LX1II

64, Mais un dernier doule s'est produit. Devonsnous désirer, a-t-on dit, quelles étendent ainsi leurs opérations? La facilité apparente qu'elles offrent aux emprunteurs n'est-elle point un leurre et un funeste présent? Comment, avec un revenu de 2 1/2 p. 100, produit normal des immeubles, parviendront-ils à payer exactement une annuité de 5 à 6 p. 0/0 ? S'il en est ainsi, dans les temps ordinaires, que sera-ce en temps de crise? La société, pour remplir ponctuellement ses obligations , sera forcée de les poursuivre avec rigeur. Tout homme qui empruntera au crédit foncier sera donc voué forcément à l'expropriation (1).

65. Comment comprendre que l'expropriation soit plus fréquente dans un système qui a pour essence de rendre la charge annuelle moins lourde et la libération plus facile? Lorsque l'on raisonne sur la supposition que le produit de l'immeuble est inférieur à l'annuité on se place en dehors de la vérité. En effet, il faut d'abord remarquer qu'aux termes de leurs statuts (art. 67), il est interdit aux sociétés de prêter une somme produisant une annuité plus forte que le revenu du bien hypothéqué; ensuite, elles ne doivent prêter que sur la première moitié de la valeur, et dèslors le revenu n'est plus de 2 1/2, mais de 5 p. 100 du capital prêté.

Est-il vrai, d'ailleurs, que la propriété ne rapporte jamais au propriétaire que 2 1/2 ou 3 p. 100 ? Oui, au propriétaire qui la donne à ferme ; non, au proprié-

nmmv- I | FTTT mu ii 1111 ■ "

(I) M. É. de Giraréiu, Preae du mois de septembre

INTRODUCTION

taire qui l'exploite. Au produit du fonds, ne faut-ii pas ajouter le retenu de la somme prêtée, et qui aura servi, soit à éteindre une dette plus lourde, soit à améliorer le sol ? Ne faut-il pas ajouter aussi le produit de l'industrie agricole , qui donne a ceux qui l'exercent des résultats analogues à ceux que donnent les autres industrie s. Aussi, en Allemagne, les prêts faits aux propriétaires agriculteurs sont-ils très-nombreux, et partout les sociétés ont cet excellent effet de consolider la propriété dans les mains de ceux qui cultivent le sol.

Enfin, ce serait une erreur de croire que le crédit foncier doive prêter exclusivement à l'immeuble, sans se préoccuper du crédit personnel de l'homme, de ses habitudes et des ressources qu'il trouve dans son travail ou dans ses autres biens. Est-ce que les capitalistes qui prêtent sur hypothèque ne prennent pas en sérieuse considération toutes ces circonstances? Est-il interdit aux sociétés d'observer la même règle de prudence, précisément parce qu'elle leur est plus rigoureusement nécessaire? Qu'est-ce donc qu'une société de crédit foncier? On l'a dit bien des fois : c'est une grande étude de notaire, c'est-à-dire un intermédiaire entre le capitaliste et le propriétaire emprunteur, une agence de vérification de toutes les garanties offertes par celui-ci, tant sous le rapport de la solidité du gage que sous celui de l'exactitude dans le service des intérêts. C'est ainsi que cette institution est comprise en Allemagne, où les sociétés mettent une telle prudence dans leurs prêts que, suivant le témoignage de nos agents diplomatiques, elles n'ont presque jamais besoin d'user du séquestre, encore moins de l'expropriation. Il dépend absolument de l'administration de

INTRODUCTION

nos sociétés d'imiter cet exemple , et d'éviter ainsi la nécessité d'avoir recours à des moyens dont l'emploi trop fréquent compromettrait leur avenir.

66. Mais en temps de crise, se demande-t-on, que deviendront ces établissements? Les annuités n'étant plus payées exactement, ne seront-ils pas forcés de se mettre en liquidation ? Nul à coup sûr ne saurait affirmer que notre pays soit à jamais à l'abri des agitations ou des calamités publiques qui portent de si rudes coups à l'industrie. Mais, d'abord, si la crainte de ces éventualités devait empêcher la fondation de toutes les institutions utiles, le statu quo dans lequel on laisserait notre pays lui paraîtrait bientôt, à juste titre, la pire de toutes les situations. L'Allemagne n'at-elle pas eu aussi ses temps difficiles? La Prusse n'at-elle pas eu la bataille d'Iéna? N'a-t-on pas éprouvé, dans ces contrées, le contre-coup de la révolution de Février? Et cependant, nous l'avons dit, à ces dernières époques, les sociétés de crédit foncier n'ont pas cessé de marcher avec la régularité qui leur est pro pre. Les lettres de gage ont été moins affectées que les autres valeurs.

En France, les sociétés ont dès l'origine un fonds de garantie considérable ; plus tard, elles auront un fonds de réserve. Grâce à ces précautions, grâce à la surveillance dont elles doivent être l'objet, on peut donc espérer qu'elles trouveront dans leurs propres ressources les moyens de traverser les temps difficiles sans recourir trop souvent à des mesures rigoureuses envers leurs débiteurs (t).

(1) Nous avons déjà développé toutes ces considérations dans un arti-

LXVI INTRODUCTION

67. En résumé, les institutions de Crédit foncier ont assurément encore de nombreuses difficultés à surmonter ; mais, à notre avis, elles sont définitivement fondées en France. La situation était grave et difficile : il était urgent d'arrêter les développements du mal. L'énergique volonté du chef de l'Etat a pourvu à cette nécessité par l'introduction en France, d'un système de crédit expérimenté dans d'autres pays. Toute la théorie de ce système peut se résumer en un mot : Libération par amortissement. Celte création sera, nous le croyons, l'un des bienfaits les plus réels que le Prince Louis-Napoléon ait assurés à notre nation, pendant l'exercice de son pouvoir dictatorial.

Ce serait s'exagérer ses résultats sans doute, que de lui attribuer la vertu de soulager tous les maux de l'agriculture, et de la supposer appelée à procurer aux cultivateurs tout l'argent qu'ils demandent à l'usure dans les temps de crise ou de disette. Ce sera là l'objet d'une autre institution, celle du crédit agricole, c'està-dire, du prêt sur le mobilier et les récoltes. Mais, dans la sphère qui lui est propre, le Crédit foncier, on peut le prédire sans se faire d'illusion, est destiné à secourir puissamment la propriété foncière en opérant la conversion et la liquidation de la dette hypothécaire, et à stimuler les améliorations agricoles, en

cle inséré dans le Pays du 14 septembre 1852. Nous ajouterons qu'en temps de crise, les sociétés de crédit foncier ont Cét avantage tout particulier de pouvoir suspendre leurs prêts, sans courir aucUn péril, puisque les dettes par elles contractées ne viennent à échéance qu'au fur et à mesure des rentrées qu'elles opèïfeni. ...

INTRODUCTION. LXVII

fournissant au sol des capitaux aux conditions qui conviennent le mieux à la nature de ses produits.

Certes, nous n'irons pas jusqu'à prétendre que l'organisation du Crédit foncier ait trouvé du premier coup sa formule définitive. Pour que les nouvelles institutions puissent répondre à tous les besoins de la grande et surtout de la petite propriété, il sera nécessaire sans doute d'apporter à la loi et aux statuts des sociétés des modifications successives. Le temps seul peut les faire connaître ; mais l'œuvre commencée par le Président de la République ne sera pas délaissée par l'Empereur.

68. Appelé à l'honneur de prendre part aux travaux préparatoires et à la rédaction des divers actes législatifs qui régissent le Crédit foncier, nous avons cru que cette circonstance, qui nous avait mis à même d'en bien connaître la pensée, nous donnait quelque titre à en expliquer le sens et la portée. Tel est le motif qui nous a déterminé à publier ce volume.