I.

Quelles que soient l’origine de la propriété foncière et les théories diverses qui tendent à en justifier ou à en limiter les droits, la faculté de l’aliéner pour toujours par la vente et le don, ou pour une certaine période par le louage, reste soumise, dans nos législations, à des formalités spéciales qu’on n’a point à examiner ici. En outre cette faculté d’aliénation temporaire est également soumise, selon les circonstances agricoles au milieu desquelles on l’exerce, à de nombreuses et variables conditions économiques, dont plusieurs présentent un intérêt réel.

Et d’abord, en ce qui concerne l’opportunité, on remarquera qu’il est certaines propriétés foncières dont le louage est peu praticable, souvent même inutile. Pourquoi affermer par exemple des bois dont la coupe peut être chaque année vendue directement par le propriétaire ? Pourquoi affermer la pêche d’un étang ? Cela est possible, cela est rarement nécessaire. Les prairies et les pâtures se prêtent bien au fermage. Les produits en sont assez réguliers, l’exploitation en est simple ; elles assurent presque toujours un prompt placement à des conditions fort avantageuses. Il en est autrement de beaucoup de champs et de fermes dont l’exploitation nécessite en général des travaux pénibles, une surveillance sérieuse, une série compliquée d’opérations délicates. Ici le prix de louage (fermage) ne dépend pas uniquement de la fécondité du sol. Proportionné aux services que cette fécondité peut rendre, il dépend aussi de la concurrence que se font entre eux les fermiers qui se présentent. Donner sur l’estimation de la valeur locative d’un domaine des règles bien absolues serait donc chose difficile. Une appréciation de cette nature est d’ordinaire toute pratique, et convient à une expertise locale plutôt qu’à un travail théorique. Quoi qu’il en soit, la manière la plus commode d’utiliser un domaine rural composé de fermes ou de pièces de labour est encore de le louer à un cultivateur qui se charge de l’entreprise à ses risques et périls. Avec ce système, le propriétaire ne court aucun danger, pourvu que le fermier présente des garanties suffisantes et n’épuise pas les terres confiées à ses soins. Cultiver et payer, tel est alors le rôle de ce dernier ; le rôle du propriétaire consiste à regarder et à recevoir.

On se ferait néanmoins une grande et dangereuse illusion, si l’on s’imaginait qu’avec tout bail légalement mis en règle, les choses sont pour le mieux dans la plus facile des combinaisons possibles. Un bail est acte grave pour les deux parties contractantes, tellement grave que des agronomes, comme MM. de Gasparin, Girardin et du Breuil, etc., ont cru fortifier encore le caractère scientifique de leurs ouvrages en donnant des modèles de baux applicables à diverses situations agricoles. En effet, le preneur et le bailleur ont des intérêts solidaires, parfois identiques, parfois opposés. Le fermier veut payer moins, le propriétaire veut obtenir plus. Le fermier travaille à entretenir la terre dans sa fécondité pendant tout le temps qu’il l’exploite ; mais s’il ne consulte que son avantage personnel, il inclinera souvent, pendant les dernières années de son exploitation, à tirer des champs tout ce que ceux-ci renferment d’assimilable, à les laisser entre les mains de son successeur aussi misérables et appauvris que possible. Le propriétaire, de son côté, doit s’efforcer de maintenir toujours intacte la fertilité de son domaine, et même en poursuivre la constante amélioration, afin d’en obtenir ensuite un meilleur fermage. Il s’agit donc de concilier ces prétentions contraires. L’intervention du propriétaire peut-elle d’ailleurs entièrement cesser dès qu’un bail régulier a transféré au fermier tous les droits que le maître aliène ? Non, car un propriétaire ne doit pas seulement assurer l’avenir de ses intérêts, il doit aussi remplir dans toute son étendue la mission sociale qui résulte de la possession du sol. C’est ce que fera comprendre la suite de cette étude.

La première mesure de prudence qu’observera un homme expérimenté sera de ne louer sa terre qu’à un fermier assez honnête pour lui offrir toutes garanties morales ; mais il ne suffit pas que les rapports qui doivent s’établir se ressentent d’une mutuelle estime et d’une certaine confiance. La bonne direction d’un domaine important exige encore de la part du fermier une intelligence supérieure au niveau moyen qui se trouve dans nos campagnes, et ici par intelligence on doit moins entendre cette faculté de l’esprit qui permet de saisir le sens des mots et des choses que cette qualité assez rare qui en apprécie sagement la portée et la valeur relative, et que, suivant les circonstances, on nomme adresse ou bon sens. La plupart des cultivateurs connaissent la partie matérielle de leur métier. Possèdent-ils tous une instruction théorique suffisante ? L’état arriéré de certaines provinces de la France ne permet pas de le croire. Toutefois, si l’instruction est un merveilleux instrument de succès quand elle est complète et accompagnée de bon sens, elle devient une cause de ruine quand elle est superficielle, parce qu’elle est alors la source de fausses analogies, de menteuses conséquences, de coûteuses et inutiles tentatives. Avec des demi-savans pour fermiers, il faudra donc se montrer plus sévère sur l’exact paiement des termes et l’entier accomplissement de toutes les conditions intervenues, car un sage routinier vaut mieux en définitive qu’un maladroit innovateur, et si la science agricole est, surtout dans une grande exploitation, un élément de fortune, elle ne vaut cependant rien sans le concours de la prudence. Grignon, Grandjouan, La Saulsaie, et, au-dessous de ces grands instituts, les fermes-écoles qui existent dans plusieurs de nos départemens, contribueront peu à peu à l’éducation tout à la fois pratique et théorique de nos futurs fermiers, tout comme Roville a autrefois déterminé les progrès agricoles du département de la Meurthe et la rapide adoption des instrumens perfectionnés par les propriétaires et les fermiers du nord-est. C’est du moins un résultat qu’on doit vivement désirer, lorsqu’on songe à la profonde ignorance de beaucoup de nos cultivateurs, et qu’on peut espérer, lors même que dans les écoles les mieux organisées on n’apprendrait guère qu’à apprendre.

Beaucoup de baux sont de courte durée ; ils obligent seulement le preneur à garnir la ferme d’un bétail « suffisant » et à cultiver comme « un bon père de famille, » en se conformant aux « usages du pays. » De telles conditions présentent le très grave inconvénient de ne pas assez préciser les droits et les devoirs de chacun ; elles ont aussi l’extrême tort d’emprisonner le cultivateur dans le cercle étroit de la routine. Avec des baux de courte durée, le fermier ne peut jamais se livrer à aucun de ces travaux de longue haleine qui augmentent le rendement de la terre et en améliorent l’état foncier. Il peut tout au plus, comme dans les cas de culture triennale et d’engagemens souscrits pour trois, six ou neuf ans, bien préparer le sol pendant la première période, en profiter la seconde et en abuser la troisième. Or, pour rendre une terre fertile, il faut souvent la labourer profondément, la marner, l’assainir, la drainer ; il faut toujours la fumer largement, la nettoyer des mauvaises herbes, la débarrasser des pierres trop grosses et des obstacles étrangers qui s’y trouvent. Ces travaux sont coûteux, et ils ne produisent pas immédiatement tout leur effet utile. Comment donc les entreprendre, si l’on n’a pas les ressources nécessaires, et si le temps manque pour en recueillir les fruits ? Puis, lorsqu’on est entré dans cette voie d’amélioration, et la terre devenant plus féconde, on peut vouloir s’écarter avec raison des habitudes locales pour modifier la culture d’après l’état du sol, d’après les besoins du bétail et du commerce, d’après la marche des saisons, pour demander à la ferme plus de céréales ou plus de fourrages, pour introduire une plante inconnue au pays, ou pour cultiver sur une large échelle des produits jusqu’alors bornés à de petites étendues. Comment agir de la sorte, si l’on n’a pas une liberté d’action assez large ?

Richesse relative, long bail, liberté d’action, telles sont les trois conditions indispensables à un bon fermier. Il y a (les dernières années du bail exceptées) solidarité complète entre les intérêts du fermier et ceux du propriétaire. Celui-là trouve un plus grand bénéfice, celui-ci une plus grande valeur foncière dans des champs qui deviennent meilleurs. L’un et l’autre ne doivent-ils pas s’entendre pour concourir au même but ? La richesse dont le fermier dispose est la plupart du temps insuffisante ; on a rarement la bonne fortune de rencontrer des locataires qui, comme l’institut de Grignon, font par chaque hectare une avance de 1,000 francs, ou bien, comme M. Vallerand à Moufflaye (Aisne), élèvent successivement leur capital de 260 à 800 francs par hectare. Il faut cependant se défier de ces paysans trop pauvres pour organiser une bonne exploitation, et qui sont en si grand nombre dans les contrées de petite culture. Le code civil a beau accorder au maître, par l’article 2102, un privilége efficace sur le mobilier qui garnit sa ferme, on conviendra qu’il répugne de recourir aux saisies légales pour s’assurer le paiement du fermage. Et puis, en dehors de cette considération, comment le malheureux contre lequel on est réduit à exercer un pareil droit a-t-il pu soigner sa terre ? Les engrais, les travaux ont manqué, le sol a donc souffert ; le propriétaire finira peut-être par se faire payer, mais la dépréciation de son domaine sera l’inévitable conséquence du désastre subi par le fermier. Celui-ci n’offrira donc de véritables garanties qu’autant qu’il sera plus fort que sa terre. Toutefois il est assez difficile d’indiquer avec précision quelles ressources il doit posséder : le chiffre en varie nécessairement selon les circonstances de sol, d’étendue, de débouchés, particulières à la ferme. Les départemens qui entourent Paris et qui constituent l’ancienne Ile de France sont ceux où la charrue tend chaque jour à labourer de plus grandes surfaces et à exiger le concours de capitaux plus considérables. La moyenne culture semble y disparaître devant cette industrie rurale que les Anglais appellent le high farming. Aussi peut-on conclure de cet exemple que, plus le pays sera riche, plus riche également devra être le fermier.

La seconde règle à suivre, c’est de consentir au fermier un bail assez long. Autrefois l’assolement triennal était presque partout le seul en usage. Avec une combinaison aussi simple et aussi régulière, il n’était pas besoin de beaucoup de temps par devers soi. Que le bail expirât au bout de trois, de six, de neuf ou de douze années, les choses restaient à peu près dans le même état. Une rotation semblable ramenait périodiquement, et dans une mesure presque fixe, des résultats identiques. Pourquoi alors s’enchaîner indéfiniment ? Quelle raison avaient d’aliéner pour une longue période le maître son domaine, et le fermier sa liberté ? Ne valait-il pas mieux, sous un pareil régime, conserver chacun le droit de se quitter à sa guise ? Aujourd’hui les exigences de la culture sont plus grandes, plus compliquées. La main-d’œuvre coûte plus cher, le fermage devient plus lourd, en même temps grandit l’amour du bien-être matériel. Pour satisfaire à ces besoins nouveaux, il faut gagner davantage, obtenir de la terre des récoltes plus riches et plus nombreuses. Il faut donc perfectionner les procédés de culture, multiplier l’énergie des agens de fécondité que conseillent l’antique expérience et l’industrie moderne. Or le temps est nécessaire pour cette œuvre. Aussi tous les agriculteurs intelligens exigent-ils, avant d’entrer sur une ferme, la signature d’un long bail, et bien abusés sont les propriétaires que d’étroites considérations rendent hostiles à cette juste demande. Ils repoussent ainsi le seul moyen de donner à leurs terres une plus haute valeur. Croit-on, par exemple, que M. Decauville, cet habile fermier dont l’exploitation a obtenu la prime d’honneur de Seine-et-Oise en 1858, aurait pu dépenser 32,000 francs de drainage, empierrer 10 kilomètres de chemins et construire une distillerie sur le domaine de son propriétaire, s’il n’avait pas eu un bail de vingt ans ?

On ne peut pas, nous le reconnaissons volontiers, aliéner pour un laps de temps indéfini, pour la vie d’un homme, le domaine qu’on possède. Le propriétaire perdrait, avec un tel engagement, les justes accroissemens de fermage qu’il est en droit d’attendre de l’augmentation continue de la richesse publique et du développement de fécondité qu’une bonne culture doit imprimer à sa terre. Toutefois, entre le bail de trois, six ou neuf ans et le bail emphytéotique, il y a une large distance. Tout fermier qui ne dispose pas d’une quinzaine d’années au moins ne peut rien entreprendre de sérieux. La durée du bail peut même s’élever à vingt ou vingt-cinq ans dans plusieurs circonstances pour le mutuel avantage des deux parties ; toutefois le propriétaire qui se dépossède pour une aussi longue période a droit à quelques compensations. N’est-il pas équitable en effet que ses intérêts suivent, avec ceux du fermier dont il facilite la prospérité, une marche progressive ?

Si le concours du propriétaire se borne à la longue durée du bail qu’il accorde, le fermage peut et doit être progressif, c’est-à-dire d’autant plus considérable que l’exploitation du sol dure depuis plus d’années. Dans ce système, le fermier fait à la terre les avances convenables, et il n’en paie un fermage plus élevé que lorsqu’il commence à en retirer un plus grand profit ; le propriétaire aliène ses droits pour longtemps, mais il touche comme dédommagement un revenu qui s’accroît avec la durée de l’aliénation. La progression dont il s’agit a cependant pour terme, on le conçoit, le maximum de fermage que peut raisonnablement payer l’exploitation du domaine parvenu à son maximum de fertilité. Lorsque le propriétaire prend à sa charge personnelle certains travaux qui, comme les constructions, le drainage, les plantations, la création des chemins, l’irrigation, etc., assurent au sol une valeur permanente, ou dont la durée doit persister au-delà de l’expiration du bail tout en augmentant les bénéfices immédiats de la culture, il a le droit d’exiger, outre le fermage, un paiement d’intérêts pour le capital dépensé de commun accord avec le fermier. C’est ainsi que dans la Brie et dans plusieurs autres provinces agissent pour le plus grand bien de leurs domaines des propriétaires riches et intelligens, et qu’on voit dans le Cantal de bons fermiers solliciter de leurs propriétaires, à semblables conditions, le drainage de terrains trop humides. Lorsqu’enfin le fermier est plus riche que son propriétaire, l’inverse peut se présenter : les avances nécessitées par les grosses améliorations sont alors faites par le fermier, qui, s’il ne doit pas être remboursé à l’expiration du bail d’une partie de ses dépenses, en retrouve la compensation soit dans l’exemption d’un certain nombre d’années de fermage, soit dans un prix de location exceptionnellement bas. Toutefois cette dernière combinaison peut engendrer plus de fraudes, d’abus, ou tout au moins de mécontentemens et de procès qu’aucun autre système. Le cultivateur commence par ne pas payer de fermage, ou ne payer qu’un fermage singulièrement en disproportion avec la valeur de la terre ; cependant exécutera-t-il dans les délais convenus les travaux qui lui incombent ? Les exécutera-t-il surtout assez scrupuleusement pour que le propriétaire puisse, après le départ de son fermier, retrouver dans la plus-value de la terre la compensation promise à ses sacrifices ? L’intérêt du propriétaire est toujours de faire solidement les travaux dont il accepte la charge. L’intérêt du fermier est au contraire de diminuer ses frais en limitant à la durée de sa jouissance la solidité probable des travaux qu’il accomplit. Une telle opposition entre les intérêts des deux parties n’est-elle pas pleine de dangers ? C’est également pour remédier à la pauvreté et à l’impuissance du propriétaire que le régime des domaines congéables était autrefois en vigueur dans la Bretagne. Ce singulier contrat, tout en laissant au maître du sol sa propriété foncière, établissait en faveur du fermier la propriété positive des bâtimens dont ce dernier payait l’érection. On ne doit pas s’étonner que les nombreuses difficultés engendrées par de telles complications aient peu à peu fait disparaître l’usage de ce contrat ; mais du moins il a servi à prouver qu’il ne faut posséder que ce que l’on peut entretenir en bon état, et que, la situation du propriétaire obéré s’aggravant toujours, il vaut mieux vendre en tout ou en partie la terre dont on est le propriétaire nominal que d’en laisser ainsi compromettre par une vaniteuse obstination la valeur ou le revenu.

Étant trouvé un fermier honnête, intelligent et riche, auquel on doit consentir un long bail, nous supprimerions volontiers dans la rédaction de ce bail plusieurs des conditions banales qui se lisent encore dans certains actes de cette nature. Cultiver en bon père de famille, suivre l’assolement en usage, etc., que précisent toutes ces clauses, et qu’ont-elles au fond de sérieux ? Si l’intelligence et la fortune du fermier offrent des garanties suffisantes, pourquoi lui lier les mains et le restreindre à tel procédé, à tel genre de culture, qui peuvent en définitive être très inférieurs à ceux qu’il aurait introduits ? La troisième règle à suivre est d’abandonner au fermier son entière liberté d’action, sauf à prendre quelques mesures de prudence. Ces mesures, les voici : le fermier devra assurer contre l’incendie son matériel d’exploitation, ses bestiaux et ses récoltes ; il ne pourra ni arracher les bois ou haies reconnus utiles, ni anticiper sur les époques de coupe qui sont admises par le bail ; il ne pourra jamais vendre de fumiers, ni défricher les prairies naturelles qui existent ; il devra entretenir sur le domaine un effectif d’animaux dont le minimum est à déterminer d’après l’importance et les conditions culturales de la ferme, comme aussi soigner les arbres à fruits qui existent sur sa terre, et en effectuer le remplacement d’accord avec le propriétaire, à qui seul reviendront les arbres morts. Enfin il ne pourra, pendant les quatre dernières années du bail, vendre ni pailles, ni fourrages, ni cultiver en plantes industrielles plus d’un nombre d’hectares fixé d’avance. Il devra également laisser à son successeur un minimum convenu de pailles, de fourrages, de terre en jachère et de prairies artificielles d’âges différens, et lui permettre en outre d’ensemencer en herbes fourragères qui ne seront point pâturées une certaine partie de ses dernières céréales.

Est-il besoin d’expliquer longuement l’esprit de ces clauses ? Elles ont pour but d’empêcher le fermier d’appauvrir sa terre ; elles lui laissent toutes les latitudes désirables, même celle de vendre pendant quelque temps des pailles et des fourrages, si le voisinage d’une ville, en lui permettant d’acheter en échange des fumiers et des engrais, lui rend avantageuse une telle opération ; elles assurent la transition de la ferme en bon état de fourrages et de fumure entre les mains du successeur, et elles conservent toujours la valeur du gage mobilier, qui répond au propriétaire de ses fermages. Or, ces résultats obtenus, pourquoi entrer dans d’autres détails et gêner le cultivateur en lui imposant certains assolemens et certaines méthodes ? Les clauses qui précèdent et l’article 1766 du code civil font au propriétaire une position suffisamment rassurante, et, en cas d’abus, lui facilitent parfaitement la résiliation dès qu’il se croira en droit de la demander.

Quant au fermier, auquel il est juste de penser aussi, nous lui conseillons, s’il veut entrer dans une voie d’améliorations sérieuses, la clause que Matthieu de Dombasle avait insérée dans son bail de Roville, en l’empruntant à lord Kames. Cette clause stipule pour le fermier le droit de prolonger la durée de sa jouissance, s’il offre au propriétaire une augmentation quelconque sur le fermage primitivement consenti, et elle impose au propriétaire, en cas de refus, une indemnité proportionnelle (non pas égale) à l’augmentation offerte. Avec cette combinaison, le fermier, toujours maître de son avenir, peut signer un bail plus court et cependant s’assurer le remboursement des avances faites à ses champs. La terre voit trop développer par une culture énergique sa fécondité naturelle pour qu’un propriétaire ne s’estime pas heureux qu’on lui soumette de pareilles offres, et comme les bons cultivateurs font la richesse des propriétaires, ceux-ci doivent à leurs fermiers des garanties analogues à celles qu’ils en exigent. Au reste, il importe également au propriétaire et au fermier de ne pas attendre l’expiration de l’engagement antérieur pour souscrire un contrat nouveau. À ce moment, le fermier dont la jouissance cesse a dû négliger le plus possible la terre qu’il va quitter. Le propriétaire pour obtenir un fermage plus, fort, le fermier pour trouver des champs meilleurs, — achetât-il cette certitude par une somme d’argent payée au cultivateur sortant, qu’il remplace alors avant la fin de son bail, — ont donc intérêt l’un et l’autre à prendre d’avance toutes leurs précautions.

Quoique déchargé de la gestion matérielle de sa ferme, et sans titre pour intervenir dans l’exploitation tant que celle-ci reste conforme aux conditions souscrites, le propriétaire doit cependant conserver des rapports avec son immeuble, soit par quelques voyages, soit par une résidence fréquente dans la maison de campagne qu’il aura pu se réserver. Il hésitera de la sorte moins souvent à faciliter par quelques avances d’argent certaines opérations qui doivent en définitive tourner à l’avantage commun. Il instruira son fermier des procédés qui donnent ailleurs des résultats profitables ; il l’engagera doucement à tenter quelques améliorations auxquelles même il offrira de contribuer, et peut-être obtiendra-t-il ainsi, non pas seulement sur son domaine, mais encore dans le voisinage, une juste influence qui a bien son prix. C’est par de tels services que l’on acquiert un ascendant sérieux sur l’esprit un peu jaloux et un peu mesquin des populations rurales. Le fermier qui ne voit son propriétaire que pour compter entre ses mains les termes du fermage ne doit pas nourrir pour lui des sentimens bien dévoués. Le propriétaire qui ne voit dans la terre qu’un placement d’argent, une source de revenus, et n’entretient pas avec elle d’autres rapports, ne peut guère s’intéresser aux hommes qui cultivent. Il naît donc de cet éloignement le même désaccord que de l’absentéisme irlandais. Le fermier croit trouver dans son propriétaire, le propriétaire croit trouver dans son fermier une sorte d’ennemi naturel, et la terre, qui leur devrait servir de lien mutuel, devient entre eux une cause de dissension. Quant aux conséquences morales d’un pareil désordre, tout le monde les connaît, tout le monde en apprécie la gravité. L’influence se déplace ; elle passe du propriétaire absent aux mains des hommes qui savent exploiter habilement ce germe fatal d’antagonisme. Puis, quand viennent des jours de crise, on s’étonne de trouver l’indifférence, l’hostilité même sur son propre sol ! Mais a-t-on le droit de demander autre chose que le paiement du fermage là où l’on n’a guère montré que sa quittance, là où l’on n’a jamais semé ni bienfaits ni travail ?