RENTE

avec les frais de production , ni avec le revenu retiré d'une autre production analogue; elle éftt toujours un pHs de monopole rétiré pa£ le propriétaire d'un sol singuiièremenl; favorisé par la nature. Un vin d'une qualité supérieure^ que Tob ne peut point &ire venir sur un autre terrain, donnera toujours^ à frais égaux de productioiiy une rente beaucoup plus baute à son propriétaire que toutes les autres vignes qui ne fournissent qu'un vin ordinaire^ et cette rente ne dépendra d'aucune des circonslanceii qui détermineikt le prix des produits fournis concurremment par un certain nombre de pr^ ducteurs.

Après ^avpir i^econnu les circonstances qui devraient servir de bases à la rente foncière ^ et celles qui la règlent en efiet> il conviait de déterminer maintenant les circonstances qui influent sur le taux du fermage, et sur le re-' cduvrement de la rente que le proprétaire ibticier devrait retirer en affermant sa prc^priété.

1^ ôontrat de bail d'un bien -fonds est le ré* sultât d'un marché qui peut être équitable^ c'est-à-dire également avantagent pour les deux pttftles contractantes, ou qui peut être favo^risdilé pour l'une d'elles et* défavorsble poiir

l'autre. Il *est équitable, lorsque le prix du fermagedonne au proprié taire la rente pourl'usagQ cédé de sa propriété, et les profits de ses ca** pit&ux engagés dans la terre, et que ce prix ji'est pas trop élevé pour priver le fermier d^ bénéfices auxquels il a droit de prétendre pour l'emploi productif de son capital. Ce marché peut n'être avantageux que poiir l'une des parties contractantes, soit pour des raisbns parti^r culières aux personnes qui Font contracté , soit aussi pour des causes générales dérivant' des circonstances du marché , lesquelles favorisent phitôt le propriétaire que le fermier, ou celui-ci plus que l'autre.

Un fermage , basé sur les principes d'équité, sans égard à toutes les circonstances partibu-» lières et générales qui peuvent influer sur son taux , devrait se régler, ï® d'après l'étendue et le degré de fertilité du sol ; a^ d'après les capi« taux engagés , et les frais de production qui restent à faire au fermier; 3* d'après la 'darée du bail, car il semble qu'une propriété plus étendue ou douée d'un sol plus fertile devrefit , toutes choses égales; d'ailleurs , s'affermer toujours à un taux plus élevé qu'une propriété' moins étendue et moins fertile. Un bien-fonds

amélioré, n^uni de tpus 1^ capitaux fixe^ qui

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augmentent le revenu qu'iL doit donner^ et diminuent les frais de production ; celui qui est situé plus avantageusement par rapport à la facilité du débit des denrées ; celui enfin dont le fermier peut retirer un revenu sans £aûi*e de grands frais de culture et de transport, devrait toujours s'affermer plus cher qu'une propriété privée des avantage3 de la proximité du marché , et dont le fermier ne saurait retirer de bénéfice sans des frais de production trèsconsidérables , et sans y employer un capital dont les profits diminuent la quote-part du^ comme rente au propriétaire. Le fermage enfin sera plus ou moins élevé d'après la durée du contrat de bail, vu que l'emploi des capitaux en paiement du fermage a cela de particulier, que le risque qui en résulte diminue en raison de la plus longue durée du bail; conune le fermier ne peut retirer son capital et un bénéfice qu'une fois l'année, il en résulte queplus la série d'années pendant laquelle il tient le bien-fonds à ferme est longue, plus il est probable que la perte éprouvée dans une année défavorable sera couverte par les avantages retirés dans un plus grand nombre d'années abondantes ou favorables quant au prix des produits, bans tous les cas, il feut encore, pour que le

taaxdu fermage soit équitable , quHt contienne toujours une certaine jprime pour le feiroier,' qui le couvre, des risques auxqueb il s'expose pendant la durée de son hail , prime qui pourrai être moindre en raison de la plus grande durée de ce bail. ^

Quant ayx causes particulières aux personnes qui concluent un contrat de bail \ lesquelleii peuvent faire déroger le fermage de ce principe d'équité , elles résultent de mille circonstances .qui peuvent obliger le propriétaire où le fermier à faire le niarché en question, et par là influer sur le prix demandé, ou accordé du fermage.

Un 'propriétaire foncier, dégoûté des détails du njénage, désirant passer de la vie champêtre à celle de citadin ; le citadin , qui est forcé par des dettes exigibles à prélever: d'avance le revenu de sa terre; celui enfin qui veut favoriser, pour quelque motif que ce soit^ son fermier; tous se contenteront peu^étre d'un fermage moins élevé , et feront pencher la balance des avantages du c6té du fermier. D'un autre côté, souvent un homme dégoûté de laville, et voulant passer sa vie dans la retraite', . ou un capitaliste ne trouvant point à placer son capital avec assez de sûreté dans une industrie , ou . en le prêtant à intérêt , désire

ajB I>K LA RENTE

prendire à ferme une terre d'un séjour agt^able ; il peut arriver qu'il consente à payer au pro^ priétaire un fermage plus élevé que celui qui ne voudrait aÔermer que dans la vue d'en retirer un bénéfice. Toutes les fois^ en un mot, que lés désirs et les besoins réciproques du propriétaire foncier et du fermier ne sont point de niveau, le prix du fermage suivra l'impulsion de celui qui est le moins pressé à conclure le marché ea questioji ; il sénat favorable ^u fermier si lé pro<^ priétaire ressent un plus grand désir de céder que le fermier d'acquérir la faculté 'de £siiré usage des forces productives d'une terre ; il favorisera ^ au contraire , le propriétaire dans le cas opposé. ^

. Mais ces circonstances particulières aux parties contractantes sont si variées , et si peu susceptibles d'être placées dans un aperçu général qui puisse lés contenir toutes , qu'elles ne peuvent étre^ prises en considération dans un traité, où l'on ne s'attache qu'à reconnaître les principes de la valeur et du prix qui résultent des rapports de l'homme vivant en société aux choses qu'il peut posséder, et dont il peut jouir. H s'ajgit ici de reconnaître quelles sont les causes qui ^ sans égard à tous les motifs personneb que siobs avons indiqués, peuvent déterminer le

fermier ou le propriétiare à s'accorder sur im prix*du fermage plus ou moins éloigné du taux basé sur le seul principe d'équité.

La première de ces causes, celle qui ^m^ brasse eiï quelque sorte toutes les autres , eftt la démande qui est faite dans un lieu et temps donné des terres à affermer, relativement à rpffre de l'usage de ces terres. Plus il y a de propriétaires fonciers qui veulent affennei\ leurs terres , et moins il y a de fermiers qui désirent les affermer^ plus le prix du fermage sera hà% Ce prix haussera au contraire dans le cas opposé; c'est toujours le même principe de Poffre et de la demande qui règle en dernière analyse le prix de tout ce qui devient objet d^échange.

Excepté les cas de circonstances extraordinaires qui peuvent amener une plus grande offre ou une denmnde plus considérable de terres à af*> fermer, et par là faire hausser ou baisser le prix du fermage au-dessus ou an-dessous de son taux équitable, on peut soutenir que son 'prix' se rapprochera d*autant plus de ce taux , selon que lés circonstances du marché seront plus favorables au prix des denrées , et par-là à la rente foncière due au propriétaire. On serait tenté de croire que lorsque le prix des denrées est assez élevé pour assurer une rente au propriétaire du

D£ X^A EJEITTE

Hjpl^lQut l'avautagq qui en résulte n'augmente que les bénéfices du propriétaire , et n'ipflue en rien sur la. hausse des bénéfices des fermiers; ^: que, .puisque ceux-ci sont obligés de payer yp fermage plus considérable en raison de la :haui»e: du taux c[e la rente , ils ne doivent trouxe^ aucun motif qui les porte à rechercher dç$ t^jres k affermer, dans des circonstances favol^ftbl^à l'industrie agricole, plutôt que dans /j^ circonstances qui lui soient contraires. Ce- ^/wd^nt, lorsqu'on envisage la position dans laquelle se trouve le propriétaire dans ces deux cas,; l'on convient aisément que, lorsque les circonstances du marché le favorisent , il est plutôt en état de faire quelque concession en £a;veur du fermier pour lui assurer le bénéfice qui lui est dû, que lorsque ces circonstances le privent lui-même des revenus auxquels il a droit de prétendre, et ne lui donnent que la rentrée de ses frais de production ou les profits 4es capitaux engagés dans son bien-fonds. C'est pour cette raison que le fermier trouve plutôt une terre à affermer à un bail équitable, durant /.les circonstances favorables à la rente foncière. Aussi sera-t-il par là déterminé à employer ses capitaux dans cette industrie , ainsi qu'il le sera par la plus grande certitude de retirer ses capi-

foncière:. a8i

taux avec profits qui lui est offei:te par le prix élevé des produits agricoles.

Il est, ce semble, superflu de remarquer que ces circonstances n'influent que sur le fermage des terres affermées pour un espace de temps plus ou moins limité , et que ce prix du fermage des terres possédées à bail perpétuel , se règle sur des données stables, qui ne dépendent point des circonstances de temps et de lieux qui peuvent influer sur la baisse ou sur la hausse du tài^x de la rente foncière.

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