CHAPITRE XXVI

Des limites qu'imposent à chaqae propriété, les propriétés

dont elle est environnée.

De la faculté qu'a toute personne de jouir et de disposer de la chose qui lui appartient , il résulte nécessairement que nul ne peut faire de sa propriété un usage qui dégrade celle d'un autre. Chez une nation policée , il n'est pas de propriété qui ne touche immédiatement , de tous les côtés ^ à d'autres propriétés. Le champ qui n'a pas pour limites d'autres champs ^ est borné par un chemin^ par une rivière ou par d'autres propriétés nationales , communales ou privées.

Mais comme il n'y a pas d'intervalle entre deux propriétés territoriales, et que l'une commence au point où l'autre finit , il serait impossible à une personne de disposer d'une manière absolue des confins de sa terre, sans porter atteinte à celle d'autrui. Il est clair , par exemple , que celui qui planterait des arbres de haute futaie à Fextrémité de son jardin ou de son champ, priverait son voisin

468 BlW LIMITES DOHVÉBS A GHAQVB PHOPRIÉTA,

de la faculté d'en planter à Fextrëinité de «on propre terrain. Il ne serait pas d'ailleurs en son pouvoir d'empêcher les arbres qu'il aurait plantés de tirer de la terre qu'ils toucheraient une partie de leur subsistance.

L'obligation dans laquelle se trouve chaque propriétaire de respecter la propriété d'autrui , donne donc des limites à la faculté qu'il a de disposer de ses propres biens. Ainsi y par exemple , suivant la loi française^ il n'est permis de planter des arbres de haute tige qu'à la distance de deux mètres de la ligne de séparation des deux héritages^ et des haiçs vives ou des arbres qui ne sont pas de haute tige ; qu'à la distance d'un demi-mètre. Le voisin peut exiger que les arbres et haies plagités à une moindre distance soient arrachés ^ et que les branches qui s'étendent sur son terrain soient coupées. H peut couper lui-même les racines qui se sont avancées sur sa propriété (^).

C'est également pour garantir les propriété de certaines personnes des dommages qu'elles pourraient éprouver par suite de la disposition des propriétés voisines y qu'il est interdit à tout pn>priétaire de foire creuser près du mur qui sépare sa propriété de celle d'autrui y un puits ou une fosse

(i) Cette règle est cependant subordonnée aux usages locaux. (Code cWil, art. 671.)

VÂH LSS PROPRIÉTÉS QUI L'ENTIROIlirENT* 4^

d'aidance^ ou d'y construire une cheminée ou âtre^ four ou fourneau^ ou d'y adosser une étable^ ou d'y établir un magasin de sel ou amas de matières corrosives, sans laisser la distance ou faire les ouvrages nécessaires pour éviter de nuire ^u voisin (^).

Les auteurs du Gode civil » en dassaUt parmi les servitudes ces obligations réciproques des propriétaires^ ont certainement commis une erreur. Un homme n'est pas esclave , parce qu'il lui est interdit de &ire de sa personne un usage qui porterait atteinte à la personne d'autrui. Une semblable interdiction est^ au contraire^ une condition essentielle d^ la liberté de tous. On ne peut pas dire^ non plus^ qu'une propriété est soumise k une servitude y par cela seul que le propriétaire ne peut pas en £aire un usage qui nuirait aux propriétés voisines* U y aurait yéritablement ser* vitude si un pareil usage no pouvait être empêché; et cette servitude pourrait même devenir très-onéreuse.

Chez les nations où il n'exista point de terres qui n'aient été appropriées ^ toutes les propriétés étant

(i) Cette distance et ces ouvrages sont généralement déterminés par des usages et des réglemens locaux. ( Code ciyil , art. 674.) On peut voir à cet égard, les articles 188^ 189, 190 191 et 19a de la coutume de Paris. Desgodets , Lois des bâiimens.

470 DBS LtMiTKS DOKlTÉfiS A CHIQUE P&OPKlAl^,

contiguës^ il s^ëlève souvent des dotites^ soit sor la question de savoir où commencent et où finissent les propriétés de chacun^ soit sur la questioB de savoir à qui des deux propriétaires appartien-. nent les ouvrages ou les arbres placés sur les limites qui les séparent. Pour prévenir ces doutes, ou pour les £aire cesser quand ils^n'ont pas été prévenus y les auteurs du Code civil ont établi qae tout propriétaire pourrait clore son héritage , ou obliger son voisin au bornage y à frais communs, de leurs propriétés contiguës. Us ont ensuite étùA certaines régies au moyen desquelles on pourrait juger à qui appartiennent certains objets litigieux, tels que des murs, des fossés y des haies ou des arbres de séparation.

Ils se sont encore trompés ici en mettant aa rang des servitudes les obligations réciproques des propriétaires , dont l'objet est de bien déterminer où commence et où finit la propriété de chacun, et de la garantir d'usurpation ou de dommage. Peut-on considérer, par exemple, comme une servitude dérivant de la situation des lieux, Tobligation imposée à tout propriétaire de déterminer par des marques permanentes les points où sa propriété finit , et ceux où celle de son voisin commence? Peut- on mettre dans la même classe de servitudes le droit de clore son héritage, c'est-àdire le droit d'élever un mur, de creuser un fo^y

; jlAft un ffBpnuÉvÉi QOi L^BimmomiirT. 471

#ade{)hailer nue baie sur on fScmcb qui lui apparcieat?Ge droit- de dcnre ton héritage n'est pas plus une ieratsde pour- les propriétés voisines , que le droit de l'ensemencer^ d'y planter des arbres ou d^eonstmire des bâtimens. C'est au^i sans aucun fendemient qa'on a mis au rang des servitudes dérivant de la nature des lieux^ la&culté qu'a tout pn^priétaire , soit d'user à sa volonté d'une source aitnée 4ana son fonds , aoit d'employer à l'irriga* tion de ses proqpriétés l'eau courante qui les tra» verse, à la charge de la rendre à son cours ordinaire (i).

Lef baies, les fossés, le» murs qui se trouvent entre deux héritages , sont quelquefois communs aux deux profniétaires , et quelquefois ils n'appartiennent qu'à l'un des deux. Les auteurs du Code civil ont adopté , pour juger les questions de propriété qui s'élèvent à cet ^^ard , des règles dont

(i) « Bans les ailles et fimbourgs^ cb^cmi | eut contraindre son voism à contribuer aux constmctîons et réparations de la clôture fiûsant séparation de lenrs maisons, cours et jardins aasis èsdites Tilles et fmboarg§ : la faanteor de la clôture est fixée fuhant les rcglemens particuliers et les usages constans et reconnus ; et à défaut d'usage et de réglemens , tout mur de séparation entre yoisinsy qui sera construit ou rétabli à rayenir, doit ayoir an moins trente-deux déômètres (six pieds de bantenr), compris le cbaperon , dans les villes de cinquante mille âmes et an-dessus , et yingt-six décimètres (huit pieds ) dans les autres. » ( Code civil, art. 663. )

472 9P8 LIMITA BOimiJgS A CHAQUE PAOPHliTi;

on ne saurait cbntester la sagesse ; mais ils se sont trompés y en mettaiit au rang èids servitudes établies par la loi , les oblîgatiçms qui résultent de ces règles pour les propriétaires. Us déclar'ént^ par exemple ) que tout mur mitoyen servant de séparation entre batimens jusqu'à l'héberge ^ ou entre cours et jardins^ et même entre enclos dans les champs ^ est présumé mitoyen , s'il n'y a titre ou marque contraire; ils considèrent également comme mitoyens^ à moins de preuve contraire, Içs haies et les fossés qui séparent les deux héritages ; mais l'indivision d'une propriété entre deoi personnes^ ne constitue pas^ à proprement parler, une servitude pour l'une ou pour l'autre : elle donne à chacune la feculté d'en jouir dans la mesure de ses droits^ à la charge de contribuer aux dépenses dans la même proportion (^).

Ayant admis que les murs ^ les fossés y les haies, placés entre deux héritages^ sont mitoyens^ à moins de preuve contraire , on a déterminé quelques-uns des faits qui serviraient à constater la non-mitoyenneté. Il y a marque de non-mitoyenneté pour un mur^ par exemple^quand la sommité en est droite et à plomb de son parement d'un côté , et qu'elle

(i) L'arttele 664 du Code civil prévoit, au titre des send" iudes , 1c cas où les différens étages d'une maison appartiennent a divers maîtres. Les questions qui s'élèvent en pareil cas sont presque toutes des questions de propriété.

PAE LIS nOPUÉTéS «Ul L^BirmOHUElIT* 47^

présente de Tautré un plan incliné ; il y a encore marque de ilon-mitoy^nnétë ^ quand il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre mis en bàtisiant le mur : dans ices oas^ le mur €St réputé appartenir exclusivemeilt au propriétaire du côté duquel ^ont l'égdut ou les corbeaux et filets de pierre. U y a mafque de non-mitoyennç^té j, pour un fossé > lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve tout d'un côté ; le jBossé est censé appartenir ei:cliisivement à celui du côté duquel le rqet se trouye.

Quand on dit qu'une chose appartient à deux perso|ines> on dit^ par cela même, que chacune des deux doit supporter une partie des charges de la propriété^ et jbuir d'une partie de ses avantages. Ainsi y la réparation et la réconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont drôit> et proportionnellement au droit de chacun; de Même l'entretien d'un fossé mitoyen doit se fiure à frais communs. Dans ce cas, comme dans tous, chacun peut cependant se soustraire aux charges en renonçant aux bénéfices , c'est-à-dire en abandonnant la propriété, et en cessant d'en retirer aucun profit. •

Les avantages se répartissent comme les charges : chacun des deux propriétaires peut dônd faire bâtir contre le mur mitoyen, et faire placer dans toute l'épaisseur , à cinquaote^quatre millimètres près

474 ^^ LIlirrBS DOICITÉ88 A GHAQUB PROPRIÈri,

(2 pouces), des poutres ou solives ; mais ces poutres doivent être réduites à moitié du mur , dan» le cas où , du côté opposé , le propriétaire voudrait avoir des poutres dans le même lieu^oay adosser une cheminée.

' On voit bien dans ces dispositions des rè^ pour la jouissance d'une chose commune à deux propriétaires dont les héritages sont contigos^ on n'y voit pas de servitudes proprement dites.

Le Code civil reconnaît à chacun des co-propriétaires d'un mur mitoyen la faculté de le feire exhausser; mais celui des deux qui use de cette faculté, doit à l'autre une indemnité pour la charge en raison de l'exhaussement ; il supporte seul les frais de construction et pourvoit aux dépenses qu'exige l'entretien de la partie qu'il a construite. Si le mur mitoyen n'était pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui voudrait l'exhausser devrait le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédant d'épaisseur devrait être pris de son côté. Le voishi qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûtée, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur, s'il y en a. Celui dont la propriété joint un mur a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant à la personne à laquelle il appartient la moitié de la valeur de toute la portion

VAA les PHOP&iAtÉS qui L'ElnriftONllElTT. 47^

qu'il veut rendre iDitoyenne^ et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

L'un des voisins ne peut pratiquer^ dans le corps d^un mur mitoyen^ aucun enfoncement^ ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre , ou sans avoir^ à son refus , fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible à l'autre. Il lui est également interdit d'y pratiquer y sans le consentement de son co-propriétaire , aucune fenêtre on ouverture, même à verre dormant.

Le propriétaire d'un mur non-mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut, pour recevoir la lumière, pratiquer, dans ce mur, des jours ou fenêtres à fer maillé et à verre dormant; mais il ne peut y faire des ouvertures propres à lui donner la vue de la propriété voisine. Les fenêtres qu'il lui est permis de pratiquer doivent être garnies d'un treillis de fer^ dont les mailles doivent avoir un décimètre d'ouverture au plus , et d'un châssis à verre dormant. Elles ne peuvent être établies qu'à vingt-six décimëtres(huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer , si c'est au rez-de-chaussée , et à dix-neuf démètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. Un propriétaire ne peut avoir des vues droites, fenêtres d'aspect, balcons, ou autres semblables saillies sur l'héritage de son voisin.

476 ^^ UMinS AOVHÉIS A CBAqom PmOPEIÉTi)

à moine qu'il n'y ait entre le mor où il les pntiqoe^ et cet héritage^ une distance de dix-neuf déd* mètres (six pieds) , ni de vues obliques^ à moins d'une distance de six décimètres. Ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où TouTerture se £ait^ ou depuis la ligne extérieure du balcon ou saillie , jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Un propriétaire ne peut pas non pi us faire couler l'eau de ses toits sur la propriété de son voisin ; il doit la diriger de manière qu'elle tombe sur son propre héritage. Il n'est pas paiement obligé de détourner celle qui tombe sur ses terres^ et qui coule naturellement sur les propriétés in£érieures. Chacun est tenu de recevoir sur son héritage les eaux qui y descendent des fonds supérieurs , sans aucune participation des hommes ^ conune il est obligé de recevoir la pluie qui y tombe directe- »ent.

L'interdiction d'ouvrir des fenêtres dans un mur mitoyen , d'établir des vues immédiates sur un londjB -doiit on n'est pas maître ^ ou d'y faire couler artificiellement les eaux qui tombent sur son propre fonds y ne constitue pas des servitudes; elle est^ au contraire , un moyen d'affranchir les propriétés : elle est une limite pour tous les propriétaires. Il y aurait servitude si un propriétaire était obligé de recevoir les eaux qui tomberaient sur les propriétés

PAE LB8 paovEiiTÉs QUI l'BiryiaoïniBirT. 477

de ses voisins^ et qui lui seraient artificiellement envoyées , ou de souffrir des balcons , des saillies , ou même de simples fenêtres^ immédiatement audessus de sa propriété.

On parlerait improprement si Fou disait qu'un homme 'est asservi^ parce qu'il est soumis aux lois de sa propre nature , et qu'il lui est interdit de porter atteinte à la liberté de ses semblables. Il semble aussi qu'on s'exprime d'une manière inexacte quand on considère comme des servitudes les charges qui résultent^ pour chaque propriété^ de la nature des choses , et la défense d'en user pour se nuire mutuellement. Une défense qui s'applique à toutes les propriétés dans leur intérêt commun , et qui ^ par conséquent^ n'établit aucun privilège en faveur d'aucune , est une garantie de liberté , et n'est pas une cause d'asservissement.

Les rédacteurs du Code civil se sont donc trompés quand ils ont classé parmi les servitudes les limites données à chaque propriété ^ soit par la disposition des lois^^oit par la nature des choses.

Les limites données à une propriété ^ dans l'intérêt des propriétés voisines y ne sont pas toujours réciproques ; quand il n'y a pas réciprocité y il y a servitude de l'une au profit de l'autre. Gette servitude peut être le résultat des dispositions de la loi ou de la volonté des propriétaires. Dans le dernier cas^ elle est réglée par l'acte même qui l'a éta-

478 DBS LIMITES D0ICNÉE8 A CHAQUE PEOFEltTÉ,

blie; dans le premier^ elle doit l'être par rintérét public.

Les propriétés qui avoisinent les bois et forêu soumis au régime forestier j par exemple^ sont as^ sujéties à des charges qui ne pèsent pas sur les acrtres. Un propriétaire ne peut^ sans l'autorisation du Gouvernement y établir sur sa propriété aucun four à chaux ou à plâtre^ soit temporaire^ soit permanent y à moins d'un kilomètre des forêts ^ um peine d'une amende de cinq cents francs^ et de démolition des établissemens.

Il lui est également interdit d'y établir^ sans Faur torisation du Gouvernement , sous quelque prétexte que ce soit y aucune maison sur perches^ loge, barraque ou hangar^ sans observer la même distance^ sous peine de démolition et d'une amende de cinquante francs.

Aucune construction de maisons ou fermes ne peut être effectuée sans la même autorisation, à la distance de moins de cinq cents mètres des bois et forêts^ sous peine de démolition.

Il est interdit d'établir^ sads une autorisation spéciale y dans les maisons situées à moins de cinq cents mètres des bois et forêts y aucun atelier à façonner le bois y aucun chantier ou magasin pour le commerce de bois y sous peine de confiscation des bois et d'une amende de cinquante francs.

Aucune usine à scier le bois ne peut , sans auto-

PAE LX8 PmOP&IÉTÉS QUI L'sMTniOlfirBlfT. 479

ri$ation , être établie à moins de deux kilomètres, de distance des bois et jBorèts , à peine de démolition et d'une amende de cent à cinq cents francs.

Ces dernières dispositions ne sont cependant pas applicables aux maisons et usines qui font partie de villes , villages et hameaux formant une population agglomérée y quoiqu'elles se trouvent dans la distance déterminée par la loi (i).

Les terres qui environnent les places de guerre sont aussi assujéties à des charges qui ne pèsent pas sur les-autres propriétés. Ces charges consistent généralement à n'y rien faire de ce qui pourrait nuire à la défense. Les constructions et les plantations propres à favoriser l'approche d'une armée ennemie y sont donc généralement interdites (S).

Les charges de cette nature imposées à quelques propriétés particulières ^ soit pour la conservation d'autres propriétés , soit pour la défense nationale, soit pour tout autre intérêt public , constituent véritablement des servitudes, et ne doivent pas être confondues avec les limites réciproques qui existent entre toutes les propriétés.

Lorsqu'on veut établir ainsi des charges sur quelques propriétés particulières , soit pour la conservation d'autres propriétés , soit dans un intérêt gé-

(i) Foye» les art. i5i-i 58 du Code forestier du ai mai 1817. (a) Voye% ordonnance du 9 décembre 1718; lois des 7 el 10 juillet 1791 9 et 17 et a5 jnillet 1819.

48o DB8 UlllTBS DOHHÉEB A CMAQtHI »mOPMlâTt, BTC.

néral^ on commence par indemniser les propriétaires anxqnels on impose des sacrifices, de tous les dommages qu'on leur cause : le refus d'une ind^oinité aurait pour eux les effets d'une confiscation partielle.

FIN DU PREipER YOLUME*