COMPAGNIE
La Compagnie des Logements perfectionnés d'ouvriers (The improved indus trial (hvellings company) se forma en juin 1863 ^.
Un certain nombre de personnes, réunies à Mansion-House. s'appuyant sur l'expérience sérieuse de sir Sidney WaterloAV, souscrivirent un capital de 1.2o0,000 francs. Le président fut d'abord lord Derby (qui portait alors le titre de lord Stanley) mais depuis I860, sir Sidney Waterlow, le véritable initiateur de cette société, a été élu président.
Au début, la Compagnie eut à lutter contre les préjugés et le mauvais vouloir des ouvriers ; mais bientôt les plus intelligents comprirent quels bien-
1. Tous les détails qui suivent ont été recueillis dans des conversations avec M. Moore, secrétaire de la Compagnie, et dans les dépositions de sir Sidney Waterlow devant les commissions d'enquête.
faits leur réservaient ces créations et le capital originaire ne cessa de croître jusqu'tà 1 2. oOO, 000 francs. Si, à ce chiffre, on ajoute les emprunts, on verra que la Compagnie a été en mesure de dépenser ])]us de 23 millions.
Les fondateurs, tout en se proposant l'amélioration du sort des ouvriers, n'ont pas eu le dessein de faire une œuvre purement philanthropique, dans le sens ordinaire du terme. Ils ont pris pour principe que l'indépendance de ceux qu'ils logeraient ne pourrait pas être sauvegardée, et que les fonds nécessaires ne pourraient pas être recueillis, si un dividende rémunérateur n'était pas distribué aux actionnaires. La sagesse de cette règle a été clairement démontrée par la progression rapide de la Compagnie ; tandis que les philanthropes versaient le capital, les locataires n'avaient en aucune mesure le sentiment qu'ils étaient les hôtes de la charité. Ils payaient régulièrement pour des logements sains, en l)on air el respectables, le même loyer qu'ils avaient naguère l'habitude de verser pour une ou deux chambres étroites dans des maisons mal construites et malsaines.
Le second but qu(^ poursuivirent les fondateurs fut de créer des logements aussi séduisants que possible, afin que les locataires fussent amenés à être fiers de leur intérieur et à puiser dans leur habitation cette dignité, ce respect d'eux-mêmes qui est la base de tout progrès moral.
Aussi le caractère dominant des habitations créées par la Compagnie a-t-il été de ménager sous la clef du locataire une satisfaction à tous les besoins que d'autres sociétés de constructions ont mis en commun, telles que lavoirs, water-closets, dépendances diverses. La vie de famille en Angleterre se compose d'une série de coutumes intérieures que le luxe peut favoriser ; la Compagnie s'est proposée de donner aux ouvriers les mêmes jouissances sur une plus petite échelle en ne froissant aucun de ces usages.
En choisissant la situation des terrains, la Compagnie a fait de grands efïbrts pour se maintenir aussi près que possible des centres de travail, mais l'élévation des prix a rendu, d'année en année, cette recherche plus difficile. Pour l'ouvrier, la nécessité de loger près du lieu où il travaille est très grande ; outre l'économie de temps et de transport, il lui est avantageux de revenir prendre ses repas chez lui et de ne pas aller dîner au cabaret. De plus, il faut tenir compte des facilités qu'offrent pour l'alimentation les marchés du centre dont l'approvisionnement est plus abondant et les prix plus bas. Si le père de l'ajnille était le seul de la famille qui travaillât, l'éloi gnement serait un mal moins grave ; mais, si la femme, si les enfants gagnent à Londres quelque salaire, comment imaginer que tous puissent se transporter à grandes distances ? 11 fallait donc que dans les quartiers les plus peuplés de la ville fies habitations économiques fussent créées.
LOGEMENTS PERFECTIONNÉ^ l6-i
La constitution de la propriété en Angleterre opposait au choix de grands obstacles. La Compagnie rend hommage dans toutes ses publications aux grands propriétaires tels que le duc de Westminster, le marquis de Xorthampton, la baronne Burdett- Coutts et les commissaires des biens ecclésiastiques qui ont facilité l'acquisition de grands terrains. En pareils cas, la Compagnie n'achète que la possession pendant 99 ans (leasehold) moyennant une redevance annuelle qui varie entre 1 fr. 60 c. et 2 fr. 20 c. le mètre.
La loi sur les maisons d'ouvriers (the Artizans'and Labourers' Dwellings improvement Act, i87o) a permis d'assainir les quartiers les plus insalubres, mais elle avait laissé subsister trop d'obstacles pour que la Compagnie pût acheter des terrains ; depuis les récentes modifications, diverses constructions ont été élevées k la suite d'expropriations. Dans les quartiers éloignés tels qu'Islington, le Metropolitan Board a vendu des terrains à la Compagnie moyennant un prix de 40 francs le mètre en pleine propriété (freehold). C'est le prix le plus bas qui ait été atteint. L'acte de vente contient obligation d'affecter les constructions aux logements à bon marché pendant une période d'au moins dix ans.
Les maisons élevées par la Compagnie n'ont pas un aspect uniforme. Suivant l'espace et la forme du terrain elles offrent des distributions très diverses. Quelques principes sont communs à toutes les
Mil) APPENDICE
constructions : l'escalier, éclairé par de larges baies, laisse passer l'air et la lumière ; chaque logement satisfait à toutes les nécessités de la vie ; les murs sont tapissés de papiers, l'aspect est riant et toutes les conditions de l'hygiène sont strictement observées. Les chambres sont largement aérées. La Compagnie a proscrit les alcôves (( L'air, dit-elle, est nécessaire au sommeil. Celui qui a mal dormi est attiré presque invinciblement le lendemain par le cabaret. » Tantôt la maison est petite et contient vingt logements ; une d'entre elles en contient douze ; tantôt c'est une sorte de vaste caserne divisée en plusieurs corps de logis et abritant plus de mille familles. Un des moyens de maintenir l'ordre est de A'eiller au plus strict individualisme. Tandis que dans les agglomérations de cottages il se forme un esprit de corps, dos sociétés musicales, des relations de vie, les familles qui habitent les grandes maisons de Londres ne se connaissent point. On avait essayé de former des liens entre elles : on a dû y renoncer. L'ouvrier qui entre dans ces casernes redoute avant tout une atteinte à son indépendance : ses craintes sont telles qu'il se renferme dans son home et se montre ombrageux à l'excès. Lisolement qu'il cherche est un élément de la paix générale. Le contact est nul. donc les querelles sont rares.
Le désir de devenir propriétaires de leur logement s'est emparé de beaucoup d'habitants. L'idée d'un bail à court terme n'est pas entrée dans les mœurs : l'ou-
vrier anglais est locataire à la semaine ou propriétaire d'un droit au bail se prolongeant aussi longtemps que l'emphytéose. La Compagnie a cherché le moyen de constituer cette propriété. En 1880, sir Sidney AVaterlow, usant de son initiative privée de député, a introduit à la Chambre des Communes un bill destiné à régler les conditions particulières des baux emphytéotiques appliqués aux logements : c'est la propriété divisée par étages. L'acte fut voté par le Parlement en 1881 S mais aucune société n'a osé s'en servir jusqu'ici.
La Compagnie a élevé depuis 1864 31 groupes de maisons disséminées dans Londres, et elle en constiiiit en ce moment quatre nouveaux. Le tableau suivant donne le progrès de ses opérations :
Nombre
Années.
(le logeinenta occupés.
Xombro d'habitants.
Caiiital engagé.
Revenu.
foo
6ol
Cet accroissement prodigieux permet de juger les ]trojets que la Compagnie conçoit pour l'avenir. Sir Sidney Waterlow aime à rappeler au milieu de quel scepticisme il a réalisé ses premiers efforts, quelles
1. Tlie chambers and offices Act, 1881. La lègislatiûii anglaise inti'odiiisait un système que reconnaît notre Code civil et qui est pn u?age dans plusieurs villes de France.
riaient la répugnance et rincréduliU''; personne ne voulait souscrire. « Aujourd'hui, dit-il, j'obtiendrais ce que je voudrais; j'aurais demain 12 millions, si je les demandais. »
Le secret de ce succès, c'est la distribution certaine d'un dividende de 5 0/0. Nous verrons plus loin comment il est assuré.
Le prix moyen de location d'une chambre ressort à 1 37 francs par an . Le fonds Peabody la loue à 1 33 francs; mais la Compagnie Waterlow soigne davantage les aménagements et met, comme nous l'avons vu, sous la même clef, toutes les dépendances. Le salaire moyen des chefs de famille est de o fr. 85 c, soit de 1 franc plus élevé que chez les habitants des maisons Peabody.
Le but poursuivi par les philanthropes est de loger les plus pauvres. La Compagnie ne croit pas possible d'atteindre ce résultat. Elle divise les ouvriers de Londres en trois classes : elle n'entend loger que la plus élevée, et elle est convaincue qu'en agissant de la sorte, elle rend un service indirect aux deux autres qui viendront occuper les logements laissés vacants par les ouvriers de la première classe. Les personnes les plus expérimentées partagent cette manière de voir et on tient généralement pour une utopie la construction de logements pour les malheureux qui sont à la charge de la paroisse ^
1. Une tentative a été faite en 1883 et 1884 pour appeler des fonds et commencer des constructions à l'usage des plus misérables. Elle a échoué faute de souscripteurs.
Sir Sidney AVaterlow n'est pas partisan du logement des ouvriers aux environs de Londres. Il croit qu'au lieu de resserrer les liens de famille, ce genre d'habitation a pour effet de les relâcher : si le mari travaille seul à Londres, il fréquentera les tavernes pour ses repas ; si la femme a quelque ouvrage k faire, le revenu de la famille sera absorbé par les frais de transport. A distance, tout devient difficile; la vie est plus chère au loin que dans le centre ; les marchés du samedi soir sont la grande ressource des ménages d'ouvriers; les marchands de comestibles menacés par la clôture du dimanche écoulent le fond de magasin qui risquerait de se gâter et l'on voit des rues entières transformées le samedi soir, de 7 à 10 heures, en vastes foires où s'achètent à vil prix les objets qui formeront la nourriture de la semaine suivante. Rien de plus curieux que ces vastes marchés, objet du perpétuel regret de la ménagère habitant un cottage à 10 kilomètres de Charing-Cross.
Le travail de l'ouvrier est plus avantageux dans le centre : il y a des professions qui sont soumises aux caprices de la mode et des commandes : tel ouvrier tailleur qui habite à peu de distance du magasin du patron recevra un travail urgent qui ne sera pas donné à l'ouvrier logé dans une maison aux environs de la ville.
Voilà pourquoi la Compagnie des logements perfectionnés a concentré ses efforts sur les quartiers les plus peuplés de Londres. Tel est le succès de ses
efforts que ses actions sont de 12 0/0 au-dessus du
pair.
Nous avons dit que son capital était de 12.500.000
Ses emprunts s'élèvent à 7.500.000
Ses réserves * sont de. . 3.400.000
Total 23.400.000
En 1884, le total des loyers encaissés
a été de 2.000.000
11 faut en défalquer le loyer du terrain,
les contributions, l'eau, le gaz et la
gérance des maisons. . . , 468. oOO
Les réparations 262.100
Les frais d'administration
centrale et divers 71.600
Le revenu net normal serait
donc de 1.197.800
Mais l'intérêt et l'amortisse-
1. SoQS le titre de réserves, la Compagnie met de côté tout ce qui dépasse le revenu de 5 0/0. Elle a versé au fonds d'amortissement du terrain. • Fr. 250.000
Au fonds d'amortissement des emprunts 1.000.000
Au compte de réparation 750.000
Au compte des dividendes (pour parfaire les 5 0/0 dans les exercices où le revenu serait inférieur à ce taux 1.400.000
Total Fr. 3.400.000
ment des emprunts s'élèvent
Il reste à distribuer une somme nette de Sol, 000 francs qui est plus que suffisante pour assurer le dividende de o Vo à distribuer aux actionnaires ; On y consacre la somme de. 672.000 ) Après ce prélèvement il reste. 179.000 j
Cette dernière somme est portée au fonds d'amortissement des emprunts. Ainsi, outre le dividende maximum qu'elle a atteint et qu'elle ne peut dépasser. ]a Compagnie gagne 1 4/10 pour cent qu'elle met en réserve pour éteindre sa dette. Si elle était parvenue h l'amortir entièrement, elle encaisserait chaque année un revenu net de plus de 9 ^,\.
Les fondateurs de la Société ont eu raison de dire devant la Commission royale f[ue leur succès était désormais hors de contestation.
