CHAPITRE PREMIER

Ce que c*est que le contrat de bail a rente} en quoi il res* semble aux contrats de vente et de louage^ et en quoi il en diffère^

t. Le bail à rente simple « est un contrat par lequel Tune des parties baille « et cède à l'autre un héritage, ou quelque droit immobilier, et s'oblige de le (( lui faire avoir à titre de propriétaire , sous la réserve qu'il fait d'un droit de « rente annuelle d'une certaine somme d'argent , ou d'une certaine quantité ô de fruits qu'il retient sur ledit héritage, et que l'autre partie s'oblige

172 TRAlTé DU CONTRAT DE BAIt A RENT^.

« réciproquement envers elle de lai payer, tant qu*elle possédera ledit héri* « tage (')• »

Celle des parties qui baille Théritage à l'autre à la charge de la rente, s'appelle le bailleur. L'autre partie, qui prend l'héritage à la charge de cette rente, s'appelle le preneur.

•• Ce contrat ressemble en bien des choses aux contrats de Tente et de louage. En effet, trois choses constituent l'essence du contrat de vente; une chose qui est vendue, un prix nue l'acheteur s'oblige de payer au vendeur, et le consentement des parties sur la chose et le prix.

Trois choses aussi constituent le contrat de louage ; une chose qui est louée, un loyer que le conducteur s'oblige de payer au locateur, et le consentement des parties sur la chose et sur le loyer.

De même, trois choses constituent l'essence du contrat de bail à rente ; un héritage qui est baillé h rente ; une rente que le bailleur se retient sur l'héritage, et que le preneur s'oblige de lui payer tant qu'il le possédera ; enfin le consentement des parties sur l'héritage et sur la rente que le bailleur se retient.

Le contrat de bail 2i rente est du droit des gens, de même que les contrats de vente et de louage. Il est comme eux synallagmatique , c'est-à-dire qu'il produit des obligations respectives que chacune des parties contracte l'une envers l'autre : enfin il est comme eux delà classe des contrats commuiatifs.

8. Il ressemble particulièrement au bail à ferme et h loyer , en ce que la rente annuelle que le preneur s'oblige de payer par ce contrat, ressemble à la ferme ou au loyer que le fermier ou locataire s oblige de payer par le bail à ferme ou à loyer; et que le bailleur a pour se faire paver de sa rente par le preneur, les mêmes droits à peu près que ceux qu'a le bailleur dans le bail à loyer ou à ferme, pour se faire paver de ses loyers ou de ses fermes.

Il va néanmoins une grande différence entre la rente qui est due par le bail a rente, et celle due par la ferme ou loyer; et entre le bail à rente, et le bail à ferme ou loyer.

Le bail h rente transfère au preneur tout le droit qu'avait le bailleur dans rbcritage baillé à rente, sous la réserve seulement du droit de rente que le bailleur s'y retient, et dont il charge l'héritage. Au contraire, par le bail à lover ou à ferme , le locataire ou le fermier n'acquiert aucun droit dans rbcritage. Le droit qu'ils acquièrent ne consiste que dans une créance personnelle qui naît de l'obligation que contracte le bailleur de les en laisser jouir (*).

De là naît la différence entre la rente et les fermes ou loyers : ceux-ci ne sont qu'une dette de la personne du fermier ou locataire ; la rente est une charge du fonds, imposée sur le fonds par le bail (*) : c'est pourquoi elle est appelée rente foncière, quoiqu'elle soit aussi une dette de la personne du preneur, qui naît de l'obligation qu'il a contractée par le bail, de la payer pendant tout le temps qu'il posséderait Théritage (*)•

0) Ce contrat peut encore avoir Heu sous l'empire des lois nouvelles; il est, en fait, très peu usité , et dans tous les cas, il ne produit pas les elTeU qu'il produisait autrefois comme nous le verrons dans le cours de ce Traité.

(*] Quelques auteurs, en se fondant sur Tan. 1743, prétendent que le droit du preneur ne consiste pas aujourd'hui en une simple créance personnelle contre le bailleur, mais qu'il a au con-

traire un véritable droit réel. Nous en parlons au Traité du Louage ^ p. 101, n<»2.

{*) Aujourd'hui, la nature de ce droit est changée : la rente n'est plus une charge de fonds , imposée sur le fonds, elle est principalement une dette de la personne, le fonds pourrait seulement être affecté d'un privilège.

{*) C'est aujourd'hui une dette de la personne qui la doit jusqu'au rachat.