III. Extinction du louage des choses

r Fin du bail, sauf tacite reconduction, (16). — 2" Vécessité pour le bailleur de venir habiter la maison louée (17.»

— 3" Destruction ou grave détérioration de la chose ( I ?)

— 4-" Abus de jouissance (19). — 5" Défaut de paiement du loyer penilant deux ans (20).

APPENDICE AU iOUAOK DES CHOSES.— DE l'eMPHYTÉOSE

ET DE LA SliPERFICIE.

DE |/EMPHYTÉ0?E

(D., iSî ager vectiyalis, 6, 3. — C, de jure emphyièutico, 4, 66.)

0) J., § 3. - L. 19, 5 2,L. 15, S J. »- 2^, n., h. t. — l • 6, § 2, O., D^ precario, 4H, 6. — (9^ L, 9. pp., L. 19. § l, D . •• l — (9, L. 3.3. in fine L. 34, 0. — S^cu* arL 17 Vo C. ci V - {9 his)L «'».§ l, I) , b, t, (^0>L. 5 . 5 I, D. - (11) L 25, § H, i>. — (I ) L. 13. § 1. initiu. D. - Com»>. C. «U. art I7es. - (13 L. 25, G., h. t. - Comp. uri. »82l, lh2n C. civ (14) I. '1,^2, L. 7. Ù., b. t. — Comp. art «7 9.1 s. - (l>) L. 15. D. — («• ) L. 13. L. 14. ï>. — Apt.nas.t I7a«. - Art. n7«, 774. — Voy. aussi ... I ,5 \ D. - L.7,C. — .Art r'40 — (17)L. ::, C ; vpc/«, art. I76l. — ,iS) L, 9§ I. D. — (i9j L. 54, § 1, L. 56, D. - (20> L. 9 C, h. L

i4^fli«torique(l). — Les immeubles de TÉtat, et surtout ceux des cités et autres personnes morales étaient souvent affermés par des baux perpétuels ou à très-long terme (2), ce qui facilite Fadministration. Bientôt le droit de ce Termiei* sedistinguadeceluid^un fermier ordinaire: on luiattiibua la possession juridique, par suite les interdits possessoires (2 bis)^ et même un droit réel et une action réelle(3). Il eut donc une espèce de propriété (4). Son droit passe à ses héritiers (5). Puis, nous rencontrons une lacune »ians rhistoire de cette institution ; Texpression A^agervectigalis, qui désignait Timmeuble ainsi affermé, est remplacée par celle dejtisperpetuum salvo canone, ou de jus emphyteulicum (If/upuTcuco, planter) (6). Les particuliers firent aussi de nombreuses concessions emphytéotiques ; la misère des temps, la concentration de la propriété, l'étendue des domaines du fisc, amenèrent l'extension de cette institution sous le Bas-Empire. — Lois deagro deserto (7).

B) Nature du contrat d'emohytéose et du droit de Temphytéote. — a) Contrat d'emphytéose. Controverses sur la question de savoir s'il constituait un louage (8). Intérêt de la question au point de vue des risques voy. plus bas texte et note 17). Zenon en fait un contrat sui generis (9).

— b) Nature du droit de V emphy téote. V Système des glossateurs : division du droit de propriété en domaine éminent, et domaine utile (emphyté^se). — 2* Système de Cujas et de Donneau : Temphytéose est une servitude personnelle (jus prmlii) (10 et 11). — 3* Autres systèmes.

Remarque! — On ne peut établir Temphytéose que sur des immeubles, et généralement des imme^ubles ruraux (12).

C) Etendue des droits de Temphytéote. — Il jouit comme le propriétaire lui-même, mais il ne doit pas détériorer

(l) Appien. Guerres Civiles, I, 27. — Scnptoret rèi Agrarim, p. % 205, 206. — (2) L. t. D., h. t. - G., IH, « 145. - (2 bu) Voy. Résume t. I, p. 80, DOlw 46 à KU - (1) L. 1, 8 I. D. — L. 12, 8 2. D., De publ. in rem, 6, 2. — (4| Place du titre : ^t ager veetigmlis, et L. 15, § I, 0.» Qui satUdare coff. 12, 8. — 1 ) L. 9, 8 «0, O., Fam ereiê., 40, 2. — (6) L 3,8 4, D., De reb ew., 27, 9. — (7) L. 7, L. H, C-, De omni agro deserto. II, 68. — (8)a.,m. I U5. -J.,§ 3. -(») L. I. C.,h. t. -(10 et 11) L, 8,14, D., De rébus eorum, 27, 9. (1 •) L, 15, § 26, D., De damno infeeto, 39, 2.

— N. 7, cap. 3, %% 1, 2. — N. 120, C. 1, 2. -

le fonds. Son droit, transmissîble aux héritiers {13), est même cessible, moyennant le paiement du cinquantième au propriétaire et sauf le droit de préemption de ce dernier(14). l/emphyléntepeut greverson droit d'hypothèques ou de servitudes ^15). II fait les fruits siens par la séparation (16).

D) Obligations de l'emphytéote. Payer la redevance {vectigal, canon j pensia, etc.), supporter les impôts, cultiver en bon père de famille et rendre le fonds non détérioré à l'expiration du bail, s'il est temporaire. Les risques de perte partielle et de détérioration, mais non ceux de perte totale, sont à sa charge après Zenon (controverses ant'^rieures) (17). Enfin s'il aliène son droit, il doit payer le laudemium.

E) Modes d'établissement de l'emphytéose. — P(îontrat; pour constituer le droit réel d'emphytéose. il fallait en outre la tradition, malgré la majorité des auteurs. — T Par testament. — L'emphytéose ne s'établit point par prescription (controverse) (18).

F) Extinction du droit de l'emphytéote. — T Modes d'extinction : perte totale, expiration du bail, confusion, usucapiondela liberté du fonds. — â'Modes de déchéance : vente à l'insu du propriétaire, défaut de paiement du loyer pendant trois ans.

G) Actions : T Interdits possessoires. — 2* Actions confessoires et n»»gatoires utiles, ou publiciennes de ces mômes aclio is(lv>).

Aperçu de l'histoire de l'emphytéose et des institutions analogues au moyen-iige.

Sous le Code Civil, Temphytéose ne peut plus exister à litre de droit réel immobilier, et l'emphytéote doit être assimilé, en principe, au fermier (20).

Comparaison de la situation juridique:

1* De l'usufruitier et du locataire;

2* Du locataire et de l'emphytéote;

(13) L 7. D., Contm. divid,, iO, 3. -- (U) J.. § 3. — L. 3, a, b. t. — (l ) L. 1, D., Quib. mod. ususf., 7. 4. — V., § 61. — L. 31, D., De piynor, 20, l. — (Id L. 25, «1 L)., t»é usuris, 22. I. —(11) J., § :<. — L. ^ G., h. t. — (IS) L. 12, § 2, D , Depabiiciuna, 6, 2. — u. «5, § 7, D., /)/• damno infecta, 39, 2. — L. 9, D., Oe mucaps, 41, 3. — (f 9) L. 5i, § I, L. 80, D.,h. l. — (20)L. 9, C.,h. t.

3* Dé Tusufiruitier et de Temphytéote.

DE LA 8UPBRPIGIB

(D., De super ficiebtts, 43, ^^)•

En droit civil, superficies solo cedit (voy Résumé, 1. 1, p. 107, texte él note -0), mais le droit prétorien admit qu'on pouvait constituer un droit réel dislinct sur les constructions.

Historique, notions générales. — Constructions sur le domaine public à chai^ de payer \% solarium {\). Interdit de super ficiebus pour protéger le superficiaire (2). Enfin on lui accorda une action réelle (3). Le contrat à» fiupeificie peut être une vente ou un louage, mais ractton réelle n'est donnée au superficiaire qu'en cas de vente, ou de très long bail i4).

Droits du superficiaire. — Ses droits sont aussi étendus qtie c^ux de Temphytéote ; il peut le transmettre à ses héritiers, l'aliéner, le grever d'hypothèques et de servitudes (5). Selon nous, le superficiaire n'a pas la possession juridique, mais laquasi-po8se8-ion{6).

Les obligations du superficiaire sont les mêmes en princ pe que celles de l'emphytéote. — Mêmes modes d'acquisition. — La superficie s'éteint à la fin du bail et lorsque le supelrficiaire ne paie plus la redevance.

Actions. — 1* Interdit de superficiebus. — 2** Action réelle (7).

DU LOUAGE d'ouvrage OU DE TRAVAIL. (D., LoCOti^ OOfi-

ducti, 19, 2).

Notions générales. — Quels sont les services pouvant faire l'objet de ce contrat? Il fallait que le service ne consistât pas à accomplir un a^te juridique ; qu'il s'appliquât à une chose, (le lils de famille peut être considéré comme une choses ce point de vue) (4); enfin, que la valeur du service rendu fût appréciable en argent (2J). En outre^ il y a

11) L 2. 5 n, D., Ne iftUd in loco pnhUro fiât, 41, 8. - ( >) D., h. t. — {3) L. 1. § 3. D., h. l. - (.) Môrae texte. - (?») L. «, §§ 7, 6. 9,D., b. t. - (6) U 86, § 4, D., De légat, lo. 30. - Arg. L. 3, § 7, h., Vti pofH'fetis, 43, n. (7) L. 1 § ï, î)., h. t. — L 12, § 3, D., De publ. in rem, 6, î. — L. 1, §4, D.,h. l.

(1) L. «3, § 4. D. — (2) L. 1, D., De extraord. cogn., 50, 13. — L. 7, §8, 0., Adleg. Aq.,9,2,

49B profe8sioB<( do^t les services «te doimeat liçu à fiucij^iqç jtp^ioû en justice pourol^t^air récnunér^tipJTL (3).

DistiocUoQ (le la locatio operc^ry^iKjt et de la focfit(p çperis faciendi. |)iver9 criteria prpposés (4). Le pli^ importaixt cpoaisjtie en ce que, dans la locatio operi^ fq^r ciendU ou livre ^ Touvrier ^ne chose sur laquelle il i^oit exercer son industrie.

Intérêts de la distinction entre ces deux espèces, do louage d'ouvrage.

l"" Dans la locatiç operarum, les Romains çonsidèiçnt avec raison que les services constituent la chose louée, que parsyite louvrier est le locator. — Dans la ioçatio operïs faciendi au contraire, ils vpient dfias l'ouvrier le loçàr taire (conductor) de la chose gui lui étçiit remise pçur quil la travaillât. — Cas où Ton pouvait se demander s'il y avait locatio operarum ou locatio operis facien^ rfi(5). . .

2* Dans la loctaip (^erarunij l'ouvrier ne pouvait se substituer un autre artisan ^6) ; secùs dans la locatio ope-* ris faciendi.

3* La locatio operarum s'Heint par la mort de l'ouvrier ; secuSy selon nous, de la locatio opéris faciendi {!).

4* Intérêts quand à |a théorie des risques. — a^ Locatio operarum 'j le salaire est-il dû, bien que le service n'a)t pas pu être exécuté complèteipei^t par suite d'un cas fortuit? — Si le cas fortuit seprpduitdans la personne de l'ouvrier, les risques sont pour lui (8) ; si c'est dans la personne du maître, les risques sont pour ce dernier, en prin- ^pe(9). —bj'ljooatio operis faciendi. J^xemple : (a i^ai- ^son bâtie par l'ouvrier périt. en tout ou partie ;^^ (jl^o/it les risques sont pour le maître (10), nmSyenfait,ilB.^iiffjfit souvent pour l'ouvrier, car si l'ouvrage périt avant d'avoir été reçu, ou avant que le maître ne fût en demeure de le

(3) L. 1, §§ 4, 5, D., De extraorcL cogn., 50, 13. ~ (4) L. 5, § 1. D., De Y S., 50, Itt. - J-.H, J 3. L. 13. §§ 1, 3, L. 30, §.3.L. 38. D., h., t. — (I) h \^fi 1, D., qepr^scnpt. verb., 19, 5. - (6) L. 26,8 1 i, D., fie çpnrf. indrà., 2, 6., L. I3» »J 1 D.,.h. t. - ^.,31, D., Pe8olut.,is: 3.,^ (7) Acg. mêmes textes. — (8) L. 15, S 6, D , h. l. — ffomoUàt, L. J8, i 1 'D..I1; t., cbn. afpc L. 1,§ 13. D,. De extro^ord. cogn.^ 50, 13.— 19) L. 19, $19.19, D., h.t — (lOj L. 59, D., h., t. . . ., .t»

recevoir, les risques sont pour l'ouvrier à moins qu*il ne prouve que l'ouvrage était bien fait, ce qui sera parfoiê difficile (II). Le Code civil, plus rigoureux encore, exige ijue rouvrier prouve que la perte est due au vice de la matière^ sans quoi les risques sont toujours pour lui (I22).

Distinction de la locatio operis faciendi et de la vente conditionnelle (13).

Hypothèses exceptionnelles où, dans le louage, la propriété d'une chose est transférée ( 1 4).

Si Ton a remis à Tonvrier un objet pour le travailler, sans que le prix du travail ait été fixé à Cavance, selon les Sabiniens il y a louage, selon les Proculiens et Justijttien. il y a un contrat réel innommé (15):

Nature juridique du contrai de louage. — Consensuel, de bonne foi, synallagmatique parfait, à titre onéreux, eommutatif.

§ 3. De la société. — (J./ III, 25. — P., II, 16. — p., Pro socio, 17, 2. — C, eod. 4. 37).

I. Notions générales. — La société est un contrat par lequel plusieurs personnes s'obligent à mettre quelque chose en commun pour leur avantage réciproque et daas un but licite.

Particularités de ce contrat. — l* Identité des obligations de toutes les parties. — 2* Les Romains considèrent qu'il doit exister une sorte de fraternité entre associ^^s (!)• — 3** La société est toujours contractée intuitu personœ.