CHAPITRE Xm

COHTRATS HYPOTHéGAIRES.

Le prêt par contrat hypothécaire a beaucoup d*analogie quant à sa liquidation avec le prêt sur gage. L'établissement de l'hypothèque donne au prêteur un privilège sur le prix de Timmeuble aifecté à la garantie de sa créance, comme le nantissement donne au prêteur un privilège sur le prix de vente de l'objet remis en gage. Mais les effets du nantissement se trouvent réglés depuis 1848 par des usages commerciaux et une loi commerciale, tandis que les hypothèques sont restées sous l'empire de la loi civile. 11 en résulte que le contrat hypothécaire ordinaire ne peut être transféré qu'au moyen d'une délégation coûteuse et lente^ et si le prêteur a besoin, pour obtenir le remboursement du prêt, d'avoir recours à l'expropriation, il est forcé de subir les lenteurs et les difficultés de la loi et de la procédure civiles.

Cependant les contrats hypothécaires fournissent en France un des titres fiduciaires les plus abondants, et ils donnent lieu chaque jour à de vastes opérations. Aussi a-t-on essayé, par divers moyens, de mobiliser cet engagement, et on y a réussi jusqu'à un certain point, tantôt par une législation spéciale en faveur de quelques établissements autorisés et privilégiés, tantôt en éludant les lois par la jurisprudence.

La Caisse hypothécaire fondée en 1820 et qui a duré jusqu'à ces dernières années, les sociétés de crédit foncier autorisées par \e décret du 28 février 1852 , ont été établies sur des privilèges spéciaux. La caisse hypothécaire était dispensée des formalités de droit commun pour l'émission de ses obligations au porteur ; les sociétés de crédit foncier jouissent des mêmes avantages pour l'émission de leurs lettres de gage et en outre de la faculté d'établir, à défaut de paiement, un séquestre sur les immeubles engagés, et de privilèges énormes dans toute la procédure relative à l'expropriation.

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Le service de ces établissements consiste à prêter au propriétaire d'immeubles, des fonds obtenus par la négociation d'obligations au porteur ou lettres de gage , en lui donnant la faculté de se libérer par le paiement d'annuités successives.

Dans plusieurs départements on a mobilisé par d'autres moyens le contrat hypothécaire. Des agences se sont établies pour prêter sur hypothèque dans les conditions suivantes : l'emprunteur , après avoir consenti au banquier ou agent hypothécaire une obligation en forme, souscrit encore à celui-ci des effets de 1,000 fr. jusqu'à concurrence de la somme portée au contrat. Ces effets ne portent que la signature de l'emprunteur, la somme et quelquefois répoque de l'échéance : le reste est en blanc.

L'agent ou banquier négocie ensuite, de gré à gré, ces effets au capitahste. Quelquefois il y ajoute la garantie de sa signature ; quelquefois il les transmet par simple tradition. Le plus souvent la transmission reste secrète : c'est Tagent qui reçoit et paie les intérêts; c'est lui qui rembourse au besoin le capitaliste ou échange des effets qui restent entre ses mains la matière de négociations continuelles, comme un titre au porteur ; ce titre, en effet , il faut le remarquer, ne porte point la désignation de la personne à laquelle il appartient.

On sait avec quelle ténjérité les propriétaires d'immeubles , pressés par le besoin, souscrivent des obligations hypothécaires, dans la persuasion où ils sont que ces obligations seront renouvelées à l'échéance. Le plus souvent, en effet, le renouvellement s'effectue, de manière à convertir le contrat hypothécaire en une sorte de constitution de rente. Mais indépendamment des circonstances de force majeure qui peuvent amener la demande de remboursement, l'emprunteur est toujours soumis au bon plaisir de l'agent d'affaires ou banquier, lequel se trouve dans la même dépendance à l'égard du capitaliste. C'est au capitaliste seul que les arrangements de cette espèce présentent quelque sécurité.

Aussi donnent-ils lieu à des abus nombreux et notamment à des demandes de remboursement imprévues et qui constituent une sorte de guet-apens commercial. Quelquefois, après prorogation consentie et intérêt perçu par avance, selon l'usage, l'emprunteur apprend tout à coup qu'il a souscrit une ou plusieurs lettres de change qui ont été protestées faute d'acceptation et pour

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le paiement desquelles il est assigné à fournir caution solvable. En effet le bon pour signé de sa main sur un papier blanc se trouve converti en une lettre de change tirée par lui sur un homme qu'il n'a jamais connu, avec lequel il n'a fait aut;une affaire et qui a naturellement refusé Tacceptation. Un tel esclan* dre achève de discréditer un propriétaire qui déjà se trouvait en état de gêne et qui est placé à la fois sous le coup de l'expropriation, de la contrainte par corps et de la faillite^ s'il est commerçant. 11 peut sans doute plaider, bien que la chose soit difficile^ lorsque les tribunaux de la localité accordent le caractère de lettre de change aux engagements souscrits en blanc ; mais il lui est bien difficile d'éviter sa ruine.

Les prêts hypothécaires sont faits, dans un grand nombre de départements, par l'intermédiaire des notaires. Dans ceux où il existe des agents spéciaux, les services de ces agents sont payés par une différence d'intérêt ou par une commission. La caisse hypothécaire autrefois et les sociétés de crédit foncier aujourd'hui perçoivent en outre une commission sur les intérêts et sur les annuités destinées à l'amortissement du capital, à Vextinction de ja dette.

106 LIYBl II. CHAPITRE XIY.

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