CHAPITRE \I

DE LA CIRCULArlON DES IMMEUBLES.

Toute valeur, de quelque nature qu'elle soit, doit nécessairement être en circulation dès qu'elle fait partie des richesses d'un peuple ; car 1 état de société est basé sur l'échange des valeurs, et la prospérité des peuples dépend delà faculté de jouir des produits de toute la terre et du travail de tous les hommes. Et comme cette faculté ne peut s'acquérir qu'au moyen de l'échange, et que l'échange ne peut avoir lieu sans imprimer un mouvement productif aux valeurs qui en sont l'objet , on peut affirmer que toute valeur qui fait partie des richesses sociales , doit nécessairement circuler ou cesser d'être une partie intégrante de ces richesses.

Cependanrt si nous n'envisageons la circulation que dans son acception vulgaire, c'est-à-dire comme un passage de choses de mains en mains, avec droit de jouissance, la nature des biens-

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fonds et de tous les immeubles semble s'opposer au mouvement que cette circulation imprime aux choses. D'après cela il est facile de concevoir une circulation des produits et des revenus; mais les biens immeubles sont-ils susceptibles d'un mouvement de circulation ? C'est ce qui peut paraître douteux si nous n'attachons qu'une idée matérielle à la circulation.

L'idée que nous nous sommes formée de la circulation lève tous les doutes qui pourraient s'élever à cet égard, car, d'après tout ce que nous avons dit sur cette force agissant pour le bien des richesses sociales, ce n'est point un mouvement de masse, mais bien un mouvement de valeur qui en est le résultat ultérieur. Or, la valeur peut circuler lors même que les choses qui la contiennent n'éprouvent aucun changement de place, et c'est toujours de cette manière que s'opère la circulation de la valeur des immeubles.

Les biens-fonds ou les immeubles peuvent circuler de deux manières différentes, savoir : au moyen de l'échange et au moyen du crédit. La valeur des immeubles circule par l'échange dans toutes les ventes de biens-fonds et toutes les fois qu'on les afferme ; elle passe avec droit

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de propriété dans le premier cas , et avec droit d'usage dans le second ; mais l'acquéreur de l'un de ces droits est toujours investi de la possession à terme ou indéfinie de l'immeuble qui passe dans ses mains. La valeur des biens-fonds circule, au moyen du crédit, toutes les fois que l'on constitue des créances sur cette valeur : alors le créancier n'est point investi de la possession du bien-fonds, mais il est sensé posséder une certaine partie de sa valeur, équivalente à la dette contractée par son propriétaire.

La circulation des immeubles au moyen de l'échange dépend de toutes les circonstances qui influent sur la facilité du débit et l'étendue de l'offre des valeurs échangeables. Sans vouloir répéter ici les principes généraux de l'offre et de la demande qui règlent le prix des choses, et en accélèrent ou arrêtent le débit, nous devons nous arrêter à considérer les circonstances particulières à l'échange des biens-fonds, en tant qu'elles influentsurla circulation de leur valeur.

Cette circulation dépend, en premier lieu, de la plus ou moins grande quantité d'immeubles qui est offerte à l'échange ; il est évident que l'étendue de tout échange doit principalement dépendre de la quantité des valeurs qui cherchent du débit. Or, la mise en vente et 2. i3

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l'affermage des terres n'est point toujours en rapport direct avec la demande de terres à acquérir en propriété , ou à affermer par bail temporel. La quantité de terres offertes à l'échange est quelquefois plus forte que la demande , et d'autres fois moindre.

De toutes les sources de revenus, la propriété foncière est celle qui offre la plus grande garantie , quant à la conservation du fonds de fortune. Mille chances défavorables peuvent diminuer le revenu du propriétaire foncier , ou l'en priver tout-à-fait; mais il n'y a que la force éternelle , qui a doué la terre de ses facultés productives, qui peut l'en priver tout-à-fait, et réduire en non-valeur une fortune basée sur les facultés productives d'une propriété territoriale; au lieu que des accidens innombrables résultans des phénomènes de la nature ou de l'influence malfaisante des hommes, détruisent sans cesse les deux autres sources de revenus sur lesquelles peuvent se baser les fortunes particulières, et qui sont, l'aptitude au travail et le capital. L'attrait de la vie champêtre, l'espèce d'indépendance dont jouit le propriétaire foncier , l'avantage d'avoir toujours sous les yeux sa fortune , de pouvoir la surveiller , et de suivre de l'œil, en quelque sorte, les effets des

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soins que Ton prend pour l'améliorer , la considération enfin que l'opinion attache à la possession des biens fonciers , tout cela fait que , toutes choses égales d'ailleurs, la demande de terres à acquérir ou à affermer est presque toujours plus forte que l'offre qui en est faite. Mais s'il arrive que des circonstances défavorables à rétatprospèredel'agriculture, telles que le manque de débit des denrées, la grandeur et l'inégalité des contributions foncières, qui découragent de la culture des terres ou qui en détournent des capitaux et des travailleurs , rendent la vocation de propriétaire foncier et d'agriculteur moins lucrative que celle de fabricant ou de négociant ; il peut se faire qu'il y ait une grande quantité de terres offertes à l'échange %ans que la demande en soit considérable. Pourtant cette grande quantité de biensfonds offerte à l'échange peut ne point influer du tout sur l'activité de la circulation des immeubles. Il peut même arriver qu'ensuite de circonstances malheureuses, les propriétaires fonciers soient obligés de se dépouiller de leurs propriétés sans égard aux pertes auxquelles ils s'exposent ; dans ce cas il y aura un passage de valeurs immobilières de mains en mains qui , n'étant profitable qu'à l'acquéreur,

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n'offrira point les avantages que l'on doit attendre d'une circulation productive.

La seconde circonstance qui influe sur la circulation des immeubles au moyen de l'échange , est la quantité relative de capitaux destinés à l'achat ou louage des terres ; car elle constitue la seconde condition de l'échange , savoir , la demande de valeurs offertes. Quoiqu'il soit probable qu'une grande partie des capitaux disponibles cherche de l'emploi dans l'acquisition ou le louage des terres, l'on ne peut cependant pas soutenir qu'il y ait un rapport nécessaire entre l'accroissement des capitaux et l'augmentation de ceux qui cherchent un placement lucratif dans l'industrie agricole, La masse des capitaux disponibles varie d'une année à l'autre, mais il n'y a pas de raison pour que l'achat et le louage des terres suivent ces variations ; il peut arriver, par exemple , que la quantité de capitaux disponibles soit double de ce qu'elle a été à une époque antérieure, sans qu'on achète deux fois plus de terres, ou que la circulation des immeubles soit deux fois plus considérable qu'elle n'a été. L'emploi de capitaux à l'achat et au louage de terres dépend de circonstances qui n'ont point de rapports nécessaires

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avec raugraentation des capitaux , savoir , de l'état des revenus fonciers , de l'encouragement donné à l'agriculture, de l'état plus prospère des autres branches d'industrie qui attirent vers elles la majorité des capitaux disponibles, de nouvelles relations commerciales qui déterminent la tendance de l'industrie nationale. De toutes ces circonstances , celle qui influe le plus puissamment sur le placement de capitaux en achats ou louage de biens-fonds, c'est le taux des rentes foncières. Il est naturel que les capitaux disponibles cherchent de préférence l'emploi le plus lucratif possible; or le plus grand attrait que puisse offrir un placement quelconque ne peut point compenser le défaut d'un revenu satisfaisant, de sorte qu'il ne peut y avoir de concurrence parmi les capitalistes pour le placement de fonds disponibles dans l'industrie agricole, qu'autant que le taux de la rente foncière correspond au moins au taux orduiaire des profits dans les autres branches d'industrie.

Mais en supposant im concours de toutes les circonstances favorables à une circulation de biens-fonds, on pourrait demander quels sont les avantages que peut retirer une nation d'un échange fréquent d'inuneubles ?

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N'est-il pas indifférent pour la richesse, nationale que les biens-fonds changent de maîtres ou non , pourvu que la culture en soit bonne et lucrative ^ Il importe sans doute fort peu au bien-être du pays ,i5ue les biens fonciers restent entre les mains d'une personne ou d'une autre, mais on peut ne pas en induire comme conséquence, qu'il n'y a aucun avantage à ce qu'ils deviennent des objets d'échange. D'abord , en supposant que tout échange se fait de part et d'autre dans la vue d'en retirer un bénéfice ou un avantage, tout échange , et par là celui des biens-fonds , est avantageux pour les richesses nationales , en tant qu'il satisfait le désir des particuliers qui le font, ou qu'il leur procure les bénéfices qu'ils ont en vue. Il faut supposer im concours de circonstances malheureuses qui forcent le propriétaire foncier à se dépouiller de sa propriété sans en retirer aucun avantage, Dour que la vente ou le louage des terres, en un mot , la circulation des immeubles au moyen de l'échange, soit improductive et par conséquent nulle pour les richesses sociales.

Dira- 1- on que la seconde espèce de circulation de la valeur des immeubles , celle qui s'opère à l'aide du crédit , est beaucoup plus importante pour les richesses na-

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tionales, parce qu'elle est un moyen de mobiliser une partie de la valeur contenue dans les biens fonciers, et de procurer par là à leurs propriétaires des capitaux disponibles, indispensables à la prospérité de l'agriculture; parce qu'elle augmente la somme des valeurs en circulation de toute la valeur mobilisée des immeubles qui n'aurait point circulé sans l'intervention du crédit ; parce qu'elle change enfin la terre qui , par sa nature, n'est propre qu'à produire des de;îrées, en source immédiate de capitaux circulans, que l'on peut y puiser pour le bien même de la production agricole ?

Nous avons vu plus haut que de toutes les sources de revenus sur lesquelles est basé le crédit, c'est la propriété foncière qui lui offre la garantie la plus sûre. Cliaque propriétaire d'un bien-fonds dont la valeur est reconnue, possède par là un crédit plus ou moins étendu; mais pour qu'il puisse en faire usage, il est obligé d'émettre une certaine valeur de sa propriété, correspondant à celle du capital qu'il emprunte. Cette émission se fait au moyen d'un droit donné au créancier, par lequel le débiteur ne se désiste ni de la propriété de son bien comme par la vente, ni do

son usage comme cela a lieu lorsqu'il afferme sa terre, mais par lequel il cède réellement, pour tout le temps que doit durer sa dette , cette portion de la valeur de sa propriété dont il a reçu l'équivalent de son créancier. Toute dette assise sur la valeur d'un bien-fonds est toujours une espèce d'échange , par lequel le créancier devient réellement propriétaire de cette partie de la valeur du bien-fonds qui lui sert de nantissement, et le débiteur propriétaire du capital qu'il a emprunté. Le premier acquiert par là un droit tacite à une certaine quote-part du revenu foncier correspondant à la valeur de l'intérêt que le second s'est obligé de lui payer ; et celui-ci doit tâcher d'employer le capital emprunté de manière à ce que le revenu de sa terre augmente au moins de ce qu'il faut pour payer cet intérêt. Il doit tâcher même d'en retirer davantage , car il a droit à s'attendre à un certain bénéfice pour l'emploi productif du capital emprunté. Si au contraire son revenu reste le même , alors non-seulement il n'y a aucun avantage à émettre en circulation une certaine valeur de l'immeuble, mais il y a une perte réelle égale à la valeur de l'intérêt dû au créancier, il y a perte même du capital emprunté si son

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usage ne donne point lieu à une reproduction équivalente. De ce que nous venons de dire , nous pouvons déduire ce principe : que la circulation de la valeur des immeubles à l'aide du crédit , n'est avantageuse qu'en tant que le propriétaire foncier en retire un bénéfice équivalent au moins à la valeur de l'intérêt qu'il est obligé de payer à son créancier, et qu'il améliore par là sa propriété; tout emprunt qui ne donne point ces résultats équivaut à une dissipation.

Ayant uniquement égard à l'étendue de la garantie que le propriétaire foncier peut donner à son crédit, on pourrait croire que ce crédit est égal à la valeur de sa propriété, et qu'il peut par là mettre en circulation toute la valeur reconnue de son bien-fonds. Mais cette assertion est fausse , car si , comme nous l'avons vu tout à l'heure , il y a échange dans tout emprunt sur nantissement , on ne peut point supposer l'une des deux parties contractantes comme possesseur en même temps et de la valeur acquise et de la valeur cédée; cependant il en serait ainsi, si le propriétaire foncier pouvait émettre toute la valeur de son immeuble sans se défaire de sa propriété ni do l'usage qu'il en fait, car il possédei-ait alors et cette

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propriété et le capital emprunté. Cela ne pourrait avoir lieu : il est de fait que le propriétaire foncier ne peut mettre en circulation , au moyen de son crédit, toute la valeur de son bien-fonds.

Nous pouvons nous convaincre d'autant plus de cette vérité, si nous considérons les effets de cette émission par rapport à l'obligation que contracte le propriétaire foncier de payer un intérêt de la dette qu'il a contractée. Car si le débiteur s'expose à des pertes plus ou moins considérables, toutes les fois que Temploi du capital emprunté ne lui assure point un bénéfice assez considérable pour le mettre à même de payer cet intérêt , et de recouvrer , à i'écbéance de la dette , le capital par suite d'une reproduction , il faut , pour éviter cette perte, qu'une terre sur la valeur de laquelle on a emprunté un capital s'améliore au point de fournir à son propriétaire nonseulement un revenu plus considérable en raison de l'intérêt qu'il est obligé de payer, mais en outre le moyen de rembourser la dette à l'échéance : or, il n'est point du tout vrai que le revenu d'un bien foncier augmente toujours en raison directe de l'augmentation des dettes contractées pour l'améliorer. Il arrive tres-sou-

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vent que la rente foncière ne correspond point aux bénéfices que Ton aurait pu tirer du capital employé dans la culture agricole, si on l'avait employé ailleurs , et qu'elle ne hausse point en raison des fonds employés à l'amélioration de culture, car le taux de cette rente dépend des circonstances du marché que le propriétaire foncier ne peut déterminer ni influencer. C'est pour cela que celui-ci peut souvent être dans l'impossibilité de payer les intérêts dus à ses créanciers, lorsqu'il ne met en circulation qu'une moindre portion de la valeur de son bien-fonds , et qu'il est toujours dans ce cas si la valeur émise surpasse celle qui n'est pas grevée de dettes légales.

Mais de quelle manière peut-on déterminer la valeur du bien-fonds qui doit servir de garantie au crédit du propriétaire foncier? Cette valeur n'est-elle point sujette à varier de temps à autre ? Les forces productives de la terre et les capitaux engagés dans sa culture servant à augmenter le revenu qu'elle peut donner , sont les bases de la valeur de toute propriété foncière. Cette valeur exprimée en argent, ou le prix du bien-fonds , constitue la garantie matérielle du crédit foncier, et ce n'est point la valeur réelle d'iuic propriété, mais son prix

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numérique que le propriétaire foncier doit prendre pour règle des capitaux circulans qu'il peut emprunter sans ébranler son crédit. Or le prix de toute propriété foncière se règle sur le revenu permanent qu'elle peut donner , et comme ce revenu varie d'après les circonstances du marché , il s'ensuit que le prix des biensfonds n'est point fixe, et quïl varie suivant que les circonstances des temps et des lieux sont favorables ou défavorables à l'industrie agricole. Les circonstances qui influent sur le revenu foncier sont générales et communes à toutes les propriétés de cette nature, ou particulières , c'est-à-dire propres à une localité. Les premières dérivent de l'étendue du marché pour les produits agricoles , des relations commerciales et politiques d'une nation , de sa population et de sa richesse ; les secondes sont une suite de l'état de culture de chaque propriété particulière, de l'état prospère des entreprises agricoles ou des calamités et des désastres qu'elle a éprouvés; toutes les deux influent sur le taux du revenu et sur le prix des biens fonciers.

Si d'après cela la garantie du crédit foncier, basée sur le prix des terres, est sujette à varier de temps à autre , il doit donc être très-diffi-

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cile de régler d'après elle la proportion que l'on doit garder toujours entre la valeur du bien-fonds émise en circulation et celle qui reste au propriétaire comme moyen de remplir les engagemens pris ensuite de cette émission. Il est impossible de fixer cette proportion et de donner des règles générales sur la mesure à garder sous ce rapport; et ce n'est qu'une prudente prévoyance basée sur un calcul exact qui peut servir de guide à tout propriétaire foncier qui désire mobiliser une partie de sa fortune sans ébranler son crédit.

Toutefois, s'il arrive souvent qu'un manque de prudence entraîne la ruine de tel propriétaire foncier qui abuse de son crédit, on ne peut point nier pour cela que la faculté de faire un bon usage de ce crédit ne soit trèsprofitable à l'industrie agricole, qui ne peut prospérer qu'en tant que le cultivateur possède des capitaux suffisans pour faire toutes les améliorations dont elle est susceptible. Sous ce rapport le crédit foncier influe sur l'augmentation des richesses nationales, en ce qu'il augmente les forces et les résultats productifs de l'industrie première. Son influence est encore favorable à cette richesse en ce qu'il facilite la circulation des capitaux, en mobilisant une va-