CHAPITRE PREMIER

Ce que c'est que le contrat de louage des choses^ et quelle est sa nature.

1. Le cùnirai de lotuige est celui qu'on appelle bail à loyer : on l'appelle aussi bail à ferme, lorsque ce sont des fonds de terre ou des droits qui en font l'objet.

On peut le définir n un ooirratparleqaeiraa 4és 4ewL oonlractants s'«blîge de faire jouir ou user l'autre d'une chose pendant le temps convenu, et moyennant un certain prix que Vautre, de son côté, S'oblige de lui payer.»

Celui qui s'oblige à faire jouir l'autre, s'appelle lomtewr ou bailléwri f^mne s'appelle conducteur , "preneur, loe^Xaire^ quelquefois €olan^ /StrmtVr^ lorsque ce sont des héritages de campagne qui sont loues (*)•

%. Ce contrat convient en beaucoup de choses avec le contrat de vente :

lo II est, comme le contrat de vente, un contrat du droit des gens ; c''est-^dire qui se gouverne par les seules règles du dri)it naturel, et qui n'est assujetti à aucune forme par le droit civil ç

2<^ C'est un contrat consemuef; car il se forme par le seul consentement des contractants, comme le contrait de vente;

Z"* Il est, comme le contrat de vente, synelttàpi^ttqw ,- Cf» H conlSeiit des engagements réciproques que chacun des contractants contracte envers l'autre : il est comme lui eommuiaUf; car, dans ce contrat, chaciâi des contractants se propose de recevoir autant qu'il donne.

4<^ De même gue trois choses composent le contrat de vente^ «la chose qui est vendue, le prix, et le consentement des contractants;» de même trois choses

0) F. art. 1709, C. civ., etl711, §§ 1, 2 ei 3.

Art. 1709 : « Le louage des choses « est un contrat par lequel l'une des « parties s'oblige à faire jouir l'autre c( d'une chose pendant un certain « temps, et moyennant un certain prix « que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Art. 1711 : « Ces deux genres de ft louage se subdivisent encore en plu- « sieurs espèces particulières : — On <c appelle bail à loyer, le louage des <( maisons et celui des meubles \ —

Bail à ferme , celui des héritages ruraux ; — Loyer, le louage du travail ou du service ; — Bail à cheptel, : celui des animaux dont le profit se [ partage entre le propriétaire et celui : a qui il les confie. — Les deviSy mar- : ché ou prix fait , pour l'entreprise : d'un ouvrage moyennant un prix c déterminé , sont aussi un louage , c lorsque la matière est fournie : par celui ]jour qui l'ouvrage se fait. [ —Ces trois dernières espèces ont i des règles particulières. »

r* PABTIE. CHAP. I*'. CE QUE C*EST QUE LE LOUAGE. 3

composent le contrat de louage, « la diose qui est louée, le prix^ qu'on appelle ioyer ou fertM, et le consenteineiit des contractants. »

9, La différence qu'il y a entre Tun et l'autre contrat, c'est que, dans le contrat de vente, le vendeur s'oblige à faire avoir la chose à l'acheteur à titre de propriétaire, et à lui transmettre tout le droit qu'il y a. Dans le contrat de louage, le locateur ne s'oblige point à faire avoir la chose au conducteur, mais lentement à l'en faire jouir, à l'en faire user.

4* Cette différence entre le contrat de louage et celui de vente est essentielle. Cependant il reste toujours un très grand rapport entre l'un et l'autre contrat ; et on peut même dire que le contrat de louage s'analyse en «ne espèce de contrat de ventes car le contrat de louage renferme en quelque façon, non la vente de la chose même qui est louée, mais la vente de la jouissance et de Tusage de cette chose , pour le temps que doit durer le bail } et la somme convenue pour le loyer, en est le prix.

Par exemple, le bail à ferme d'une terre s'analyse en une vente que le bailleur fait au fermier des fruits qui y seront k recueillir pendant le temps du bail j et la ferme de chaque aimée du hail est 1» prix des fruits que le femrier recueillera durant ladite muéa (})*

(*) U nous psMH très peu exact de •DnMdérerlè'OMitrat de lo«affe comme «M vente ée fruits, 'et de dire que îê bail à ferme d'une terre g*analyse en une vente que le bailleur fait au fermier des fruits gui y seront à rectteil- Ht Mndimit le temps du bail , c'est <!«niondre anal ^ propos deux contrais fort distincts dans leur objet , et dans les effets qv(*ils prodirisent.

« Le bail n'a j^onr objet gu^un droit 41 incorporel, qui es^tle droit de culti- « ver et de jouir.

(c Lavente des fruits a, au contraire, '«pour iol^et des corps certains qui <c sont les fruits vendus.

n Dans le bail, les frais de cultute et a de semence sont à la dharge du pre- « neur, puisqu^on ne lui a cédé que le t( droit de cultiver et de jouir.

« Dans la vente des fruits , tous les « frais de culture sont censés faits ^ et K s'ils étaient k faire, ils seraient ^ la « charge du vendent, qui s'est chargé « de livrer les fruits du Tonds.

« Le bail n'opère « soit envers le « preneur, soît envers le bailleur, que c( l'acquisition d'un droit successif. Il « donne au preneur le droit de jouir, « lequel s'exerce successivement cha- « que jour^, ^nire part, il donne au « Railleur le droit d'exiger le prix du <c bail, lequel échoit de méme,jour par « jour, en suivant également la marche « du temps.

« Hais, dans la ?ente| loos tes droits^

« qu'elle produit sont instantanés. Une « fois le consentement donné , tout le « prix est acquis au vendeur, et toute « la chose vendue reste aux risques et « périls de l'acheteur. Il n'y a rien qui <c s'acquière jour par jour,comffie dans a le bail : tout est au contraire acquis A en un seul instant. Si la chose louée « vient à être détruite , la jouissance « du preneur cessant , ses obligations « cessent aussi : mais sitôt que le con- <c trat de vente est parfait, que la chose (( qui en est l'objet périsse «ou non , <c racquéreur n'en reste pas moins <c tenu d'en payer le prix. » (Proudlion. Traité de$ droits d'Usufruit, t.2, n»993.)

Rien de plus évident que les différences essentielles indiquées par l'auteur que nous venons de citer. On pourrait en ajouter bien d'autres, qui sont des conséquences immédiates de l'intention des parties contractAfiies , dans la vente et dans le louage. I^ien donc de plus erroné que la doctrâie de certains auteurs , qui conlond ces deux opérations, pour arriver à un résultat que le texte de la loi réprouve, savoir que l'usufrwtier auquel il est permis de faire un bail obligatoire contre le propriétaire, peut également vendre les fruits pendants , par i»ranches ou par racines au uMMueiat de rextinction dfi l'usufruit. F. art. ^S85, C. civ.

Ar(. $85 : « Les fruits naturels et

C'est pourquoi les Romains se servaient quelquefois des termes de vente ei ac^^a^ pour signiûer le contrat de louage; L. 19 et 20, ff. de AcL empt. et ibi Cujac, Les fermiers des impôts étaient appelés redemplores (').

Le rapport entre ces deux contrats est si grand, qu'il paraît quelquefois de i'incertilude si un contrat est contrat de vente ou contrat de louage.

Par exemple, s'il était dit par un acte, « que je vous ai cédé et transporté la jouissance d'un tel héritage pour un tel temps et pour tel prix,» on demande si le contrat est un contrat de vente ou de louage ?

La question n'est pas une pure question de nom ; car ces contrats ont des effets très différents. Dans le contrat de vente , la chose est aux risques de l'acheteur : dans celui de louage, elle demeure aux risques du locateur. Pour décidercette question, Carocciu s rapporte cette règle, savoir,» que si la cession est faite pour le prix de plusieurs sommes d'argent uniformes et payables par chacun an , le contrat est contrat de louage ; et que si elle est faite pour un prix unique, le contrat doit être réputé contrat de vente. »

On doit plutôt dire que, lorsque la jouissance est accordée pour un temps qui n'excède pas neuf ans, le contrat est présumé être un contrat de louage , quand même le prix pour tout le lemps de la jouissance consisterait dans une somme unique, les parties pouvant, par un contrat de louage, ramasser en une seule somme et en un seul prix le prix de chacune des années du bail.

Au contraire, lorsque le lemps de la jouissance excède celui de neuf années, le contrat doit être présumé un contrat de vente, si le prix consiste dans une somme unique ; ou un contrat de bail à rente, s'il consiste en plusieurs som* mes payables par chacun an (*).

« industriels , pendants par branches (( ou par racines au moment où l'usu- « fruit est ouvert , appartiennent à « l'usufruitier. — Ceux qui sont (( dans le même état au moment où <t finit l'usufruit , appartiennent au « propriétaire , sans récompense de « part ni d'autre des labours et des (c semences, mais aussi sans préjudice « de la portion des fruits qui pourrait « être acquise au colon partiaire , s'il « en existait un au commencement ou <( à la cessation de l'usufruit. »

0) Le gouvernement perçoit aujourd'hui l'impôtdirectementpar desagents salariés.

(») La règle que donnait Caroccius n'est pas un guide sûr pour discerner s'il y a vente ou louage ; celle que donne Poihier n'est guère plus exacte sous l'empire d'une législation qui n'a pas déterminé la durée des baux :

et cependant il est fort important de distinguer si les parties contractantes ont voulu faire un bail , ou , au contraire, si l'une d'elles a vendu à l'autre un droit de jouissance , en d'autres termes, s'il y a eu constitution d'usufruit.

L'usufruitpeut être constitué moyennant une somme annuelle à payer par

l'usufruitier, comme il peut être établi pour un prix déterminé qui doit être payé en totalité une seule fois.

Le prix du bail peut également consister dans une redevance annuelle , ou dans une somme fixe une fois pavée.

L'usufruit est pour toute la vie de l'usufruitier , mais il peut être établi à temps ou sous condition.

Le bail peut également être établi a temps ou sous condition, et rien n'empêche de faire un bail à vie.

Mais les différences entre le bail et la constitution de l'usufruit sont nombreuses et importantes.

L'usufruit est établi ou par la loi ou par le fait de l'homme.

Le bail est toujours établi par le fait de l'homme.

L'usufruit peut être constitué à litre gratuit par donation entre-vifs ou par testament, ou à titre onéreux par convention : tandis que le bail est toujours un contrat commutatif,qui exclut toute idée de libéralité.

Quant aux effets, la constitution de l'usufruit emporte un droit réel au profit de l'usufruitier, tandis que le bail ne produit que des obligations et des ac-

!'• PARTIE. OHAP. l". C£ QUE c'eST QUE LE LOUAGE. 5

ft. Le contrat de louage ou de bail à loyer, ou à ferme, est aussi très différent du contrat de bail a rente , qui fera la matière du traité qui doit suivre celui-ci.

lions personnelles entre le bailleur et le preneur ; nonobstant Tart. 1743 , dont nous parlerons plus tard.

L'usufruit sur un immeuble est luimême un immeuble (526) qui peut être hypothéqué (2118); tandis que le preneur n'a que des relations et actions personnelles contre le bailleur sans aliénation à son proGt d'aucun droit sur la chose louée , qui n'éprouve ni modiiicatiou ni démembrement.

- Le bailleur a contracté l'obligation (le faire jouir le preneur ; pour satisfaire à celte obligation, il doit délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce (1720).

L'usufruitier au contraire prend la chose dansl'étatoù elle se trouve(600); son droit comme acheteur, légataire ou donataire le met en relation avec la chose même -, il a le droit d'en jouir, mais son droit est borné à cette jouissance. Le bailleur est obligé de garantir au preneur une paisible jouissance pendant la durée du bail (1719); tandis que le nu propriétaire n'est tenu qu'à souffrir la jouissance de l'usufruitier sans rien faire qui y mette obstacle ; si cependant l'usufruit avait pour cause une vente ou autre contrat, qui, de sa nature, emporte la garantie, le constituant sera tenu de celle garantie, car il doit exécuter ses obligations qui consistent à procurer à l'usufruitier la chose sur laquelle celui ci pourrait exercer sa jouissance : il y a donc garantie pour toute éviction procédant d'une cause antérieure.

L'usufruitier peut renoncer à son

> droit pour se soustraire aux charges que sa qualité d'usufruitier comporte.

Le preneur ne peut abdiquer sa qualité pour se soustraire aux obligations qu'il a contractées ^e cultiver le fonds et de payer le prix de la location.

Jamais l'usufruitier ne peut réclamer d'indemnités pour perte des fruits; le preneur, au contraire, peut , dans quelques cas, se faire indemniser (art.

1769 à 1773, C.civ.).

L*usufruit établi sans terme ne s'éteint qu'à la mort de l'usufruitier : au contraire, le bail fait sans terme ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir la totalité des fruits des héritages affermés (art. 1774). L'usufruit ne peut point passer aux héritiers ; les héritiers du preneur succèdent aux obligations et aux droits de leur auteur dans le bail.

L'usufruitier a réellement le droit de jouir, il a, proprio nomine et jure fuoj les fruits : tandis que le preneur verse dans les mains du bailleur tout ce qui est censé produit net du fonds, c'est donc véritablement le bailleur qui jouit, et qui retire l'émolument de la jouissance par les redevances qu'il perçoit ; or, il est de principe que les réparations d'entretien doivent être prises sur les produits de la chose ; celui-là doit supporter les charges d'entretien qui a les produits périodiques; aussi l'usufruitier les doit supporter en totalité et pour son propre compte : le preneur au contraire n'en supporte aucune ; et bi la loi met à sa charge les réparations dites locatives , ce n'est qu'en vertu de la présomption qu'elles sont le résultat de son fait ou de sa faute : présomption qui admet la preuve contraire (art# 1755). La perte de la chose arrivée par cas fortuit pendant la durée du bail résout le contrat, et fait cesser pour l'avenir les obligations respectives des parties (art. 1741) ; au contraire, la perte de la chose soumise à l'usufruit éteint l'usufruit, mais laisse subsister, même pour l'avenir, les obligations que la constitution du droit avait fait naître contre celui qui acquérait le droit ; dans ce sinistre , chacun perd ce qu'il peut perdre ; l'un la propriété, l'autre la jouissance.

Mais les parties ont-elles voulu étabhr un usufruit? ont-elles fait un bail, ou une vente de fruits ? Ce sont là des questions de fait et d'interprétation des conventions : il ne faut pas sans raison s'écarler de la qualiûcation donnée à l'acte par les parties; mais lorsqu'il y

6 TRAITÉ DU CONTRAT DE tOUAGE

Nous y ferons voir les différences de ces deux contrMSi s voici la priocipahle.

Dansle bail àrente, le bailleur, ainsi que lo vendeur dans te eontrat de vente» s^oblige envers le preneur à lui faire avoir l'héritage à titre de propriétaire ; et par la tradition qu'il lui en fait en exécution du bail » il lui en transporte effectivement la propriété , lorsqu'il est lui-même propriétaire» sous la déductioa néanmoins dtt droit de rente fonciôre qu'il s'y retient (^}.

Au contraire, dans les baux à loyer ou à ferme, le bailleur s'oblige seulement personnellement envers le preneur à lui permettre la jouissance ou l*usage de fa chose, et il ne lui transporte aucun droit dans b chose par la tra4i* tion qu'il lui en^ fait.