87». Que le bail ait pour ohjrt des meubles ou des immeubles, le preneur est tenu de jouir en bon père de famille cl suivant la destination de la chose (l'olliier, n' 190; MJ1. Troplong, n° 297; Duvergicr, n° 244). Ainsi, dit Polliler {loc.cit.), celui qui a loué un cheval doit avoir soin do le lairo bien panser et nourrir, et il ne doit pas lui faire faire de trop fortes journées. Une conséquence de l'obligation de jouir en bon père de famille, c'est que le preneur doit veiller à la conservation de la chose ; mais cette règle reçoit exception , notamment dans le cas où un loueur de voilures loue à quelqu'un une chaise et des chc\aux pour faire un voyage, et lui douue uu cocher pour conduire U voiture. — V. supra, n" 297.
878. Bien que les art. 1750, 1731 et 1732, qui déterminent l'état dans lequel la chose louée doit être rendue à l'expiration du bail et les présomptions d après lesquelles on doit reconnaître alors quelles sont les dégradations dont le locataire cslrcsponsablc,soicnlpUcces sous une rubrique restrictive, puisquccellc
rubrique ne comprend que les malsons et les biens ruraux, ces articles s'appliquent d'une manière générale au louage de toula espèces de choses , des meubles comme des Immeubles ( Conf. M. Troplong, n- 347). — A cet égard, la responsabilité du locataire pourra.H être étendue aux cas fortuits ; mais il faudrait pour cela une stipulation expresse, ou du moins une intention clairement établie. Suflirait-il que la chose louée eût été estimée par 1« contrat? Pour la négative, on pourrait Invoquer plusieurs loti romaines (LL. t, § 1 , IL, De a-slim. aa.; 5, § S, ff., Commod± ainsi que le sentiment de quelques anciens auteurs (Despefsses, Louage, sect. 4, n» 17, ftou*seaud de Lacombc, »• Estimation, n* 7). Toutefois nous pensons, avec M. Duvergierfn* 246), qu'il ne résulterait de cette estimation qu'une présomption que le locataire pourrait combattre par tous les moyens d'où il pourrait apparaître que son intention n'a pas été d'assumer sur toi la responsabilité des cas fortuits.
Ml à. L'art. 1745, qui, pour le cas de Tente delà ehoss louée, détermine les droits respectifs de l'acquéreur et du preneur, ne concerne que les immeubles; Il ne s'applique point zm choses mobilières , à moins qu'elles ne soient unies accessoirement à un immeuble , auquel cas elles suivent le sort de cet immeuble (Conl. MM. Proudhon, Usufruit, t. S, n* 1217; Troplong, n* sog).
875. Le locateur peut-il, en cas de non-payement ou de faillite, demander la résiliation ou une caution? Oui. — V. aussi v» Faillite, n>-260-5'.
S 70. Lorsque des meubles ont été logés sans que la durée
du bail ail élé convenue enlre les parties, il n'est pas nécessaire, pour v mettre (in, qu'un congé soit donné dans un certain délai, il suffit que les parties se préviennent dans un délai raisonnable.
— V. en ce sens M. Troplong, n» 401 .
877 . En l'absence de toute circonstance analogue à oetleqve nous venons d'indiquer, qui dénote chez les parties l'intention de donner à la location une certaine durée, si une chose mobilière, un cheval , par exemple , est loué à tant par Jour, on par semaine, la location cessera à la Un de chaque jour, de chaque semaine, si l'une ou l'autre des parties le désire (arg. art. nss.
— Conf. M. Duvergier, n«252). — La durée de la location est quelquelois déterminée par les circonstances dans lesquelles elle a en lieu. Ainsi celui qui loue un cheval ou une voiture pour faim un voyage est présume les louer pour tout le temps que doit durer ledit voyage. Peu importe, dans ce cas, que le prix ait élé Qxéàlanlpar heure, par jour, par semaine, par mois. Le locataire a le droit d'exiger que le cheval ou la voilure lui soient laisses jusqu'à la fin Uu voyage (Conf. Pothier, n* 31 ; M. Duvcr-
i gier, t. 4, n»*230 et 231). Mais le bailleur a, de son colé, no droit corrélatif. Si donc le voyage avait manqué, le preneur ne pourrait lui rendre le cheval ou la voiture avant la fin du temps qu'aurait du durer le voyage |wur lequel ils étaient loués , qu'eu le dédommageant de la perte que lui cause l'Inexécution du contrat [Polluer, toc. ril.).
898. L'art. 1757, le seul qui contienne une disposition spé- | ciale sur le louage des meubles, porte que « le bail des meubles ! fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, , une boutique ou tons autres appartements, est censé fait pour ! la durée ordinaire des baux des maisons, corps de logis, bonliques ou autres appartements, selon l'usage des lieux. » Dans re cas, en effet, connue le fait observer M. Duvergicr (n* 229), j la destination des meubles a paru avec raison fournir un iwllM | certain du temps pour lequel ils sont loués. — Mais que doit-oa décider pour le cas où la maison , la boutique, l'ap parlement que les meubles sont destinés à garnir ont été loués par écrit, c'est* à-dire pour une durée déterminée? M. Dch incourt (t. 3, p. 202, note 5) pense que l'art. 1755 n'en doit pas moins être appliqué, parce que le propriétaire des meubles a pu Ignorer les stipulations particulières existantes enlrc le preneur cl le bailleur, et t| ne par conséquent il a du compter sur la durée d'un bail ordinaire. ; MM. Duvergicr (L 4, n* 255) et Troplong (n* 599) adoptent M même sentiment , mais en ajoutant toutefois que, si le loealair* axait donné connaissance de son ban écrit au propriétaire (les meubles, ce dernier sciait présumé avoir consenti à les Iffiwr pour le uiéruc laps de lerops , et qu'ainsi la durée : pour le bail de la maison et pour le bail i
LOUAGE— Tables.
«ï». n pourrait se faire que rrlui qui farnlr une maison entière occupai celle maison, non pasenqualilé de locataire, mais à un autr<' titre, par exemple à titre de propriétaire; l'art t "57, devrait-il être appliqua à cette hypothèse? Pour la négative on peut dire que, dans ce cas, la présomption sur laquelle est fondé l'art. 1751 manque de hase, puisqu'on ne peut supposer, chez le propriétaire , l'intention que doit naturellement avoir le locataire d'une nuis m quand il loue des meubles pour garnir celte maison; M. Troplnng in» 100) Tense néanmoins qne l'art. 1757 doit prévaloir, qu'il n'est pas exclusif dans ses termes pour qu'on doive en restreindre
Le droit attribué au preneur d'exiger le remboursement le ses Impenses nécessaires , c'est-à-dire , des sommes qu'il a désensées pour la conservation de la chnse, s'applique au louage les meubles comme à celui des immeubles; il s'applique notamment au cas où un cheval loué pour un voyage étant tombé malade pendant le cours de ce voyage, le preneur lui a fait donner à ses frais les soins nécessaires. — V. suprti, n' 557.
h s i . La tacite récondnetion s'applique au louage des meubles comme aux baux des maisons ou des biens ruraux. Ainsi , si des meubles ont été loués pour un temps préflx, et que, ce t?mps expiré, le preneur reste et soit laissé en possession, il se forme
contrat de louage. Les
Abreut»ir618.
Acceptation (lettre)
