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{^) La disposition de la loi J?<fe étant abrogée par le Code, la question no peut olîrir de difficulté.

dudion qa*elle soit censée faite pour le même loyer qui est porté au premier contrat. La jouissance des meubles de ce tapissier, qu*il m'avait accordée pendant le temps qu*il jouirait de ma maison, était ce qui me tenait lieu du loyer de ma maison par le premier contrat; nous devons donc être censés tacitement convenus par la reconduction de ma maison pour le temps d'un an, (}u'il me laisserait pendant ledit temps la jouissance de ces meubles, qui me tiendrait lieu du loyer de ses meubles. C'est pourquoi il ne peut pas, pendant Tannée que doit durer cette reconduction, me demander que je lui rende ses meubles, en offrant de me rendre ma maison; comme je ne puis, de mon côté, en offrant de lui rendre ses meubles, ni le déloger avant l'expiration de l'année, ni même demander qu'il me paie en areent le loyer pour le restant de l'année ; car, ne s'étant obligé de me donner d^siutre loyer que la jouissance de ses meubles, en me les laissant, il ne peut être obligé a autre chose.

Lorsque ie vous ai donné pour un certain temps, pulà, de neuf ans, la jouissance d'une métairie distribuée en trois saisons, pour la jouissance de quelque autre chose (|ue vous m'avez réciproquement accordée pour le même temps; si, après l'expiration dudit temps, nous avons continué, de part et d'autre, de iouir, et qu'il y ait par conséquent une double tacite reconduction, le temps de la tacite reconduction des métairies distribuées en trois saisons, étant de trois ans, il faut, pour les raisons ci-dessus déduites, décider que la tacite reconduction aura lieu pour trois ans, tant à regard de la métairie qu'à l'égard des choses dont la jouissance m'a été donnée pour me tenir lieu de la jouissance de la métairie.

4S9. Lorsque, après l'expiration du temps pour lequel je vous avais par ce contrat accordé la jouissance de ma chose pour la jouissance d'une autre chose, je vous ai rendu celle dont vous m'avez accorde la jouissance, et que vous avez continué de jouir de la mienne, il est évident qu'il ne peut y avoir lieu, en ce cas, à la double tacite reconduction, puisque je n'ai pas continué de jouir ; mais on doit, en ce cas, supposer un bail tacite que je vous ai fait de ma chose pour le prix qui sera réglé par experts, suivant les principes établis, lï^ 37, in fine; ci ce bail sera, suivant la nature êe la chose, censé fait, ou pour trois ans, si c'est une métairie distribuée en trois saisons, ou pour un autre temps, ou si c'est un meuble, pour autant de temps que je vous en laisserai jouir, et que vous en voudrez jouir.

490. Lorsque par le contrat vous m'avez accordé pour le temps de six ans la jouissance de votre maison, pour la jouissance ae la mienne que je vous ai accordée pour le temps de trois ans, parce que la jouissance de la mienne était de valeur du double de celle de la vôtre; si, après l'expiration du temps de trois ans pour lequel je vous ai accordé la jouissance de ma maison, vous avez continué d'en jouir à mon vu et su, y a-t-il lieu à une double taate reconduction de nos maisons ?

Non, car la tacite reconduction étant formée par la continuation de jouissance après l'expiration du temps de celle d'un précédent bail, pour 4|u'il y ait double tacite reconduction de nos maisons respectives, il faut qu'il y ait double continuation de jouissance respective, il faut que chacun de nous ait continué de jouir de la maison après l'expiration du temps pour lequel la jouissance lui en avait été donnée; ce qui ne se trouve pas, car, si vous avez continué de jouir de ma maison après l'expiration du temps pour lequel je vous en avais baillé la jouissance, on ne peut pas dire de même que j'aie continué de ionir de la vôtre après l'expiration du temps pour lequel vous m'en avez baillé la jouissance, puisque ce temps n'est pas encore fini.

Je conviens qu'ayant joui de ma maison à mon vu et su depuis l'expiration du temps de trois ans pour lequel je vous en avais baillé la jouissance, il y a lieu à une tacite reconduction de ma maison pour un an. Mais quel en sera le loyer? Sera-ce une somme d'argent, telle qu'elle sera réglée par experts?

Sera-ce one jouissance de deux années de Yoire maison c|ue j^aurai après Texpiration des trois années qui me restent encore à en jouir ?

J'ai trouvé les avis [partagés sur cette question.

Pour le second sentiment, on disait que les tacites reconductions sont pré* sumées faites pour le même loyer et aux mêmes conditions que le premie» contrat; or^ ce qui me tenait lieu du loyer de ma maison par le premier contrat que nous avons fait ensemble, étant la jouissance de la vôtre pendant le double du temps que vous jouiriez de la mienne, on doit présumer que nous sommes pareillement convenus tacitement par la tacite reconduction de ma maison, que, pour le loyer de Tannée de cetie tacite reconduction de ma maison, vous me oailleriez, pendant deux ans, la jouissance de la vôtre.

Ma réponse est ; Je conviens de ce principe, «que la tacite reconduction est présumée faite pour le même loyer et aux mêmes conditions,» lorsque cela est possible; mais, dans l'espèce présente, il ne me paraît pas possible que la tacite reconduction de ma maison puisse se faire aux mémos conditions. La Jouissance de votre maison, qui, par le premier contrat, me tenait lieu du loyer de la mienne, était une jouissance dont j'entrais en possession en même temps que vous entriez en jouissance de la mienne. Au contraire, vous ne pouvez me iaire entreren possession de la jouissance de votre maison, que vous me donneriez pour le loyer de la tacite reconduction de la mienne, qu'après l'expiration des trois années pendant lesquelles j'ai droit d'en jouir en vertu du premier contrat. Mais peut-on dire en ce cas que les conditions de la tacite reconduction seraient les mêmes que celles du premier contrat : la jouissance de votre maison que vous m'avez donnée par le premier contrat, pour me tenir lieu du loyer de la mienne, était un loyer que je commençais de percevoir dès le commencement du contrat, et que je continuais de percevoir à mesure que vous jouissiez de ma maison; au lieu que le loyer de la tacite reconduction serait un loyer que je ne pourrais commencer de percevoir que plusieurs années après l'expiration de temps de cette reconduction. La tacite reconduclion ne peut donc, en ce cas, se faire aux mêmes conditions : il est donc nécessaire d'en régler le loyer par estimation, comme dans les cas auxquels les oarties ne se sont pas expliquées du prix.

AET. II. — 9«€0ftd9 «ftpèco de contrat.

491 • C'est une espèce de contrat delà classe des contrats do ui des, « lorsque Tun des contractants donne ou s'oblige de donner une chose à Tautre contractant, pour tenir lieu du loyer d'une autre chose que l'autre contractant s'oblige de son côté de lui donner pour un certain temps;» comme, lorsque nous convenons ensemble que vous vous obligez de me donner un petit héritage pour me tenir lieu du loyer de ma maisoDi dont je m'oblige de mon côté de vous faire jouir pendant six ans.

Ce contrat en renferme deux :

V U renferme un contrat par lequel vous me vendez, en quelque façon, vo* tre héritage. Je dis en quelque façon ^ car ce contrat n'est pas proprement un contrat de vente, étant de Fessence du contrat de vente que le prix consiste dans une somme d'argent; au lieu que par ce contrat, le prix ne consiste pas dans une somme d'argent, mais dans la jouissance de ma maison, dont je m'oblige de vous faire jouir pour vous tenir lieu de votre héritage. Mais, quoique ce contrat ne soit pas proprement contrat de vente, il est fort ressemblant à ce

contrat : vous me vendez, en quelque façon, votre héritage; vous contractez envers moi, par rapport à cet héritage, les mêmes obligations que contracte nn vendeur. Il naît de ces actions l'action ulilis ex empio , que j'ai contre vous pour que vous m'en fassiez la tradition, et pour que vous me le garantissiez. De mon côté,je vous achète, en quelque façon , votre héritage; la jouissance

de ma maison, pendant le temps convenu, devant vous tenir lieu de prix, je suis obligé, utili aclione ex vendilo, à vous faire avoir cette jouissance*

2<> Ce contrat renferme une espèce de contrat de louage ou bail à loyer que je vous fais de ma maison pour le temps convenu. Ce n'est pas le véritable contrat de louage ou bail à loyer, étant de l'essence du contrat de louage ou bail à loyer, que le loyer consiste en deniers ; au lieu que, par ce contrat, c'est votre héritage qui me tient lieu du loyer de ma maison. Mais si ce contrat n'est las le véritable contrat de louage ou de bail à loyer, il lui est très ressemblant, •e suis à votre égard comme le locateur de maison ; je contracte envers vous les mêmes obligations que contracte un locateur ou bailleur : vous avez contre moi l'action utilem ex conduclo, pour que je vous en fasse jouir, semblable à celle qu'a un locataire contre son bailleur ; et cette action concourt avec l'action utilis tx vendito, que vous avez contre moi aux mêmes fins, comme il a été dit ci-dessus. De votre côté, vous êtes à mon égard, par rapport à ma maison, comme un locataire ; vous contractez par ce contrat, par rapport à ma maison, les mémos obligations que contracte un locataire, telles que celles d'en jouir en bon père de famille, de veiller à sa conservation : j'ai contre vous à cet égard l'action utilem ex conduclo^ aussi bien que pour vous obliger à me faire la tradition de votre héritage et h me le garantir, cet héritage devant par ce contrat me tenir lieu du loyer du mien : l'action ex conduclo que j'ai pour me le faire livrer ou garantir, concourt avec l'action ex emplo que j'ai contre vous aux mêmes fins, comme il a été dit ci-dessus.

409. Ce contrat, suivant les principes du droit romain que nous avons rapportés su]^rà, n« 460, in fine, était un contrat réel, qui ne devenait contrat que par l'exécution de la part de l'une des parties. Mais ces principes, comme nous l'avons observé à l'endroit cité, n'étant pas reçus dans notre droit français, ce contrat, dans notre droit français, est , de même que les contrats de vente et de louage, un contrat consensuel, qui reçoit son entière perfection par le seul consentement des parties, et produit dès lors toutes les obligations que nous venons d'expliquer.

Si, dans l'espèce de ce contrat, votre héritage que vous m*avez promis de me donner pour me tenir lieu des loyers de ma maison, est péri depuis le contrat, avant que vous m'en ayez mis en possession, pu (à^ sl^ dans une inondation, il a été emporté par la rivière dont il était voisin, ou s'il a été englouti dans un tremblement de terre, sur qui tombera la perle? Serez-vous, nonobstant cela, fondé à jouir de ma maison pendant le temps convenu.

Le contrat dont nous traitons, renfermant, comme nous l'avons dit, une espèce de contrat de vente que vous me faites de votre héritage, la question doit se décider suivant les principes du contrat de vente. Or, suivant ces principes, que nous avons rapportes en notre Traité du contrat de vente, part. 4, aussitôt que le contrat est parfait par le consentement des parties, la chose vendue devient aux risques de l'acheteur j et si par quelque force majeure elle périt, quoique avant la tradition, l'acheteur en souffre la perte, et n'est pas pour cela déchargé du prix : donc, dans cette espèce, la perte de votre héritage qui est arrivée depuis le contrat, par force majeure, doit tomber sur moi, <]ui en suis comme l'achi^teur; et je ne suis pas pour cela déchargé de l'obligation de vous donner, pendant le temps convenu, la jouissance du mien, cette jouissance en étant comme le prix.

Née obstat que vous étiez débiteur envers moi de votre héritage, non-seulement quasi ex vendito^ mais quasi ex conducto, puisque cet héritage, par le contrat que nous avons fait ensemble, me tient lieu du loyer de ma maison dont je dois vous faire jouir; car le principe « que le débiteur d'un corps certain est déchargé de son obligation par la perte de la chose qui arrive par force majeure,» est un principe qui n'est pas particulier au contrat de vente, mais qui est général, et commun à toutes les obligations d'un corps certain, de quelque contrat et de quelque cause que ce soit qu'elles naissent.

Il est vrai que, dans le véritable contrat de louage ou de bail à loyer, le conducteur ou preneur ne peut pas être libéré de son obligation de cette manière. La raison est, que, dans ce contrat, le lover consiste dans une certaine somme d'arffent ou dans une certaine quantité ae fruits, et non dans un corps certain et déterminé. Or le principe « oue l'obligation s'éteint par la perte de la chose due,» n'a lieu qu'à Fégard des obligations de corps certains, et non à l'égard des obligations d'une somme d'argent, ou de quelque quantité, comme de vin, de blé, etc., ainsi que nous l'avons vu en notre Traité desObligatiom^ n^ ^2 Mais, dans le contrat dont il est ici question, c'est un corps certain , c'est votre héritage qui tient lieu du loyer que vous me devez pour la jouissance de ma maison ; d'où il suit que vous pouvez être libéré de ce loyer par la perte de votre héritage, arrivée depuis le contrat par force majeure. En cela ce contrat dif- Jère du véritable contrat de louage ou bail à loyer.

On m'a opposé contre cette décision, la loi ^n.fT. de ConducU eaus.dal, où il estdit^ « que, si je vous ai donné de l'argent ul mihi Slichum dares, l'esclave étant mort, je fuiis répéter l'argent que je vous ai donné.» La réponse est, que l'espèce de cette loi, comme Tont observé les interprètes, est très diiïérente de celle d'un contrat de vente, et par conséquent de celle de notre Contrat , qui est, par rapport à votre héritage, un contrat ressemblant au contrat de vente. Dans l'espèce de la loi opposée, je ne vous avais donné mon argent que sous la condition que vous me donneriez Slichus : j*avais apposé cette condition à l'aliénation que j'avais faite 4e mon argent, et par conséquent cette condition étant défaillie par la mort de Slichus , j'ai droit de répéter Slichug. Mais, dans le contrat de vente , et dans ceux qui ressemblent au contrat de vente , il en doit être autrement, comme en convient le Jurisconsulte laimême en la loi opposée : les obligations que les parties contractent par ces contrats, étant des obligations qui , quoique réciproques, sont pures et simples , et dont l'une ne dépend point de Texécution de l'autre comme d'une condition.

498. Passons à un autre cas. — Ce n'est pas votre héritage, mais c'est ma maison dont je m'étais obligé de vous faire jouir pendant six ans, qui a été détruite par une force majeure peu après le contrat. Ne pouvant plus vous en faire jouir, serez- vous débiteur envers moi de votre héritage que vous deviez jue donner pour le loyer de ma maison ?

Cette question se décide sur des principes différents de ceux par lesquels ^ nous avons décidé la prëcédente. Le contrat que nous avons fait ensemble , qui, par rapport à votre héritage, est une espèce de contrat de vente, est, par rapport à ma maison dont je me suis obligé de vous faire jouir, une espèce de contrat de louage ou de bail à loyer. La question doit donc se décider suivant les principes du contrat de louage ou de bail à loyer, que nous avons établis, n. 139. Or, suivant ces principes , le loyer n'est pas dû au locateur lorsque le locataire a -été empêché de jouir, quoic|ue par force majeure ; et le locataire qui l'aurait payé en aurait la répétition. Donc , dans notre espèce , non-seulement vous ne me devez pas votre héritage, mais si vous me l'aviez déjà donné, vous en devriez avoir la répétition : car cet héritage , suivant le contrat que nous avons fait ensemble, devait me tenir lieu du loyer de ma maison ; et n'ayant pas joui de ma maison , vous n'en devez pas le loyer (')•

En cela, les principes du contrat de louage ou de bail à loyer sont différents

(1) Dans le louage, ainsi que dans les contrats innommés qui se rapprochent du louage, tels que ceux dont traite ici Pothier, les obligations sont

multiples, successives et corrélatives ; au lieuque, dans la vente et les contrats qui lui ressemblent, l'obligation est unique.

de ceux du contrat de vente. Dans celni-ci, comme c'est la chose Tendue qui est Tobjct dtt contrat, il sufOt qu'elle ait existé lors du contrat , quoique par force majeure elle ait cessé depuis d'exister, même avant la tradition , pour que le contrat ait reçu toute sa perfection , et pour qu'il ait produit toutes les obligations qui en naissent, et par conséquent celle qui oblige l'acheteur à en payer le prix. Mais dans le contrat de bail à loyer, ce n'est pas la chose , mais c'est une jouissance successive de cette chose jusqu'à la fin du bail , qui fait l'objet du contrat ; donc, lorsque le conducteur est , par une force majeure, empêché de jouir, la jouissance dont on espérait la future existence , qui devait être l'objet du contrat, venant à ne pas exister, le contrat , comme destitué ou pour le total ou pour partie de la chose qui en devait faire l'objet, est nul, ou pour le toul, lorsque le locauire a été privé de touie la jouissance, ou pour la partie de la jouissance dont il a été privé ; et il ne peut par conséquent produire dans le locauire l'obligation de payer le loyer de la jouissance ou de la partie de jouissance que le locateur n'a pu lui procurer.

494. Si, dans l'espèce proposée, l'accident qui a détruit ma maison, et qui m'a empêché de continuer à vous en faire jouir, n'est arrivé qu'au bout d'un certain temps, pendant lequel vous en avez joui, vous me devez le loyer pour le temps que vous en avez joui : mais vous ne devez pas être reçu à m'offrir pour ce loyer une partie de votre héritage , parce que je n'eusse pas voulu l'acquérir pour partie : vous devez, en ce cas, me payer en argent une partie de sa valeur. Par exemple, si vous avez joui de ma maison pendant le temps de six mois seulement, qui est la douzième partie de six années dont votre hé* ritage devrait être le loyer, et que votre héritage soit de valeur de 1200 livres, vous me devez payer 100 livres pour le loyer de six mois de votre jouissance. Pareillement, je ne serais pas fondé à vouloir retenir la douzième partie de votre héritage pour le loyer de six mois de voire jouissance ; je dois me contenter que vous m'en payez le loyer en denfers ; car vous n'eussiez pas voulu me le vendre pour partie.

Amv. ZU. - TroltièaM Mpèee.

495. C'est une espèce de contrat de la classe des contrats fado ut fadas, que celui par lequel « chacun des contractants donne h l'autre un ouvrage à faire, et se charge réciproquement d'en faire un autre pour lui. »

Par exemple, un maçon a entrepris la construction d'une maison, un charpentier a entrepris celle d'une autre maison : ils conviennent ensemble que le charpentier fera à la décharge du maçon toute la charpente de la maison dont le maçon a entrepris la construction, et que réciproiiuement le maçon fera a la décharge du charpentier toute la maçonnerie de la maison dont le charpentier a entrepris la construction.

Ce contrat diffère du véritable contrat de louage d'ouvrage, en ce que, dans celui-ci, le prix doit consister dans une somme de deniers ; au lieu que, dans le contrat dont nous traitons, le prix de l'ouvrage que vous m'avez donné à faire ne consiste pas dans une somme de deniers, mais c'est un autre ouvrage que vous vous chargez de faire pour moi , qui me tient lieu du prix qui m'est dû pour celui que vous m'avez donné à faire.

490. Il est de l'essence de ce contrat qu'il y ait deux ouvrages h faire qui en soient l'objet ; l'un que je vous donne à faire, et que vous vous chargez de faire ; et l'autre que vous me donnez réciproquement à faire, et que je me charge de faire.

Il faut que chacun desdits ouvrages, de même que dans le contrat de louage, n® 395 et 396, soit un ouvrage à faire, possible et licite. Il faut pareillement

Sie chacun desdits ouvrages soit un ouvrage dont celui qui le donne à faire omisse à l'autre la principale matière : comme dans l'espèce ci-dessas pro-

posées le maçoa qui a donné au charpentier à faire la charpente de la maison

u'il a entrepris ne construire, lai fournira le terrain et les murs sur lesquels

doit travailler, et vice versa.

Mais si un orfèvre avait convention avec un architecte, que Parchiiecte lui construirait un certain bâtiment, et que, pour tenir Keu du prix, l'orfèvre ferait à l'architecte certaine vaisselle a'argent, dont l'orfévré fournira la ma« tière ; ce ne serait pas le contrat dont nous traitons, mais un autre contrat de la classe facio ut des, qui, par rapport au bâtiment qu'on a donné à construire à rarchitecte, tient du contrat de louaj;e d'ouvrage, mais qui, par rapport à ta vaisselle que l'orfèvre s'oblige de faire et de donner, tient du contrat de vente ; supra^ n® 394,

499. Le contrat dont nous traitons contient en quelque façori un doublé contrat de louage d'ouvrage ; chacun des contractants est tout à la fois et le locateur de l'ouvrage qu'il donne à faire, et le conduleur de celui qu'il se charge de faire.

499. Chacun d'eux, en sa qualité de locateur de l'ouvrage qu'il a donné a faire, s'oblige par le contrat envers l'autre contractant, non à lui payer, comme dans le contrat de louage, aucune somme de deniers pour le prix de l'ouvrage, mais à faire l'ouvrage qu'il s'est chargé de faire, qui, par ce contrat, tient lieu du loyer de celui qu'il a donné à faire.

Si l'autre contractant avait fait des augmentations à Pouvrage qu'il lui a donné h faire, il serait tenu, suivant les distinctions que nous avons faites n®^ 407 et 408, k lui en payer le prix, tel qu'il serait réglé par des arbitres.

Chacun des contractants, en st çiualité de locateur de l'ouvrage qu'il a donné à faire, est tenu de faire ce qui dépend de lui pour mettre l'autre contraciant en état de le faire {supra, n" 410) ; et si l'ouvrage que je vous ai donné par ce contrat à faire, était un ouvrage que j'avais moi-même entrepris pour une autre personne qui me l'avait donné a faire> et que cela dépendît de cette personne^ je suis obligé de faire faire par cette personne ce qui dépend d'elle pour vous mettre en état de faire l'ouvrage que je vous ai sous-baillé: et faute par elle de le faire, je suis tenu envers vous de vos dommages cl intérêts, sauf mon recours contre cette personne.

499. Chacun des contractants, en même temps qu'il est le locateur de l'ouvrage qu'il a donné à faire, étant aussi le conducteur de celui qu'il s'est chargé de faire, contracte par rapport à cet ouvrage les mêmes obligations que contracte un conducteur d*ôuvrage par le contrat de louage d'ouvrage. Tout ce que nous avons dit à cet égard, part. 7, chap. 2, sect. 2, reçoit par rapport k lui une entière application.

500. Chacun des ouvrages qui font l'objet de ce contrat est, même avant qu'il soit flni^ aux risques de celui qui l'a donné à faire, suivant les disiinctions que nous avons faites ibidem, chap. 3, par rapport au contrat de louage.

Sur les manières dont ce contrat peut se résoudre, Voy, ce que nous avons dit ibidem, chap. 4, à l'égard du contrat de louage d'ouvrage.

FIN DU TRAITfi DU CONTRAT DE LOUAGE,

DE