DES HABITATIONS OUVRIÈRES

La Compagnie générale des labitations ouvrières (Artizans\ Labour ers' , and gênerai dwelUngs Company) qui a eu la plus humble origine vers 1866 possède aujourd'hui de vastes superficies couvertes par plus de 4,000 maisons. Cette Société constitue la première tentative heureuse pour démontrer qu'il est possible de donner aux classes ouvrières une habitation isolée avec toutes les conditions de l'hygiène et que l'opération entamée sans le secours de l'État, peut attirer les capitaux de placement en leur offrant un intérêt convenable.

Un petit nombre d'ouvriers s'étaient associés pour construire des maisons destinées à la classe ouvrière.

1. Nous devons les renseignements qui suivent à l'obli{?eance de M. Farrant, directeur de la Gonapagnie, et aux dépositions des enquêtes de 1881 et de 1884.

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Ils réussiront ^ En 1867, la Société fut fondéo au capital nominal de 6 millions 250 mille francs partagés en 25,000 actions de 250 francs. Les constructions et le placement des actions marchèrent de pair. En 187 i. le capital fut porté à 2o millions. En 1879, une série d'actions dites de préférence avec revenu pri\ iléi.;ié de 4 1/2 0/0 fut émise jusqu'à concurrence de 0,250,000 francs, ce qui porte le capital à 31,250,000 francs. Enfin, en 1884, une assemblée générale a autorisé l'émission d'une nouvelle série d'actions privi- ]égié(^s jusqu'à concurrence de 12,500,000 francs. Le placement de ces titres se fait régulièrement au fur et à mesure des Ix^soins de la Compagnie dont le crédit attesté par un dividende normal de 5 0/0 est a uj ourd'hui reconnu .

Le but de la Société a été de donner à très bas prix une maison indépendante à chaque famille. Au moment où se multipliaient dans Londres les grandes casernes dans lesquelles mille ou quinze cents personnes étaient logées, on a cru nécessaire de réagir contre ces agglomérations dans lesquelles un voisinage trop rapproché détruisait le sentiment de Findépendance si nécessaire à l'esprit de famille. Construire des maisons isolées dans Londres, même en s'éloignant du centre, il n'y fallait pas penser.

1. Ce succès constitue le seul exemple qui m'ait été cité à Londres de l'initiative des ouvriers. Comme nous l'avons dit (page 122j elle s'exerce dans les comtés du Nord avec une persistance remarquable.

m APPIÎNDICE

On résolut d'aller chercher, en pleine campagne, des terrains dont le prix serait assez bas pour favoriser la construction de maisons isolées.

Près de Clapham-Junction, en un point qui alors était à peine habité, la Compagnie acheta vers 1868 une superficie de oO acres (20 hectares). Des avenues et des rues furent tracées et les architectes commencèrent à élever les petites maisons.

En 1874, 1,200 maisons étaient achevées, et le Bhaftesbury-Park attirait l'attention de tous ceux que préoccupait le problème des logements à bon marché. A l'inauguration, faite par lord Shaftesbury, assistèrent un grand nombre d'hommes politiques, et parmi eux lord Beaconsfield et lord Granville. Il semble qu'en Angleterre, devant la question sociale, il n'y ait plus de parti politique. L'œuvre poursuivie par un libéral et qui portait son nom, fut louée en un grand discours par le chef du parti conservateur. Les 1,200 maisons étaient occupées et les loyers régulièrement payés attestaient le succès de l'entreprise.

Les maisons sont divisées en cinq classes dont les loyers varient de 7 fr. 50 c. à 16 fr. 2o c. par semaine, soit 360 à 830 francs par an, toutes les contributions étant à la charge de la Compagnie. Chaque maison a une cuisine, une laverie, un petit jardin sur le devant et une assez grande cour en arrière. La maison de la o® classe contient deux chambres et un petit salon. La 4^ classe a le même

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nombre de pièces, mais elles sont moins petites. La 3® classe comprend trois chambres à coucher. La 2^ classe comporte trois chambres à coucher au premier, et au rez-de-chaussée une pièce pouvant servir de cabinet de travail ou de chambre. Enfm, la l""^ classe offre six pièces : quatre chambres à coucher, un salon et une salle à manger. Les maisons de la 5^ classe sont les plus recherchées ; aussi l'architecte a-t-il trouvé le moyen de loger dans les maisons de la 1^® classe deux familles indépendantes l'une de l'autre. En réalisant ce tour de force pour les maisons de la 2^ et de la 3^ classe, il arrive à donner deux chambres à coucher et une cuisine pour 290 francs par an.

Bien qu'il n'y ait pas de cave, le rez-de-chaussée n'est pas humide, une ventilation ayant été établie au ras du sol ; par suite de l'usage exclusif du charbon de terre, chaque chambre doit être soigneusement ventilée. Les architectes se préoccupent particulièrement du moyen de renouveler l'air dans chaque pièce. La construction est faite en ciment aggloméré et en briques ; les murs nous ont paru à l'abri du salpêtre et l'aspect général est parfaitement sain. L'eau est fournie aux locataires par des robinets qui alimentent la cour et la laverie ; des égouts qui passent dans les cours longent la série des maisons et assurent le service de salubrité.

Pour éviter l'apparence monotone de longues lis:nes d'habitations toutes semblables, les archi-

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tectes ont varié les façades ; toutes les maisons ont un rez-de-chaussée et un premier ; ils ont groupé les maisons de telle sorte que six ou huit forment un ensemble qui de loin fait croire à un bâtiment important. La Compagnie a calculé que les dépenses consacrées à l'ornement des faça^des se retrouvent aisément en loyers.

Les maisons de la 1'"^ classe couvrent une superlîcie de 125 mètres; celles de la 2^, 109 mètres; de la 3% 98 mètres ; de la 4% 92 mètres et enfin de la d% 72 mètres, le jardin et la cour comprenant une superficie qui varie de oO mètres pour les grandes maisons à 35 mètres pour les plus petites.

Le prix moyen des maisons ressort environ à 6 ou 7,000 francs.

Les réparations tiennent une place considérable dans le budget de la Compagnie. Tous les cinq ans les façades sont refaites et peintes. On calcule que de ce chef les dépenses varient entre 8 et 10 0/0 du revenu brut.

On ne peut rien imaginer de plus soigné que ces petites maisons : dans le salon, des meubles arrangés avec goût, des livres sur la table; devant la fenêtre, des plantes disposées dans une jardinière ; on sent un intérieur vers lequel sont concentrées les affections d'une famille.

Il est bon de savoir la profession du locataire. Dans l'une des maisons les plus soignées de la ¥ classe, c'est un charpentier qui gagne à Londres

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4o schellings par s«^maine, soit 9 fr. 30 c. par jour. Son loyer hebdomadaire représente exactement l'uni^ des journées. Cette proportion se rencontre presque partout et la plupart des Compagnies ont remarqué qu'elle constituait la règle.

Quelques-uns des locataires sont des contremaîtres ou des commis, mais la plupart sont de simples ouvriers, non point des manœuvres, mais des ouvriers travaillant, suivant l'expression anglaise, de leurs mains et de leur tête (working with hands and brains) : ce sont des ébénistes, des typographes, des tailleurs, des menuisiers, etc.

Les habitants de Shaftesbury-Park ne doivent donc pas être confondus avec le personnel des maisons Peabody, puisque le minimum du salaire journalier des locataires des petites maisons doit être de 7 fr. oO c.

Le succès de ce premier essai fut tel qu'en 1876, la Compagnie acheta un terrain de 28 hectares au Xord-Ouest de Londres. Les communications étaient assurées par le Great-AVestern et le Xorth- Western qui ouvrit une gare appelée du nom du domaine. Queen's- Park ; 2,200 maisons y furent construites. Les dernières furent terminées en 1883. A peine étaient-elles achevées qu'elles furent occupées. Une chapelle et des écoles sont en construction sur un terrain que la Compagnie a vendu à une Société pieuse : The Congregational Union.

Enfm le troisième groupe, Xoel-Park. situé à [\

kilom(''tres Nord-Ouest de Charing-Cross, couvrira 38 hectares. La première pierre a été posée par lord Bhaftesbury le 4 août 1883 et quand nous l'avons visité (le 10 mars 188o) 743 maisons étaient habitées. Les travaux étaient poussés avec activité et avant trois ans 2,600 maisons y seront élevées.

Le paiement du loyer par semaine a été établi dès le début de la Compagnie et elle n'a jamais eu à regretter ce système. Elle est persuadée qu'ainsi elle court moins de risques qu'avec le paiement trimestriel, L'arriéré pour Shaftesbury-Park est de 1.400 francs sur une recette de 10.800 francs par semaine; le retard est donc inférieur ta une journée do Joyer, mais comme le loyer est perçu d'avance, en réalité le paiement est fait en avance de six jours au lieu de sept. Les loyers irrécouvrables qui étaient au début de 5,000 francs par an n'ont cessé de décroître; en 1884, ils n'ont été que de 1,300 francs sur un chiffre total de J.87o,000 francs encaissés par la Compagnie,

Il y a très peu de locaux vacants dans les parcs : si parfois les habitations de la première classe attendent quelque temps un locataire, pour les plus petites maisons, il y a de longues listes de demandes qui permettent de faire un choix et de n'admettre que des familles recommandables.

L'enquête est faite avec soin : souvent 40 demandes se présentent pour la même maison. La préférence est toujours donnée à la moralité de la famille

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et, si les renseignements sont de même valeur, ii celui des ouvriers qui gagne le salaire le plus bas. La Compagnie tend de la sorte à maintenir le niveau des locataires qui s'élèverait rapidement et altérerait l'objet que les fondateurs se sont proposé.

Si elle ne cherche pas à élever le niveau social, elle tend par tous les moyens à reconstituer la vie de famille du peuple. Elle cherche à intéresser les habitants à la bonne tenue des maisons. Elle ne pénètre pas dans l'intérieur, mais elle favorise une exposition annuelle d'horticulture qui a lieu au mois de juin et qui est l'objet de l'émulation générale. Je vois des fleurs rares, de petites serres habilement construites qui abritent des plantes délicates. Il paraît que des récompenses sont attribuées au jardin le mieux entretenu.

Au centre du parc s'élève un bâtiment de belle apparence. C'est le Hall, servant aux usages les plus divers, tour à tour temple et salle de concert, rassemblant le dimanche les habitants pour le service religieux et dans la semaine la société musicale. La bibliothèque de prêt de livres est toute voisine ; on y reçoit plusieurs journaux. Une salle de billard complète ce cercle, où les jeux de hasard sont interdits ainsi que la consommation de liqueurs.

La Compagnie favorise par un prix de location presque fictif ces sociétés locales. Elle estime que leur influence peut seule combattre l'attrait du cabaret.

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Une des clauses des statuts interdit à la Compagnie de louer aucune maison ou boutique à destination de restaurant, taverne ou auberge où seraient débitées de la bière ou des liqueurs fortes. Jusqu'à présent, il n'a jjas été accordé une seule dérogation à cette prohibition formelle.

En visitant les trois parcs dont la création est l'œuvre de la Société, j'ai pu étudier la question la plus grave que soulèvent les logements d'ouvriers. Convenait-il de rendre le locataire propriétaire de la maison qu'il occupe ? Il y a peu de pays où cette transformation soit plus populaire qu'en Angleterre. La constitution aristocratique de la propriété a contribué à exciter les désirs de la classe la plus humble, et un Anglais ne semble pas éloigné de penser que la question sociale est à demi résolue chez un peuple où la propriété du sol est très divisée. La Compagnie des habitations ouvrières avait au début annoncé avec quelque bruit son intention de permettre à l'ouvrier de gagner sa maison (to oicn his own house) moyennant le paiement d'une majoration de loyer destinée à l'amortissement. 2o0 maisons de Shaftesbury-Park, 170 de Queen's-Park furent occupées de la sorte ; les locataires anticipèrent leur libération afin de se trouver sur-le-champ affranchis de tous liens.

A partir de ce moment, les inconvénients se multiplièrent. Une seule interdiction avait été faite, celle de ne vendre aucune liqueur forte. Les sous-loeations

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n'avaicnl pas été détendues; en peu de leiiips, les oceLi|>aiils cédèrent des chambres à de nouvelles lamilles, attirant un nombre excessif d'habitants et amenant rencombrement qu'on a toujours cherché à évitei". En certains cas, d'honnéles ouvriers, par suite de maladies, de chômages, furent forcés de vendre. Souvent l'ouvrier change d'usine, d'atelier, de patron : le lieu où il travaillait se déplace; un<' propriété est pour lui un }>oids fort lourd : il était amené à s'en défaire : la propriété tombait alors entre des mains indignes; des gens mal famés y vinrent habiter et les maisons voisines en furent subitement dépréciées.

La Compagnie a cessé vers 1881 de pratiquer un système qui lui causait tant de dilTicultés. Elle résolut même de racheter peu à peu les maisons vendues et elle put vérifier que les loyers avaient été élevés dans la proportion d'un cinquième par l'àpreté des intermédiaires. Le Conseil n'a pas renoncé sans ri^gret à son plan primitif : plusieurs membres y demeurent attachés; mais une considération financière acheva de le décider. La valeur du terrain tient à son unité : en constituant une série denclaves, la Compagnie avilissait son capital et rendait impossible toute opération d'ensemide. Le placement des actions se ressentait de ce péril. Depuis que la Compagnie a renoncé aux ventes, elle a repris faveur et les capitaux lui sont revenus fidèlement. C'est là un point im|)ortant. La Compagnie ne se

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contente pas de ce qu'elle a fait : elle estime (jue ses 5,000 maisons ne sont qu'un premier effort; elle tient les yeux fixés sur le marché des capitaux pour mesurer, d'après le placement plus ou moins rapide, les créations que lui réserve l'avenir.

Dans le sein de la Conmiission Royale, M. Broadliurst, membre de la Chambre des Connnunes et ouvrier lui-même, a reproché vivement aux chefs de la Compagnie l'abandon de leur plan primitif, l'appelant qu'à Leeds des sociétés s'étaient formées, qui avaient vendu 7,000 maisons à des ouvriers. 11 est vraisemblable que si les contrats de vente avaient été rédigés avec plus de soin, on aurait pu éviter certains périls, mais il est des dangers qui sont de l'essence même du droit de propriété qui comporte, chacun le sait, l'usage et l'abus.

Si l'on cherche un frein aux désordres, si on veut maintenir les règles d'Iiygiène, il n'existe qu'une garantie : la convention entre le propriétaire et le locataire. Un bail bien fait et rigoureusement exécuté prévient tous les désordres. A ce point de vue, les Ijaux anglais offrent des dangers.

Dans les maisons que j'ai visitées, l'encombrement est une menace constante. La Compagnie estime au tiersle nombre des maisons dans les( | uelles son locataire a sous-loué à une famille, amenant de la sorte deux familles sous le même toit. Au début, toute souslocation était interdite; mais le fait s'est produit si généralement que la Compagnie s'est crue débordée;

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aussi a-t-elle eu la faiblesse de fermer les yeux, puis d'autoriser. La Commission Royale a paru fort surprise de cette révélation et le directeur de la Compai^nie a expliqué comment il luttait contre l'encombrement, grâce à la surveillance hebdomadaire du collecteur de loyers. La Compagnie, d'ailleurs, ne sévit que si, dans une chambre, il se trouve plus d'un ménage avec un enfant ; elle avoua du reste que beaucoup d'abus devaient lui échapper, qu'elle avait pour principe de donner toute la liberté possible à ses petites villes {our Uttle toicns are perfectly freé), soumises seulement à l'inspection des paroisses en vertu des lois générales de salubrité.

Dans l'organisation de la Compaguie et dans ses rapports avec les chefs de famille, il existe, on le voit, une lacune sur laquelle les membres de la Commission n'ont pas hésité à appeler l'attention.

Pour toutes les constructions hors de Londres, la question la plus grave est le prix des transports. L'établissement de trains à bon marché (cheap trains) n'a fourni qu'une solution insufTisante : les trains d'ouvriers arrivent à Londres entre o heures 1/2 et 7 heures du matin et le porteur du billet ne peut reprendre qu'un traiu après 4 heures du soir. Pour celui qui travaille à la journée, rien de plus simple. Moyennant 20 centimes, il peut venir d'une distance de 16 kilomètres et retourner le soir ; mais l'ouvrier à façon, le tailleur par exemple, qui va chercher de l'ouvrage à Londres et revient travailler chez lui, ne

peut proiitor de ce? avantages. Pour lui. pas de réduction spéciale.

A Xoel-Park. les trains d'ouvriers mènent et ramènent pour 0 fr. 40 c. Par les autres trains, les billets d'aller et retour coûtent 0 fr. 80 c. oui franc.

Selon qu'il s'agit de telle ou telle ligne de chemin de fer, les tarifs sont modérés ou hors de toute mesure. Le Great-Northern et le Midland ont des tarifs raisonnables : seuls ils ont organisé des abonnements pour les voyageurs de 3^ classe. Sur les réseaux où les Compagnies de chemins de fer ont refusé, les abonnés de P*^ classe voyagent à prix plus réduit que les porteurs de billets de 3\

L'excessive cherté du transport constitue un tel obstacle pour la classe ouvrière qu'après avoir examiné les plaintes légitimes de la Compagnie, on se demande comment elle trouve à louer les maisons de Xoel-Park. Dans le dernier rapport, le directeur s'exprimait en ces termes : « L'importance de cette » question est telle qu'il est permis d'afhrmer que des » compagnies de chemins de fer dépend entièrement » l'échec ou le succès de la grande œuvre que nous » poursuivons. ))

Budget de la Compagnie. — Le dividende régu^ lièrement distribué depuis quelques années est de o 0/0. Ce fait mérite toute notre attention. Aussi faut-il examiner successivement le budget spécial de chaque parc et le budget général de la Compagnie.

Shafteshurij pari-. — Lo cai>ilal tangage est de Fr. 7.772.G8^i

Réparti sur 1,200 maisons, la nioyciinc du prix de revieut ressort à 6,i77 franes.

Le revenu brut es} d(^ Fr. .j73.37o

Soit d(^ 7 2/:i p. 100.

D'où il faut déduire :

Frais d'administration Fr. 5.200

Contributions, eaux . . . 84.100

Réparations 73.000

Assurances 2.o00

représentant 2 l,/8 0/0 . Fr. 164.800 16 i. 800

ce qui laiss(^ sujjsistc^r un revenu net

de Fr. 408. o7o

Soit de o V. ].. 100.

Queen's park. — Le capital engagé est de 17 millions 119,000 francs sur 2.200 maisons; le ]trix moyen de revient est de 7,780 francs.

Le revenu brut est de Fr. 1.346 300

Soit de 7 y\ p. 100.

D'oili il y a lieu de déduire :

Frais d'administration Fr. 11.060

Contributions et eaux . . 208.200

Réparations 113.000

Assurances o.700

représentant 2 0/0 i\y\ (•aj»ital 337.960

ce qui ramène le revenu net à . . Fr. 1.008.310 Soit à o Yg.

Noel-Park. — Les dépenses sont de 0,521,000 fr. Les revenus sont seulement de 163,000 francs; une partie des immeul»les étant en cours de construction, on ne peu( tirer aucune induction de ces chiffres.

Budget général. — Ce qui précède permet de comprendre les éléments du dividende. Les actions placées s'élèvent au capital de 29,292.000 francs, dont une partie seulement (86,4o6 actions à 250 francs) louche 5 0/0, les actions de préférence (31,750 actions) ne recevant que 4 1/2. Le capital emprunté est de 2,650.000 francs.

Le revenu net total est de 1,616,075 francs. Les dépenses générales d'administration s'élèvent à 62.000 francs, le service des intérêts absorhe 12i,000 francs, ce qui laisse libre une somme de 1,430,075 francs suffisante pour le service des dividendes.

L'enseml)1e de C(^s résultats devait attirer tout particulièrement l'attention : aussi un grand nombre de Compagnies ont-elles été formées avec un objet analogue. La spéculation s'est jetée dans la voie ouverte par la Compagnie générale des habitations ouvrières. Tout autour de Londres on aperçoit des groupes de petites maisons, à loyers fort bas, qui couvrent d'énormes terrains naguère consacrés à Tagriculture. Si on pénètre dans les rues, si on visite l'intérieur des maisons, on est frappé de voir les aménagements moins soignés que dans les parcs de la Compagnie générale, sans que le prix soit inférieur; mais te] a

ARTIZANS" DWELLÎNGS; 187

Oiv le succL's de ce genre de logements qu'à Tottenham et aux environs, depuis 187o, 18,000 maisons ont été bâties pour les familles ouvrières qui les occupent moyennant un loyer annuel de 400 à 580 francs. Chaf|ue maison a deux étages et la famille qui occupe 1(^ rez-de-chaussée peut sous-louer le premier; mais la construction paraît médiocre et dépourvue des conditions qui en assurent l'hygiène. (Dép. Gatliff. Enquête de 1881, n« 30i-7.)

En déterminant tout autour de Londres cet élan de la spéculation, en excitant les capitalistes, la Compagnie générale a rendu un service qui porte bien au delà de son œuvre directe.