LIVRE III, GHàPITRS Vl. S

son. Cependant la somme des prêts hypothécaires, évaluée à 5/6 de la somme des prêts de toute nature, donne lieu à une telle masse d't^aires qu'on a de tout temps fait des efforts pour introduire l'hypothèque en banque, pour en rendre la négociation facile et courante.

La valeur de tout prêt dépend à la fois du caractère et des habitudes de l'emprunteur, de la nature' et des propriétés économiques du gage. A ce double point de vue, les immeubles susceptibles de servir de base à des opérations hypothécaires se divisent en trois grandes classes : l"" les fonds de terre des* tinés à la culture. Ceux-ci sont quelquefois d'une réalisation difficile et ne donnent en tout temps qu'un revenu médiocre ; mais leur marché est étendu et leur prix n'éprouve guère de grandes variations. 2*" Les maisons urbaines, destinées à Tha* bitation ou à la location. Elles produisent en général un revenu plus élevé que les fonds de terre et sont d'une réaUsation plus facile, mais leur prix subit parfois de grandes variations. 3"" Enfin les immeubles industriels situés h la ville ou à la campagne. Leur revenu est très-variable et leur valeur en capital très-incertaine, parce qu'ils ne répondent qu'à des besoins restreints et capricieux par nature et ne trouvent que par occasion des acheteurs.

Ces immeubles et les maisons urbaines sont ceux qui fournissent la matière des placements hypothécaires les plus dangereux, et ce sont justement ceux sur lesquels les banquiers qui ont en leurs mains les dépôts à long terme consentent le plus souvent à prêter, parce que leurs prêts donnent ouverture à un compte courant commercial. Un manufacturier, un entrepreneur empruntent sur hypothèque et apportent au banquier qui a consenti le prêt leur compte courant commercial ; il en est de même du propriétaire de mines et de carrières. L'agriculteur et le propriétaire de maisons de location qui n'ont point donné à leurs affaires la forme commerciale, n'ont aucun crédit hypothécaire chez le banquier, tandis qu'en Ecosse et aux États-Unis, les banques de circulation prêtent couramment sur hypothèque aux propriétaires d'immeubles ruraux dont les opérations agricoles, conduites commercialement, donnent ouverture à un compte courant.

En France, les prêts hypothécaires sur immeubles ruraux et urbains ont été abandonnés dans un grand nombre de départements aui notaires et à des agents dont nous avons décrit ailleurs * les fonctions et la manière d'opérer. Les capitalistes apportent leurs fonds aux uns et aux autres, attendant souvent, chez les notaires surtout, d'avoir trouvé un placement à lem* convenance pour obtenir un intérêt de leurs capitaux.

Les agents de placement reçoivent, pour prix de leur intervention dans lesjaffaires, une commission tantôt directe, tantôt sous la forme de différence d'intérêt. Les notaires sont rémunérés d'abord par leurs honoraires et ensuite par des commissions spéciales, comme les agents, tantôt directement, tantôt à titre d'honoraires extraordinaires.

Les notaires et les agents de placement ont donc un intérêt évident et très- grand à ce que les prêts soient multipliés et, par conséquent, à ce qu'ils soient consentis à courte échéance et souvent renouvelés. La difficulté de transférer le contrat éloigne en même temps le capitaliste des prêts à long terme.

L'emprunteur cependant aurait besoin de garder longtemps les capitaux qui lui sont confiés. S'il veut les rembourser sur le produit de son travail et de son champ, devenu plus fécond par l'emploi des fonds empruntés, il lui faut de longues années; même lorsqu'il veut rembourser par une vente, il a besoin de temps, car les immeubles n'ont point de prix courant, et pour les vendre à des 'conditions avantageuses ou simplement convenables, il faut attendre une occasion. Aussi l'emprunteur est-il presque toujours forcé de renouveler son contrat à son grand dommage et sans profit, pour le capitaliste.

On peut juger, par l'état suivant, des charges que la brièveté des prêts hypothécaires impose à la petite propriété rurale.

* Voir page 112 et siiiv.