SECTION IV

Fraude dans le Louage.

SOMMAIRE

994. La fraude peut vicier le louage dans son origine, ou naître

dans son exécution.

995. Le but essentiel du louage est tantôt la jouissance tempo-

raire d'un objet déterminé, tantôt un salaire.

996. La principale obligation du bailleur est donc de livrer l'un

ou l'autre. — Conséquences.

997. La location de la chose d 'autrui est nulle, comme le serait

la vente ou l'échange.

998. La menace d'éviction produit-elle un effet également iden-

tique?

999. Droit du preneur de la chose d'autrui , s'il a consenti des

anticipations sur les loyers.

1000. Dangers auxquels s'expose le communiste qui loue seul la chose commune.

1 Des droits d'enregistrement, tom. i, n" 86

1001. L'usufruitier, le mari ou le luteur qui donnent à bail les

biens dont ils ont la Jouissance ou l'administration commettent une fraude s'ils cèlent leur qualité.

1 002. Conséquences, suivant que le bail est consenti pour moins

ou pour plus de neuf ans.

1002^'^ Droit de l'adjudicataire dépossédé par folle-enchère.

1003. Fraude évidente du bailleur qui loue deux fois la même

chose ou qui, après avoir loué^vend sans faire de l'entretien du bail une condition de la vente.— Effet dans le premier cas. 1 0Oi . Effet dans le second.

1 005. Obligations qui naissent du devoir d'assurer la jouissance

au preneur.

1 006. Obligation imposée par l'art. 1720 de délivrer la chose en

bon état de réparations.

1007. Effet de la dissimulation frauduleuse du mauvais état de

réparations.

1 008. La visite préalable des lieux ne serait pas un obstacle à la

rescision.

1 009. A défaut de délivrance^ le bail peut être résilié, mais cette

résiliation ne peut jamais être demandée par le bailleur.

1 01 0. Elle ne pourrait être prononcée malgré le preneur.

1 01 1 . A la charge de qui sont les réparations d'entretien ?

1012. Çm'rf de celles pour conservera la chose la destination

qui lui a été affectée ?

1013. Du rée fixée pour les réparations .

101 4. Le propriétaire est responsable des vices cachés de la cho-

se louée.

1015. Effets de cette responsabilité : 1" Résiliation du bail.

1016. 2° Dommages-intérêts en faveur du locataire ^ si le loca-

teur connaissait le vice.

1 01 7. 3* Réparation dans tous les cas de la perte matériellement

éprouvée.

1018. Dissentiment avec M. Troplong sur les obligations du lo-

cateur ayant ignoré le vice.

1019. Réfutation de sa doctrine.

1 020. Etendue de la jouissance conférée au preneur.

1 021 . Le preneur a le droit de sous-louer, à moins d'interdiction

contraire.

1022. Quid , en cas de prohibition , du bail consenti en fraude

du contrai?

1 023. Droit du sous-locataire évincé, selon qu'il a ignoré ou con-

nu la clause prohibitive.

1024. Mais le preneur peut toujours se faire représenter par des

personnes de confiance et à ses gages.

1025. La clause prohibitive de sous - location n'est pas violée '

lorsque la sous - location n'est que l'accessoire d'une obligation légitimement contractée , la vente du fond du commerce, par exemple.

1026. Opinion contraire de M. Duvergier.

1027. Réfutation.

1028. Obligation du preneur de conserver les lieux dans l'état

où ils se trouvent au moment de la délivrance. — Son étendue.

1 029. Impossibilité d'en changer la destination.

1030. Le locataire d'un établissement industriel doit l'exploiter

jusqu'à la fin du bail.

1031 . Faut-il^ pour que la plainte en changement do destination

soit recevable , que l'interdiction soit expressément contenue dans le bail ?

1032. La profession du locataire doit être prise en considération

pour juger les intentions des parties.

1033. La dissimulation de cette profession pourrait faire résilier

le bail.

1034. Le développement qu'un fait même imprévu imprime à

l'exploitation d'une carrière constitue-t-il un changement de destination capable de faire résilier le bail ?

1035. La prohibition de changer la destination des lieux s'ap-

plique aux baux des biens ruraux.

1036. L'obligiitiori . pour le preneur d'un bien rural, d'adminis-

trer en bon père de famille est plus étroite encore que celle du locataire ordinaire.

1037. Devoir que le premier a de veiller à la conservation de

l'intégralité de la propriété. — Conséquence quant aux usurpations qui pourraient être commises.

1038. Délai dans lequel l'avertissement doit être donné. — Ses

formes.

1039. Peine attachée au défaut d'avertissement.

1040. Cas dans lesquels la fraude du fermier revêt les caractères

d'un délit.

1041 . EfTels de renlèvement ou de l'absence des capitaux morts

ou vivants.

1042. Fondemens de l'action en résiliation.

1043. Fondement de celle en restitution et endommages-inté-

rêts .

1044. L'expiration du bail amène le règlement des malfaçons

reprochables au fermier.

1045. Faculté pour le juge de décerner la contrainte par corps

pour garantie de la restitution des capitaux.

1046. Obligation pour le preneur de payer le prix. — Conséquen-

ces.

1047. Obligation de garnir de meubles les lieux loués.

1048. Etendue de celle obligation pour le preneur d'un bien ru-

ral.

1049. Principes régissant le louage d'œuvres et d'industrie. lOoO. L'action ex conducto n'est pas admise dans celte matière.

1051. Le locateur répond des vices de construction et des maté-

riaux qu'il fournit.

1052. DifTicultés que l'action du conducteur rencontrera si elle

est exercée après la réception et le paiement.

1053. Caractères et effets de la réception.

1054. Distinction entre les vices apparents et les vices cachés.

1055. Quid si le locateur n'a fourni que la façon ?

1056. La réception reste sans effet à l'égard des personnes que

le Code civil déclare responsables pendant dix ans.

994. — Le contrat de louage peut être entaché de fraude soit dans son origine , soit dans l'exécution qui lui est donnée. L'effet est le même dans l'un et l'autre cas, c'est-à-dire que le contrat est résilié suivant la gravité du préjudice occasionné, et que des dommages-intérêts peuvent être prononcés contre son auteur.

La fraude sera imputable soit au bailleur , soit au preneur , selon qu'il s'agira de la violation d'un devoir imposé à l'un ou à l'autre. Voyons donc les obligations qu'ils doivent réciproquement remplir. Nous indiquerons les conséquences de leur violation.

995. — Le but essentiel du louage est , de la part du preneur, de se procurer la jouissance temporaire d'un objet certain et déterminé. Dans le louage d'ouvrages, c'est tantôt l'industrie d'un individu qui est mise à contribution moyennant un salaire convenu, tantôt un ouvrage qui doit être confectionné et livré par un entrepreneur ou ouvrier. Nous allons nous occuper d'abord du louage des choses.

996. — Le but de ce contrat , tel que nous venons de le déterminer , indique que la principale et la première obligation du bailleur est de faire jouir le preneur des objets faisant la matière de la location. Tout ce qui est de nature à empêcher ou à troubler cette jouissance est une fraude dont il est dû réparation.

De là il suit :

l*» Que la location de la chose d'autrui est de nature à empêcher le bail de sortir à effet ;

2° Que le propriétaire qui loue successivement la même chose à diverses personnes,

Ou qui, après avoir lou(Werbalement ou par acte sans date certaine, vend la chose louée sans faire de l'entretien du bail une des conditions de la vente,

Commet tout autant de fraudes engageant sa responsabilité et ouvrant contre lui l'action du preneur.

997. — On ne peut pas plus louer la chose d'autrui que la vendre ou l'échanger. Le bail à loyer n'est pas aulrechoseque le transfert pour un temps plus ou moins long d'un des attributs de la propriété , la jouissance. Ceci suppose donc , chez le bailleur, la quahté de propriétaire. Si cette qualité ne lui appartient pas, comment pourra-t-il assurer au preneur la jouissance pour laquelle ils ont traité ?

La nullité prononcée contre la vente ou l'échange de la chose d'autrui doit donc être appliquée au louage. Le preneur, évincé ou menacé de l'être par le véritable propriétaire, aura donc le droit de demander la résiliation du contrat et la réparation pécuniaire du préjudice résultant de celte résiliation.

998. — Faut-il donner à la menace d'éviction les mêmes effets que ceux qu'elle entraîne dans la vente ou l'échange? La découverte que la chose louée n'appartient pas au bailleur, ouvrira-t-elle immédiatement l'action du preneur ? Non ; à notre avis , l'action du preneur serait irrecevable tant que le trouble à sa jouissance ne serait pas réalisé.

Cette solution est contraire à celle que nous avons indiquée dans le cas de vente ou d'échange. Mais cette contradiction s'explique naturellement par la nature des choses et par la différence majeure existant dans l'intérêt engagé dans ces diverses hypothèses.

Le vendeur et l'échangiste, ayant le premier payé le prix, le second livré la chose, ont le. plus grand intérêt à agir le plus promptement possible. Les soumettre à attendre que le véritable propriétaire rompit le silence, c'était, dans bien de cas, les condamner à perdre, par l'insolvabilité de la partie contractante , le recours que l'action du propriétaire leur ouvre.

D'ailleurs, le résultat du vice, entachant la vente ou l'échange, étant d'enlever à l'échangiste ou à l'acquéreur la chose reçue, la connaissance de ce vice les met, l'un et l'autre , dans une position singulière. Oseront -ils se livrer à des dépenses dont un tiers profitera ? Pourrontils, suivant que la nécessité de leurs affaires l'exigerait, aliéner ou réahser une chose qu'ils savent ne pas leur appartenir et s'exposer ainsi aux dommages - intérêts qu'une résihation imminente leur permet d'entrevoir, et qui seront d'autant plus élevés , qu'ils auront sciemment disposé de la chose d'autrui ? Donc, le possesseur de la chose d'autrui par vente ou échange n'a qu'une propriété flottante, incertaine, indisponible, ce qu'il convient de faire cesser au plus tôt.

Le louage n'offre aucun de ces inconvénients. Dans ce contrat, ce qui est de l'essence de la convention, est moins le droit en lui-même que la jouissance matérielle

des lieux. Si donc ce fait se réalise sans trouble aucun, le preneur a tout ce qu'il peut raisonnablement exiger. Il suffit de lui réserver le droit de se plaindre dès que le trouble viendra à s'effectuer.

Le bail, étant d'ailleurs temporaire, peut parfaitement s'accomplir sans que le véritable propriétaire réclame. Que ce silence soit spontané, qu'il ne soit que le résultat d'un accord avec le locateur , peu importe , celui-ci a rempli ses engagements en faisant jouir le preneur, qui n'a, dès lors, aucune raison plausible pour demander à être exonéré.

De plus, le prix du bail n'est payable qu'à des termes ordinairement échelonnés. Ce prix n'étant que la représentation de la jouissance , le paiement en serait suspendu par le trouble apporté à celle-ci. Quant aux loyers précédemment payés , le véritable propriétaire n'aurait pas le droit de les exiger une seconde fois, le paiement fait de bonne foi au propriétaire apparent ayant complètement et légalement libéré le locataire.

Dès lors, ce dernier ne court aucun risque sérieux. Il ne peut donc se plaindre de ce qu'on ajourne la recevabilité de sa demande jusqu'à la réalisation du trouble.

999. — Cependant , si le preneur avait en entrant payé par anticipation tout ou partie des loyers que le bail doit rendre exigibles , la connaissance que la chose louée n'appartient pas au bailleur lui conférerait le droit d'exiger de lui soit le remboursement de tout ce qui ne serait pas actuellement échu, soit un cautionnement pour

un remboursement futur. De plus , et pour éviter toute contestation ultérieure sur les paiements de loyer postérieurs à la connaissance du vice, il conviendrait au preneur de ne faire ces paiements qu'après avoir mis le véritable propriétaire en demeure de faire valoir ses droits.

1000. — Le communiste, louant en son nom seul la chose indivise , excède les droits lui appartenant et s'expose à un double danger :

1 " A une poursuite en résiliation de la part de ses copropriétaires. Remarquons , toutefois , que , juste en principe , cette prétention pourrait être repoussée dans l'application, si le bail stipulait un prix sincère et légitime, si le bailleur résidait sur la localité, tandis que ses cointéressés habitent des lieux plus ou moins éloignés, et si de baux antérieurs , consentis de la même manière , n'avaient pas été attaqués. Tout cela indiquerait que le bailleur, agissant ne fut-ce que comme le negotiorum gestor de ses cointéressés, n'a fait qu'un acte de sage administration auquel il était au moins tacitement autorisé. La demande en résiliation pourrait , dès loi's, être écartée.

Mais il en serait autrement si le bailleur avait dissimulé le véritable prix du bail ou s'il avait stipulé secrètement tout autre avantage exclusivement personnel. La' fraude, évidente dans cette hypothèse , entraînerait non seulement la résihation du^bail, mais encore l'allocation de dommages-intérêts pouvant excéder, mais non rester en dessous des avantages indûment perçus. Comme dans

tous les cas de fraude , la preuve incomberait aux demandeurs;

â° A la demande en résiliation de la part du preneur. La poursuite et les effets de celle demande seraient déterminés par les règles que nous venons de tracer pour le louage de la chose d'aulrui.

1001. — Les art. 595, 1429 et 1718 du Code civil donnent à l'usufruitier, au mari , au tuteur , la faculté de louer les biens dont ils ont la jouissance ou l'administration. Quelle que soit la durée des baux qu'ils ont consenti en cette qualité, le preneur n'a aucun droit à exercer, pas même celui de se faire cautionner les anticipations qu'il aurait consenties.

La dissimulation de la qualité constitue une véritable fraude. Mais, comme elle n'est pas dans tous les cas nécessairement préjudiciable , il y a lieu d'établir la distinction suivante :

1002. — Si le bail n'a qu'une durée de neuf ans ou au-dessous, le locataire n'a aucun motif de se plaindre; ce qu'il a voulu, c'est la jouissance des objets loués pendant toute la durée de son bail. Or, cette jouissance lui est assurée, puisque le bail n'excède pas le droit conféré par la loi à celui qui l'a consenti. Donc, le nu-propriétaire , la femme ou l'ancien mineur sera obligé de l'exécuter pour toute sa durée, à moins qu'il ne prouve que le bail est frauduleux et lésif.

Mais on ne peut admettre l'existence d'un bail frauduleux et lésif sans admettre, en même temps , la corn-

m DE LA FRAUDE. 63

plicité du preneur. N'est-ce pas , en effet , en faveur de celui-ci que le bailleur méconnaîtra les devoirs que sa qualité lui impose? Conséquemment, le preneur, ayant participé à la fraude et déterminé, par son fait, la cause de la nullité du bail , ne saurait être ni recevable , ni fondé à se plaindre de cette nullité.

Toutefois , si le preneur a fait des anticipations sur les loyers à venir , l'ignorance de la qualité du bailleur lui donnera le droit d'exiger soit le remboursement des avances, soit un cautionnement.

Si le bail est consenti pour une période de plus de neuf ans ou renouvelé contrairement à l'art. 1430 du Code civil, la dissimulation de la qualité du bailleur pourrait être pour le preneur un motif de demander la résiliation du contrat. Il peut se faire, en effet, que la durée du terme stipulé ait été la cause déterminante, sans laquelle le preneur n'aurait pas consenti à accepter cette qualité ; que cette même durée ait été stipulée en compensation de l'état des biens loués, des dépenses et frais à exposer pendant les premières années. Or , cette espérance peut ne pas se réaliser, car l'exécution complète de l'acte tient à une éventualité dont le preneur peut ne pas vouloir courir les chances et dont on lui a frauduleusement dissimulé l'existence.

La faculté conférée à l'usufruitier, au mari de consentir des baux de neuf ans n'a rien d'extraordinaire. L'incertitude sur l'époque de l'extinction de l'usufruit, ou de la di^-solution du mariage déterminait naturellement ce résultat.

Il n'en est pas de môme du tuteur. On peut connaître le moment précis qui mettra fin à son administration. On aurait donc pu trouver exagérée la faculté d'engager le mineur à la veille de devenir majeur pour une période de neuf ans.

Cependant l'art. 4718 ne fait aucune^ distinction ; et il est certain que le bail de neuf ans consenti par le tuteur à quelque époque que ce soit doit être respecté comme celui fait par l'usufruitier ou le mari, à moins qu'on ne prétende qu'il est le résultat de la fraude. Or cette fraude n'est jamais présumée. La charge de la prouver incombe à celui qui l'allègue.

On a voulu faire résulter la fraude pour l'usufruitier du concours d'un renouvellement anticipé et de la vileté du prix.

11 est évident que lorsque cette condition est acquise il y a un préjudice certain pour le propriétaire. Or si la fraude réside no7i in consilio sed in eventu , l'existence de ce préjudice a pu paraître la constituer.

Mais en matière de location d'immeubles, il est souvent impossible d'obtenir le prix que devrait produire la chose. Les circonstances, l'état des immeubles, la difficulté de louer ou leur situation , la pénurie de preneurs peuvent forcer d'accepter un canon inférieur à la valeur réelle, sans qu'on pût suspecter la bonne foi de l'usufruitier, du mari ou du tuteur.

Dans ces circonstances, la vileté du prix ne constituerait qu'une lésion, et le bail ne saurait être attaqué sans ce prétexte.

Ainsi et pour ce qui concerne le mineur , la Cour de cassation a implicitement jugé le 11 août 1818, que les baux consentis par le tuteur ne peuvent être annulés que dans le cas d'un concert frauduleux entre lui et les preneurs et préjudiciable aux mineurs.

Le 11 mars 1824, la même Cour jugeait que le bail consenti par l'usufruitier ne peut être attaqué pour cause de lésion résultant de la vileté du prix ; que la fraude, en pareil cas, doit être prouvée, et que l'anticipation et la vileté du prix ne suffisent pas pour la faire présumer.

Dans cette espèce , une dame Delsauz , usufruitière d'un domaine appartenant au sieur Marmin pour la nue propriété , avait en 1812 affirmé ce domaine au sieur Delsauz, son fils, pour le terme de neuf ans, au prix de 800 fr. l'an. Elle décède en 1820.

En 1821 , Marmin ayant réuni l'usufruit à la nue propriété , veut entrer en jouissance de son domaine. Delsauz fils lui oppose un nouveau bail consenti à son profit par sa mère quelque temps avant sa mort. Marmin soutient que ce bail par anticipation est évidemment fait en fraude de ses droits; il allègue que le prix est de plus de moitié inférieur à la valeur réelle du fermage. Une expertise judiciairement ordonnée constate une différence en moins d'un tiers.

14 décembre 1821 jugement du tribunal civil de Boulogne qui annulle le bail ; considérant que l'art. 601 impose à l'usufruitier l'obligation de jouir en bon père de famille; que l'usufruitier qui loue à vil prix n'agit m 5

pas en bon père de famille ; qu'il abuse du droit que la loi lui accorde, ce qui rend le bail qu'il passe susceptible d'être résilié h la fin de l'usufruit ; que s'il en était autrement il s'en suivrait que l'usufruitier qui, par affection pour le locataire, donnerait à bail pour 1,000 francs un immeuble qui en vaudrait 5 ou 6,000 de loyer , obligerait le propriétaire à l'entretien de ce bail après la cessation de l'usufruit , ce qui serait contraire à toutes le règles de justice.

Mais sur l'appel ce jugement est réformé. La Cour de Douai considère qu'en principe un bail, soit qu'il ait été consenti par le propriétaire , soit qu'il ait été passé par l'usufruitier , n'est pas attaquable du chef de lésion pure et simple ; que s'il peut être attaqué du chef de dol et de fraude , cette fraude ne se présume pas , et n'est pas même alléguée par l'intéressé ^ qu'au contraire tout bail passé par l'usufruitier lui-même est réputé passé de bonne foi , puisque personne ne peut vouloir se faire un tort personnel et volontaire.

Vainement Marmin se pourvut-il contre l'arrêt. La Cour régulatrice rejette son pourvoi sur le motif que la Cour de Douai constate en fait que la fraude n'a pas même été alléguée.

La Cour de cassation se considère donc comme liée par cette constatation de fait. Cependant elle a maintes fois jugé qu'elle peut et doit contrôler cette constatation, et n'en tenir aucun cas lorsque le contraire résulte des faits et documents du procès.

Or en fait dans l'espèce , comment admettre que la

fraude n'avait pas même été alléguée, lorsque la demande en nullité alléguait que le bail avait été fait en fraude du nu propriétaire?

Il est vrai que cette allégation ne s'étayait que sur la vileté du prix. Mais cette circonstance qui, dans un cas ordinaire , ne constituerait qu'un reproche de lésion, acquérait dans l'espèce une énorme gravité de la qualité des parties en l'acte de bail.

Lorsque le preneur est étranger au bailleur , le seul fait de la vileté du prix ne saurait faire présumer la fraude, parce que ce dernier serait le premier à en souffrir, et que personne ne peut vouloir se faire à soi-même un tort plus ou moins considérable.

Mais est-ce que la mère qui loue à son fils a à soufrir de l'avantage qu'elle fait à celui-ci? Le fils ne trouverait-il pas dans la succession le juste prix que sa mère aurait exigé de lui ?

En réalité donc, la vileté de ce prix n'est qu'un avancement d'hoirie, qu'un avantage indirect qui, peut-être, dispense la mère de venir directement, et sur son patrimoine personnel, au secours de son fils.

Obliger le nu propriétaire à continuer cet état de choses après la cessation de l'usufruit, alors surtout que le renouvellement anticipé du bail démontre l'intention d'en faire survivre l'effet à l'usufruit , c'est , comme le disait le tribunal , blesser toutes les règles de l'équité et de la justice.

Que le père ou la mère veuille favoriser son fils, fûtce au dépens du nu propriétaire qui lui est étranger,-

c'est ce qu'il est facile et naturel de supposer. Quant à nous nous n'hésiterions pas à accepter comme réalisant cette intention le concours de l'anticipation et de la vileté du prix.

Nous allons plus loin encore, et nous déclarerions nul et de nul effet le bail consenti au profit du fils sous le nom d'une personne interposée. La preuve de cette interposition établirait la fraude d'une manière péremptoire et sans réplique.

i002 ^'\ — Les principes applicables aux maris, tuteurs et usufruitiers , régissent les baux faits par ceux qui ne possèdent les biens que sous condition résolutoire. La légitimité du droit dans l'intervalle de sa constitution à l'événement qui le révoque, assure le maintien de son exercice. Quœ semel utiliter constituta sunt durent ^ licet ille casus extitcrit,a quo initium capere non potuerunt.'

Ainsi les baux consentis par un grevé de substitution; ceux consentis par le légataire conditionnel , ceux de biens qui rentreront en la possession du donateur en vertu du droit de retour , devront être respectés. Ils ne seraient annulés que par la preuve de la fraude , et la charge de cette preuve incombe à celui qui poursuit cette nuUité.

En est-il de même pour les baux consentis par l'adjudicataire d'un immeuble qui en a été dépossédé par folle enchère ?

1 L. 83. ff, Dereg.juris.

On ne voit pas le motif qui ferait résoudre négativement cette question. Les baux, en effet, ne sont que des actes d'administration , et la capacité de consentir ces actes ne saurait être contestée à celui qui au moment de leur accomplissement est en possession légale des immeubles qu'il afferme. Or que l'adjudicataire ait cette possession à partir du jugement qui lui confère les biens par lui enchéris , c'est ce qui ne saurait être sérieusement contesté.

Sans doute la folle enchère qu'il subira plus tard fera qu'il n'aura jamais été propriétaire. Mais ce résultat qui entraînerait la révocation des aliénations, ne saurait influer sur l'administration qui n'a jamais pu être suspendue.

La Cour de Bourges avait méconnu ces principes et jugé, le 24 mai 1823, que l'acquéreur sur folle enchère n'est pas tenu d'exécuter les baux faits par le précédent adjudicataire au profit d'un tiers de bonne foi.

Mais cet arrêt, ayant été dénoncé à la Cour de cassation, était cassé le 16 janvier 1827. Ce que la Cour régulatrice induit de l'art. 1183 du Code Napoléon , c'est que par sa première disposition il annulle les actes de disposition , mais qu'il vahde par la seconde les actes d'administration qui étaient la conséquence du droit soumis à la condition résolutoire. Que ce qui se réalise pour les baux consentis par le mari, le tuteur ou l'usufruitier doit être admis pour ceux faits par l'adjudicataire qui, lui aussi, est propriétaire apparent, possesseur de bonne foi, et administrateur nécessaire des biens qu'il a acquis.

Cette doctrine d'une exactitude juridique incontestable est celle à laquelle se sont ralliés les auteurs et la jurisprudence.'

Ainsi la Cour de Paris , par application du principe, jugeait , le 19 mai 1835 , que les baux faits de bonne foi et sans fraude par l'adjudicataire d'un immeuble, doivent , quelle que soit leur durée (quinze ans dans •l'espèce), recevoir leur exécution, nonobstant la résolulion du droit de cet adjudicataire, opérée par la revente sur folle enchère.

La Cour de Paris a persisté dans sa jurisprudence. Elle décidait une fois encore , le 11 mai 1839 , qu'on devait , malgré la folle enchère , maintenir un bail de quinze ans fait par l'adjudicataire primitif de bonne foi et sans fraude. A l'argument que puisque cet adjudicataire est assimilé au mari, au tuteur, à l'usufruitier, on devait limiter son droit quant aux baux à neuf ans, comme on le fait pour ceux-ci. L'arrêt répond qu'on ne saurait imposer au premier la limite tracée à ces derniers qui doivent savoir qu'ils n'ont qu'une administration temporaire, tandis que l'adjudicataire lui doit se croire propriétaire pour toujours.'

Le même arrêt décide qu'il suffit , pour que le bail soit respecté et maintenu, que le preneur ait été de bonne foi. Vainement donc prouverait- on la fraude de la

1 Diivorgier, Lnunrjp, n"' 84, 85 et suiv.: — Bioche et Goujet, Dict. dcprocéd., v» Folle enchère ; — Troplong, Louage, ii" 100. 2/. du P., \, 1839, 585

part de l'adjudicataire, si on n'établissait en même temps la complicité du preneur. Celui-ci ne saurait dans aucun cas être puni d'un fait auquel il serait étranger.

Cette distinction est essentielle. Ainsi il y a fraude de la part de l'adjudicataire qui consent le bail dans l'intervalle de la poursuite en folle enchère au jugement; mais l'ignorance du preneur à ce sujet ferait maintenir le bail en ce qui le concerne.

Le principe applicable en cas de dépossession par folle enchère, régit à plus forte raison celui de dépossession par surenchère.'

Dans tous les cas , l'existence de la fraude et de son imputabilité aux deux parties est laissée à l'arbitrage souverain du juge. Elle peut être établie par témoins et par présomptions.

1005. — La fraude du propriétaire qui loue successivement la même chose à deux personnes , ou qui, ayant loué verbalement ou par acte sans date certaine, vend sans faire de l'entretien du bail une des conditions de la vente , n'est pas douteuse. Dans la première hypothèse, l'un des preneurs se verra dans l'impossibilité de jouir de la chose. Il est évident qu'on ne saurait lui refuser la résiliation du bail et l'allocation de dommages-intérêts. Le juge serait d'autant plus sévère , que cette allocation aurait pour cause la mauvaise foi la plus évidente.

1 Duvergier, loco cilalo.

Dans la seconde hypothèse , la fraude n'existerait et ne serait préjudiciable que si, au moment de la vente, le bail avait encore plusieurs années à courir. Il est évident que, s'il s'agissait d'un bail annuel dont l'exécution a précédé la vente , l'acquéreur ne pourrait évincer le fermier actuel qu'à la' fin de l'année et conformément aux usages de la localité.

1004. — Si la vente est réalisée avant l'entrée en jouissance du preneur , le silence gardé par le vendeur sur l'existence du bail dispenserait l'acheteur de l'obligation de l'exécuter. Le refus de celui-ci anéantirait le bail, mais laisserait à la charge de l'ancien propriétaire les dommages-intérêts que la résiliation forcée du contrat ferait naître. Il en serait de même si l'acquéreur congédiait le fermier dont le bail devait se prolonger au delà de l'année. Vainement le bailleur exciperait-il de sa bonne foi. Il dépendait de lui de rendre le bail obligatoire dans l'un et l'autre cas, en en faisant un devoir pour l'acquéreur. Le silence gardé envers celui-ci ne peut être que volontaire. 11 est donc exclusif de toute bonne foi.

1005. — L'obligation d'assurer au preneur la jouissance de la chose louée entraîne, comme conséquence , celle de délivrer la chose au temps convenu ; celle de l'entretenir de manière que la jouissance en soit possible ; celle, enfin, de garantir les vices qui la rendraient impropre à sa destination.

La délivrance est en matière de louage ce qu'elle est

dans la vente sous.une destination différente. Conséquemment, nous nous en référons aux règles que nous avons exposées pour celle-ci.

1006. — L'art. 1720 , spécial pour le louage , fait une obligation au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce , ce qui comprend les réparations locatives demeurant , après la livraison et pendant la durée du bail, à la charge du preneur. 11 est évident, en effet, qu'on ne pouvait imposer à celuici des réparations dont la cause lui est étrangère , dès que leur nécessité a préexisté à sa jouissance de la chose.

1007. — Delà il résulte que si le mauvais état d'entretien a été dissimulé à l'aide de quelques réparations superficielles destinées à masquer plutôt qu'à améliorer l'état des lieux, le preneur pourrait contraindre à l'exécution franche et entière des prescriptions de l'art. i720 et, à défaut, obtenir la résiliation du bail.

Cette résiliation s'explique par l'intérêt du preneur. Les réparations locatives non réalisées au moment de l'entrée en jouissance seraient plus tard à sa charge. D'ailleurs, plus la chose est en état, et moins il y aura d'occasions de la réparer. Donc, sous ce double rapport, l'intérêt du preneur est évident.

1008. — Vainement le bailleur, pour se soustraire à l'art. 1720, prétendrait-il que la chose ayant été visitée avant de traiter, le preneur a accepté l'état descho-

ses dont il se plaint ; qu'il a eu , d'ailleurs , lui-même tort de la louer telle qu'elle se trouve. On lui répondrait, avec raison , que la fraude ne pouvait se prévoir; que la chose paraissait en bon état d'entretien au moment de la visite et que celte apparence devait suffire ; que le preneur avait d'autant moins le devoir de l'approfondir, que l'art. 1720 la lui garantissait en quelque sorte; qu'ainsi , loin de renoncer au bénéfice de cet article , il se l'est d'autant plus réservé , qu'il n'a traité que parce qu'il l'a cru acquis.

Ainsi, aucune fin de non-recevoir ne saurait résulter de la visite de la chose louée. La demande du preneur, en exécution de l'art. 1720, devrait être accueillie si elle était fondée , à plus forte raison le serait-elle si les réparations dolosives étaient postérieures à la visite.

En cas d'inexécution, le bail pourrait être résilié, mais il peut se faire que cette résiliation n'entre pas dans les convenances du preneur. Ce cas se réalisant, celui-ci se fera autoriser à faire lui-même les réparations, dont la nécessité sera constatée , aux frais du bailleur ; le remboursement de la dépense pourra être immédiatement exigible ou être compensé avec les loyers à écheoir, au gré du preneur.

La Cour de Rennes a même jugé , le 22 décembre 1824, que , lorsque le bailleur n'a pas délivré la chose en état de réparations de toute espèce, et que pendant le cours du bail il ne les a pas fait faire , le preneur a le droit de lui ^demander des dommages-intérêts à l'expiration ""du bail , sans que le bailleur puisse lui objecter

qu'il n'a pas été mis en demeure de faire les réparations qui étaient nécessaires, la mise en demeure résultant suffisamment de l'art. 1720 du Code Napoléon.

Il est possible que les faits particuliers de l'iespèce, que le Journal du palais ne fait pas connaître, autorisassent cette solution , qui en thèse se justifie difficilement à notre avis.

L'art. 1720 impose une obligation au bailleur, confère un droit au preneur. Mais le bénéficiaire d'un droit est toujours libre de renoncer à l'exercer , et il n'a pas besoin de le faire expressément. Sa renonciation peut être tacite.

Or, comment ne pas voir cette renonciation tacite dans le silence gardé pendant toute la durée du bail. L'obligation imposée au bailleur par l'art. 1720 est de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail ; de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle est destinée et pour lequel elle a été louée. Evidemment donc la loi suppose que l'exécution en sera réclamée soit au moment de l'entrée en jouissance, soit pendant la durée. Conséquemment attendre l'expiration du bail pour réclamer cette exécution, c'est s'y prendre un peu tard , et agir précisément au moment oiJ on n'a plus aucun intérêt à le faire.

Les dommages-intérêts ne sont que la peine du retard ou du refus du bailleur à remphr le devoir qui lui est imposé. Donc si le preneur n'a plus d'intérêt et par conséquent de qualité pour en contraindre l'accomplissement , il n'y a plus possibilité de retard ou de refus, et partant lieu à aucuns dommages-intérêts.

A la plainte du preneur que sa jouissance n'a pas été ce qu'elle devait être, on répondra qu'il l'a acceptée telle quelle ; que son silence pendant toute la durée du bail prouve qu'en supposant que les réparations fussent nécessaires , elles n'étaient pas indispensables ; qu'enfln leur défaut était si peu de nature à diminuer sa jouissance, qu'en fait cette jouissance s'est continuée sans réclamation de sa part. En matière de baux comme en toutes autres, Volenti iion fit injuria.

Nous ne comprendrions donc le système de la Cour de Rennes, que si le silence du locataire était le résultat d'engagements successifs , de promesses fallacieuses et jamais tenues.

1009, — Le défaut de délivrance de la chose louée peut entraîner la résiliation du bail ; cette possibilité ne saurait être invoquée par le bailleur , qui manquant à un devoir essentiel, ne pourrait se soustraire à la résiliation que le preneur demanderait.

JOIO. — Mais ce dernier ne saurait jamais être contraint à subir malgré lui la résiliation. La demander est pour lui une faculté et non une obligation ; s'il croit la délivrance de la chose possible, si elle convient mieux à ses intérêts, il a le droit de forcer le bailleur à la réaliser, et, le jugement obtenu, il peut se faire mettre en possession etiam manu militari. Telle est la nature de l'action qui lui est ouverte et que le droit romain quahfiait d'actio conducti, ou ex conducto, et dont les ef-

fets se sont continués sous l'empire du droit qui nous régit.'

1011, — La délivrance opérée et le preneur entré en jouissance , toutes les réparations locatives restent à sa charge. Ces réparations sont présumées la conséquence de la jouissance et nécessitées par sa faute ou par celle de sa famille."

1012. — Mais il n'en est pas de même des réparations nécessaires pour conserver à la chose la destination qui lui a été affectée. Le propriétaire , retirant les fruits civils de la chose, est naturellement tenu de maintenir celle-ci en état d'être jouie par le preneur. Tout ce qui porte atteinte à cette jouissance , tout ce qui s'oppose à ce qu'elle s'exerce librement et d'une manière complète , est une violation de l'obligation imposée au bailleur. Il appartient donc uniquement à celui-ci d'y remédier, et cela pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire est donc tenu de faire cesser le trouble, dès qu'il est mis en demeure de le faire. Il est responsable du refus ou du retard qu'il mettrait à faire cesser un état des choses préjudiciable au preneur, qui pourrait dès lors le faire condamner non seulement à faire les réparations, mais encore à des dommages-intérêts pour le préjudice éprouvé depuis la mise en demeure.

1 V. Troplong , n»» 171, 172, 473 et suiv •■? Pothier, n» 107.

1015. -*- Dans sa sollicitude pour les droits de chacun, le législateur a cru devoir régler le mode et la durée des réparations. S'il était raisonable que le preneur dût souffrir la privation de jouissance résultant de la nécessité d'une réparation plus ou moins importante , il ne fallait pas que le bailleur pût , au gré de ses caprices , prolonger la durée des travaux et aggraver par sa négligence la position du bailleur. De là la disposition de l'art. 1724 réglant souverainement les droits et les devoirs de chacun.

1014. — L'existence d'un vice caché , rendant la chose impropre à sa destination, engage la responsabilité du bailleur tenu à la garantie. Il résulte des termes de l'art. 1721 que cette garantie ne s'entend que des vices empêchant la jouissance. Conséquemment, si le preneur n'excipait que d'une incommodité , l'art. 1721 serait inapplicable, il ne pourrait ea invoquer le bénéfice.

1015. — Les effets de la garantie édictée contre le bailleur sont :

En première ligne, la résiliation du bail ; l'ignorance absolue et complète de l'existence du vice ne saurait, aux termes de l'art. 1721, empêcher ce résultat. Il est évident, en effet, que dès que la chose ne peut, par une cause quelconque , recevoir la destination que le preneur lui affectait au vu et su du bailleur , le bail doit cesser d'exister , on ne saurait équitablement exiger le prix d'une jouissance ne pouvant se réahser.

1016, — En deuxième ligne, l'allocation de dommages-intérêts en faveur du locataire , si le locateur a counu avant le bail le vice dont la chose était affectée. La dissimulation du bailleur est plus qu'une fraude, elle constitue un dol véritable. L'appréciation de la réparation due au preneur se ferait donc sur les bases édictées par l'art. 1151 du Code civil.

1017. — En troisième ligne, et dans tous les cas, la réparation de la perte matériellement éprouvée par le preneur.

Cette solution, que le sens littéral des termes de l'article 1721 renferme évidemment, nous parait dictée par la plus saine équité. En effet , si le propriétaire et le locataire se sont trompés et qu'ils aient l'un et l'autre ignoré le vice de la chose , il ne faut punir ni l'un ni l'autre ; mais si ce vice a occasionné un préjudice, comment condamnera-t-on le preneur à le subir ? Où est la faute qu'il a commise ? Devait-il connaître ce que le propriétaire ignorait? Mais cette faute n'est-elle pas celle de ce propriétaire ? N'est-elle même pas plus grave chez lui qi^ chez le preneur , puisqu'en sa qualité il avait bien d'autres moyens que celui-ci de connaître la vérité ?

En l'état donc , mettre à la charge de ce propriétaire la perte que le vice de la chose a déterminée, c'est faire à chacun la part qui lui est due, rappelons-nous cet adage de notre ancien droit : Il n'y a pas à hésiter entre celui qui s'est trompé, et celui qui souffre. Or,évidem-

ment celui qui s'est trompé dans l'espèce, c'est le propriétaire; celui qui souffre, c'est le locataire.

1018. — Telle n'est pas cependant la solution à tirer de l'art. 1721 , d'après M. Troplong. Cet éminent jurisconsulte pense que le bailleur ignorant du vice ne doit supporter ni dommages-intérêts, ni pertes quelconque, il enseigne que la perte doit rester pour compte du preneur.

M. Troplong invoque d'abord le principe développé par Ulpien, dans la loi 19, § i, Dig., De locat. condnct. Se fondant ensuite sur l'affinité incontestable entre la vente et le louage, il fait application à celui-ci de l'article 1646, et il conclut que le bailleur ayant ignoré le vice n'est tenu d^, restituer que ce qu'il a reçu et à supporter les frais de louage.

1019. — Quelque profond que soit notre respect pour le savant auteur dont nous rappelons l'opiniori, quelque considérable que soit son autorité, nous devons le dire , les motifs sur lesquels il fonde sa doctrine ne nous ont pas convaincus, sa doctrine elle-même nous a paru méconnaître l'esprit et la lettre de l'art. 1721 .

Nous repoussons le recours au droit romain par un double motif : d'abord parce que la décision d'TJlpien ne nous paraît pas aussi décisive que le soutient M. Troplong ; ensuite, parce qu'en la supposant telle, elle devrait rester aujourd'hui sans autorité , le Code civil ayant adopté une doctrine contraire.

Nous nous bornerons , sur le premier point , à faire

remarquer qu'Ulpieii refuse d'une part les dommagesintérêts, et de l'autre le droit d'exiger les loyers : Aliter atque ei sallumpascuum locasîi, in quo lierl^a mala nascebatur. Hic enim si fecora vel demortua sunt, vel etiam détériora facta, quod iiiteresl prestabitur si scisti, si ignorasti pensionem non pet es.

Ainsi, pas de doute , le preneur ne pourra exiger des dommages-intérêts , ni le bailleur exiger le prix de la location. Cela exclut nécessairement la faculté pour le premier d'exiger le remboursement de la perte qu'il a essuyée ?

On pourrait admettre le contraire. En droit romain, les dommages-intérêts s'entendaient d'un double élément : la perte éprouvée , le gain dont on était privé, damnum emergens, lucrum cessans. Proscrire l'ensemble, ce n'est pas exclure nécessairement le droit d'exiger séparément l'un de ces deux éléments. Conséquemment être placé dans l'impossibilité d'exiger des dommagesintérêts , n'entraîne pas l'interdiction de poursuivre la réparation de la perte.

Nous le croyons avec d'autant plus de fondements que, pour décider le contraire , il faut admettre que le preneur a fait faute, et c'est ce que lui reproche M. Troplong Le preneur, dit-il , a à s'imputer d'avoir ignoré la nature de la chose qu'il loue. Mais un pareil reproche peut-il être fondé lorsqu'il s'agit d'un vice tellement caché , que ce n'est que par la jouissance elle-même qu'il doit se déceler ; que le propriétaire a pu ignorer , m 6

oa TRAITÉ DU DOL

iui qui possède la chose depuis longues années peutêtre 1 lui qui doit aussi connaître la chose dont il dispose, car si jle preneur doit savoir qu'elle est la chose qu'il reçoit, il est juste que le bailleur sache qu'elle est la chose qu'ilj donne ; ;si l'erreur est concevable chez l'un , elle est concevable chez l'autre , il faut donc les placer l'un et l'autre dans la position qu'ils avaient avant le bail, et dés lors obliger le propriétaire à indemniser de la perte, tout en imposant au locataire la privation du bénéfice qu'il eût pu réaliser.

Quoi qu'il en soit, en droit romain, de la justesse de cette doctrine, tout doute disparaît sous l'empire du Code, en présence de l'art. \1%\ : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, (juancl même le bailleurne les aurait pas connus lors du bail. » Voilà le principe nettement et formellement posé. Remarquons tout de suite combien il s'éloigne de celui formulé par Ulpien : Si ignorasti , pensionem non petes. Il serait singulier qu'à travers une opposition si tranchée dans les textes, les deux législations dusssent arriver au même résultat.

Donc le bailleur doit garantie, même lorsqu'il a ignoré les vices ou défauts de la chose ; quels seront les effets de cette garantie? L'art. 1721 nous l'enseigne immédiatement : s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Or cette disposition n'est évidemment édictée que dans l'hypothèse de l'ignorance du bailleur , car, s'il avait connu le vice , ce n'est pas l'indemnité de la

perte qu'il devrait. La dissimulation dont il aurait usé, constituant un dol , l'obligerait à des dommages-intérêts, c'est-à-dire à supporter la perte dans les proportions de l'art. 1151 et à tenir compte , sur les mêmes bases, du gain dont le preneur aurait été privé.

M. Troplong reconnaît lui même l'évidence du sens littéral de l'art. 1721 , mais il soutient que l'aperçu qui en dérive est trompeur. Pourquoi ? Parce qu'il existe une grande affinité de principes entre le louage et la vente. Or, pour celle-ci , l'art. 1646 borne l'obligation du vendeur au remboursement du prix et des frais de la vente. Pourquoi en serait-il autrement pour le louage, alors que le droit romain est précis à cet égard ?

Nous sommes loin de méconnaître l'affinité réelle existant entre le louage et la vente. Mais toute la conclusion que nous en tirons , c'est que , dans le silence du Code, c'est par les principes applicables à la vente qu'on doit résoudre les difficultés offertes par le louage. Dès lors, c'est à l'art. 1646 que nous demanderions les devoirs à remplir par le bailleur ignorant les vices de la chose, si la législation spéciale au louage ne s'était pas formellement expliquée. Or l'art. 1721 fournit à noire avis cette explication , et il la donne autre que celle de l'art. 1646. Dès lors on ne peut, sous prétexte d'affinité, se soustraire à un texte clair, précis et positif.

Pourquoi la loi a-t-elle voulu pour le louage le contraire de ce qu'elle a prescrit pour la vente ? Nous n'avons pas à scruter la pensée du législateur, il suffit que sa volonté soit expressément énoncée , pour que tout

s'empresse de courber la tête. Qu'on tente de la faire corriger , si on la croit mauvaise , c'est un droit dont l'exercice n'a rien que de très-légitime ; quant à nous, nous l'avons déjà dit, la prescription de l'art. 1721 nous paraît dictée par les plus saines notions d'une exacte justice. Nous croyons d'ailleurs que l'obligation du vendeur, de s'assurer de la qualité et de la nature de ce qu'il achète , est beaucoup plus grave que celle du locataire à l'endroit de la chose qu'il loue ; que, d'autre part, le locateur est , bien plus que le vendeur, tenu de connaître la chose qui fait la matière de la location ou de la vente , c'est ce que Zacchariœ exprime en ces termes : La raison en est que celui qui loue une chose pour un usage convenu doit savoir si elle y est propre et garantir non seulement cet usage , mais encore les conséquences qui peuvent en résulter.'

Ainsi le bailleur doit garantie des vices ou défauts cachés , quand même il les eût ignorés ; celte garantie a pour effet non pas de le soumettre à des dommages-intérêts, mais de l'obhger à indemniser le preneur de la perte que les vices cachés ont entraîné. L'art. 1646 est sans appHcation au louage, l'art. 1721 ayant édicté pour celui-ci une règle spéciale.

C'est ce que la Cour de cassation a formellement décidé le 30 mai 1837'. C'est ce qu'enseignent plusieurs auteurs recommandables.^

1 Tom. m, pag. 8.

3 Zacchavise, loco citato ; — Delvincourt, t. m, pag. 194, noies.

1020. — Le bail confère au preneur le droit de jouir de la chose louée pendant la durée du terme convenu , il en relire par conséquent tous les fruits , tant naturels qu'industriels ou civils. Il est à l'instar du propriétaire lui-même, il peut donc faire, à raison de cette jouissance , tout ce qu'il trouve utile ou convenable à ses intérêts.

Toutefois, cette faculté ne s'applique qu'à l'usage commun , qu'à la jouissance accoutumée des produits ordinaires de la chose. Tout ce qui sort de cette catégorie , tout ce qui ne peut être recueilli sans porter atteinte à la substance de la chose demeure personnel au propriétaire, qui seul a le droit d'en disposer. Ainsi les mines et carrières existant sur la propriété, ouvertes ou non au moment du bail , ne pourraient être exploitées par le preneur que si la convention lui en conférait expressément la faculté. L'exploitation, en l'absence d'une clause d'autorisation, serait un abus et une fraude que le propriétaire aurait le droit d'interdire pour l'avenir , avec dommages-intérêts pour le passé.

1021. — Le droit de louer est un des attributs de la jouissance. Il passe conséquemment au preneur pouvant toujours sous-louer, à moins que le contrat le lui interdise.

Ce principe , consacré par l'art. ^717 du Code civil, a été méconnu par un arrêt de la Cour de Paris, du 28 juillet 1825, jugeant : que la concession du droit d'exploiter une mine de plâtre ne peut , dans le silence du

86 TRAITÉ Dl) DOL

contrat sur le droit de sous - louer , être valablement transmise à un tiers par le concessionnaire'. Les motifs de cet arrêt se fondent sur les lois spéciales aux carrières et mines, sur la responsabilité qu'elles font peser sur le propriétaire. De là on conclut que celui-ci , en concédant la faculté d'exploiter, ne l'a fait qu'en considération de la capacité et de l'aptitude du preneur; qu'en conséquence le bail est personnel et que la cession qui en est faite, constituant l'abandon de l'exploitation, il y a lieu de résilier le contrat.

Cette doctrine ne tend à rien moins qu'à créer une distinction que la loi proscrit. Toute jouissance est dans le cas d'être cédée, surtout lorsqu'elle est purement industrielle , car , dans cette hypothèse , le preneur a pu ne vouloir faire qu'une spéculation en sous-louant plus cher qu'il n'a lui-même loué. D'ailleurs, l'art. 1717 est général et absolu, c'est donc le violer que de lui refuser ce caractère. L'objection que le bailleur n'a eu en vue que la capacité et l'aptitude du preneur, est détruite par le contrat lui-même, car, si telle avait été la cause déerminante du bail, on en trouverait la preuve dans l'interdiction de sous-louer que la loi permet de stipuler. Le silence des parties sur ce point exclut toute idée de personnalité dans le bail.

Qu'importe, d'ailleurs, la responsabilité que les lois spéciales font peser sur le propriétaire des minfs ou carrières. En aliénant l'exploitation en faveur d'un tiers,

1 Dalloz, 25, II, 218.

^e propriétaire a assumé la responsabilité des actes de celui-ci, mais il a contre lui un recours qui lui a paru suffisant. Ce recours n'est nullement affaibli par la souslocation, puisque le preneur primitif reste garant envers le bailleur des faits de celui qu'il s'est substitué. Dès lors il n'y a rien de changé par la sous-location , il n'y a qu'une garantie de plus pour le propriétaire. On ne saurait dès lors punir le preneur qui a usé d'une faculté légale et résilier un bail qui n'a pas cessé d'exister tel qu'il a été consenti.

Que si le mode de jouissance adopté par le sous-preneur est abusif et nuisible pour le propriétaire, celui-ci a le droit soit de faire cesser les abus, soit de poursuivre la résiliation. Vainement le preneur primitif prétendraitil que les actes dont on se plaint ne sont pas de son fait ; on lui répondrait victorieusement qu'il est censé avoir fait lui-même ce que son représentant a accompli, qu'il doit, dès lors, être condamné, sauf son recours contre le sous-locataire.

Ainsi, en principe, la faculté de sous-louer est inhérente au contrat de louage. Mais la loi permet d'y déroger. L'absence d'une clause formelle dans l'acte de bail, laisse dans tous les cas au preneur le droit d'user de cette faculté.

1022. — Mais si le bail a prohibé cette faculté , le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, se soustraire à la prohibition, il sera tenu d'exploiter lui-même la chose louée ; la sous-location qu'il en ferait serait considérée

comme un abandon illégal et frauduleux de la jouissance , et entraînerait dès lors la résiliation du bail avec dommages-intérêts.

1025. — Le sous-locataire , évincé par l'effet de la résiliation, pourrait-il exiger des dommages-intérêts de la part de son bailleur? A cet égard une distinction nous paraît indispensable : ou le locataire a été trompé, ou il a été imprudent. Dans le premier cas, il lui est du des dommages-intérêts , qui lui seraient refusés dans le second.

Le sous-locataire a été trompé, lorsque l'existence du bail primitif lui a été dissimulée. Nous n'entendons pas par là qu'il faille que le sous-locateur se soit faussement attribué la qualité de propriétaire , il suffirait que tout en prenant la qualité de locataire, il eût placé la partie avec laquelle il traite dans l'impossibilité de vérifier la sincérité du droit qu'il exerce, c'est ce qui se réaliserait s'il avait caché l'existence d'un bail écrit , prétendant qu'il était locataire verbal. On comprend dans ce cas qu'aucun reproche fondé ne pourrait être adressé au sous-locataire, un bail verbal est exclusif de toute clause prohibitive d'une sous-location.

Si la sous-location a été faite par écrit, la dissimulation dont nous parlons sera de nature à être prouvée par l'acte même. Il est vrai que la qualité de locataire verbal peut avoir été prise pour éviter des droits éventuels d'enregistrement , mais le sous-locateur a le plus grand intérêt à se soustraire aux conséquences de cette

dénomination. Il doit donc rapporter la preuve écrite que le sous-locataire n'a rien ignoré. Cette preuve résulterait de la remise de la convention primitive constatée par un récépissé signé du sous-locataire, ou de tout autre document écrit, émané de celui-ci.

Si la sous-location a été verbalement consentie, celui qui l'a acceptée pourra toujours alléguer et prouverqu'on lui a caché l'existence d'un bail écrit. Cette preuve pourra être fournie oralement , puisqu'il s'agit d'une dissimulation frauduleuse.

Le sous-locataire, qui a connu ou pu connaître la position réelle de son locateur , n'a droit à aucune allocation en cas d'éviction. Dans le premier cas, ou il s'est rendu complice de la fraude consommée par celui-ci, ou il a pris sur lui de courir les chances résultant de la prohibition de sous-louer; dans le second, il n'a pas fait ce qu'il devait faire. Dans l'une comme dans l'autre hypothèse , il serait non-recevable à se plaindre d'une dépossession pouvant être facilement prévue au moment où il a traité.

Il en est de même si , sans avoir formellement connaissance de la prohibition de sous-louer, il a pu facilement la connaître , comme si le sous-bail mentionnait que le bailleur tenait les Heux en vertu d'un bail écrit. Cette énonciation impose au sous-locataire le devoir de se faire représenter le bail pour en connaître les conditions. S'il manque à ce devoir , il se rend coupable de négligence el accepte imprudemment un fait dont il lui a été donné de soupçonner au moins la sincérité.

Imprudence ou négligence, la sous-location reste à ses périls et risques. A toutes ses réclamations on répondrait qu'il devait s'assurer de la condition de celui avec qui il contractait ; qu'en ne le faisant pas, il a commis une faute dont il doit subir les conséquences, quelles qu'elles soient.

La prohibition de sous-louer est absolue et de rigueur, sa violation entraîne et doit faire prononcer la résiliation du bail. Il est évident dès lors que la convention a voulu conférer au preneur une jouissance purement personnelle. La sous-location faisant cesser cette jouissance, étant la violation la plus formelle des accords convenus, il y a lieu de les rétracter.

Il ne dépend donc plus du locataire d'empêcher celte résiliation, même en offrant d'indemniser, par des dommages-intérêts, du préjudice que la sous-location peut occasionner. Si l'on admettait une pareille offre, on violerait l'art. 1717, on donnerait à une seule partie le droit de faire au contrat des modifications ne pouvant se réaliser que par l'effet d'un consentement mutuel.'

1024. — Cependant la nécessité de l'habitation , lorsqu'il s'agit d'une maison ou d'une ferme, n'est pas tellement personnelle , que le preneur ne puisse pas se faire représenter par des personnes de confiance et à ses gages. On possède par son préposé comme par soi-même , et consentir à la prohibition de sous-louer , n'est

1 Cass., 26 janvier 4 812.

pas aliéner la faculté de se choisir un représentant '. Mais , comme la fraude est ici fort voisine du droit , le bailleur a toujours le droit de prouver que la qualité conférée au tiers n'est qu'une ruse à l'effet d'éluder la prohibition.

J025. — La clause prohibitive de sous - location n'est pas violée lorsque cette sous - location n'est que l'accessoire d'une obligation légitimement contractée par le preneur. Ainsi, la vente d'un fonds de commerce est bien souvent inséparable de la cession du bail des lieux dans lesquels ce commerce est exploité. Dans cette hypothèse, la cession est forcée , car , sans elle , la vente du fonds ne se réaliserait pas. Vouloir l'empêcher serait placer le commerçant dans l'impossibilité de cesser des affaires qui peuvent être fort onéreuses pour lui et le condamner à continuer une profession que ses convenances, son intérêt et sa position lui font un devoir d'abandonner.

Induire de l'acceptation de la prohibition de souslouer la renonciation à la faculté de vendre, c'est donner à la clause du bail une extension que ne comportent ni la raison, ni la justice. Pourra-t-on jamais supposer, en effet, que dans l'unique but de se soustraire à cette prohibition, le locataire ira vendre son fonds, abandonner son industrie et renoncer ainsi aux occupations de toute sa vie. Concluons donc que la vente d'un

1 Bordeaux, 11 juin 1826.

fonds de commerce peut autoriser , malgré le bail , la cession de la location sans laquelle la vente serait ou impossible ou extrêmement onéreuse.

1026. — Telle n'est pas cependant l'opinion de M. Duvergier. Rien, dit ce jurisconsulte, ne doit faire fléchir le principe de l'art. 1717, la faculté de céder le bail n'est pas intimement liée à celle devendre le fonds. Le fût-elle , on n'en devrait pas moins obéir à la défense expresse de céder le bail , fallût - il en induire la prohibition de vendre le fonds.'

1027. — Quelque rigoureuse que soit la prohibition de l'art. 1717, elle ne nous paraît pas autoriser une pareille conséquence. Dans l'esprit du législateur, cette disposition n'a de portée que pour les cas ordinaires et qui se réahsent le plus souvent. Tant que le preneur restera ce qu'il était au moment du bail, et qu'il s'agira de lui substituer un tiers, ce qui lui permettrait d'aller faire ailleurs ce qu'il faisait dans les lieux loués , le bailleur sera fondé à s'opposer à la substitution , alors même qu'elle lui serait avantageuse. L'art. 1717 n'admet plus qu'on exige un intérêt de la part du bailleur, il suffit que la prohibition ait été consentie pour qu'il puisse en réclamer le bénéfice et profiter de ses conséquences.

Conclure de là que le preneur s'est interdit la faculté

1 Du louage, tom, i, n» 365

de vendre son fonds de commerce , qu'il s'est privé de la faculté de sous-louer même dans l'éventualité de cette vente , c'est supposer que les parties ont eu en vue un événement fort éloigné de leur pensée actuelle et qui n'a dû frapper ni l'une ni l'autre ; et , dans tous les cas, si le bailleur y a songé, il eût dû s'en expliquer formellement. Son silence à l'acte prouverait qu'il n'a pas voulu, dans ses prévisions, aller au-delà de celles pour lesquelles l'art. 1717 a été exclusivement édicté. C'est dans ce sens que s'est prononcée la Cour de Paris.'

1028. -*- La jouissance conférée au locataire diffère de celle du propriétaire , pouvant non seulement user, mais encore abuser de sa chose. Elle doit , dès lors , se restreindre dans des limites raisonnables et justes. C'est ce que la loi a exigé, en exprimant que l'administration du locataire devait être celle d'un bon père de famille.

Cette obligation entraîne, comme conséquence d'abord, de maintenir les lieux dans l'état oh ils se trouvaient au moment de leur délivrance.

Ce n'est pas que le preneur ne puisse jouir autrement que le propriétaire et opérer dans ce sens des changements à la localité. L'obligation de rendre , à la sortie, les lieux dans l'état qu'ils étaient à l'entrée , rend l'exercice de cette faculté sans inconvénients pour le bailleur. Il ne pourrait donc réclamer, à moins d'excès devant occasionner un préjudice permanent et durable.

1 ie février 1822.

1029. — Mais la faculté de modifier les lieux ne va pas jusqu'à permettre d'en changer la destination. Toute substitution dans ce sens , accomplie sans l'aveu et l'autorisation du bailleur, est une fraude donnant ouverture à l'action en résiliation, alors surtout que la destination nouvelle est dans le cas de déprécier les lieux, soit sous le rapport matériel, soit sous le rapport moral.

Ainsi on ne peut, dans une maison bourgeoise, établir un café ou cercle , moins encore un cabaret ou un lieu de prostitution ; convertir la maison en auberge ou l'auberge en maison, introduire une maison de jeux, appeler enfin une profession bruyante ou incommode dans les lieux desfinés à un débit de marchandises.

1050. — Le locataire d'un établissement industriel quelconque est de plus obligé de l'exploiter activement jusqu'à la fin du bail. L'interruption occasionnée , soit par la cessation de commerce , soit par le transfert de ce commerce dans une autre localité, donnerait lieu à la résiliation du bail et à des dommages-intérêts. L'allocation serait beaucoup plus sévèrement calculée dans le second cas que dans le premier. En effet , la cessation du commerce peut tenir à des circonstances n'entachant en rien la bonne foi du preneur. Le second , au contraire, sera le plus souvent une spéculation sur la clientèle qu'on voudra contraindre de venir dans le nouvel établissement, la fermeture du premier les mettant dans l'impossibilité de continuer à s'y faire servir. On ne doit donc pas hésiter à réparer largement le préjudice qui en sera résulté pour le propriétaire des lieux abandonnés.

1051. — Faut-il , pour que la plainte en changement soit recevable , que la destination des lieux ait été spécialement indiquée dans l'acte de bail ? Nous ne le pensons pas. Le mode de jouissance précédemment employé détermine ordinairement la destination ultérieure. C'est donc par les antécédents que doit se résoudre la difficulté. C'est aussi par la nature et la situation des lieux, car dans beaucoup de circonstances elles aideront puissamment à fixer la destination qu'on prétendra avoir été changée.

1052. — La profession du locataire peut fournir un moyen puissant d'appréciation. Celui qui a pris dans l'acte la profession de négociant , qui a toujours exercé son commerce dans le Heu de son habitation, sera facilement présumé n'avoir loué que pour continuer son industrie. Le bailleur ne pourrait donc plus tard s'opposer aux changements à faire aux lieux loués pour les mettre en état de servir à leur nouvelle destination. Son silence dans l'acte de bail, en présence de la double circonstance que nous venons d'étabhr, ferait admettre qu'il a consenti à ces changements.

Mais il en serait autrement si l'industriel avait toujours exploité son commerce dans un lieu autre que celui qu'il habitait ; peu importerait, dans cette hypothèse, que le preneur eût pris dans l'acte la qualité que son industrie lui donne. D'une part , la certitude qu'il exploitait son commerce séparément de son habitation ; de l'autre, la destination antérieure des lieux, constamment

affectés à l'habitation, ferait considérer comme un changement frauduleux l'introduction dans ces lieux de l'exercice de sa profession.

1035. — La dissimulation par le preneur de sa véritable qualité ferait résilier le bail, lorsqu'il est certain que la connaissance de cette qualité aurait empêché le propriétaire de le consentir. Ainsi il a été jugé que le preneur qui s'annonce comme négociant fait une déclaration mensongère devant entraîner l'annulation du bail, s'il dissimule qu'il est cabaretier et logeur.'

1054. — Le développement qu'un fait même imprévu imprime à l'exploitation d'une carrière, constituel-il un changement de destination devant autoriser le bailleur à faire résilier le bail ?

La négative ne saurait être douteuse. L'exploitation n'est que la conséquence naturelle et légitime du bail. Elle doit nécessairement se placer au niveau des besoins du preneur. Elle suit donc la chance plus ou moins heureuse du commerce entrepris par lui. En conséquence elle ne saurait être gênée, alors qu'aucune limite n'a été stipulée dans l'acte.

C'est ce que la Cour de Grenoble a en quelque sorte reconnu par arrêt du 3 mars 1 833 , repoussant le prétendu changement de destination allégué par le bailleur.

Mais le même arrêt condamne le preneur à des dom-

1 Bordeaux, ^ermars 1828.

mages-intérêts à l'égard du bailleur , pour indemniser celui-ci du développement que l'exploitation avait reçue. Nous pensons avec M. Duvergier que cette solution ne se justifie en droit par aucun motif plausible.

Dans l'espèce de cet arrêt , une carrière de pierres moellons avait été donnée à bail. Longtemps avant le contrat, le projet d'agrandir la ville de Grenoble et d'en reculer les fortifications avait été conçu. Des plans avaient été dressés et le tout était soumis à l'approbation du Gouvernement.

Postérieurement au bail, ce projet fut misa exécution, et dès lors des fournitures considérables furent faites par les fermiers de la carrière.

En cet état , réclamation du propriétaire. Il soutient que la réalisation de l'agrandissement de la ville est un fait imprévu , que l'exploitation à laquelle il donne lieu menace d'épuiser sa mine. Il demande qu'en vertu des art. 1769 et 1770, il soit indemnisé par les preneurs ; que dans tous les cas, et à défaut de stipulation expresse, ceux-ci ne devaient jouir de la carrière que suivant la destination qu'elle a reçue ; que celle destination devait être entendue des produits proportionnels au prix du bail; qu'en conséquence , extraire des produits plus considérables, c'était changer celte destination , puisque le preneur pourrait tout à coup appauvrir, sinon épuiser une carrière ayant devant elle de longues années d'exploitation.

On répondait que les art. 1769 et 1770 ne concernaient que le preneur; que la réciprocité invoquée n'ani 7

vait aucune base légale, ce que l'arrêt semble reconnaître tout en disant que la loi n'a pas exclu toute analogie. La Cour ne voit pas non plus dans les moyens invoqués un changement de destination , mais elle y trouve une violation flagrante des accords intentionnellement convenus, et c'est sur cette violation qu'elle se fonde pour accorder des dommages-intérêts. Voici ses motifs :

« Attendu que, en affermant à Arnaud et Blandin le » droit d'exploiter leur carrière , Uet et Billioux n'ont » prévu , ni pu prévoir l'agrandissement de la ville et » la confection d'une nouvelle enceinte de fortifications; » qu'ils n'ont dû voir , ainsi que les preneurs , que le » débit des pierres tel qu'il avait eu lieu précédemment » et pour les besoins habituels delà population, ce qui » est d'ailleurs démontré par le prix du bail , resté le » même que pour les baux antérieurs, tandis qu'il au- » rait subi une augmentation considérable si l'on avait » prévu l'événement des nouvelles fortifications ;

» Attendu que le projet d'agrandissement de la ville, ♦» d'une nouvelle enceinte de remparts, bien qu'existant » à l'époque du contrat , était encore entouré de diffi- » cultes telles, que son ajournement, qui datait de plus » d'un siècle, ne pouvait présenter un terme assez pro- » chain pour que ce projet eût été dans les prévisions » des parties. y>

Il est possible, comme le dit la Cour de Grenoble, qu'il ne serait pas juste de laisser au preneur seul le bénéfice considérable qu'un événement imprévu est venu occasionner, mais cela signalerait tout au plus une la-

cune dans la loi, puisque le législateur, s'étant expliqué à l'égard du preneur par les art. 1769 et 1770, a omis ou refusé de le faire à l'endroit du bailleur. Or , cette lacune ne peut être comblée ni par le jurisconsulte, ni par le magistrat : Dura lex, sed scripta.

L'appel, fait par l'arrêt, à des considérations d'équité est de justice est donc sans portée réelle. Tout au plus accuserait-il la loi d'imprévoyance , en admettant que cet appel fût fondé dans l'espèce et qu'il s'y agît réellement d'un fait pouvant être considéré comme imprévu.

En droit, nous n'admettons pas, comme le fait l'arrêt, ni que l'exploitation actuelle soit le terme que les parties contractantes aient imposé à l'administration future et surtout accepté; ni que l'importance de celle-ci doive toujours être proportionnée au prix du bail. La location d'une mine ou d'une carrière est une opération purement commerciale et participe, dès lors, essentiellement aux chances aléatoires , inséparables de toute opération de ce genre. De là cette première conséquence , que le preneur court le risque d'une diminution plus ou moins considérable et qu'il doit , par réciprocité , profiter de l'augmentation dans l'exploitation actuelle.

Que le but du preneur soit de provoquer cette augmentation, c'est ce qui est positif comme l'évidence. En conséquence, il recherchera tous les débouchés nouveaux pour l'écoulement de ses produits, étendra ses relations, les portera au loin, profitera dans cet objet de sa position sociale, des moyens que sa fortune lui offrira. Or, c'est précisément tout cela que la doctrine de l'arrêt

tend à lui interdire , condamnant ainsi l'industrie du preneur à une immobilité qui n'est ni dans la nature, ni dans l'essence du commerce.

Celle doctrine a, de plus, comme tout ce qui est arbitraire , le tort grave de ne comporter ni mode fixe d'applications, ni limites certaines. A quel point naîtra ou s'arrêtera l'obligation d'indemniser le propriétaire ? Comment, d'ailleurs, calculer l'existence de l'augmentation dans l'exploitation ; s'il est vrai que tel qui ne venait pas à l'usine y vient, il peut se faire que tel autre qui en tirait ses fournitures ait cessé d'en agir ainsi ? C'est donc une masse de difficultés, de chicanes plus ou moins insolubles , substituée h la règle simple et positive tracée par la loi.

D'ailleurs, si le preneur ne peut aller au delà de l'exploitation actuelle, ne s'en suivra-t-il pas que le bailleur devra garantir ces limites ? N'est-il pas juste que le premier, s'il ne peut s'enrichir, ne puisse pas au moins s'appauvrir. On lui permettra donc , toutes les fois que l'exploitation sera moindre , de solliciter soit une diminution proportionnelle sur le prix du bail, soit une indemnité. Comme on le voit , dans le système que nous combattons, l'aléa de l'opération commerciale retombera sur le locateur et non sur le locataire.

Mais , dit-on , il n'est pas rationnel de permettre au preneur d'appauvrir , sinon d'épuiser une mine ayant encore plusieurs années d'exploitation devant elle. Cette objection ne serait juste que si le fait ne pouvait êtreempêché par le preneur, et c'est ce qui n'existe pas. La loi

permet au propriétaire de déterminer des limites à l'exploitation , dont il confère le droit à un tiers. Ainsi, l'acte de bail peut renfermer ces limites, empêcherqu'elles puissent être dépassées ou fixer une augmentation proportionnelle du prix du bail, augmentation qu'il «era facile d'établir par le cubage de la carrière. De quoi se plaindrait donc le bailleur, s'il a uniquement dépendu de lui d'éviter l'injustice contre -laquelle il réclame. Est -il bien juste aussi de faire perdre à un individu une somme de 10,000 fr., parce qu'il a négligé de se procurer une preuve écrite soit du prêt , soit du dépôt qu'il en aurait fait ? Et cependant on n'hésiterait pas à repousser toutes ses réclamations. Pourquoi, lui diraiton, ne vous êtes- vous pas procuré la seule preuve pouvant vous faire rentrer dans vos fonds. Or , ce qu'on objecterait avec raison au déposant ou prêteur, on peut, on doit l'objecter au locateur, car, comme eux, il a dépendu de lui de créer la preuve d'une prétendue intention sur laquelle cependant il est resté muet au moment du contrat.

Ainsi, l'injustice du résultat qui décide M. Troplong à adhérer à la solution de la Cour de Grenoble, ne nous paraît nullement démontrée. Dans tous les cas, elle est due non à la fraude du preneur , mais à la négligence du bailleur : Volenti non fit injuria.

Nous ajoutons que, dans l'espèce de l'arrêt de Grenoble, il y avait d'autant plus lieu pour le preneur de s'expliquer au moment du contrat, que l'agrandissement do la ville et l'établissement de nouvelles fortifications é~

talent connus de tous. Il est vrai que la Cour rappelle que ce projet datait d'un siècle. Mais il s'exécutait en 1832, et le bail avait été consenti en 1829. Or, les formalités indispensables à cet accomplissement avaient dû, dès 1829, être poussées à un point tel que la réalisation du projet devait paraître imminente. Le silence du bailleur constituait donc une faute d'autant plus lourde.

1055. — La prohibition de changer la destination des lieux s'applique aux biens ruraux comme aux maisons de ville. Ainsi , le fermier ne peut , sans s'exposer à des dommages-intérêts et même à la résiliation du bail , dessoler les terres , les surcharger , détruire les étangs , arracher les vignes , convertir les terres à blé ou les prairies en vignobles, changer les vignobles en terres labourables, substituer, enfin, une autre culture à celle antérieurement et usuellement pratiquée.

1056, — L'obligation pour le fermier d'administrer en bon père de famille est plus étroite encore que celle du locataire. Les fraudes qu'il pourrait commettre sont, en effet, de nature à altérer, au moins temporairement, la propriété elle-même. Ainsi, le défaut de culture, l'enlèvement des pailles ou engrais, la taille défectueuse de la vigne ou autres arbres, etc., sont dans le cas de survivre dans leurs effets au bail lui-même , conséquemment d'occasionner un préjudice au propriétaire , soit en diminuant les produits s'il les perçoit lui-même, soit en empêchant d'obtenir , d'un autre fermier , le prix

qu'il aurait obtenu, si la propriété avait été en bon état. Tous actes tendant h ce résultat doivent donc être sévèrement réprimés.

1037, — Un devoir spécialement imposé au fermier d'un bien rural, est celui de veiller à la conservation de l'intégralité de la propriété confiée à ses soins; d'empêcher tout empiétement. La possession, si précieuse dans un procès, l'éloignement du propriétaire, pouvant ne se rendre que très-rarement sur son domaine, ont fait édicler l'art. 1768 , d'après lequel le fermier doit avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds , à peine de tous dépends, dommages et intérêts.

1058. — Le délai dans lequel cet avertissement doit être donné est celui des ajournements. Inutilement aurait on chargé le fermier d'avertir le propriétaire si on avait laissé le délai à son choix ou à ses caprices. Bientôt même la négligence s'en mêlant , l'avis arriverait après que, par l'expiration de l'année, la possession serait acquise à l'usurpateur , ce qui pourrait entraîner la perte de la propriété, si 1^, propriétaire n'avait pas de titres ou s'il avait perdu ceux qu'il pourrait invoquer. Cette conséquence fait sentir toute l'importance de l'obligation imposée au fermier.

La loi ne trace aucune forme à l'accomplissement de cette obligation. L'usurpation peut être dénoncée au propriétaire soit par acte extrajudiciaire , soit par lettre, soit même oralement. Mais la prudence exige que, dans

404 TRAITÉ DU DOL j

ces deux derniers cas , le fermier se procure la preuve 1

écrite de sa diligence. Celte preuve résulterait de la dé- '

claralion signée par le propriétaire et coestatant l'avertissement reçu.

1059. — A défaut de ces précautions ou faute d'avoir exécuté les prescriptions de l'art. 1768 , le fermier devrait être condamné à des dommages-intérêts. Evidemment , l'allocation de ces dommages devrait comprendre l'intégralité du préjudice occasionné par l'usurpation. Elle serait d'ailleurs plus sévère, suivant que le fermier aurait agi de bonne foi et par pure négligence ou que son silence ne serait que le résultat de la collusion et de la connivence avec l'usurpateur.

1040. — Les fraudes du fermier revêtent quelquefois le caractère de délits. Ainsi , l'abatage des arbres sans autorisation et contre le gré du propriétaire peut être poursuivi correctionnellemenl et puni des peines portés par l'art. 446 du Code pénal.'

Le fermier qui enlèverait sur le fonds affermé des barrières ou partie de la clôture commet le délit de bris de clôture , s'il a agi frauduleusement ou de mauvaise foi. Dans le cas contraire, il ne pourrait être poursuivi criminellement, mais il pourrait l'être par la voie civile, à la requête du propriétaire fondé à exiger des dommages-intérêts.

1 C.irnot, sur l'art. 446 ; — Legraverend , tom. ii, pag. 380, not. 8; - Metz, 1" août1819; — Gass., 10 août 1833.

L'enlèvement des capitaux morts ou vivants constitue, dans l'acception ordinaire du mot, un véritable vol, puisque l'auteur de cet enlèvement s'attribue sciemment et volontairement une chose qu'il sait appartenir à autrui. Cette soustraction, au mépris des droits du propriétaire , ne constitue pas cependant , aux yeux de la loi, un délit quelconque, soit parce que les capitaux conflés au fermier deviennent , en quelque sorte , sa propriété sous l'obligation d'en restituer, à la fin du bail, en même quantité, qualité et valeur; soit parce que la disparition de certains d'entre eux peut n'être que le résultat d'un fait indépendant du fermier, dont tout le tort consiste à ne pas avoir pourvu à leur remplacement. Dans ce dernier cas, il n'y a, à la charge du fermier, qu'une dette purement civile dont il répond sur toutes ses facultés.

1041, — Quoi qu'il en soit, l'enlèvement ou l'absence des capitaux morts ou vivants , dégarnissant la ferme des moyens indispensables à son exploitation, entraîne , en faveur du propriétaire contre le fermier, d'abord, l'action en résiliation du bail, ensuite, celle en restitution et en dommages-intérêts pour le préjudice résultant de l'absence plus ou moins prolongée des capitaux.

1042. — La première de ces actions a sa base dans la violation de l'obligation imposée au fermier de tenir la ferme garnie de tous les moyens utiles à son exploitation. L'ealèvemeiU des capitaux ou l'impossibilité de

les remplacer est ordinairement le précurseur d'un abandon de la culture. Il fait tout au moins prévoir une exploitation insuffisante.

Cela seul suffit pour justifier la demande en résiliation , indépendamment du caractère odieux d'un enlèvement. La demande du propriétaire ne saurait donc être repoussée.

1043. — L'action en restitution et en réparation du préjudice n'est que la conséquence de la résiliation. Celleci, entraînant la fin du bail , amène nécessairement les effets que l'expiration du terme stipulé fait naître. Au nombre de ces effets, se place naturellement le remboursement de tout ce qui avait été livré par le propriétaire comme accessoire de la ferme.

1044. -^ La fin du bail détermine également le règlement de toutes les malfaçons reprochées au fermier et la réparation du préjudice en résultant. Cette réparation étant accordée à titre de dommages-intérêts, la contrainte par corps est facultative dans les limites et aux termes de l'art. 126 du Code de procédure civile.

1045. — La même faculté est accordée au juge par l'art. 2062, à l'égard de la restitution des capitaux manquants , à moins que le fermier ou le colon partiaire ne prouve que la perte ou le déficit ne procède point de son fait. Cette preuve est à la charge de l'un ou de l'autre. Pour le propriétaire, l'absence des capitaux fait présumer la fraude. Mais cette présomption cède devant

ET DE LÂFRAUDE. 107

la preuve du contraire, et cette preuve faite, il est procédé au règlement conformément aux règles tracées par les art. 1810 et 1827. A défaut de cette preuve, la contrainte par corps pewï être prononcée, c'est-à-dire qu'elle est une faculté et non un devoir. La loi s'en réfère donc à l'appréciation souveraine du juge.

1046. — La principale obligation du preneur est de payer le prix stipulé. Nous nous en rapportons, quant à CG paiement , aux règles que nous avons tracées en parlant de la vente , règles parfaitement applicables au paiement des loyers. Nous dirons seulement que le simple retard d'un terme n'autorise pas l'action en résiliation. Après beaucoup d'hésitations et de contradictions, la doctrine et la jurisprudence se sont réunies pour exiger que le retard soit au moins de deux termes.

1047. — Le privilège que le vendeur conserve sur la chose , repose pour le locateur sur les facultés mobilières du locataire. Pour que ce privilège puisse sortir à effet, il faut que les facultés qu'il grève se trouvent dans les lieux loués. De là l'obligation imposée par la loi au locataire de garnir la maison d'une manière convenable, proportionnée à sa fortune et à sa position. Toute fraude pour éluder cette obligation, le défaut de son accomplissement, motiverait la résiliation du bail.

1048. — L'exécution de cette obligation par le fermier d'un bien rural serait dans bien de cas insuffisante à couvrir l'intérêt du propriétaire. On sait d'une part

quel est d'ordinaire le mobilier d'un cultivateur , et de l'autre que le prix de la ferme se règle par l'étendue de l'exploitation. Exiger que le premier pi^t valablement cautionner le second, c'eût été bien souvent rendre tout bail impossible.

Le fermier a donc rempli son obligation en transférant, dans la ferme, son mobilier quelque modeste qu'il soit. Mais là ne s'arrête pas le devoir qu'il doit remplir. Ainsi, avec le mobilier, il doit de plus garnir la ferme des instruments et ustensiles nécessaires à son exploitation, il doit de plus y engranger tous les fruits et récoltes recueillis sur la propriété.

Tout cela devient le gage du propriétaire. Celui-ci peut donc contraindre à sa réalisation, empêcher toute fraude, sous peine de dommages-intérêts ; et , à défaut de paiement de ceux-ci, demander et obtenir la résiliation du bail.

1049. — Le louage d'oeuvres et d'industrie rentre dans les obligations de faire, soumises aux règles générales du droit. Conséquemment c'est par les principes généraux que nous avons exposés que doit être appréciée la fraude reprochée à l'une des parties. La fraude existe dès qu'il y a d'une part refus d'exécuter le marché. Le droit d'obtenir la résiliation serait une conséquence de ce refus.

1050. — Nous avons vu que l'action ex conducto, ouverte en faveur du locataire , avait pour résultat de lui permettre d'obtenir la mise en possession, etiam ma-

ET DE LA FRAUDE. i 09

nu militari. Cela ne saurait être dans le louage d'œuvres et d'industrie. Comme la matière du contrat est un fait purement personnel à l'ouvrier, la résolution ne peut entraîner qu'une adjudication de dommages - intérêts. On connaît la maxime Nemo potest cogi ad factum. Ces dommages-intérêts seraient dans ce cas calculés de manière à indemniser du préjudice éprouvé par le retard de livraison de l'ouvrage commandé, et à mettre la parlie poursuivant la résiliation à même de se procurer ailleurs ce que l'autre partie ne veut plus accomplir.

Celle-ci devrait de plus restituer tout ce qu'elle a reçu en avances sur le prix des travaux qu'elle se refuse d'exécuter, ainsi que tous les matériaux qui lui auraient été confiés. La restitution de ceux-ci peut être exigée en nature, et , à défaut , le conducteur ' autorisé à s'en remplacer aux frais du locateur.

1051. — Le locateur répond des vices de construction, de ceux des matériaux qu'il fournit et des malfaçons reprochées à son œuvre. Ce principe juste en luimême ne saurait donner lieu à la moindre difficulté de droit, la certitude du fait en amènerait l'application immédiate.

1052. — Mais ce qui sera souvent contesté , c'est la recevabilité de l'action du conducteur, surtout si elle

1 Nous adoptons entièrement la solution que M. Troplong lire des débats législatifs que la matière a subi. Nous appelons donc locateur, l'ouvrier et conducteur, celui qui le paie. (V. Troplong, art. 1710. n^ 64).

est intentée après l'acceptation et le paiement total ou partiel ; le locateur soutiendra que les ouvrages ayant été ou pu être vérifiés avant l'acceptation , celle-ci l'a complètement déchargé de toute responsabilité, en plaçant l'ouvrage à la charge exclusive du conducteur.

1055. -- La question de savoir quand il y a eu réception, et quels en sont les effets, offre donc un véritable intérêt. Il est évident que l'époque de la réception est et doit être fixé au moment de la livraison suivie soit du paiement, soit du règlement du prix. L'article 1791 l'indique en décidant que la vérification est censée faite lorsque l'ouvrage , fait en plusieurs pièces ou à la mesure , peut être vérifié par les parties , pour toutes les parties payées, si le maître paie en proportion de l'ouvrage fait. Remarquons qu'on ne doit pas confondre les à-comptes donnés à diverses reprises avec le paiement partiel dont parle l'art. 1791. Celui-ci n'existe que lorsque la convention le stipule , ou bien lorsque les à-comptes payés, concordant avec une livraison partielle, représentent la valeur juste et réelle des objets livrés. Cette coïncidence serait mieux que la preuve de la convention, elle en serait l'exécution.

Voilà donc les caractères déterminant l'époque de l'acceptation. Quel est maintenant l'effet de celle-ci ?

M. Troplong' pense qu'elle dégage l'ouvrier, non seulement de la force majeure, mais encore de tout re-

1 Du louage, art. 1791, n"» 988, 991

cours pour malfaçons , le Code civil ayant abrogé la prescription d'abord de trois ans , réduite plus tard à un an, que l'ancien droit avait créée en faveur du conducteur.

Mais, et M. Troplong l'enseigne lui-même, ce principe n'est pas et ne pouvait pas être absolu ; il ne peut être sérieusement invoqué que par l'ouvrier ayant employé les matériaux que le conducteur a fournis. Dans l'hypothèse contraire, le locateur répond des matériaux qu'il a livrés , et des vices détruisant ou dégradant la chose livrée, même après la livraison.

C'était justice de le décider ainsi. L'ouvrage sortant des mains de l'ouvrier a toujours une apparence parfaite ; on a su dissimuler avec art les défauts de la matière, masquer les défectuosités qu'un usage va plus ou moins prochainement mettre à nu. Repousser les réclamations que cette découverte suscite, ne serait pas autre chose que décerner une prime d'encouragement au dol et à la fraude.

!054. — Dès lors on doit conclure que l'ouvrier est déchargé par l'acceptation de la responsabilité pour tous les vices et défauts apparents , pouvant être facilement reconnus et constatés. Quant aux vices cachés, l'acceptation ne saurait influer sur les droits du conducteur parce qu'elle a précédé leur découverte, parce qu'elle a été dès lors le résultat de l'erreur ; et que cette erreur a été inspirée par la fausse apparence que l'ouvrier a su donner à la chose. On ne manquera pas d'observer celte

lia TRAITÉ DU DOL

distinction toutes les fois qu'il s'agira d'un travail dont l'ouvrier a fourni la façon et la matière.

1055. — Si l'ouvrier n'a fourni que la façon , les vices de la matière ne peuvent lui être imputés , et ses conséquences restent pour le compte du conducteur. Mais les malfaçons imputables à l'ouvrier doivent être appréciées suivant la distinction que nous venons d'établir.

1056. — L'acceptation et le paiement ne pourraient être une fin de non-recevoir pour les architectes, entrepreneurs et autres ouvriers dont parlent les art. 1792 et 1799 du Code civil. Pour eux, la loi ayant limité la durée de la garantie , leur responsabilité ne cesse qu'avec l'expiration du délai que la loi fixe à dix ans.'

Mais relativement à l'application de l'art. 2270 , il y a également lieu à distinguer si les malfaçons ou les vi« ces sont apparents ou non. Dans le premier cas, la récepfion créerait une fin de non-recevoir péremptoire contre toute réclamation ultérieure quoique faite dans l'intervalle des dix ans.

« Attendu, disait la Cour de Lyon, qu'il est constant que les lézardes et inclinaisons dont se plaint Dumas, existaient et étaient apparentes dès avant l'entier achèvement des travaux ; que néanmoins Dumas ne s'est pas

1 Aix, 48 janvier 4841 ; — Bourges, 13 août 1844 ; Besançon, 30 novembre 4843; — Poitiers, 4" mars 1844; — J. du P., 44, 2, 65 ; 42, 1, 187; 44, 2,70 et 186.

plaint, qu'il a continué à faire des paiements à compte; que dans son système il aurait même payé à Chavanne au delà de ce qu'il lui devait et toujours sans élever aucune réclamation ni prétendre à une indemnité ; qu'il a suffisamment reconnu par là que les vices de construction ne provenaient pas de la faute de Chavanne , qu'il faut tout au moins en induire qu'il a agréé les constructions telles qu'elles étaient.' »

Cette doctrine est juridique, et l'arrêt qui la consacre a recueilli l'assentiment de M. Troplong."