LIVRE I. CHAPITRE XI

ciale, et leur réalisation n'est pas amenée par le cours nécessaire et naturel de la vie sociale. 11 n’y a jamais d’acheteurs forcés pour les immeubles, tandis qu’il y eu a pour les comestibles et les vêtements : bien plus, les immeubles ruraux, bAtis, industriels ou autres, n’ont qu’un marché nécessairement fort restreint, un petit nombre d’acheteurs possibles, lorsque les disponibles sont recherchés,

Ainsi dans toute crise, chaque fois qu'il se produit sur une grande échelle une demande imprévue de disponibles, ce sont les immeubles dont le cours est le plus sensiblement affecté. C’est ainsi que nous avons vu le prix des immeubles, des rentes, des actions industrielles les plus accréditées, baisserde 30, 40 et 100 p. °/0, taudis que les marchandises de consommation courante perdaient à peine 1 et 2 p. “/„, et les tissus communs 10 et 15 p. °/e- L’abondance des disponibles affecte également beaucoup plus eu hausse le prix des immeubles, actions et rentes perpétuelles, que celui des marchandises destinées à une consommation plus ou moins prochaine.

Observons en passant que les rapports qui existent entre le taux de l’intérêt des capitaux évalués en argent et celui des capitaux immobiliers tendent toujours à se niveler. Les causes qui élèvent le taux de l’intérêt réduisent le prix des immeubles, et celles qui abaissent le prix de l’intérêt élèvent le prix des immeubles, de manière à ce que le tant p- 7o> le rapport numérique entre l’évaluation du capital et la redevance annuelle, reste toujours au même niveau.

Ce rapport nécessaire, cette solidarité entre le marché du crédit et le prix des valeurs immobilières est un des faits économiques les plus remarquables, les mieux constatés, les plus observés et les moins étudiés qui existent. Un en peut déduire une conséquence importante, conforme aux maximes de tous les praticiens intelligents : c’est que les prêts hypothécaires, même bien établis, sout ceux qui peuvent avoir les résultats les plus désastreux, d'autant que le taux de l’intérêt qu’ils produisent est élevé par l’incertitude de la réalisation, et que cette réalisation peut, en infligeant une perle considérable à l’emprunteur, nuire à la bonne exécution de ses engagements.

Les crédits accordés sur des marchandises accumulées par la

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spéculation ont une grande ressemblance avec les crédits hypothécaires. Car les marchandises ainsi accumulées en outre des besoins ordinaires du marché n'ont pas de débouchés assurés : leur vente peut être lente ou n’être possible qu’à vil prix.

I.es crédits purement commerciaux, ceux dont l’extinction doit avoir lieu par une vente nécessaire, en quelque sorte, de denrées, sont ceux qui se réalisent le plus facilement, parce que jamais, quoi qu’il arrive, la vente des marclfandiscs qui ont un prix courant et des débouchés assurés ne peut être ni fort éloignée, ni fort désastreuse. I.es chances de variations par l’effet du cours des disponibles sont d'autant moindres que les marchandises se rapprochent davantage des conditions d’aptitude générale, qu’elles ont un marché plus nécessaire et plus étendu Cette circonstance explique bien et justifie la facilité avec laquelle les hommes d’affaires accordent le crédit commercial et la répugnance que leur inspire le crédit hypothécaire. Le premier, bien qu’en apparence purement personnel, fait courir moins de chances de perte que le second qui semble reposer sur des garanties réelles et invariables.

11 résulte aussi des faits relatifs à la réalisation des contrats de crédit que dans toute crise amenée par un déplacement soudain de capitaux, l’augmentation du nombre des paiements et remboursements appelle l’emploi d'une quantité de monnaie plus considérable qu’en temps ordinaire. On n’a donc pas absolument tort de dire en ce cas : «l’argent est rare, » parce qu’en effet, la .demande d’espèces monnayées augmente. Aussi remarque-t-on que toute crise un peu forte provoque sur le marché où elle se manifeste des exportations de marchandises qui vont s’échanger contre des monnaies ou des titres équivalents.

11 importe de bien observer ces variations du prix relatif des capitaux dans leurs effets et dans leurs causes, parce que c’est dans cette étude qu’on trouve les motifs pour lesquels un banquier sensé doit accorder ou refuser le crédit, étendre ou resserrer ses escomptes. C’est dans l’observation attentive de ces phénomènes qu’un homme d’affaires intelligent puise au besoin, suivant les temps, la hardiesse ou la prudence, l’art d’accommoder ses opérations aux besoins du moment, parce que si les opiniohs humaines sont fort inconstantes, on peut cependant pressentir