LOUAGE. — CHAP. S, SECT. S

rural, à ceux-ci : tout fermier, qui se trouvaient dans le projet. C'est le tribunal qui lit faire celte substitution. — Si les lieux destinés à l'engrangement avalent été désignés dans le bail, le preneur ne pourrait pas s'affranchir de son obligation même pour engranger dans un local lui appartenant, encore bien que, dans ce cas, l'effet d'un autre privilège ne fut pas à craindre |>our le bailleur. Le conlrat doit élrc exéculé tel qu'il a clé convenu I Conf. M. Duvergicr, n« toi). — Au reste, si le bail était muet relativement aux lieux d'engrangement, on se conformerait à l'usage suivi dans la ferme. Cette observation, dit M. Troplong n* 685), se Justifie autant par elle-même que par un amendement proposé par le tribunal, qui voulait supprimer les mots d'après le bail, cl dire les lieux à ce destinés. Bien que le texle de l'article n'ait pas élé modifié conformément à cet amendement, l'observation subsiste, et elle est conforme à l'esprit de la loi et aux vrais principes de la matière.

»«•. Obligation d'avertir le propriétaire des usurpations \ commises sur les fonds — C'est ce que nous avons expliqué avec étendue n" 263 et suiv. — Il a été jugé, par application des art. 1767 cl 1768 c. nap. : 1° qne l'obligation Imposée par l'art. 1768 au fermier, s'applique non-seulement aux usurpations, mais encore au trouble de droit qui peut résulter de significations dans lesquelles des tiers manifestent leurs prétentions (ftej. 12 oct. 1814, an*. Huot,V. Action possessolre,' n» 269). El cette décision est approuvée par H. Troplong (n* 690). Mais cela mérite explication. Qu'en général un fermier à qui l'on notifie à tort un acte qui devrait être adresse au propriétaire, soit tenu, moralement, ou plutôt d'après les convenances , d'avertir ce dernier, cela se conçoit sans peine. Quoiqu'il ne représente pas son propriétaire, et qu'ainsi la notification n'ait Régulièrement aucun effet vis-àvis de celui-ci, cependant les circonstances peuvent donner à cet acto une valeur dont le fermier fera sagement de ne point assumer la responsabilité. Il est bien certain qu'il ne résulte pas d'un tel acte un trouble véritable, lorsque, d'ailleurs, le fermier n'y a eu aucun égard et a continué de Jouir, aux yeux de loul le monde , comme II le faisait auparavant, néanmoins cette Jouissance peut n'élrcque passagère, et en lout cas ne laisser aucuns trace aux yeux des voisins, tandis que la notification, comme loule écriture, continue de subsister, scripta manent. Cette considération peut donc justifier le sentiment de M. Troplong, considéré comme conseil donné au fermier, mais elle ne suffirait pas à la justification de la thèse qui obligerait, à titre de droit rigoureux, le fermier d'avertir son propriétaire de tous les actes, si irréguliers qu'ils fussent, qui pourraient être dirigés contre lui, au lieu de l'avoir été contre le propriétaire. C'est , au surplus , ce que nous avons déjà dit plus haut, n* 264, et v* Action possess., n< 270. — Au reste, il est bien entendu qu'aucun fait d'usurpation de la part de l'auteur de la signification n'aura suivi cet acte et que, de son tôlé, le fermier aura d une manière patente montré qu'il n'y avail aucun égard; Il est bien compris aussi que la qualité du fermier sera notoire et qu'il ne passera pas pour le propriétaire apparent du fonds ; — 2* Que le trouble de droit est censé commencer au jour où l'acte extrajudiciaire qui le constitue a été signifié au fermier, et non du jour où le fermier l'a dénoncé au propriétaire (même arrêt). Ce qui ne doit être compris qu'en ce sens qu'il s'agit d'un trouble de droil véritable , c'est-à-dire exercé à l'égard de celui qui a qualité pour y résister ou pour le faire réprimer (V. ce qui précède); — 5» Que lorsque des usurpations ont élé commises sur des im-

(1) (Mutet C. Deplas.) — U cor» ; — Considérant une Roland Dcplas et consorts doivent pltalablement se pourvoir contre les détenteur» actuels des pièces de terre qu'ils réclament, et qu'il* n'auront d'action contre les fermier» successifs, que dans le cas où il sera reconnu qu'ils ont laissé acquérir possession contre eux par usurpation, et met l'appellation et ce dont est appel au néant; entendant, déclare Laurent Déplus •1 consorts, quant a présent, non recevantes.

Du 18 mai I81S.-C. de Pari*, 1" ch. -MM. Gicquel et Morean, av.

(î) H$pice .- — (Sclvc* C. Seigle.) — pourvoi était dirigé contre un arrêt coufirmatif de la cour de Paris , du 15 mai 1 81 1 . — il était fondé •ur a violation des art. 1151, 1181, 1718, I7i9 et 1766 c. civ.,en ce que de* qu'il était reconnu et constaté, par l'arrêt lui-même, que le fermier n'avait" pa» rempli «s engagement», ni suivi les clauses du bail, la résolution devenait inévitable. En effet, disait-on, l'art. 1766, en donnant an baillaur le droil da faire re»ilierUbani«««««jMc,re«w««««, n'a

meubles qui onl été occupés successivement par plusieurs 1er. miers, qui se sont transmis l'un à l'autre un état des terres manquant à la quantité énoncée au bail, sans que le bailleur ait reçu l'avertissement prescrit par l'art. I7C8, el que l'époque précise où ces usurpations ont eu lieu n'est pas certaine, le propriétaire doit s'adresser aux détenteurs des pièces usurpées avant de pouvoir agir contre les fermiers (Paris, 12 mai 1812) (1) ; — é*Qoe lorsque dans les biens affermés se trouvaient comprises des vignes données à comptant, et que les complanteurs, se prétendant propriétaires, ont refusé de servir les redevances et enlevé leur récolte sans en remrtlre aucune part au fermier, ce dernier a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à ferme, pourvu, bien entendu qu'il ait dénoncé le trouble et l'empêche* ment au propriétaire (Rennes, 20 juill. 1819, aff. do Beulvier, V. n» 735).

791 . Obligation d'exécuter Us clauses du bail.— Ces clauses peuvent varier à l'infini ; ce sera aux juges à apprécier, dans chaque cas qui leur sera soumis, d'abord s'il y a eu réellement inexécution des clauses du bail . el ensuite s h celte Inexécution est assez grave, asseï dommageable pour entraîner la résiliation du contrat. On comprend qu'il ne nous est pas possible d'entrer ici dans te délai) des liviwlhèses qui pourront se présenter; il nous suffit de poser le principe. — Noos ferons remarquer salement que, pour que la résiliation puisse être prononcéeavecjustice, il faut que l'inexécution d'une clause du bail ail réellement causé quelque préjudice au bailleur. C'est ce que suppose l'art. 1766 en disant...» et qu'il résulte un dommage pour UbaiUmr, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. • Si donc il n'y a point de préjudice, il n'y a pas lieu à la- résiliation ni même simplement à des dommages-intérêts. — C'est ce qu'enseigne avec raison M. Duranton, t. 17, n» 1 83. — n a élé jugé : 1» qu'il appartient au pouvoir discrétionnaire des joges, selon Us circonstances, d'admettre ou de rejeter la demande en résolulion d'un bail à ferme, intentée par le propriétaire, alors même qu'il est constant que le preneur ne s'est pas conformé aux clauses de son contrai (fteq. 12 août 1812) (2); — 3* Que l'appréciation de la gravité des infractions qui peut motiver la résiliation d'un bail à ferme est dans le domaine souverain des cours d'appel ; et spécialement que la résiliation d'un bail à ferme a pu être prononcée pour les infractions suivantes aux conventions des parties : à savoir, que le preneur a cultivé d'autres terres que celles de la ferme sans le consentement du bailleur; qu'il n'a pu pris tous les soins nécessaires pour la nourriture et la conservation du troupeau du bailleur, qui s'est vu, par suite, forcé d'en charger une autre personne ; qu'au lieu de laisser au propriétaire la libre jouissance de la cour d'honneur conduisant * sa maison d'habitation, il a constamment encombré cette cour de voiture*, de paille, d'Instruments aratoires et de matériaux ; qu'il a fallu l'assigner devant le juge de paix pour le contraindre à conduire plusieurs voitures de fumier dans les vignes du bailleur; qu'enfin il a fait paître ses vaches dans les plantations do propriétaire, tandis que le bail ne lui donnait que le droit d'y couper les herbes..., sans que l'arrêt qui le décide ainsi en considérant que la réunion de ces infractions, eu égard à la position respective des parties el à la nature de leurs conventions, présente un caractère de gravité suffisant pour motiver la résiliation du bail, puisse donner ouverture à cassation (Req. 23 nov. ml) (s);— 3* Quel'o bligation qui a été imposée au fermier d'exploiter par luJ-ménw n'a pas pour conséquence nécessaire de le contraindre à habiter

eu en vue que lui : telle (acuité ne pourrait donc appartenir aux juge». Il suffit, comme cela résulte de tous les articles cités, qu'il j ail dosmage pour le bailleur, pour lui donner le double droil, va de demande' la résolution du contrat, ou seulement une condamnation i de.< dommages-intérêts. Or, dans l'espèce, le dommage était constant; ib était reconnu par l'arrêt qui l'avait apprécié cl jugé. — Arrêt

La eut * ; — Attendu que, d'après les dispositions de l'art. 1766& crf. la résiliation des baux à ferme dépend des circonstances, et qne ces tir* I constances, en portant »ur de» fait» que le* juges onl, dans leur atinlti tion absolue, d'apprécier, la cour de Paris, en ne «'arrêtant pas qatnt J à présent t la demande de Selves, en résiliation du bail delà fernw *> ! Passy, n'a pas contrevenu au art. 1718, 1789 et 1184 c. ci».; — Bej*»"- DÛ 11 août 18I1.-C. C, cb. req.-MM. Henrion, pr.-LorabarH, rap. (3)Etp*et:~ (Massoa C. Blavoyer.) —Le pourvoi contre un anrt il la cour d» Paris, da 9S mai 1840, était fondé s**» «wlatiea de la*.

LOUAGE. — Chap. o, Skct.

les bâtiments même de celle ferme ; qu'il peut transporter sa résidence en dehors, si la distance <roi sépare la terme de son habitation personnelle ne met point obstacle à ce qu'il dirige l'exploitation et exerce par lui-même une surveillance sutlisante; qu'ainsi la réclamation du propriétaire contre ectic prétendue inexécution du bail ne doit pas être accueillie, surtout s'il n'alloue aucun dommage, ni même aucune cause de dommage qui se soit manifestée par suite du changement de résidence du (cimier (Nancy, 12 juin 18*0, arrêt rapporté par M. Troplong, t. 2, p. 416); — 4* Que bien que, dans un contrat de bail émané d'un hospice, il soit stipulé que le fermier aura à faire tous les charlagesdont l'hôpital pourra avoir besoin, cette clause, quelque illimitée qu'elle paraisse/ doit être restreinte dans de justes limites, en consultant la pensée des parties et les circonstances, et être interprétée dans le sens qu'elle n'excède pas la mesure de ce qu'on peut raisonnablement exiger d'un fermier (Bruxelles, 2* ch., 16 janv. 1856, an*, hosp. de Nivelles C. Gilbert). — Toutefois, le fermier ne pourrait prétendre que ces corvées, restreintes dans les limites ci-dessus, ne peuvent être exigées dans le temps do la récolte et des labours et semailles (môme arrêt), et il n'y a pas lieu d'admettre anlieipativement la demaude en dommages-inléréls et en résolution du bail pour le cas où le fermier viendrait à ne pas exécuter les transports dont 11 pourrait être requis à l'avenir (même arrêt).

9«». La résiliation forcée d'un bail prononcée en Justice contre le fermier, pour défaut de garanties suffisantes, ou pour cause d'Inexécution de ce bail, ne lui ôte pas ses droits à la récolte alors aux champs. — 11 a le droit de la faire par lai-même, ou de la vendre à un tiers, même quand il s'agit d'un bail à moitié fruits ; et le propriétaire ne peut pas se borner à lui offrir le remboursement de ses irais de culture, semailles, etc. (Nancy, 22 nov. 1838, M. Coslé, pr., aff. Ouchard ('. Manuel et Rcmy, extrait de M. Garnier, Jurisp. de Nancy, v» Louage, n* 20).

7<>3. Payement des fermait. — Nous avons expliqué cilessiis (n** 304 et suiv.) toutes les règles qui se rattachent au payement du prix du bail. Nous y avons vu notamment par qui et à qui le payement doit être fait ; comment, h quelle époque, , il doit être fait. Nous avons examiné quelles sont les t de certaines stipulations qui sont fréquemment insérées dans les baux à ferme, par exemple, de la stipulation suivant laquelle le fermage doit ou peut être payé en nature, soit pour le tout, soit pour partie; de celle encore qui Impose au fermier, en sus du prix du bail, l'obligation de faire des charrois pour le bailleur. Nous n'avons point, par conséquent, à revenir Ici sur ce sujet. — Il a été décidé spécialement que le défaut de cultiver une certaine partie des terres cl le retard dans le payement des fermages sont, aux termes des art. 1 764, n«6 c. nnp-, des motifs suffisants pour faire prononcer contre le fermier la résiliation du bail, sans qu'il soit nécessaire que le Juge ordonne une enquête, sur le fondement que le fermier aurait toujours d'nié les faits articulés (Heq. 2 août 1815, MM. Henrion,pr., Slcu.% rap., aff. Savy G'. Antoine).

9 414. En l'absence de toute explication, on ne doit entendre par droites, dans le prix d'un bail à ferme qui stipule le prix principal en grains-froment et seigle, que le beurre, les œufs, volailles et porcs, et non d'autres grains tels que blé, sarrasin et avoine, ni une prestation en roin (Grenoble, 4* ch., 5 février 1819, M. Chenavas, pr., aff. Rendel C. Saulnier).

?«&. Un fermier ne peut être contraint par voie de saisiegagerio a l'exécution de l'obligation par lui contractée par son bail de marner les terres affermées, lorsqu'il résulte du bail que cette obligation ne peut pas être considérée comme faisant partie des fermages annuels, mais le propriétaire doit intenter dans les formes ordinaires une action tendant à faire condamner le fermier à marner dans un certain délai, passé lequel il serait autorisé à marner lui-même aux frais de son fermier (Paris, 2* ch., 1 fév. 1825, aO. Pajot C. Vigné).

t ttfl. Les ofires faites par un fermier du montant de ses fermages ont dû élre déclarées nulles si elles ne comprenaient pas

1151 cl la fau«*e application de l'art. 170C c. ci»., en ce i|u« la cour d'appel avait résilié un bail pour des causes insuuïs.inie«. — Arrêt. La coca; — Attendu que la cour royale, par ?uile d'une appréciation

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la dlme et la taille dont la loi le rendait comptable vis-a-vis du propriétaire (r.ass. 22 tberm. an 9, M. Bablllo, rap., aff. Dcsrains C. Delaporlc).

9«9. Ki futrat ions locatives. — Les réparations locatives sont à la charge du fermier comme elles sont a la charge du locataire. Nous avons vu ;n"- :»tl s., et 616) que cette obligation imposée an preneur figure parmi les règles communes aux baux a loyer cl aux baux à ferme. Mais tandis que la loi, lorsqu'il s'agildes premiers, tout en se référant aux usages locaux, prend soin cependant d'indiquer quelles réparations sont généralement réputées locatives, elle garde sur ce point un silence absolu en ce qui concerne les baux à ferme ; cl elle ne rompt pas ce silence même pour déclarer qu'il faut î cet égard s'en rapporter à l'usage. Que faut-il conclure de là ? M. Duvergier, l. 4, n* 106, est d'avis que la plupart des réparations qui sont mises à la charge des fermiers, à titre de réparations locatives, peuvent être considérées comme des travaux de culture qu'un bon père de famille doit nécessairement exécuter; d'où il infère que vraisemblablement l'omission est volontaire, et que le législateur n'a pas jugé utile do faire au rermicr une obligation particulière do ce qui n'est, après tout, que la conséquence de son opinion principale. Toutefois, comme celte explication n'a été donnée par aucun autre auteur, M. Duvergier ne la présente qu'avec hésitation.

fH. Quoi qu'il en soll, voici quelles sont les notionsémlses sur ce point par les auteurs qui ont traité cette matière. — M. Ruelle, Manuel des propriétaires, n* 546, enseigne qucl'entrrtien des haies vives dont les terres iveuvent être encloses est à la charge du fermier. Cet entrelien, suivant le même auteur, consiste à les tailler aux époques d'usage, et a substituer des ar bres à ceux qui pourraient mourir. Mais il est contredit sure» dernier point, au moins pour la Normandie, par M. Vaudoré, Droit rural , n* 555, lequel atteste qu'en celle province les conducteurs no sont point obligés de remplacer les arbres morts. Desgodels enseigne aussi que l'entretien des baies est à la charge du fermier (V. Polbier, Louage, n* 224). — C'est le fermier qut doit faire le curement des fossés, lorsque ce rarement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée des baux ; car, en ce cas, Il fait partie de la culture(Desgodets; Polhier,n* 224). — Les clôtures des étangs sont à la charge des preneurs, et ainsi, les réparations que leur élat peul exiger doivent être folles par ces derniers (Vaudoré, Droit rural, n* 554). — Véchenitlage des arbres est également une réparation localive; la loi du 26 vent, an 4 le mei formellement à la charge du fermier. — C'est le fermier qui doit faire les réparations d'entretien aux pressoirs et aux 'vaisseaux vinaires; c'est aussi lui qui doit fournir les ustensiles nécessaires pour la vendange (Ruelle, Manuel despropr., n* 54" ; Vaudoré, Droit rural , t. 2 , n* 88). — Les fermiers doivent entretenir l'aire des grani/es; ils doivent aussi représenter à la fin de leurs baux le nombre de perches qui leur a été livré. A eux également incombe la charge d'entretenir les vignes d'échalas et de remplacer ceux qui sont brisés ou pourris (Duvergier, I. 4, n* 104).

94J0. Quant nu curage des cours d'eau, et à l'entretien des digues et déversoirs, M. Vaudoré, Dr. rur., t. 2, n' 558, pense que ce sont des charges foncières qui restent au compte des propriétaires. Mais M. Duvergier, t. 4, n» 100, n'admet pas cette opinion, au moins d'une manière absolne. Il résout la question par une distinction qui nous semble Judicieuse. Il pense que le curage doit élre mis à la charge du fermier lorsque, d'après l'usage précédemment suiv i, l'opération doit se faire à des terme* périodiques qui viennent à échoir pendant la duréedu bail; mais il incline a considérer, au contraire, le curage comme une charge foncière que doit supporter le propriétaire, quoique la nécessité s'en manilesle pendant la durée du bail, s'il n'y a rien de réglé à ce sujet , en sorte que le fermier n'ait pas dû prévoir qu'il aurait à faire de pareils travaux.

9 9*. Pour prévenir toutes les difficultés qui peuvent s'élever en cette matière, dit M. Troplong, n* 669, les baux contiennent ordinairement des clauses qui précisent ce qu'il y a & cet égard

in/rachont r<: ciiihkh (wr U demandeur au Suif qui lui avait lié jxuu patentait un caractère itf/pwK f.w en oprer la rteotutum , —..."

Du 23 nov. ISil.-C. C, ch. re<|.-MM. Usagoi,f. f. " ran.-Uclaiijle, av. gi n., c. conf. L ifniffe-Moalmejlian, av.

LOUAGE. — CllAP. 8, Skt. 3.

de vague dans la loi el d'indécis dans l'usage des liens. On Charge, par exemple, le preneur, ajoute le même auteur . — De charfouir el rcgraller le plan fruilier, d Vpiner les hentes, d'arracher deux fois l'an, en juillel cl septembre, les ronces, épines, genêts cl autres mauvaises productions i|ui croissent sur les fonds ; — De curer de trois eu Irois ans les rigoles des prés, ainsi que les marcs destinées à abreuver les bestiaux; — De détruire les taupes el les fourmilières; — De Taire fournir el employer tous les ans, fur les bâtiments cou\erls en chaume, une certaine quantité de paille, osiers cl gaules pour servir aux couvertures; — De faire faire annuellement un certain nombre de jour» os de terrassiers (ordinairement 10 journées), afin de curer les fosses et relever les palissades, de manière que les bestiaux ne puissent sortir, et que les haies soient en bon étal;— De fuire faire aussi, chaque année, un certain nombre de journées de maître maçon (dourc ordinairement] pour réparer les bâtiments de la fcime, de telle sorte que le preneur, en jusllliant à la (In de son bail des quittances d'ouvriers, se trouve libéré des réparations local! ves; à l'exception, toutefois, du pavage des cuisines et chambres, des ustensiles du four, des serrures des portes , des ferrements des fenêtres, lesquels objets il sera tenu de rendre en bon état, de même que les tonnes qui se trouvent dans la cave de la ferme.

9 9 1 . Restitution de la chose en i'état où le fermier t'a reçut. — Le propriétaire qui a consenti un second bail est censé par là avoir tacitement renonce à l'obiigaliou contractée par le fermier de rendre, à la (In du premier bail, la ferme en bon élat de répandions. Toutefois, Il peut, suivant les circonstances, demander le payement do ces réparations avant la fin du second bail, qui contient une clause pareille (Hennés, 5 avril 1814, an*, y...). — De même, le tribunal qui a jugé que le propriétaire d'une ferme, qui a laissé écouler plus de cinq ans (qu iue ans) depuis la sortie de son fermier sans lui réclamer le prix du iccalcmcnl de fossés auquel il s'élait obligé par son bail, a perdu lo , droit de lui en demander le montant, s'est conformé à l'art. 2271 c. nap. (Itcq. ssjulll. 182", MM. BoUon, f.f. pr., Buisson, rap., aff. belasouchc C. héril. ïloreau).

9 99. Le propriétaire d'une métairie, qui doit la remettre et ; l'entretenir en bon élat de réparations, ne peut se plaindre de ce ' que les piemiers Juges onl ordonné que ces réparations seraient ! Indiquées par des experts (Rennes, 20 Juill. 1*1 y, aff. de Beufvicr, V. n» 735).

993. C'est une des règles communes aux diverses espèces de baux, que le preneur doit, a l'expiration du bail, restituer au bailleur la chose en l'étal où il l'a reçue (V. ce qui a été dit à cet égard supra, n" 340 cl suiv.}. — Il a 'été jugé, par application spéciale dé celle règle aux baux à ferme : t* qu'un bail portant promesse, de la part du propriétaire à son fermier, de lui remettre à son entrée en Jouissance, telle quantité de terre ensemencée, no fait pas, alors même qu'il est authentique et qu'il a été suivi d'exécution, preuve de la réception des terres en cet état, cl que le fermier peut prouver, tant par tilres que par témoins, que, par suite, de conventions verbales passées ultérieurement avec le bailleur, il n'a pas reçu les terres dans l'étal indiqué au bail, surtout s'il y a commencement de preuve par écril Bourges, 2 mars 1825, aff. Pcrronrel, V. supra, n» tu); — 2e Une le fermier à qui le nouveau propriétaire demande, comufe subrogé aux droits du vendeur, à l expiration du bail, la remise de la totalité des terres ensemencées et des étangs empoissonnés, est admis à prouver que, nonobstant la clause de ce bail, el, par suite, d'une dérogation spéciale de la pari de l'ancien propriétaire, il n'a reçu, lors de son entrée en jouissance, que la moitié dcscnsemenecmcnts

(iy (Hérîl. de Chine* C. Fie»ct.) — La cota; —Attendu que par lait authentique du 19 juin 1788, 1 intime a pris el tenu en location des auteurs de l'appelant , entre autre» la pièce de terre de S bonmers, S journaux el 16 verges, dont il s'agit nu procès, el que depuis lors, ji-qn>o 181.*», il en a pajè chaque année le fermage;— Attendu que par l'art. 4 des condiliun» dudil bail il a contracte l'obligation formelle d'entretenir la su-dile partie de lerro ain-i que les autres dans leurs joignants, abouls et ancienne* limites; d'où il »uil qu'il don, maintenant que la location csl finie, la relixrernu propriétaire, telle el dans la me ru-. consistance il avec le» même» limites qu'elle avait lur-qu'il l'a pri-e m location ; que, ronséquemment, c'est a lui, locataire, a la designer ; — Qu'ainsi le premier juge a infligé grief aux appelant* , en les chargeant î» prouver que l'iaiiaè tarait en et conservé la jouissance de celte

dont il s'agit, et les étangs exploités el dégarnis, pour n'être lenu à les rendre que tels qu'ils les aurait reçus; que le Donveae propriétaire, par suite de celle subrogation, et faute parle vendeur de lui avoir donné connaissance de celle clause dérogatoire, a, dans le cas où il serait déclaré non rcccvable contre le fermier, une action en garantie contre son vendeur (même arrêt).

99 4. Ce n'est pas au propriétaire à prouver que le preneur, donl le bail à ferme est expiré, a eu et conservé la jouissance d'une pièce de lerre comprise dans une plus grande quantité qui lui a été donnée en location; mais c'est au preneur à désigner sur les lieux, dans ses anciennes limites et aboutissants, la pièce de terre dont on lui conteste la relivrance [Bruxelles, 4 déc. I8I6)(I).

Lorsqu'un fermier s'est engagé, par bail authentique, à fournir au propriétaire, a l'expiration de son bail, une déclaration nouvelle des héritages qui composent la ferme, il ne remplit pas son engagement en se bornant à rendre au propriétaire, qui la lui avait remise, à son entrée dans la ferme, une copie sur papier libre, sans signature et sans date, d'un ancien pied-terrier : le fermier sortant doit, pour satisfaire à l'obligation que lui impose le bail, remettre, à sa sortie, au propriétaire, un nouveau piedterrier indiquant la contenance et les tenants et aboutissants de chaque pièce d'héritage de la ferme (Nancy, 2' ch., 50 mars 1841, M. Mourot, pr., an*. Uulioux C. Monter.— Extrait de M. Carnier, Jurisp. de .Nancy, v« Louage, tv» 17).

Sect. 5. — Indemnité due au fermier pour perte de récoltée.

99*. Par la nature du contrat de louage des choses, le bailleur doit, pour avoir le prix du bail, procurer au preneur une jouissance conlinuo de la chose louée ; car c'est pour cetu» jouissance que ce prix a été stipule. 11 suit de là que , lorsqu'elle vient à cesser en tout ou en partie par un événement fortuit ou de force majeure, il y a nécessité d'accorder au preneur une remise totale ou partielle de son prix de bail. — On a vu précédemment (n** l»8 cl s.) que le législateur faisait l'application de ce principe soit au cas où la chose louée venait à périr en tout ou en partie, soit au cas où les réparations dont elle avait besoin empêchaient le preneur d'en jouir pendant un temps plus ou moine long. — C'est par une conséquence des mêmes principes que le législateur a élé amené à décider qu'il serait dù une indemnité au fermier, lorsque ses récolles auraient clé enlevées par un cas fortuit ou de force majeure. — Mais il n'a pas paru raisonnable de lui accorder celte indemnité pour loute espèce de perle, quelque minime qu'elle fui : c'eut été donner naissance à une multitude de difficultés cl affaiblir d'ailleurs l'Intérêt qu'a le fermier à cultiver parfaitement le fonds. D.s lors on a exige que, pour que le fermier pùl former une action en indemnité, la perte s'élevât jusqu'à une certaine portion de la récolte qui a élé déterminée par la loi.— Tel est l'esprit des dispositions contenues dons les art. non el 1770.

Ces règles si juslcs n'avaient pas échappé à la sagacité des J jurisconsultes romains. Dés le temps de Cicéron, Scrvius Sulpicius, son contemporain, avait posé le principe de l'indemnité due au fermier pour le cas de destruction des récolles par foret majeure. C'est ce que nous apprend Ulpien, dans la loi 15, § 9, 1 (T., Lor. cond. : Si vu temptslatis caiamitosa contigtrit, dit ce | dernier jurisconsulte, an locator conductori aliquid pires tara <xebeat videainus? Servius omnem vim, eus remit non potett, do* tninum colono prtrslare debert ait ; ut puta, flumnum, grerrulorum, slununum, et si aliquid simile aceiderit; aut si inatrsn hosttum fiât. El ce principe avait élé généralement adopté par les jurisconsultes. On en trouve des applications notamment dans

pièce de lerre comprise dan» son bail, el (aisant partie de 44 bosnien qu il a tenus en location, appartenant maintenant aux appelants ; — O attendu que par l'art. M des conditions da même bail, l'intimé » contracte l'obligation formelle de supporter les frais du mesurage et d une tarie figurative desdil» biens, si le propriétaire trouvait convenir de h) faire (aire , avec Mipulalion expresse que celui-ci aurait te choit de géomètre qui sérail chargé d'y procéder; — Que le défaut ob l'intimé c-t de relîvrer el rendre aux appelants la susdite pièce de lerre de S bnnniers, 2 journaux, 10 verge<, fait qu'il eut maintenant nécessaire d'empli») cr ce moyen pour constater la remise des 44 bonuiers compris dan* son exploitation, el dont le* t bonniers, S journaux el II verges dent il s'agit font partie; — Par ces motifs, met le jugement u néant. Dn 4 duc 181S.-C d'appel de Bruxelles, *• eh.

LOUAGE. — Chip. 5, Sect. 3.

U M fï, § », (T., Loc. eond. (Gaïus), et dan» la loi I3,§ 4, itùd. (Paplnien). 11 avait également passé dans notre ancienne jurisprudence. 11 y était considéré comme une conséquence dns obligations que le bail impose au bailleur, et notamment de l'obligation de faire jouir le preneur (V. Fachin, Coni., lib. I, c. 90 ; Despeisses, lit. 2, sect. 4, n° 1 1 ; Vionius, SrUct. qi«Mf.,Hb. 2, cap. I; Polbier, Louage, n'« 144, 153). Voici en quels termes s'exprime sur ce point le président Favre, Ration, al l'and., sur la loi 15, § 2, (T., Loc. cond. : Longé alia ratio e$t frucluuinex fundo localo perceptorum, alia percipiendorum : qui percepti «oui, quoniam ptreeptione facti $unt conductoris, ejus periculo nnl. Al percipùndi, quia parlem fundi efficiunt quamdiù in fundo tunt, tametsi jam maturi et ptndenlcs sunt, non in alterna qvàm locatoris damininesse possunt. tlrgo vimomnem majore™ eut rttisti non potest, siv* divina illa sit, sive humana, ut Bariolas loquitur, dominus colono prastare débet... ratione SLI gentrali qua adfertur in fine § 2, 1er,, | 5, quod locator prœstart dtbrat conduttori ut frui possit.— Les mêmes vues se rc- Irwnent dans les discours adressés au tribunal et au corps lélislBliflors de la présentation de ce Itrc du code civil; voici intimaient en quels termes s'est exprimé sur ce point M. Juuberl, dans son discours au corps législatif : « Le bail a ferme est m contrai commutatif : la chose pour le prit. Les fruits doivent donc être t'équivalent du prix de fermo. Ainsi, il est de l'essence de ce contrat que le fermier soit dispensé de payer le prix, si un cas fortuit le prive de toute la récolte ou de la majeure partie. C'est aussi l'intérêt de l'agriculture. »

Toutefois, M. Dnvergier {t. 4t n" 150 et suiv.) considère comme erronée celle manière d'envisager le droit du fermier à l'indemnité. Scion lui, ce droit, bien loin d'être la conséquence aalurelle du contrat, est, au contraire, une dérogation aux règles qai défoulent de ce contrat, dérogation admise par des raisons « équité. Voici comment il raisonne. Il faut distinguer deux choses : la jouissance elle-même et les avantages qu'elle procure, cesl-4-diro les fruits. Le bailleur étant, en règle générale, obligé de faire jouir le preneur, il s'ensuit qu'il doit garantie au fermier peur la jouissance, et qu'ainsi, si ce dernier est empêché de jouir par une cause étrangère , il n'est pas tenu de payer le ferauge; mais le bailleur n'a rien promis et ne doit rien garantir pour la quantité de fruits que produira le bien affermé. Celte quantité pourra être plus grande une année, moins grande l'année suivante, c'est l'affaire du fermier; il a dù s'attendre à cela, puisque jamais les quantités récoltées no sont absolument Identiques ; le bailleur n'a rien à y voir. Seulement, si, à raison d'aetideots fortuits, la récolte se trouve notablement diminuée, il est conforme, sinon au droit strict, du moins a l'équité, d'accorder une indemnité au fermier. Tel parait élre aussi le sentiment do oelvlocourl, t. 3, p. 180 et lao.nole 4.

Mais celle argumentation no nous parait nullement péremp- Wre. Il est certain que le prix du bail est toujours calculé suivant U quantité de fruits que le domaine aflermé produit année moyenne Sans doute celte quantité n'est pas toujours ta même : il y a des années d'abondance comme il y a des années de stérilité; le fermier tuil cela, et quand il s'epgage à payer chaque année un prix Invariable, Il sait qu'il court une certaine chance. C'est en ce sens qu'il est vrai de dire, avec M. OuverRicr, que le bailleur ne garantit pas au fermier une certaine quantité de fruits. Ainsi il y a dans tout bail à lerme un marché à forlait d'après lequel le fermier consent à se charger de l'inégalité habituelle qui existe naturellement entre les récolles de» diverses années. Mais, lorsqu'une notable partie de la récolte vient à être enlevée par un cas fortuit, par uu accident imprét u, on ne se trouve plus dans les limites des chances que le fermier a entendu courir; le fait qui cause la perte n'est pas un de ceux que le fermier a du prévoir et sur l'éventualité desquels a dù être basée la ■talion du prix. Qui doue, des lors, est tenu, en principe, de supporter la perle? La réponse ne nous semble pas douteuse : c'est •e propriétaire, en vertu de la maxime : rej pertt domtno. C'est Sa ce sens, du reste, que se prononce N.Troplong, nM «95 et s.

9941. Il avait été jugé, avant la suppression des maisons de jeu, que la fermeture momentanée do ces maisons, lorsqu'elle avait été déterminée par des faits de force majeure, tels que des trouble» clvUff, et ordonnée dans un intérêt de polic e, ne donnait

pas au fermier le droit de demander une Indemnité an bailleur (ord. cons. d El. 28 mai 1835, aff. ville de Paris C. Denazel, M. Janct. rap.).

9 99. Tour faire connaître complètement l'esprit et l'étendus de ces articles et de ceux qui suivent, nous examinerons : {•l'Indemnité duc dans le cas où le bail est fait pour une seule année; 2* pour celui où le bail est fait pour plusieurs années; 3° la manière de constater l'existence et la quotité de la perle ; 4* les cas dans lesquels l'indemnité cesse d'être due; 5* la clause par laquelle le preneur se charge des cas fortuits.

9 9 S. Indemnité due dans U cas ou le bail est fait pour uns stult année. — Pour que la perle, mémo causée par cas fortuit, donne lieu à une indemnité en faveur du fermier, il foui qu'elle ait une certaine importance. S'il n'y avait qu'un léger dommage, le fermier devrait le supporter sans «e plaindre : ce dommage ne devrait point alors être considéré comme en dehors des prévisions que les parties ont du former. Mais quelle doit élre l'élendue précise de la perte? Le droit romain n'avait point posé a cet égard de règle fixe; il s'en rapportait sur ce point a l'arbitraire du juge. Ki* major, dit Caïus, L. ïS. § 6, ff., Loc. cond., nondebet conduttori damno eue, si jdus quàm tolerab lr est tatsi futrint fructus. Alioquin modicum damnum aequo anima ftrre débet tolonus cui immodhum lucrum non aufertttr. Les commentateurs du droit romain essayèrent de préciser ce que les jurisconsultes romains avalent laissé dans le vague; plusieurs solutions lurent proposées ; mais ce furent les canoniales qui, les premiers, exigèrent que la perte excédât la moitié d'une récolle ordinaire. L't non percipiatur dimidium ejus quod consuetum est cotligi annuatim ex rtlocald (V. Claperiis, causa 44, qwrst. 1, n«* 1 et suiv. ; V. aussi Covarruvias, Qucrst., part. 30 ; Pincllus, ad leg. •2, Cod., De rervm vend., part. I, c. 3, n» I?).— Et celle règle a passé dans le code Napoléon. « SI le bail n'est que d'une année, porte l'art, mo, et que la perle (survenue par cas fortuit) soit de la totalité des fruits, ou an moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location. Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de la moitié. »

9 99>. La vîleté du prix des denrées ne peut élre d'aucune

considération pour faire obtenir une remise au fermier, encore que la récolte fût tn'-s-médiocre, pourvu néanmoins qu'elle soit au-dessus de la moitié d'une récolte ordinaire : car la valeur des denrées est une chose cxlilnsèque cl variable en raison des circonstances. C'est à la quotité des fruits cl non à leur valeur que to code s'estât lâché, et avec raison : cela résulte du texte même des art. |-69 et l"0, qui n'accordent une remise au fermier que pour les pertes de récoltes survenues par cas fortuit. Cela résulte d'ailleurs de l'art. mi, qui met ces mêmes perles à la charge du fermier, lorsqu'elles su ni survenues après que les fruits ont été séparés de la terre. Or, si le fermier, seul propriétaire alors de ta récolte, doit supporter excluslxcment les perles matérielles résultant de cas fortuits, à plus forte raison doit-il demeurer responsable de l'abaissement qui peut survenir dans le prix des denrées. — C'est ce qu'enseignent MM. Duranton, t. 17, n» 192, et Troplong,n»700.— L'opinion contraire était enseignée, dans l'ancienne jurisprudence, par Darthole, surla loi Lùet, Cod., De locat.

9*4*. Est-il dù une indemnité au fermier dont plus de la moitié d'une récolte a été enlevée par cas fortuit, lorsque ce qui reste de celte récolte a été tendu à tin prix tellement avantageux qu'il excède la valeur de la moitié d'une récolte ordinaire? En d autres termes, pour savoir s'il y a lieu à Indemnité, doit-on i consulter seulement la quotité matérielle delà récotte enlevée et existante, ou bien sa valeur vénale ? Nous n'hésitons pas à croire que l'on ne doit prendre en considération que sa quotité matérielle; de telle sorte que l'indemnité sera due si la partie qui a éieenlcvée par cas lortuil excède la moitié d'une récolle ordinaire, quand même l'autre partie serait vendue mojennant un prli avantageux. Nos motifs de décider sont : l* que l'art. 1770n'exigo qu'une seule condition pour qu'il y ail lieu à indemnité en faveur du fermier, à savoir que la perte survenue par cas fortuit soit an moins de la moitié d'une récolle. I.a loi ne s'enquiert pas de la | valeur de l'autre partie evif tante de celtt mi'me récolte, et II n'ap» ] partienl pas aux tribunaux de créer une disposition au<*i impor* I tante et d'apposer ainsi des limites a un droit i>ur et simple que

LOUAGE.— rnAP. 5. SECT. 3.

Ce législateur accorde an fermier. Ajoutons que, dans les art. 1769, 1770 et 1771, il est constamment question de récoltes enlevées •il de perte de fruits, ce qui implique le seul fait matériel de la diminution de quant ilé, abstraction faite des variation* qui peu- >ent survenir dans la valeur vénale. — 2' Si, comme on l'a avancé au numéro précédent, on ne doit prendre en aucune considération la vilelé du prix des denrées pour accorder une remise au fermier, si l'on doit s attacher uniquement au point de savoir s'il y a eu ou non au moins la moitié d'une récolte ordinaire, par la même raison on ne doit avoir aucun égard au prix élevé de ces mêmes denrées pour refuser une remise au fermier qui a été privé par cas fortuit de la moitié au moins d'une récolte : autrement la loi aurait deux poids el deux mesures. — 3* Le prix de la denrée ne vient pas toujours de la chose, mais bien de circonstances quelquefois toul à Tait étrangères. Voilà pourquoi le législateur n'a pas voulu qu'il fut pris en considération quand il s'agissait de savoir s'il y avait lieu ou non d'accorder une remise au lermier.— L'opinion que nous dindons avait été admise par les canonlstes. Elle a été adoptée par la plupart des interprètes du code >apoléon, notamment par MM . Duranlon, 1.17, n* 192; Duvergicr, t. 4, n» 155; Zacliivia-, I. S, p. 32. — Mais elle est vivement combattue par M. Troplong, u<" "fin el qui, à l'appui de son opinion, invoque l'autorité de Claperiis, loc. cit., n° I2;dc Drunemann, sur la loi ir>,(i , Im . mnd., et de Voèl, ad Pand,, Loc. cond., n° 25. Suivant ces auteurs, pour que le fermier ait droit à une indemnité, il faut le concours de ces deux circonstances: 1* perle de plus de la moitié des fruits qu'on a coutume de percevoir dans les années ordinaires; 2' valeur des fruits restants (calculée déduction latte des Irais de culturc) inférieure à la moitié du prix de la ferme. Le texte dei art. 1769, 1770 et 1771, dit en substance M. Troplong, n» 717, ne contient rien qui repousse cette opinion. Ces mots recolles enlevées, pertes de fruits, sont loin d'avoir l'énergie qu'on leur attribue. Ils indiquent seulement l'un des éléments qui vervenl à calculer le dommage. Mais cet élément n'est pas le seul. Ces articles, d'ailleurs, ne parlenl-ils pas également d'une indemnité? Or, comment apprécier la lésion si Ion met à l'écart le prix que lea fruits restants ont mis dans la main du fermier? Puisque l'art. nn<j donne une indemnité, comment peut-on prétendre raisonnablement qu'il y ail lieu à indemnité si le haut prix des récoltes restantes rendait le fermier indemne? Kl la loi voudrait que le feimier obtint une diminution proportionnelle sur son prix, lorsque, par les gains qu'il a faits, il n'a éprouvé aucune lésion dans ce même prix ! Suivant le témoignage de Brillon, v* Bail, n* 54, c'est en ce dernier sens que s'étalent prononcés les tribunaux , dans l'ancienne jurisprudence , sur les réclamations que les fermiers dirigèrent contre les bailleurs à la suite de la gelée dcl7i >, qui, en réduisant la quantité des récoltes, amena une hausse considérable dans le prix des blés.

9ê* I . On voit, par ce qui v ient d'être dit, que, pour calculer la perle à raison do laquelle le fermier peut réclamer une indemnité, il y a trois systèmes ; d après l'un, on doil s'attacher uniquement à la valeur des recolles, indépendamment de leur qu.mt.té; d'après un autre, on ne doit considérer que la quantité, abstraction raile de la valeur; enfin, d'après un troisième, on doit combiner ensemble ces deux éléments : la quantité cl la valeur, t'est le second de ces sxj-U'inesque nous avons adopté. Dans l'ancienne jurisprudence, I otliicr ne s'était point prononcé sur leur mérite respectif, il se bornait à dire Louage, n* i:>u)que la décision de la question (s'il y a perte su/lisante) doit être à l'arbitiagc du juge.

78*. M. Duranton pense (n° 19») que, pour savoir s'il y n perte par cas fortuit de la moitié au moins d'une recolle, et si , p;ir conséquent, il y a lieu à indemnité en faveur du fermier, i foui nécessairement soustraire des fruits obtenus: r |j port uni du métayer ou colon parliaire, s'il y en a un; les semences, si c'est le fermier qui les a fournies, car on ne peut pas dire que c'est pour lui un fruit, un produit réel.— Cette opinion nous parait conforme à l'équité, en ce qu'elle déduit de la partie de* h mllue l'événement de force majeure a épargnes, ceux qui ne dui- »cnt point entrer dans les greniers du lerimer, ceux dont il no peut tirer aucun produit clk-clif. liais nou* douions que telle ait été l'intention du législateur : les arl. 1769 el 1770 ne parais-

sent «voir voulu prendre qu'une seule base pour déterminer ta perle soufferte par le fermier, à savoir : la quotité de la récolte existante, comparativement à celle qui a été enlevée par cas fortuit. La loi ne parle d'aucune déduction à faire ; et il parait difficile de créer une disposition aussi importante, quelque juste d'ailleurs qu'elle fût.

7 83. SI le bail comprend plusieurs espèces de fonds affermés pour un seule! même prix, comme tu corps de métairie qui renferme ordinairement des terres, des prés et des vignes, cl que la reoilic eu vin, par exemple, ait été détruite parune grêle qui est survenue après la moisson, la perle doit s'estimer eu égard à la lolalile des produits du fonds ; et si elle est au moins de moitié, il y a lieu à une remise proportionnelle sur le prix de la ferme. Dans le cas contraire, le prix doit être payé en entier, lois même que le bailleur aurait sous-loué la vigne, et aurait été obligé de faire à son propre fermier remise de lout ou partie du prix du bail de ce dernier (V. en o> sens notamment Voël, ad Pand., De lu. tond., n» 2r. ; Drunemann, sur la loi 15, § 2, ff., La»:. cond.;le président Favre,Cod.,lib. 4, t. 42, déf. 47 ; Baldc, 6ur la loi Li ft, Cod., De lor. cond , quast. ï) ; Potbicr, Louage, n« 1,.7;.MM. Duranlon, nMHt.; Troplong, n" 718 et 720, el Duvergier, t. 4, n»> l.etict im). — Mais si divers fonds sont affermes par la même personne à un même fermier, pour des prix dislituls el séparés, on procède pour chaque fonds comme s'il n'y en avait qu'un seul. D'après cela, quand bien même le fermier aurait fait sur l'und'eux une recolle extrêmement abondante, iln'aurait pas moins droit aune remise proportionnelle pour privation de la moitié au moins de la récolte d'un autre fonds. Le motif en est qu'il y a ici autant de baux que de fonds, et qu'on ne peut raisonnablement compenser les avantages et les pertes d'un contrat avec les avantages et les perles d'un autre contrai. — Tel est aussi le sentiment de Polliicr, n* 1 57, et de MM. Duranlon, n* 197; Duvergier, t *,n* 153, el Troplong, n* 719.

3 •* J . La décision serait la même, font judicieusement observer MM. Duranton, loc. cit., et Duvergier, t. 4, n» 160, quoique les fonds dont II s agit eussent été donnés à ferme par un seul et même acte, pourvu qu'on ait stipulé un prix spécial pour chacun d'eux ; car alors il y a en realité autant de contrats de louage que de prix. — 11 en serait autrement toutefois, dit II. Duvergier, si une clause expresse, ou si l'ensemble des clauses du contra' raooi Irait que, dans la pensée des parties, il n'y a qu'un bail unique. L'indication d'un prix spécial pour chaque nature de produits . pourrait, par exemple, avoir pour but de déterminer dans quelle proportion chaque récolte partielle entre dans la composition de la récolte totale , afin de donner un moyen facile rte décider, le cas échéant, s'il y a perle de moitié.

9N&. Le droit à une diminution du prix de la ferme poor privation, par cas fortuit, de moitié au moins de la récolle, a lieu soit que le prix consiste en une certaine quantité de fruits du fonds, comme 20 hectolitres do Iroment, six pièces de vin, etc., soit qu'il consiste en numéraire.— C'est rc qui résulte de la loi 8, Cod., Lo tit, co'id. Lt-et rer/és on»! tus quantitalibus fundunuùKduxeiis, porte cette loi, si tain/n e:ij'r<isum von est inlu a';j),* {ut mos rrijionh po$tulabat\ ut, st qu i lue tempestatis, v- i a.'.o ta/« vilio liamiia a cidissent, cul onut luum pertinerent, et qui? venerunl sterilitates ubertate aliorum annorum repensât (r r.a;i probabunlur : rationem tut juxtà bonam fidem haberi reite j*-htutabi», eamque formam, qui ex ayjiellatione tognoscel, tequetur. —V. dans le même sens M. Duranlon, t. 17, n" 198.

?&tt. Ce n'est pas seulement pour ce qui excède la perte de moitié que la remise dont parle l'art. 1770 doit être accordée au lermier; c'est pour toute la perte : en sorte que si elle est de* trois quarts de la récolte, il a droit à une remise des trois quarts ilu prix du bail. — c'est ce qu'enseignent aussi MM. Duranton, rr tut, noie, et Troplong, n» 721. Cependant on peut objecter ci i i : si la perle élait un peu moindre de la moitié, le fermier n'aurait rien à réclamer, il serait obligé de paver intégralement son fci mage, cl parce que la tterte est de la moitié juste, il ne payera que la moitié de son fermage! une différence si minime enli.iiucra des effets si imposants! Au premier abord, celle oh- | jeelion a quelque cliosc de spécieux ; mais au fond elle est sans valeur. Le législateur ne peut pas procéder toujours avec une ri- I gueur mathématique ; la nature des choses s'y oppose inxincifcle-

LOUAGE.— CHA*. 5. SKCT. 3.

nrai. L'apparente bizarrerie sur laquelle repose l'objection se retrouve, du reste, dans nne foule de cas analogues. Nous pourrions en citer de nombreux exemples. Nous nous bornerons h en Indiquer un qui se rapproche plus que les uutresde la question dont ocosnous occupons en ce moment : c'est le cas de rescision delà «nie, en faveur du vendeur, pour lésion de plus des sept doutâmes. S'il n'a été lèse que de la moitié, il doit supporter son dommage en silence. Mais que la perte s'élève d'une légère fraction au-dessus de la moitié, qu'elle arrive à sept douzièmes, le vendeur obtiendra la rescision du contrat pour le tout. Il sera donc pleinement Indemnisé dans le second cas, et ne le sera pas du tout dans te premier.

787 . Les cas fortuits qui peuvent enlever tout ou partie des rérolles sont divisés par le code Napoléon en cas fortuits ordinaires, et en cas rorluits extraordinaires. Les cas fortuits ordinaires sont, par exemple, la grêle, le feu du ciel, la gelée, la coulure Comme exemples des autres, on peut citer les ravages de la guerre ou les inondations auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet Cette dijiinclion est établie par l'art. 17-3. Nous y reviendrons ullôrïeoremenl.

7§N. Nous avons vu ci-dessus (n« 775) qu'UlpIen, dans la loi I S, § 2, (T., Loc. cond., énonce parmi les cas fortuits à raison toqtsdj le fermier a droit à une indemnité, les dégâts causés par des troupes d'élourneaux ou de geais : ci'm... aturnorum, yrirru/orum... A quoi Cujas ajoute (Obscrv., lib. I5,c. 28) : Et ha lutt addere passerum et gruum agmina,etmurum simili ter v locuslarum examina. Mais M. Troplong fait judicieusement observer (n» 709) qu'il faut, dansces cas, que le fermier démontre que l'envahissement a été tellement redoutable, qu'il lui a été impossible de préserver les fruits par sa surveillance.

7«». Pour que le fermier ail droit à une diminution de prix, iln'cstpas nécessaire que le cas forlullqui l'a privé au moins de la moitié d une récolte soit un cas fortuit extraordinaire. Cela i» us parait résulter de la manière la plus évidente de la combinaison des art. 1769, 177% et 1773 c. nap. : en effet, le premier de ces articles accorde l'iudemnité pour perte de moitié au moins d une récolte, lorsqu'elle est arrivée par cas fortuits en général ; le second porte que le fermier peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse, et le troisième dit que cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, Ira du ciel, gelée ou coulure. Donc, lorsque le fermier ne s'est pas chargé des cas fortuits, il n'est point déchu du droit de demander une remise pour privalion de moitié aumoinsde la récolte, causée par des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, gelée ou coulure (V. cncescnsM. Duranlon, t. 17, n« 193. — Conlrà Polluer, n« 1 65 et 1 7 8 ; M. Rolland de Villargues, v* Bail, n» 373).— on doit, par la même raison, rejeter la décision do Dclvincourt, lui dit que le lermier de terres voisines d'une rivière su;eltc à des débordements ne doit pas obtenir d'indemnité pour la perle, même entière, de la récolte, attendu que, connaissant te danger auquel le tonds était exposé, il est censé avoir promis un prix en conséquence. — En effet, dans sa seconde partie, l'art. 1773 parle des cas fortuits extraordinaires, et il dit que la stipulation par laquelle te fermier a pris sur lui les cas fortuits a ne s'entend poml des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la pierre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le prencurn'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus. » Donc l'inondation à laquelle le pivs est ordinairement sujet est un cas fortuit ordinaire, une lorec majeure que le lermier n'a pu empêcher, comme la grêle, la gelée ou u coulure. Donc le bailleur en est tenu, à moins que le preneur n'eût pris à sa charge tous les cas fortuits, même ceux extraordinaires (Conf. MM. Duranlon, n* 194; Duvergicr, l. n* t«s). — H. Dclvincourt n'a pas Tait attention que le voisinage de la rivière et la fréquence des débordements qui en est la suite «ni des faits dont il csltenucomplc lorsqu'il s'agit de déterminer l'importance des récoltes ordinaires, cl qu'ainsi, lorsqu'on parle d'une inondation qui vient enlever au moins la moitié d'une ré- «Httonlmaire, on n'entend pasparlà la moitié dece que le fonds Produirait ordinairement sans le voisinage de la rivière cl les dé- I bordeoicnts qui en sont la suite, mais ta moitié de ce qu'il produit 1 année commune, eu égard aux inconvénients habituels auxquels xx 'ilualion l'expose ; eu sorte que si une Inondation vient à en- ,

lever la moitié de la récolte habituelle ainsi calculée, cette inondation, par son intensité, sort de la catégorie des accidenta ordinaires pour devenir un véritable cas fortuit.

7»o. De ce que la grêle, la gelée, la coulure tont des accidents très-fréquents, Pothier (n* 163) concluait qu'ils ne devaient être pris en considération qu'autant que leur intensité s'était montrée tellement extraordinaire, qu'ils avaient causé la perte totale des fruits. Celte décision ne peut plus être suivie en présence des dispositions contenues aux art 1769 et suiv. c. nap. Que les faits dont il s'agit, en tant qu'ils causent habituellement quelque dommage, soient des accidents ordinaires qui ne puissent être considérés comme des cas fortuits et à raison desquels le fermier ne puisse réclamer aucune indemnité, parcequ'il a dû s'y attendre et en tenir compte pour la détermination de la récolle ordinaire et la flxatlon du prix de ferme, rien de plus vrai ; mais, lorsque ces fléaux sévissent avec une intensité telle, qu'une notable partie de la récolte ordinaire (calculée comme nous venons de le dire), la moitié, parexemple, ou une portion plusconsidérable,esl détruite, on se trouve tout à fait en dehors des cas ordinaires; et il n'y a pas de raison d'exiger, pour accorder l'indemnité au lermier, quo la récolle ail péri totalement, comme le voulait Pothier.

791. On vient de voir que le fermier avait droit à une Indemnité lorsque la moitié au moins d'une récolle était enlevée par un cas fortuit ordinaire ou extraordinaire. On a cité les principaux exemples de ces cas fortuits donnés par le code. Cette énumératlon est purement démonstrative, ainsi que l'indiquent ces mots de l'art, ms : tels que, etc. Le principe des art. 1769 et suiv. doit donc être étendu a tous autres cas fortuits même à ceux qui ne se trouvent point énoncés dans le code (Conf. M. Duranlon, n* 193). — Mais M. Troplong, n* ^tz, fail judicieusement observer qu'il ne faudrait pas mettre au nombre des cas forluils le vice que la chose contracte par sa propre nature. Par exemple, le trop grand âge de la vigne et des arbres n'est pas un cas de force majeure. Novam rem desidera», dit dans un rescril l'empereur Antonin (L. 13, § S, Cod., Loc.), ut, propter vêtus ta tem vinearum, remissio tibi detur. — il eu est de même si la nature du sol est telle qu'il ne produise que du grain de mauvaise qualité.

7 91 Tour que la remise soit accordée au fermier, est-il nécessaire que le cas fortuit survienne lorsque la récolle approche déjà de sa maturité? — Les mots récolte enlevée de l'art. 1769 sembleraient d'abord le faire croire. Néanmoins la remise doit être accordée, même dans le cas où l'événement de force majeure qui prive le fermier de la moitié des fruits viendrait à survenir avant la naissance de ces mêmes fruits, ou peu de temps après; par exemple, si c'est une gelée d'hiver qui a fait périr les vignes, les oliviers; si les pluies ont été tellement abondantes qu'il n a pas été possible de semer les terres en leur temps; si les blés onl péri par reflet de la trop grande humidité, s'ils ont été détruits par les insectes, ou renversés avant la floraison par des venu trop violents, ce qui a privé les épis de leurs grains, etc. Tel est aussi le sentiment de Voët, ad l'and., Loc. cvnd., n* 24; el de M. Duranlon, t. 17,n* 195.

793. Indemnité due dans le cas où le bail est fait pour pi» sieurs années. — S'il est juste d'indemniser le fermier de la pcr< survenue aux récolles par cas fortuit, lorsque cette perte alleiij un certain degré, il est juste aussi, d'un autre coté, de compenser avec ce dommage les bénéfices qu'ont pu procurer au fcrmicl d'autres années d'abondance extraordinaire. Ce principe aval été reconnu par le droit romain : Si... quœ venerunl steriulaUt uberlate altorum annorum repensata non probabunlur, rationeii tui juxtà bonam fidem kabert rectè postulabii, est-il dit dans la loi 8, Cod., Loc. Papinien s'était prononcé dans le même sens, suivant le témoignage d'Utplen, qui s'exprime ainsi dans la loi 1 5, § 4, û*., Loc. cond. : l'aptnianus, libro quarto Responsorum, ait : Si uno anno remissionem quis colono dederit ob sterilitatem, deinde stquentibus annis conlingil ubtrlas, nihil obesse domino remissionem; sed inlegrampensionem,etiam ejus anniquoremisit, exigendam. Cette doctrine avait passé dans le droit canon {Décret. Cregor., lib. 3, l. 18, c. 3); mais elle n'était pas partout admise dans notre ancienne jurisprudence : plusieurs parlements l'avaient repoussée. On tenait, au parlement deTouiouso el a celui de Bordeaux, que chaque année portait avec elle son

LOtUGE.-CBAP. 5, Skt. 3,

ras fortuit et son rabais et devait être envisagée indépendamment des autres (V. Lapevriére, v» Fermier; Brlllon, Dict. des arréls, v» Bail, n» 31 , et 1rs observation' de la cour de Toulouse, sur lo projet de code civil). Dans d'autres ressorts, on suivait la loi romaine dans certains tas cl non dans certains autres (V. Bouvot, y* Fermier; C lia rondes, Hv. 4, ch. lot). Le code Napoléon a admis d'une manière générale le principe de la compensation. L'art. I7G9, qni pose ce principe, en détermine en mémo temps le mode d'application dans les dispositions suivantes : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la touillé ou la moitié d'une recolle au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, a moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. — S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prit en raison de la perle soufferte. »

V&ê. Pour que le fermier ait droit à une indemnité ou remise du prix de bail, Il faut que ce soit dans une w-me année qu'il ait éprouvé la perte d'une récolle ou de la moitié de celle récolte. Il n'aurait aucun droit si les pertes de chaque année, considérées isolément, étaient inférieures à la moitié d une ré-, colle et si elles n'atteignaient celte moitié qu'en les réunissant et en les consldéianl d une manière collective. C'est ce qu'enseignent aussi MM. Duranton, t. 17, n° atu ; Troplong, n» 726; et Duvcrgler, t. 4, n» 173. Ce point, du reste, ne peut souffrir aucune difficulté. — Au conlrairo, pour que le fermier soit mal fondé à réclamer une indemnité pour privation, d'une récolte, ou de moitié au moins d'une récolte, il n'est pas nécessaire qu'il ait eu en plus, dans un* vuit et meine année, ce qnl lui a manqué dans une autre ; il suffit qu'il ait été indemnisé par t'exeédanl des récoltes ordinaires de toutes les années du bail réunies. — Conf. MM. Duranton, ibid.; Troplong, n» 727.

19&. Mais si, parmi les récoltes précedeulcs ou celles qui ont suivi, il y en a eu de mauvaises, quoique au-dessus d'une récolte ordinaire, on les prend aussi en considération pour établir la balance; car l'art, nu'j veut qu'il se tasse une compensation de toutes les années de jouissance. Or, cela n'aurait pas lieu si l'on retranchait les mauvaises années, sur le motif que le fermier ne pouvait élever aucune réclamation a leur égard, paroe que les récoltes n'ont pas été inférieures à la moitié des recolles ordinaires : il doit être permis de faire valoir ces mauvaises années , comme on fait valoir contre lui celles qui ont été bonnes (Conr. MM. Duranton, n« 20t ; Aubry et Rau, sur îacbarue, t. S, p. 3l, note C; Troplong, n» 732). M. Duvcrgicr (t. 4, n- 174 et 175) sculicnl l'opinion contraire; mais il nous paraît être en opposition évidente avec l'art, nea. Cet article dit qu'il sera (ail une compensai ion de toutes les années de Jouissance, et M. Duvcrgicr veut qu'on fasse compensation des tonne* années; de plus l'art. 1 719 veut, pour que la réclamation du fermier ne soit pas admise, qu'il ail été indemnise par les années ordinaires; Or 11 ne serait pas vrai de dire qu il a été Indemnisé, si la compensation n'était (aile, comme le veut M. Duvcrgicr, qu'avec les Oo«/ie* années. Ccl auteur, a l'appui de son opinion, iuvoquecel argnmcul qu'en tenant compte des mauvaises années on accorde Implicitement une indemnité au fermier pour des cas où la loi laalul refuse. Mais, comme le fait tris-bien observer M. Troplong, M. Duvcrgicr confond ici dcui choses bien distinctes : le droit h l'Indemnité et la compensation. L'indemnité n'est accordée qu'aulanl que la perte est de la moitié au moins d'une récolle ordinaire; mais, une fois ce droit ouvert, pour que la compensation ordonnée par la loi soit juste cl exacte, il faut qu'il soit luit une masse de toutes les autres recolles, bonnes ou mauvaises.

3»«l. M. Duranton (wio*.) enseigne que, quand bien même, de la balance ainsi faile . Il résulterait que le fermier n'a pas été privé de la moitié au moins d'une récolte, mais seulement d'un tiers ou d'un quart, ce ne serait pas une raison pour qu'il ne ptsl prétendre a aucune remise; seulement, la remise soi ail en proportion de la parlie de récolle dont, en déBuitivc, Il se trouverait avoir é»é privé. — Dais MM. Duvcrgicr t,l. 4, n» 174) et Troplong (n» 731) s'élevciil contre celte opinion, qui. au sentiment de Balde (sur la loi Licet, Cod., De /oc. conrf., a» ta), était

condamnée par l'ancienne Jurisprudence Ces deux auteurs »a-

tlcnncnt que , si la réunion de toutes les années ne donne pas une perte de plus de moitié, le fermier n'a pas droit è être indemnisé. Nous crovons qu'ils sont dans le vrai. Le législateur n'a pu voulu que les diverses années comprises dans un même bail fussent envisagées isolément, il a voulu qu'elles ne ussenl,euquei> que sorte, qu'une seule masse, qu'elles fussent solidaires les unes des autres. Or, pour que le fermier ail droit à une indemnité, que faut-il? Qu il ait perdu au moins la moitié d'une récolte. El ce n'est qu'après la compensation établie qu'on peut savoir quelle est l'étendue de la perle. Si donc, par le résultai de celte cor» pensalinn, il csl reconnu que la perte réelle csl inférieure* h moitié d'une année, il n'y a pas lieu d'allouer une indemnité, 1 n'y a pas ce que les lois romaines appelaient damnum ml*. lerabile , mais seulement rfamrtum modiçum. M. Puranlon a confondu mal à propos la compensation qui sert à déterminer retendue de la perle, avec l'indemnité, qui vient, s'il y a lien, réparer colle pe.rte.

7 »7 II n'est que trop certain, du reste, que la compensation dont parle l'art. 1709 c. nap. ne pourra pas toujours se (aire avec une grande facilité cl exactitude ■ car pi le bailleur ni le prenrar n'auront eu probablement la précaution de faire constater U quantité de fruits produits dans les années antérieures à celle oà a eu lieu la mauvaise récolte qui donne droit à une indemnité en faveur du fermier.— Quoi qu'il en soit, le bailleur, défendeur à ta demande en réduction du prix , dev ra être admis à prouver par tous les moyens de droit, même par témoins sans coromeocemeal de preuve par écrit, quelles ont été les récolles dont il prétend que le fermier a été indemnisé, car ce n'est là qu'un simple H dont il n'a même pas dépendu de lui d'avoir une preuve écril» (Conf. M. Duranton, ibid.).

7SS. Comment doit-on procéder, pour déterminer si le ter* mler qui a perdu la moitié au moins d'une récolle dans ont tatm année a clé suffisamment indemnisé par la récolle des années antérieures ou postérieures, de telle sorte qu'il cesse d'aveir droil a une remise? Faudra -l- il prendre uniquement en considérant)* la quolilé matérielle do ces récoltes eu bien leur valeur vénale t Conformément à ce que nous avons dit ci-dessus (n* 719), Mai pensons qu'on ne doit prendre en considération que la cuotiU ma- Urielie, c'csl-h-dirc que l'on doit examiner uniquemenl si les récoltes en nature ont excédé ta quotité des récolles ordinaires.Nom ne croyons pas utile de revenir ici sur les raisons que nousavo» données à 1 endroit indiqué , et qui prennent leur source dans II texte et dans l'esprit des arl. 17«9 et 17 70 c. nap. Tel est aussi le sentiment do MM. Duranton, n» 202, et Duvergier, t. *,u" no Cil 7 1. Ce dernier aulcur donne l'exemple suivant du mode 4» procéder, dans ce cas : — Soit un héritage produisant de Ue et dont la récolto ordinaire est de luo hectolitres. Si la prenién anuée, il en a produit 12.», et la seconde 30 seulement, le 1er* mier uc pourra réclamer de réduction, bien qu'il ait, peur celle seconde année, moins d'une récolle ordinaire. En effet tes 25 bectares de la première année joints aux 30 de la deuxième (arment j*> hectares, c'csi-à-dire plus de moitié de U recolle ordinaire. Le fermier s'appuierait en vain sur lo prix un» je" *i l'hectolitre aux diverses époques pour démontrer que ta vaJear du produit de la deuxième année n'excède pas la moitié de ceU d une récolte ordinaire. Rcriproqucrocnl , la reductioa loi sera* due, si la deuxième année il n'avait recollé que 20 hocWlilres.— M. Troplong, conséquent avec l'opinion qu'il a exprime* sur I* question de savoir comment on doit apprécier s'il y a perle de* nanl lieu a indemnité, pense {n° 72») qu'on doit s'amener » 11 valeur vénale des récoltes. Selon lui, 11 faut examiner qoelsH le revenu en argent que donne ordinairement le fond* a«en»*i puis il faut examiner ce qu'a produit le même fonds peiidjai toutes les années qu'a duré lo bail, on combinant toujours is quantité avec la valeur; cl ce n'est qu'autant que, la coui^u* lion ainsi faile, le fermier se trouverait en perle de la an* lié* moins du fermago d une année, qu'il aurait droit à une iudenuxdi — Celle question, au surplus, était Ircs-coolroversée daoslaa» cienne jurisprudence. Neuf solutions diverses avaient tU> proposées |»ar les auteurs. Celle que nous avons adoptée clail drfeod* par les canonislcs , cl parliculicreiucnl par linola. Celiav i, l*qoeJ»» M. Troplong s'est attaché avait pour elle Clapet lis, qui **»» *

LOUAGE. — Chap. S, Sec?. IJ

uniment traité la question Causé 46. «I Balde, sur lu loi Uctt, Cod., loc., Çu«i. 9.

999. D'après un arrêt, le fermier qui serait Fondé à prétendre ■ne indemnité pour dommages ne pourrait, si le montant en était incertain et non liquide, le compenser actuellement et avant la On du bail avec le prix de ses fermages (tiennes, 15 mars 1814, tS. Rouault, n* 809).— Mais il a clé jugé, d'un autre coté, que, tans le cas où une indemnité est duc au fermier pour perle de récoltes, bien, que cette indemnité ne soit pas encore liquidée irec le bailleur, le juge peut autoriser le fermier à saisir-arrélcr entre ses propres mains tout ou partie du prix de ferme (Paris, i9 avr. 1817) (I).— Au premier abord il semble y avoir contrariété entre ces deux arrêts. Carré fait disparaître cette apparente contradiction par l'explication suivante : « On remarquera, dit-il IRccucfl de la cour de Rouen) , que la cour de Paris n'a fondé sa leciâioo que sor la dernière disposition de l'art. 1769, qui auto-

(1) Etpieê t — ( Veuve Lederc C. Herwin.) — Le «0 avr. 1803, 1a -rute Leclete et consorts donnent a terme pour doute années an sieur lerwio l'exploitation de* Mille-Mesures des Mocros. — L'une des clau««s la bail est ainsi conçue : II est convenu «nue le- copropriétaires bailleurs n garantissent aucune inondation qui pourrait avoir lieu dans la «vite sur le* lernH donne** t bail, quand bien même les eau extérieure» Tiendraient à cre-vsr la* digues dn ruisseau, on monteraient à une hauteur usla .[u tiles passeraient par-dessus lesdiles digues; que l'indemnité aura bei daa* la cm ou l'inoadaliM proviendrait ou de la deslruclioa de* ■salins par l'effet d'un ouragan , par feu du ciel ou par fan* ma/turf , et qu'ainsi ils ae trouveraient tolaiemeot hors d'état de pouvoir manteuvrrr; nu bien nue l'jnondation aurait lieu par l'eau de la mer, occasionas» aussi ]>ar tune majeure; enfin, que l'indemnité ne pourra excéder > moulant de l'année du bail, et devra être Cièe par procès- verbal faperUnorrtmêseoalradieleirement. » — Pendant le* années IHIO, 1815 n 181 1, par Mile de travaux ordonnés parte gouvernement et les gèoera«i français pendant la pierre, divers- inondation» successives délrui- •iraal U récotlle. ■ En vertu d'une ordonnance de M. le président , le» >*nr» Herwim ont formé opposition entre leur* mains, sur Ici fermage--* «bus et à échoir jusqu'à concurrence d'une somme de 19,758 fr. a lamelle il* évaluent l'indemnité qui leur était due, et tubsêquemroeol ils «t dénoncé celle opposition à la veuve Leelerc el consorts, avec sssigaaliaa par-devant le tribunal de première instance de la Seine, peur la voir déclarer bonne el valable. — La veuve Lerlerc et consorts ont souttou ave les sieur* Herviin étaient son reeevables, parce que lea appointa* avaient été formée» sans litre, et pour surele de prélendues crcaots» qui n'eiistaicot pas; que ces créances, bien loin d'être liquides et exigibles, n'atrtiiiitpa* même été précédées de demandes d'aucune espèce fsraièescn condamnation el en Ovation des indemnités réclamées par les sirurs Hernin ; que l'on ne |iouv,ut pas, par une saisic-arrêl , suivie f"ti6e demande en validité , intenter une action principale. — Le 5 avr. 1*18, jugement du tribunal civil de la Seine, ainsi con<u : — oAtlenda par l'état do la cause, il est contint que MM. Herwin, amodiataires de la propriété des Moires, ont éprouvé le préjudice de deux mon- •lacions-, par cas fortuit extraordinaire, savoir : de 1810 a 1811, par l'établissement d'une écluse sur le canal de Berghs , que le gouvernemcnUtaiterdonnè;det8ISA 1 81 1, parl'inondalion militairement com- :n.iadee pour la défende de Nieuport et Dunlcrquc ; que l'effet de ces inondation» a é!é d'arrêter entièrement l'exercice des moulins ou m.iclu- •*s hydrauliques destinées & jeter au dehors des digue* le» e-mx surabondantes de l'intérieur des Mol!res,cl d'en perdre les récoltes parla -t.i?n;M r on forcée de ce* mêmes eaux; - Considérant qu'aux termes île l'art. 1789 c- tiv.,el selon le mode qu'il prescrit, il est dé aux fermier* , pour les »! fortuits, une remise sur le prit de leurs baux ; - Que, d'après l'art. 1775 du mi'tne code, la stipulation expresse qui met i la charge il a prebrar les cas fortuits, ne comprend pas ceux uusquels le pa\» n est pas •rdinairrmcnl sujet, tels que tes accidents de guerre, ou le fait ito prince, - Attendu que les terme» de la clause du bail Ju «0 avr 1805, rendve «cas d'indemnité, et dont l'obscurité, s'il en existait, s'interpréterait »» laveur du fermier, ««Disent cependant a l'intelligence de la volonté ilet parties ; — Qu'en effet, leur objet étant de stipuler une exception au **s d'inondation mis & la charge des preneurs, ils l'ont admise, l.inl sipreuémeot que par voie «le conséquence, pour le* cas de l'entier em- Féc henteuji de la manicuvre du moulin, et lorsque tel empêchement serait causé par des accidents spécifie» au bail, ou pur la [uni mojtm; que, d'ailleurs, c'est dons ce sens que les propriétaire* ont eux-mêmes i-xpli- <*é leur intention dans les diverses indemnités qu'ils ont précédemment tttordées aux amodiataires , pour de» cas moins bien circonstanciés et •lus susceptibles de discussion ; — A l'égard de la validité des onposiû*os, attendu que la survenanee du cas d'inondation rend incertaine la quotité du prix du fermage, a raison de. l'indemnité qui sera duc, el que ■ juge peut autoriser le fermier i retenir, aux terme» de l'art. 1769 ctcill; que, d'autre part, U est stipulé, par une des clauses du bail,

rise le }nge » dispenser provisoirement le fermier 4e payé* M» partie do prix. Dans l'espèce de l'arrêt de Rennes, lé» premiers Juges n'avaient point usé de cette faculté en faveur du preneur, comme ils l'avaient fait dans I csprcc de l'arrêt de Pari?, et celle observation prouve qu'il n'y a point de contradiction entre les deux ai rets. Celui de tiennes est conforme aux principes, parce que la cour n'avait qu'à appliquer les doux premières dispositions de l'art. 1769 c. nap.; celui de la cour de Paris y est également conforme, en ce qu'il applique la troisième. »

80O. Danslo cas où plus de moitié d'une récolté • été détruite par cas fortuit, sans que le fermier se trouve Indemnisé par les récoltes précédentes, il peut, même avant l'expiration du bail, demander une estimation provisoire du dommage souffert, afin de déterminer la portion du prix de fermage dont 11 pourra lui être fait remise provisoire, coaformémenlau§ 5 de l'art. 1769 c.nap. (Rcq. 4 mai 1831) (2).

que l'indemnité pourra absorber la prix entier de l'année du fermage;

— Déclare lesdilcs oppositions bonnes el valables pour la conservation du prix de fermages des années pour lesquels» l'indemnité est réclamée;

— Autorise les sieur- Herwin à en retenir les derniers, e» pour la Sxa> tion du taux définitif de cet indemnités, ordonne, avant de- faire droit, que, par expert» dont les parties conviendront, sinon nommés par la juge des lieux, devant lequel les parties se retireront, lesdil* dommage» seront estimes , et pour j parvenir, lesdil* experU prendront connaissance de tous procès - verbaux et pièces qui leur seront renais par les parties, comme aussi tous renseignement» qu'ils jugeront utiles, à l'effet de vérifier le fait el les circonstances, tant la salure et les causes des inondalionsdonl il s'agit, que l'étendue des pertes de récoltes qu'elles ont occasionnées, ce qu'ils évalueront, ci dresseront procês-verbal do leur» opération». » — Appel. — Arrêt.

La cura ; — Adoptant les motifs il» premiers jtgas , a mil et met l'appellation au néant; ordonne que k jugement deal •»* appel sortira effet, sauf dans la disposition portant que les experts, à datant d'être commis par les parties, le seraient par le juge du lien de la situation des biens, disposition qui ne peut subsister, au moyen de ce que les biens sont situés en pays étranger; donne acte aux parties de ta nomination par elles faite, etc.

Dn f* avr. 18I7.-C. de Pari». l-ch.-M. Sêçuier, pr.

(t) B'isWe* ; — (Tbirenx C. Fillion.) — En 1818, Thirsax donne h terme à r'illion une métairie, pour doute ans, à 5,i08 fr. par an. — Le pteneorse fait assarcr par »a« compagnie, quoiqu'il ne soit pas tenu des cas fortuits. — En I8JI «I 1821, r'illion éprouve des dommages causés par la grêle el U perla des bestiaux ; il n'appelle pas le propriétaire pour les constater. — t mars 1829, il réclame de celui-ei 11,428 fr., plus 7,500 fr. d'indemnité, offrant de prouver qu'en 1821 el (8It il a perdu, par l'effet de la grêle, plus de moitié de la récolle de chacune de ces deux années, sans qu'il ait été indemnisé par les réc dénies. Il allègue aussi des pertes de bestiaux.

Tbiroux s'oppose a la preuve : t» en ce que te fermier i . demnisé par la compagnie d'assurance, ne peut l'être une seconde fois; 9° en ce que les dommage* n'ont pas été constatés en présence du propriétaire; 5° en ce que ce n'est qu'après les récoltes de ta dernière «■néedu bail, qu'il sera po«ible d'établir que les récoltes antérieure* ou po«térirurcs n'ont pas sufllsamment indemnisé le fermier; i*eo ce qu'il n'est pas il n d'indemnité pour perle de bestiaux.

Jugement; et, sur l'appel, l'arrêt de la cour d'Orléans, du 16 juill. 1850, qui admei la preuve offerte, eo ces termes: — « Attendu qu'aux termes de l'art. 1704 c. civ., lorsque, pendant la dorée du bail à ferme, la totalité ou la moitié au moins d'une récolte est enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, é munis qu'il no soit indemnise par les récoltes précédentes; — Que cet art. 1769 el le? art. 1770, 1771 el 177» ne parlent que des dommages faits aux récoltes ou fruits, même encore pendants par racines, et qu'ils ne peuvent s'appliquer a la peite des bestiaux qoi avaient été mis dans la ferme par le fermier; — Que les allestations rapportées par Fillion, et qui constateraient les pertes qu'il allègue, n'ont point été dressées eo la présence des reprè-cntanls du propriétaire, et ne peuvent faire use preuve complète dans la cause; — Que la Un de non-recevoir, résulta»! de ce nue Fillion a'trait été indemnisé par la compagnie d'assurances contre la grêle , n'est point admissible ; que ce fait, s'il existait, serait ta suite d'un contrai tout particulier qui n'a aucun rapport avec le fait de location ; — Que Fillion articule, met en fait el offre de prouver que, dans le courant de» années 1821 et 1821, il a éprouvé, par IVffei de la gréie, la perte de plus de la moitié de la récolte de chacune de ces deux années, sur les terres dont il s'agit, sans qu'il ail été indemnisé de i pertes par les récolles des années précédentes, intermédiaires M j heures, etc. »

Pourvoi de Tbiroux, pour violation de l'art. 1769 c cit.; !•«• c»

ne pouvait êlrt laite qa'à (a in dn bsB,

LOUAGE»— Chap. 5, SBCT. 3.

SOt. SI le bailleur, sans attendre la fin du ban, ft fait M fermier une remise pour perte de tout ou partie d'une récolle, et que les années suivantes aient été assez abondantes pour que le fermier fut indemnisé, les lois romaines décidaient que celui-ci devait faire raison au bailleur de ce qui lui avait été provisoirement remis (V. notamment la loi 15, § 4, fl"., Loc.cond., citée au n* 193). — Mous pensons que celte décision doit être maintenue •ou* le code; car le bailleur, qui savait que le juge pouvait dispenser provisoirement le fermier de payer une partie du prix du bail, a pu, sans compromettre ses Intérêts, lui faire la remise volontairement et sans l'intervention du ma istrat; mais il est censé n'avoir fait cette remise qu'autant qu'elle serait due, cl que, par conséquent, le fermier ne sérail pas dédommagé par les années suivantes. Telle est l'opinion adoptée par MM. Dclvinccurl, I. 2, notes, p. 204; Duranlon, t. 17, n« 204 ; Troplong, n* "55; Duvcrgier, t. 4, n« 167. — Néanmoins, Potbier, du Louage, n» lot ; etM. Rolland de Vlllargues, v* Dail,n* 383, trouvent qu'elle est susceptible de quelque difficulté.

SO». La loi romaine va jusqu'à décider que le propriétaire aurait le droit de réclamer, encore bien qu'en faisant au fermier la remise du prix il eût employé l'expression de donation. Sed elsi oerbo donalionù, dit la loi précitée , dominus 06 slerilitatem anni remuerit , idem eritdkendum; quasi non sit donatio, sed transactio. MM. Duranton (n* 204) et Duvergier (n* 108) pensent que, chez nous, l'expression de donation, de don, Insérée dais l'acte de remise, lui donnerait le caractère d'une remise pure ft simple, à moins qu'il ne résultât des circonstances que telle n'a pas été l'intention des parties. M. Troplong (n»?5G)dil également que les circonstances Influeront beaucoup sur le jugement à porter en pareil cas (V. dans le même sens Pointer, n« tel).

SO». Mais le bailleur serait non recevablc a prétendre, pour redemander ce dont il a lait remise, que le fermier avait été dédommage par les années antérieures; car, en consentant une remise au fermier, il a reconnu lui-même ou que ce fait élall Inexact, ou qu'il ne voulait nullement le prendre en considération \triusdicttur, porte la loi 15, § 4, précitée, elsi superioret libères /lieront , et scit tocator, non debere eum ad eomputationem vocari (V. aussi, en ce sens, Potbier, lac. cit.; MM. Duranton, i'6«f .; Del vinconrl , l. 5, notes, p 204 ; Troplong, n* 737 , Duvergier, t. 4, n* 16".— V. également Dcspelsscs, du Louage, •cet. 4,n« 1 1 ; Brunemann, ad leg. 1 5, § 4, (T., Lac. cond., W2%.