Le bail emphytéotique était en usage chez le* Romains

LOUACE EMPHYIÉOTIQUE.— § !.

n u'avait pour objet, dans l'origine, que le défrichement et la culture des terrains stériles, et ceci était conforme à l'élymologie du mot emphyliotr, qui est grec, et signifie planter, améliorer une terre; mais, par succession de temps, l'emphytéose tut employée à l'égard des terres qui étaient en valeur, et même à l'égard de toutes sortes de biens (V. Xouv. Dcnisart, v* Emphyteose). — Pour arriver à la source véritable du contrat emphytéotique, dit M. Troplong(du Louage, 1. 1, p. 159 et suiv., 1*2), Il faut Interroger le régime de VAger vti ti<jalis : c'est là, et pas ailleurs, qu'elle est placée. — C'est aussi ce qui résulte de l'arrêt du 19 Juill. 1832 (aff. Delaunay, V. n« 9), qui cite celle loi On peut voir 1'bislorique qui est retracé par M. de Vatiniesml dans celte affaire (V. n» 9), et par MM. Troplong, foc. cit., Dc~ molombo, t. 9, n« «85 et suiv., et repin Lclialleur, Hist. de

(1 } Voici les différents actes qui ont »lalué sur les b.ioi eropby tèotiques :

t *»-•**» rféo. i?IM — Décret forant qu'il esl détendu de créer aucune renie fouiière non remboursable, tans préjudice de» baux k reote ou •mphjléosr i l non perpétuels qui serout exécuté » pour lout? leur durée, et pourront éire faits, a l'avenir, pour qo»lr»-vingl-iix-neuf an» et au-dessous, ainsi que In baux A vie.mero* sur plusieurs têles.k la charge qu'elles n'excéderont pas le nombre de trois (lit. 1, art. I, v» Kenlcs foncières).

1B nutru-ttavr. 1 791. -Décret relatif aux ba ui emphytéotique*, baux k ccdi, renie ei autre» V. le décret du 18 avr. 1791, qui a reproduit celui du 19 m an avec de nouveaux articles).

1*4-27 avr. flïfbl.— Décret rrlaiif aux baux émr.bytéotiqne*,bjiox a cens, rente et autre*, fait* par les corps, communauté» et bencbciers, et aux traites lait* entre de* ci devant bénéficiera et de* particuliers.

Art. 1. Lee baux emphytéotique* légitimen enl fait», -orl ceux qui ont été revêtus de lettres-patentes dament enregistrées, ou qui ont été homologués par arrêt* on jugement* en dernier te? »ori, sur les conclusion» du mmisiére puMic.

t. Seront au-si exécuté*, quoique non revêtus des formalités ci-dessus : — f Le* baux emphytéotiques fan» à portion de fruit», ceux pas>é* par le* ci-devant chantre», corps et communautés subsistant depui* vingt au», et ceux passé* par de «impies bénéficier» depuis quarante ans, sans réf !*• snatioe j — S* Les bvux moi as anciens, fait* a I* sniie d'un bail d« quatrevingl-dtx-neol ans, ou de deux baux de plu» de vingt-sept au» chacun, du contentement, sou de* supérieurs, soit des corps et communauté* avec lesquel» la possession éUi oiicVairement indivise, et passés a une re ievaoce au moin» égale k celle portée aux baux antérieur», lorsqu'elle était en nature, et supérieure de moitié, lorsqu'elle était en argent;— 5* Ceux dont la redevance n'excède pas la tomme de *0O liv.; — 4* Enfin ceux dont les preneur» prouveront que, par de* constructions, plantations ou autre* amélioration* faite* a leur» dépens, les biens ont acquis un* valeur double de celle qu'il» avaieot a l'époque du bail.

5. Ceux dont les baux sont conservé* par les articles précèdent», et qui justifieront -voir versé, en exécution de la déclaration du U jmll. 1704, la beau ce k laquelle il» auront été taxés, jouiront pareillrment de» dix années qui leur ont été accordées par l'art. 10 de celte déclaration, au delà de celles ûiées par leur* baux

4. Il oe sera exercé aucune action en restitution de fruits, contre les détenteurs qui, n'étant dan* aucune de* exception* ci -dessus, ne te trouveol pas maintenu* dan* leur jouissance.

5. Les dispositions de l'art. 1, ri lés première et troisième exceptions portées eo l'art. S, auront lieu, uni pour les contrat» appelé* appeu-ionnrmentt ou locaïairies perpétuelles, qui' pour les baux a rente foncière ou perpétuelle. — El quant aux baux k cens ou rente foncière de birns qui étatrot rentré* dans le» mains des possesseur» rcc<é»ia<tiques. et dont ils étaient tenus de les vider, aux termes des loi*, Irsdii» baux a a ns ou reote foncière seront exécuté*, pourvu, néanmoins, que le* nouvelle» redevances

6. Les disposition* de* précédent* article» ne t'appliquent qu'aux bien* ci-devant «ctlé»ia»tii|ues, et non aux bien» domaniaux

T. Ne sont pas compris dans le* disposition* de l'art. 9 du décret du 14 mai, les baux pas*!* par de simples bénéficier*, pour un terme au delà de neuf année», et jusqu'à dix-huit; mais lesdils baux seront exécutés pour w qui resta k écouler de* neuf premières années, et même pour le» année* qui excédent ce terme, ti la première drsdile* années excédante* te trouvait eommr neée au s nov. 1789. — Quant aux baux de dix-bmt k vingtneuf an», ils seront exécutes poor les années qui resteront k courir, st la dix-oeuvièxot ** trouve commencée Ion de la publication du prctmi décret- Seront eoSn exécute* le* baux faits pour plus de nruf an-, jusqu'à xingi-neuf, et passes par 1rs ci-drvanl chapitres, corps et communautés.

8. Sont également nuls les baux fans par anticipation, c'e»t-k-dtre pour les maisons, plus d'un an avant l'expiration du bail, et pour le» bien» séreux, plus de troi* an» avant le 1" octobre de l'année pendant laquelle le prfcédeot fermier doit faire sa dernière récolle, excepté néanmoins lorsque les baux auront été jaiuspar les ci-dovant dépures, corp* oucon

nxulé*.

9. L'article précédent ne pourra néanmoins préjudicirr aux adjudications déjk faite* sous la condiion que l'acqurrrur ne sera pas tenu a l'entretien du bail, dans les pay* ou les coutumes, statuts ou règlement Ixent uo muiudre délai pour fa légitime passation de- baux.

10. Les baux faits par at.iicip.aion, par de simple» h .iclk . rs* ronl i. «rxjue l'exccu ion eo aura été ccntx -.uvc avant le 2

l'eraphyt. — V. au*si ce que nous disons v* propr. féod. — M. Troplong ne croit pas {toJ., p. 213) que :e contrat soit detu tiné à procurer à l'iudustrie les avantages dont M. Duvergicr (n* I4">) y entrevoit la source, car le» embarras qu'il impose à la propriété ne sont plus compatibles avec l'étal actuel de nos mœurs et de no? fortunes. — En Dauphiné, on connaissait, sous le mol alberyfinent, un contrat synonyme au bail emphytéotique. — Plusieurs actes législatifs, rendus pendant la période révolutionnaire oui statut' à l'égard du droit d'empbytéose ; ce sont les décr. des 18 déc. nno. lît mars, 18 avril, 2". jutll., lisent. 1791 ; l'arr. du 22 fruet. an 4; U loi du 18 mess, an 7; les avis duc. d'Et. des II juin ISOu, 10 rrars lS07,7mars 1808 .on les rapporlc cl-desso^ '!).— Le code t.ollandais contient un lilre sur l emphy teosc, dont les principale.- i -gles sont les suivantes : i'em-

nov. 1789. ou que le preneur j-iutssant en vertu d'un premitr i>a.l, ea aura obtenu un steoud, tous la eouditi»n te fai e des consiructions, plantation* ou amél o ..:ioii*. et prouvera qu'il a rempli la condi ion.

H la reculte d la présent.' année 1791 sera faite nar tout fermier « cultivateur qui, sans av.ir de bail subsistant, a lait tes labeurs et est** menremeult uni doivent la produire.

M. Lorsqu'il y auia soumi-sion pour le* portion* dont un fermier gé I néxal jouit par lui même, il sera, par dr* experts nommée par le fermier ! général et le d- ■>!:■ du di-lnc', fait une estimation ijui fixer* le,terroagi«

que pourrait praline h portion I ■maniée. Le fermier général aura la faculte, ou de |.ii< e \ •djuilicJiiaire j mir de la portion vendue, en recevant de lui uudiktéiur duiltt fermage, ou d'en conserver la jouissance en payant lui-même neul div* - du Irnnage esiimé k l'adjudica'aire.

13. En cas d'«.t< n-riun dit portion'- comp'î«e» en an bail général, soit sous-aOermér». soit con-ervi-e* par le frimier général, la redevance du* par re demi r dinnuu-ra du moolaet des neuf dixième* qui, aux termes de l'article précèdent et des déposition* do décret du 51 décembre dernier, seront touché» par l'adjudicataire.

14. Lé» renies emphytéotique* eu k vie appartenant k la nation eo vertu des ailes maintenue par té' d » i>»tlion* précédente», ensemble la nue propriété des bien» qui en sont l'objet, pourront être aliénées aux Coodi irons et suivant lis règles qui vont être ex|ili'|uéeJ.

15 Les eipert^ »>timeroittqnel doit être le revenu des biens compris an bail empbyteoliijue ou à vie. i or->|ue I» revenu fixé par les experts excédera celui de la rente ein|>bttéotique, le f >timi»*ioonaire sera tean d'offrir, r vingt deux fois 1ère» cou de la n ut. etnpby éolique ; 2* le capital de l'exciManl au même derier, mais eu égard a la non-jouissance que l'acquéreur éprouvera jusqu'à l'exidratinn du bail tlo loul suivant tes ltbl< s de proportion annexées au présent décret.

(Suit la table de proportion pour servir a l'i k emphytéose.j

Arùelt adiitiantuL

Sur le rapport fait par l»s comité» ecclésiastique et d'aliénation réunis, de» difficultés qui se sont élevées dans plusieurs départements par rapport k l'exécution de traite» faits entre des cj-de»aiit bénéficier» et de* particuliers ou des compaçoies de gen« d'affaire* par letquels le* personnes qui onl contracte avec les bénéficier», se sont engagées envers eux . moyennant des remise* convenue», k leur faire des avance* de fond*, et k péreeveir le prix des baux qui seraient faits par le béDrûcier lui-même, eo leur présence ; rl ce. pendant tin nou hre d'années convenu, quel que fût le bénéfice dont le lilula re qui traitait se tri mal pourvu, et dans le cas mêmeett ii ac (uer« i un nouveau bénéfice au lieu u» relui qu'il possédait. — L'as- a semblée natio-mle, considérant que les conventions dont il *'agtl car» et é- I risent un traité particulier, propre a la personne beaucoup plue qu'au bé- 5 nélîre, et >|u'il nr saurait être as-iimle aux baux généraux des biens d'ua héneher dunt elle a ordonné l'exécution dan» de* circonstances et seosdes CondiiioDS désigoées; — Déclare que les traités dont il vient de lui être rendu compte, ae «ont point dans le cas d'être exécutes par la nation ; M neaomuD". attendu que ceux qui avaient c»n»eoti lesdtl* Iran*» les onl exéc-ites de (ml pendant le cours de l'ai née 1790. décrète que leur exécution i e cessera qu'a compter do 1" janvier dernier.

El seront tenu» le- verseur* de eii«lrict qui auraient reçu ne* sous-fermier» les ferma*?' s desdits b'réfkiers, ou partie d'irrux échus en 1791, d'eo remettre le uinnutil aux ner-onne* qui onl aouscrit lesdits traités, a a charge par ces Jet mer» de remplir les obligation* qu'il* y avaient contrée* t.-e» i.a,.

t3jalll.-f* svrpt. 1791.— Décret relatif aux aliénations par baux eniniivt-oiiqiirs de dr i s l oJaux supprimé* dépendant* du douaiae de l'Mal (V. t'n.piièl,' (e«d»ii ).

f 6 .rp(.-l«i oct. ISSl.-Décret relatif aux Uux emphytéotiques. Sscr. 1. — Df 'r <:i> pait imofiijuss dei ponicufim , ahémé» é bail ra» fhi/Hanjue on â renie non ptrpttuilU.

Art. 1. Il fera libre, soit au preneur, poeteseeur actuel du fond* k litre de bail emphytéotique ou à renie non perpétuelle , soit au bailleur, propriétaire de la rente rl ayant droit k la proprié é réversible , de racheter les droits o-d-v.<nl seigneuriaux, Usssou c^suels, dont ledit foeds se trouvera ru ;i$ ti i.'i', en s o -ti '.

. ' s# ■ " » .-■e i^nrui iuxi v f ua'R vu iiïutiB i uuui ivrui» luxivi

;tg , .t ibini U-d ils bn.l ur et preneur sont respectiv wni ■' ; li nli.i-un d'eux nnt r. ylesei a^rè».

l«i «Ici iiwir ,.. j. .|ui >,:,„,M.\ le -> .. u I'-' u.ari «saU eu «aie -indu i« .^.,1 : nii; onu.-.u.i « cUi léïMicc f»i kdecjel en tl mai Itf*.

LOUAGE LMPHYTÊOTIQOE.-S !.

est on droit réel qui consiste à avoir ta pleine jouissance appartenant à autrui (art. 767). L'eraphyteote la propriété du Tonds (art. 768).

i. Le preneur, pollueur actuel du fonds, qui voudra ne racbeter que In droit* dont il ne il êire tenu pendant m jouissance , sera tenu de f me le rachat des <ir«S|i» fixes et annuel*, eu égard a leur valeur totale et perpétuelle, d'âpre* le modo ri le« taux prescrits par le décret du 3 mai 1790. et au moyen dudil rachat , il demeurera subrogé aui droits du cidevant seigneur, quant a U propriété de Unie rente seulement, dont il pourra *e (aire pay. r, apre* respiration du bail, par le bailleur qui lera paire dan* m fond* . n mieux n'aime celui-ci rembourser au premier la somme qui lui aura rte payée p«.ur ledit rachat. — Quant aux droits ca- Mtl» dont le preneur pe.il eire tenu pendant sa jouissance, poaren liquider le rachat , 1* il te>a fait une évaluation du prit auquel le fond» pourrait être vendu , déduc i»n faite de la tente ou canon emphytéotique, <i égarl au «ombre d s année* de jouissance qui resteront a courir ; - le rachat de-dits droii* c-i*u>-U erra ensuite filé d'apn-a ledit capital , confor» nement au mode et aux taux prescrits par le décret du 3 mai 1790 : 3* an ■oyeo d idii i achat le ci-devant seigneur, pendant la durée du b<il, ne psurre plus jouir des droit* casueis que vit a-vis do bailleur, et, en cas

I ou autres iiiu atioii* , de 1a fente et du droit a la propriété re- , dans les |*a;s et les cas où ladite vente et lesdites mutations ouverture a un droit ; V après l'expiration du bail , le propriétaire qui sera reolré dans ton fonds demeurera chargé de la totalité des droits ea'uei* , en cas de mutation , jusqu'au rachat d'iceux.

3. Le preneur, po*ses-eur actuel du fonds, pourra néanmoins, s'il le jujr a propos, racheter e» droits casueis, ru égxrd a leur valeur entière et perpétuelle; auquel cas il sera teou de les racheter sur le pifd de la va eur totale du fond* , tans déduction de la rente annuelle portée au bail fBtthjtéotique. ou de la rente non perpétuelle: audit cas, le preneur sera et demeurera subrogé au droit du ci-devant seigneur, pour exercer Irsdiis droits ca-url* contre le bailleur; savoir, pendant la durée du bail, en ras de vente ou mutation de la rente, dans 1rs pays et 1rs ras dans lesquels cette Tente ou mutation donne ouverture auxdits droits ; et, aptés respiration du bail, en ci» de vente ou mutation du fonds, conformément à la coutume ou aux li res particuliers , et ce jusqu'au rachat que le bailleur en pourra faire, ainsi qu'il sera dit ci -après.

4. Si le bailleur propriétaire de la rente et du droit de la propriété réversible, se présente a'i rachat avant que le preneur ait fait les rachats qui lui sont permis par les art. S et 3 ci dessus , le bailleur sera tenu de racheter tant les droit* fixes que les droits ea-urls , en totalité et de la •sème maoiéreque s'il était rentré dans la pleine propriété, conformément au mode et aux taux prescrits par le décret du 3 mai 1790; et en oe taisant, il sera subrogé au droit du ci-devant seigneur, suit quant aux droits fixes, soit quant aux droits cisuels, pour les exercer contre le

£ reneur pendant la durée du bail seulement, dans les mêmes cas et de t même manière que le ci-devant seigneur aurait pu le* exercer eontie ledit preneur.

3. Si le bailleur, propriétaire de la rente et du droit de propriété réversible, ne se présent» au rachat qu'après que le preneur aura lui-même tué de la faculté qui lui e>l acco>dse par l'art. 4 ci-dessus , audit cas le bailleur ne sera tenu de r.ubeter du ci-devant seigneur que 1rs droits casueis ; et, sur l'estimation qui en sera faite , conformément h Part. 4 cidessus, il lui sera fait détuciion de la somme qui aura été paye . par le pr»neur pour le rachat desdits droit* casueis, relatif a 1a durée de sa jouissance.— A l'egaid d-s droits fixe* et annuels qui auront été racheté» par le preneur, aux termes de l'art. 4 ci-dessus, le h.illeur, ap.ês l'ex- |iiraiioo du bail , et lorsqu'il sera rentre dan- sa propriété, s>ra tenu d'en continuer la prestation audit preneur, si mieux il n'aime rembourser U somme qui aura été payée par le preneur pour 1« rachat de-diis droits Sirs et annuel* seulement.

6. Si le bailleur, propriétaire de la rente et du droit de propriété réversible , se présente au rachat après que le preneur aura racheté la totalité des droit* fixe* et casueis, en vertu de la faculté qui lui en est accordée par l'art. 3 ci-dessus, audit cas le bailleur sera tenu de rembourser au premier la somme qui aura été par loi payée pour le rachat des droits caseels , h la déduction de celle qui se trouvera être h la charge du preo'ur, conformément k ce qui est prescrit par l'art. 4 ci dessus: et, après l'expiration du bail , le bailleur sera tenu de continuer au preneur la prestation des redevance* fixe* et annuelle* que celui-ci aura remboursées , si mieux il n'aime alors rembourser U somme qui aura été payée par le preneur pour le rachat desdus droit*.

7. Si le preoeur. possesseur actuel du fonds, ne te présente au rachat qu'après que le bailleur aura racheté tous les droit* fixes et casueis , rn vertu de la faculté qui lut en est accord e par l'art, i ci-dessus, audit cas le preneur ne sera tenu de rembourser au bailleur que le« ilro ts casueis dont il est personnellement tenu pendant la dorée du bail ; et l'évaluation desdils drnjis se fera conformément a or q u est présent par la seconde p«r te de l'art. 4 c de*su».— A l'égard les droits fixes annuels qui auront été racueté* par le bailleur, le montant annuel en sera ajouté a U reu e portée au bait.empbylro ique ou a r-nle, pour être paye par le preoeur au bailleur, en sus de ladie rente, pendant la dutée de son bail.

8. Lors |ue le preneur se trouvera subrogé au droit du ci-devant seigneur, quant aux redevances fiies et annuelles seulement, aux term - et dan* les cas prévus par le* art. i et 6 ci -dessus , lesdites ~ pourront emtiorter aucun droit easuel, et ne formeront sWiérc racurtabte , ainsi qu'il est dit aux art. 8 et 6.

Il est tenu de toutes les lléner et d'hypothéquer

770). H a U faculté d'adroit (art. 771). Il ne lui est dû de totale, que si elle a duré cinq an-

9. Le preneur qui aura remboursé la totalité des droits ci-devant seigneuriiox , tant tues que casueis, en vertu de la faculté qui loi est accordée par l'art. 4, sera lenu de le dénoncer au bailleur; et réciproquement le bailleur sera tenu de faire la même dénonciation au preneur, lorsqu'il aura remboursé la totalité desdit* droits , en exécution de l'art. 4 , h peina des dommages et intérêts, s'il y a lieu.

StCT. S. — Dti /osvd» Mliotwu* , «ni ahèni* à Mrs i, 6ai{ «mphyleaw (iom os* à rente non ftrpéltulU , sois fonidéi am mtm* litre par Im nation, comme nbrojét an lieu «i place du bénificurt, coryi si cornnuniuid <rcu/i<r«< ou règulitru.

Art. 1. Lorsque les fonds des ci-devant bénéfices, corps on nauté* ecclésiastiques ou laïques, dont les biens et les droits ont été i clarés nationaux , auront été donnés en tout ou partie a de* particulier* a titre de bail emphytéotique ou de bail h rente non perpétuelle, le payement des droits ci-devant seigneuriaux fixes ou casueis , et le rachat des droits , seront faits d'après les règles et les distinction a ci après.

4. Si lesdits fonds relevaient d'un d-detant fief patrimonial et non dédaté national , et si l'indemnité en avait été payée au ci-devant seigneur, ou était prescrite, le preneur, possesseur actuel du fonds, demeurera seul chargé, pendant la durée de son bail, du payement des redevance» fives et annuelles, ainsi que des droits casueis dont il peut être tenu dans le* pays et les cas ou le* mutations de la part du preneur donnent ouverture aux lit* droit*, *ant préjudice de la faculté qui lui est réservée de racheter lesdits droits casueis seulement, conformément h l'art. 4 de la sect. 1 du présent décret. - Dans le cas où la nation vendrait le droit à la rente et a la propriété réversible, conformément au décret dn 18 avril 1791, sanctionne le 47 de* mêmes moi* et an , elle ne sera tenue d'aucun rachat envers le ci-levant seigneur, qui ne pourra exercer, pendant la durée du bail , que les droit» dont II jouissait vi--a- vis dn preoeur.

3. Si 1'iodemoite due au ci-devant seigneur, a raison de l'acquisition faite par la main morte, n'avait été acquittée qur par une rente annuelle ou par une prestation d'un droit de quint, lods, demi-lo is, ou autre redevance payable tous les vingt , trente, quarante ans, ou autre révolution périodique, audit ca*. et lors te la vente seulement du droit h la rente et a la propriété, la nation sera tenue de racheter lesdits droits au «-devant »rj. gneur, et ledit rachat se fera conformément a es qui est prescrit par les art. U et 1i 'iu décret d'hier et de ce jour.

4. Si , lors d* l'acquisition faite par la main-morte des fonds désignés aux artieles précédents, il n'a été payé aucune inlemnitéaa ci- devant seigneur, et si ladite indemnité n'est point prescrite, en ca* de vente du droit a la rente et a la propriété réversible, la nation demeurera chaig-a de racbeter, tant 1rs droits fixes que les droits casueis dont le fonds peut être lenu , au taux «t suivant le mode prescrits par le décret du 3 mai 1790- Au moyen dudit rachat . la nation percevra a son profil, pendant la durée du bail, tant les Irait* fixes que les droits casueis qui pourraient être dus par le preneur, lequel sera tenu de continuer a la nation, pendant la durée du bail . I payement des droits annuels fixes , et demeurera chargé enier* la nati-m île* droits casueis, dans les cas auxquels il en est teou , jus | u'au ra bal d'iceux , qu'il an pourra taira sa la furme prescrite par Part. 4 du prient décret.

5 Dans le même cas, prévu par l'article précédent , jusqu'à ce que la nation ait vendu I droit a la rente et a la propriété réversible, le preneur possesseur du fonds , demeurera seul chargé envers le ci-devant seigneur de la prestation des droits fixes et des droit* casueis, dans les cas où il en est tenu; sauf le rachat qu'il pourra faire des lits droits, conformément h l'art. 4 de la première section do présent décret, et sauf son recours contre la nation pour la prestation ou pour le i Sirs seulement.