Vues (le servitudes

Les vues dont il a été question ci-dessus sont les vues, de coutuanes , c^cst-à-dire celles qui sont réglées et dé> terminées par la loi y dans les cas où il n*y a pas eu do stipulation contraire entre les parties.

Mais ces dispositions cessent d'avoir lieu quand les parties ont» elles mêmes, fait leur condition, en consentant à des prohibitions plus rigoureuses.

Par exemple , il est libre à un voisin de se désister des dimensions prescrites par le Code,

Un voisin peut s'assujettir à ne pas exhausser son bâtiment au-delà de certaine hauteur , ou même à n'élever aucune espèce de construction à un endroit désigné, pour ne pas nuire à la vue de Pautre bâtiment ; c'est ce qu'on appelle vue de prospect.

Quand les vues de prospect sont établies avec toute la latitude dont elles sont susceptibles^ le propriétaire de Vhérltage assujetti ne peut rien faire qui porte atteinte à l'étendue et h la liberté du prospect, ne fût-ce que pour planter un arbre ou élever une butte.

« Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude « ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou « à le rendre plus incommode. » ( Code civil, art. 701.)

Si , lors de l'établissement du prospect , il se trouvait quelque construction qui vint , par la suite , h être démolie « le propriétaire a la faculté do la rétablir dans les

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mêmes pi*oportious; car il n'est tenu de conserver le prospect que de la même manière qu'il a été consenti. Maisj pour prévenir tout reproche, il doit (avant de démolir) j faire constater Pétendue, la hauteur et la sh tuation de l'édifice» en présence dn voisin, on après l'avoir appelé.

Celui qui a acquis une vue de servitude sur l'héritage d'autrni , doit se réduire aux termes rigoureux de sa concession , sans pouvoir lui donner la moindre extension , soit du côté des largeurs et hauteurs des fenêtres « soit du côté de leur nombre.

[[ Pour connaître l'étendue d'un droit de vue , il faut distinguer s'il est acquis par titre ou par prescription.

Est-il fondé sur un titre ? on s^en rapporte à ce qu'il contient pour la fixation du nombre , de la grandeur et de la situation des fenêtres , et dans le cas où le titre oe ferait qu'énoncer la servitude , sans en déterminer l'exer^ cice , on se décide par la nature des choses. Si , par exemple » il s'agit d'un droit qui , dans certains cas, est une servitude légale; à défaut d'expression claire, la servitude, quoique conventionnelle, est renfermée dans les borner de la servitude légale. Ainsi la loi supplée aa silence de la convention.

Si la servitude de vue avait été acquise par prescription , la règle , tantùm prœscriptum quantum passessum , devrait recevoir son application ; et l'acquérear de la servitude pourrait être contraint à la réduire aux seules fenêtres qu'il a possédées pendant 3o ans.

Mais celui qui a acquis la servitude de vue peut-il e|D* pécher le voisin d'élever un mur qui diminue l'usage de ses fenêtres ? Il faut encore distinguer si la servitude

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a été acquise par titre , si elle Ta été par la destination du père de famille , ou enfiû par prescription.

Si elle est fondée sur un titre » la dislance à laquelle le voisin a le droit de bfitir est déterminée par ce titre , sinon il faut encore s'en référer à la loi qui fixe à six pieds (art. 680 ) la distance à laquelle le voisin peuii bfitir. Mais dans aucun cas , le propriétaire du fonds débiteur de. la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage ( 701 ).

Quant à la destination. du père de famille» elle vaut titre » et par conséqu^it le propriétaire du fonds sur le^ quel les vues existent ne pourrait pas plus constraîre de manière à leé rendre inutiles que si la servitude avait été établie par titre.

Si la servitude avait été acquise par prescription » le voisin* contre qui la prescription a couru , pourrait encore 9 au bout de 3o ans » élever toutes les constructions qu'il' jugerait à propos. Car, dit M« Pardessus» cette servitude est moins un droit actif acquis de cette manière f que la libération des prohibitions légales de voir sur autrui. Celui qui a pratiqué des fenêtres s'est affranchi d'une servitude légale. L'action qu'avait le voisin pour les faire supprimer est seule éteinte; mais la faculté naturelle qu'avait celui-ci de bâtir sur son terrain , comme il le jugerait à propos , n'a pas été prescrite > et n'a pu l'être par le non usage; parce que le non usage d'une faculté naturelle ne cotistitue pas l'adversaire en possession de liberté; il faut qu'il y ait , de la part de ce dernier» contradiction» opposition à l'exercice de cette faculté » et ce n'est que du jour de la contradiction que commence la possession de liberté qui peut opérer la prescription. ]]

Deêgodets propose cette distinction à l'égard des murs

non mitoyens , et qui joignent , sans moyen , rhéritage voisin.

Il prétend que celui qui a obtenu sur un pareil mur une vxiLt exorbitante des vues de coutume , a le droil d'augmenter les vues sur leur hauteur , en observant seulement leurs anciennes largeurs et hauteurs dWeuillement ou appui, » par la raison, dit-il, que quand t même il n'y aurait pas de servitude , le propriétaire t du mur aurait le droit de pratiquer des viiesdecmi- « tume, dont la hauteur n'est pas limitée^ et qu'ainsi. « en faisant les vues de servitudes plus grandes sur leur c hauteur , cet excédent de hauteur sera dans le même « cas que les vues de coutume; d'autant plus , ajouie- « t-il , que ce n'est pas la hauteur de la baie quiinconi' t mode le voisin, mais seulement la hauteur des ap- « puis f à prendre du dessus des aires de planchm . t d'où l'on peut regarder sur son héritage. »

Mais ce raisonnement est réfuté avec succès par Goupil. (Voyez Desgodets, pag. 267.)

Si une maison , consistant en deux étages seulement, jouit , par servitude, du droit de vue sur ThénUgeroisin , le propriétaire de la maison n'a pas la facullé i J ajouter un troisième étage avec les mômes vues; cel accroissement ne participe pas au droit des deux premiers étages, et il rentre sous l'action des vues de coutume. (Voy. ff. lib. 8, tit. 3, de Servit, vindic.)

Le droit de fenêtre sur la maison voisine ne doDue pas toujours le droit de jetter des eaux par cette fenêtre. Ce sont deux droits distincts , et le premier n'eatraîne pas l'autre ; il faut , pour l'obtenir , un titre formel.

C'est ce droit qui est indiqué par les lois romaiuc^.

SOUS le nom de jus aquœ immittendœ , oq droit de projection.

Le droit de projection est indispensable quelquefois entre voisins de villes, lorsqu'une maison est teNemcnt environnée d'autres maisons , qu'il ne lui a été laissé aucune issue pour Vévacuation des eaux; mais alors il faut se restreindre rigoureusement au cas de nécessité, et au moindre préjudice possible du voisin.

§ GGLXIX. VuiDANGES.

La vuidange des fosses d'aisances et cloaques est soumise à deux considérations; savoir, celle qui concerne la police et la salubrité publique.

L'autre considération est celle des obligations respectives des propriétaires voisins , soit pour l'exécution de la vuidange, soit pour la contribution dans les frais; c'est de celle-lè qu'il va être question ici.

Les vuidanges et curages des fosses communes doi*

vent se faire à frais communs entre les propriétaires.

Si la vuidange peut s'effectuer par l'intérieur des

maisons ou héritages qui jouissent en commun , elle doit

être supportée alternativement.

Si la fosse est pratiquée , par droit de servitude , sons un bâtiment voisin , avec lequel .néanmoins elle n'est pas commune , le propriétaire voisin n'entre pas en contribution des dépenses de la vuidange, qui restent à la chargé du propriétaire de la fosse.

En pareil cas, le propriétaire voè^m n'est pas tenu de fournir un passage pour l'extraction des vuidanges , qui doit s'effectuer par l'intérieur de la maison à laquelle la fosse appartient , à moins qu'il n'y ait impossibilité absolue , auquel cas on voit naître le passage forci , dont il a été question ci-dessus , § Pacage.

588 TBAITà

Lorsqu'une fosse d'aisances sert k plusieurs maisons , et que la vuidange se fait par Tune de ces maisons » celui qui souiFre la vuidange de son c6té , ne doit contribuer aux frais que pour moitié de ce qu'il eo coûte à ciiacun des autres , c'est-à-dire que si ia fesse sert à deux maisons , celui qui souffre la vuidange de son coté ne doit contribuer que pour un iietê^ l'autre demeurant chargé des deux tiers; si la fosse d'aisances sert V trois maisons» il ne contribuera que pour un cinquième, et chacun des deux autres pour deux cinquièmes; si la fosse sert à quatre maisons , sa contribution ne sera que d'un septième , et chacun des trois , autres contribuera pour deux septième.

Cette contribution a lieu quand même celui qui souffrirait la vuidange y serait assujetti à titre de servitude; et Desgodets prétend que le même mode subsiste, quand même il serait dit dans l'acte que la vuidange serait faite à frais camm^xns : car celte clause de frais ccvnmuns n'empêche pas , dii-il, que la répartition ne soit proportionnelle»

Hais il est contredit sur ce dernier point par GoupU^ qui assure que la clause de frais oom^muns assujettit chacune des parties à une contribution égale , opinioa qui me paraît plus conforme à l'équité et aux principes. Car, en cas de clauses équivoques, il dut les interpréter contre ceux qui avaient intérêt de les expliquer plus clairement. In quorum potestate fuit tegem apertiits dicere.

Il n'est pas permis aux propriétaires d'enterrer dans leurs maisons les vuidanges des fosses d'aisances, quand même ils n'éprouveraient à cet égard aucune réclamation de la part du voisinage ; car cette prohibition est absolue^ et résulte des lois de police, au nombre des»

DU VOISINAOS. 589

quelles il faut placer l'article 218 de la coutume de Paris. « Nul Qe peut mettre vuidange de fosses de privés c dans la ville. »

Le maintien de la salubrité de l'air et des eaux justifie cette profaibttioD, et doit la convertir en droit com-mun.