IX. Les rapports de voisinage

Le rapport de fait qui existe entre voisins se retrouve entre habitants de la meme maison. Ici aussi, ce rapport peut engendrer des troubles, des atteintes, des

ACTK» JNJURlARrM-

empiétements de toute espèce qui peuvent au même degré empoisonner l’existence, et contre lesquels on a tout autant besoin d’être juridiquement protégé. Si les deux parties sont dans un rapport contractuel, si c’est simplement entre bailleur et locataire que s’agite la question, on peut les renvoyer à l’action du contrat. Mais si ce sont différents locataires, le rapport contractuel dans lequel ils se trouvent tous vis à vis du bailleur offre, à la vérité, un point d’appui juridique pour faire cesser, par l’intervention du bailleur, les empiétements et les troubles commis pai’ l’un des locataires, mais cette voie est tresimparfaite. Supposons que le bailleur ne demeure pas dans la même ville, qu’il soit en voyage au loin, ou bien encore qu’il refuse de s’en mêler. Quelles lenteurs et quels retards avant que la question né soit réglée de cette manière ! Dans l’ontre-temps, l’une des parties continue tranquillement son désordre et ses troubles ; elle organise des parties de musique et des bais qui se prolongent tard dans la nuit ; l’habitant de l’étage supérieur jette de l’eau et des ordures sur le palier de l’autre étage, celui de l’étage inférieur prend sa revanche en mettant le verrou de la porte d’entrée, au lieu de la fermer simplement à clef, etc. Dans plusieurs de ces cas, lorsqu’il y a tapage nocturne, l’appel et l’intervention de la police peuvent apporter un secours et l’on doit vraiment savoir gré au magistrat de Bamberg, d’avoir tout récemment chargé le ministère public de requérir une peine contre quiconque joue du piano pendant la nuit, ce sur pied du § 360, 11 du Code pénal qui vise: «celui qui trouble le repos par un tapage inconvenant ou qui commet des désordres graves. » On en doit autant au tribunal qui s’est prononcé dans ce sens. Mais l’aide de la police est bien incertaine et bien insuffisante; dans la

présenté récemment à Vienne. V. dans l’ou- OTOR CxPELius, avocat à Vienne. Erlaubte nacMliche Ruhe-

plupart des cas, elle ne peut que renvoyer le plaignant aux voies du droit. Les voies du droit ! - Quelles sont celles qui sont ouvertes au plaignant ? Dans le cas indiqué à la note où il s’agissait de l’organisation de parties de danse par le locataire de l’étage supéiieur, le locataire inférieur avait intenté une action du chef de trouble à sa possession. Il fut débouté dans les trois instances, parce que, n’ayant point la possession comme locataire, les conditions de cette action n existaient point dans son chef, et qu’il n’y a pas de dvoit au Tcpos SdYis tfoublc, que 1 on puisse faire valoir devant le fomm du juge civil. Le résultat fut que le locataire, ~ l’auteur de l’écrit que j ’ai cité — se vit refuser protection par toutes les autorités auxquelles il s’était adressé : trois tribunaux administratifs, trois tribunaux judiciaires et la cour administrative. Certes on ne peut le blâmer de faire à ce sujet d’amères réflexions sur l’absence de protection et le manque de droit pour les locataires. Le cas est si instructif, il fait si bien sauter aux yeux l’inconvénient auquel peut être exposé un locataire, que je ne puis me défendre de reproduire ici le tableau tracé par l’auteur (”).

storung, Bin Rechtsfall mitgefheilt auf grund er/lossener Bntscheîdungen des li'ôcksten K. K. obersten GencJitshofes mid des liolien K, K. Mrmste- Tiiims des Innern. Wien. L. Rosner 1884. Dans ce cas, sur lequel je reviendrai plus en détail tout à l’heure, la direction de la police à \ ienne se déclara incompétente, parce qu’il n’y avait pas moyen de trouver une infraction de police dans l’organisation de 2 ;>arties de danse dans des habitations particulières, et renvoya le i^laignant aux voies oïdinaires du chef de trouble à la possession d’une habitation. Cette decision lut maintenue dans les instances d’appel du Gouverneur et du Ministre i e l’Intérieur, « eu égard aux attributions de la iiolice ». Même e recouis à la Cour I. R. administrative resta sans suite, d apres 1 ays qui m en a été donné personnellement par l’auteur. Toutes les autoiites ..aisies parties de l’idée qu’il n’y avait pas de motif lega poui ic e

'l'rLÎuteur l'écrit cité me commumque, lettre, le cas suivant : a Llonseiller de régence qui m’a fait tout exprès une ns.te personneUe,

me raconta qu’il y a quelque temps, son i s, u Rf.ndant la

qui lui donnait le; plus grandes espérants f

nuit qu’il passait/avec sa femme, au ht de mort de ce hls unique, il y

ACTIO I^ÎJURIARUM.

c( Les trépignements et le vacarme des danseurs étaient « tels, que, dans ma demeure, les portes et les fenêtres « tremblaient, les lits et les tables de nuit vacillaient, les « lustres balançaient etc. On devine que ni moi ni les mem- « bres de ma famille nous ne pûmes fermer l’œil de la nuit, « et comme cette terrible scène de tapage n’en finissait pas, «je me vis obligé, vers 3 heures du matin, de m’habiller « et de monter chez Monsieur X. pour lui enjoindre « de mettre lin à ce tapage nocturne. » Monsieur X. répondit que personne ne pouvait lui enlever le droit de laisser danser dans sa maison ; il alla même jusqu’à ajouter que prochainement il organiserait deux nouvelles parties de danse de ce genre. Aux objections du plaignant, il se borna à opposer son droit de locataire. A la suite de l’exercice répété de ce droit, il se forma des crevasses dans le plafond de l’habitation du plaignant, et celui-ci croit qu’à raison de l’état de vétusté de la maison, il se trouve menacé de voir tomber le plafond par suite de la fréquence de pareilles parties de danse. L’écrit se termine en invoquant mon Combat pour le droit. Lors même que la présente dissertation ne m’eût point fourni l’occasion de traiter de la protection juridique du locataire, cette espèce m’aurait décidé à examiner s’il est exact de dire qu’un locataire se trouve livré sans défense à toutes les fantaisies déraisonnables de ses colocataires. II y a quelques années, j’ai publié un travail sur la théorie des restrictions de la propriété foncière, dans l’intérêt des voisins (Jahrbücher "VI, 2). Je lui donne un pendant en examinant les restrictions imposées à un locataire dans l’intérêt des autres locataires. On ne peut ici parler de théorie, car pareille théorie n existe pas encore. Nulle part je m’en ai vu, à

avait, à 1 étage supérieur, une bruyante partie de danse. Malgré des pneies pressantes, la musique et la danse ne cessèrent point, et ce troue, doublement sensible en de pareilles circonstances, dut être supporte pendant toute la nuit. „

ma souvenance, la moindre trace, et ce serait vainement que pour des cas comme celui indiqué ci-dessus, un locataire chercherait quelque secours dans la doctrine. Meme la jurisprudence des tribunaux allemands, pour autant qu’elle soit venue à ma connaissance, le laisse complètement dépourvu. La jurisprudence française, au contraire, qui, ici comme partout ailleurs, s’efforce de satisfaire aux besoins inéluctables de la pratique, a su résoudre la question de la façon la plus heureuse(^“).

L’auteur de l’écrit cité n’exagère donc nullement quand il dit que le locataire se trouve sans protection et sans droit. Il ne dit point si cet état de choses est dû à un défaut, à une lacune de la législation, ou à une interprétation erronée des lois existantes de la part des autorités publiques, mais il dit que dans l’un comme dans l’autre cas, il serait de l’intérêt public, et qu’il apparaît comme un devoir de l’Etat, de remédier à des inconvénients aussi graves,

(’ -) V. l’article paru dans les Juristische Blâtfer de Vienne, 1884 n'> 16.

L’article de la revue viennoise, dont il est encore question, plus loin, à la note 76, cite (jaelques-uns des cas fort nombreux où la jurisprudence a eu à appliquer les art, 1719 et 1728 du code civil. Le propriétaire est oblipé de faire joui'i' faisiblfiinent le preneur pendant la durée du bail, et le preneur, de son coté, est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille^ et suivant la destination qui lui a été donnée. L'appréciation sainement entendue de ces deux obligations a permis de résoudre toutes les difficultés de la pratique, sans sortir de l’action du contrat. En général , le propriétaire est responsable de tous les trouldes causés à la jouissance du locataire, soit par lui-même, soit par ses préposés, soit jjar les autres locataires. Il ne cesse d’être responsable que lorsque l’entrave à la jouis-

sance du locataire provient d’une voie de fait commise par un tiers qui no prétend aucun droit sur la chose (art. 1725). D’autre jjart. le locataire manque à ses obligations tis à vis du Imülev/r lorsqu il commet des abus qui troublent la jouissance des autres locataires. La sanction de cette double obligation se trouve dans la résiliation du bail (1741) et dans les dommages-intérêts, conformément à l’art. 1142, qui dispose que toute obligation de foire ou de ne pas foire se résoud en dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur, principe dont le code luimême donne de nombreuses applications dans le titre du louage. Je citerai dans l’ordre où elles se présenteront (luelques-unes des espèces les plus intéressantes que rapportent les recueils de jurisprudence].

soit par voie législative, soit par voie de modification de la pratique actuelle des autorités publiques (Préface p.VI). J’espère pouvoir montrer, dans les pages suivantes, comment on peut y parvenir par l’emploi judicieux des moyens que le droit romain met à notre disposition. Je me servirai, à cet effet, de la forme que j’ai coutume d’employer pour mettre à la portée du lecteur l’examen d’une déduction composée de plusieurs membres : la décomposition de ces membres en thèses séparées.

1. Comme dans les rapports de voisinage('"), il faut, dans les rapports des locataires d’une seule et même maison, distinguer les atteintes indÎTectes et les atteintes directes. Par les premières, j’entends les faits que l’on exécute à l'intérieur de sa demeure, mais dont les effets se font sentir au dehors (p. ex. organisation de bals, bacchanales nocturnes, musique nocturne). Par les dernières, je désigne les faits par lesquels on empiète sur la sphère juridique d’autrui.

2. Les atteintes immédiates peuvent consister dans l’usage des choses qui appartiennent à l’un des locataires — nommons-le, pour abréger, A, et son adversaire B, — et qui se trouvent à un endroit où, de fait, l’usage en est également possible à l’autre. Le locataire de l’étage supérieur se sert du décrottoir, du paillasson, du pot à Peau appartenant au locataire inférieur. Ce dernier intercepte les journaux destinés au locataire supérieur('^). Nous avons montré plus haut (p. 51) que de pareilles atteintes à la propriété d’autrui, qui peuvent tout aussi bien être commises par d’autres personnes, donnent lieu à Vact. injur.

3. A ces atteintes au droit de propriété de A, j’oppose celles a la sphère de Vuli qui lui est assurée par contrat ; soit de Vuti qui lui appartient exclusivement, soit de celui

C^) J ai développé soigneusement cette distinction, pour cette matière, dans 1 article cité, p. 107 s. Je la reprends ici.

(’*) Exemples tirés de Jheuing Jurisp. de la vie quotid. III. 48. 49.

qui lui est commun avec les autres locataires. Tels sont : l’usage du palier de sa demeure, Tencombrement de l’escalier, celui de la porte d entree de la maison, des portes de la cave ou du grenier, par le dépôt de certains objets, le jet d’ordures sur les marches de l’escalier conduisant à son étage, le fait de Tempêcher d’ouvrir la porte de la maison à l’aide de la clef, l’entrave mise à l’usage commun de la buanderie, de la blanchisserie, de la cave, ainsi qu’une foule d’autres cas.

Si le locataire avait la possession juridique, il pourrait, d’après notre théorie actuelle de Vinterd. uti possidetis (p. 65), repousser ces atteintes à l’aide de cet interdit, comme troubles à sa possession, dont extérieurement elles réunissent toutes les conditions. Mais comme il est simple détenteur, ce moyen de droit ne lui appartient point. Aucune autre action n’est mise à sa disposition par notre théorie, et il se trouve ainsi privé de protection directe contre les atteintes à sa détention ; il n’a d’autre ressource que de s’adresser au bailleur.

4. Celui qui admet ce manque de protection du locataire vis à vis des tiers, part de l’idée que le rapport contractuel n’engendre d’effets qu’entre les contractants et n’est point protégé vis à vis des tiers. Mais cette idée est erronée. Le droit romain va jusqu’à reconnaître une protection juridique contre les tiers, au simple créancier, à raison de son seul intérêt. Il donne p. ex. au fermier Va ctio fur ti contre celui qui a volé des fruits non encore récoltés. L. 26 § 1 de furtis (47. 2)... acturiim furti, quia utprimum decerptus esset^ ejus esse coepisset. Il donne, de même, à l’acheteur de la chose, Yactio de d/jlo contre celui qui l’a détruite. L 18 § 5 de dolo ( 4 . 3)... quia tu irendÂtor') a me liberaius sis, ideoque legis Aquiliae actio tihi denegabitur. II accorde aux créanciers V actio PatiUana en cas d’une oMenatio in froAidem creditorum. Il accorde au fermier, du chef de son intérêt, Vint, quod ni aiit clam (p. 58), même dans le cas ; si milii coneesseris, ut exfundo

ACTIO INJTJRIARL'M.

luo cL^hovcs cdcddfii^ d^ind^ c(is alius vi (uiit cIcc'ïïi cdcddxyit. . . quia ego sim cujus ixNTERESt (L. 13 § 4 quod vi 43.24). L’idée que la protection juridique contre des tiers est restreinte à la propriété, aux jura in re, et à la possession juridique est, à la vérité, exacte pour le droit romain ancien, mais elle ne l’est point pour le droit romain nouveau. Ce droit a admis Vintèrêt comme un autre motif protection, et du chef de l’intérêt, il accorde, au moyen de diverses actions, protection contre les tiers à celui qui, d’après la nature de son droit, ne jouit que d’une protection relatwe. C’est un des progrès les plus remarquables que l’on ait à signaler, en général, pour le droit romain. S’il ne saute pas aux yeux comme tant d’autres, c’est qu’il s’est accompli d’une manière imperceptible et que les juristes romains eux-mêmes n’en ont pas eu conscience. Il se rattache à ces progrès qui ne sont pas dus au changement mécanique soudain du droit, par voie de législation, mais à une révolution interne insensible, causée par le changement des idées et des besoins. De tels progrès témoignent de la force latente mais toujours agissante de la vie, et échappent d’ordinaire à ceux qui sont dans le courant du mouvement et le servent eux-mêmes. C’est un pendant de la métamorphose opérée dans le même sens pour \acl, injui\ (p. 2). Certes, la protection contre les tiers accordée au simple créancier aurait paru, aux yeux de la jurisprudence ancienne, heurter les principes les plus élémentaires du droit. Elle ne connaissait cette protection que sous la forme d’une in rem actio, dans le droit des choses, de la famille et de la succession. Mais la vie est plus puissante que les notions juridiques. Si le lit dans lequel elle se voit serrée par ces notions, devient trop étroit, elle rompt les digues, et laisse à la jurisprudence le soin de s’accommoder du changement. Ni la jurisprudence romaine, ni la jurisprudence actuelle ne se sont occupées du changement dont nous parlons. L’une et l’autre se sont bornées à mentionner les cas particuliers d’application, sans faire, eu

UES LESIONS INJURIEUSES. 121

principe, ressortir la violente révolution interne du droit qui s est accomplie en eux. C’est ainsi que nous sommes, aujourd’hui encore, régis par l’antique règle traditionnelle des Romains que le simple créancier est sans protection contre les tiers, alors cependant qu’en fait, le droit nouveau s’est affranchi de cette règle.

Dans cette voie de la protection relative, élargie jusqu’à devenir absolue, plusieurs droits modernes ont, comme on sait, fait un grand pas, en accordant, même au locataire, la protection possessoire; ce qui est, à mes yeux, une idée absolument saine. Si les Romains n’ont pas eu scrupule d’accorder la protection possessoire au condîcctor d’un locus publicus, aux créanciers envoyés en possession etc., bien qu’ils n’eussent que la simple détention, je ne vois pas pourquoi nous n’en ferions pas autant pour le conductor d’un locus privatus. Devonsmous être plus romains que les Romains? Si la théorie veut avoir ses apaisements, dans l’intérêt du maintien de la règle que sans possession il n’y a point de protection possessoire, elle peut atteindre ce but en agissant comme les Romains l’ont fait pour Vusus frnctus et la superficies, c’est-à-dire en admettant une possession juridique ex lege locationis sive condîoctionis (L. 1 pr. de superf, 43-18).

5. D’après la théorie développée plus haut (n^ VI) de la protection juridique de la détention, la circonstance que le droit romain refuse la possession juridique au locataire, n’exclut nullement la protection du locataire contre les atteintes à son droit de détention.

Partout où les conditions de Vinterd, guod ri aui clam existent, il peut se servir de ce moyen; dans lee autres cas, il a Yact. injur., s’il s’agit d’atteintes à la sphère jurùligue gui lui est assurée par contrat.

6. Jusqu’où s’étend cette sphère? Je ne pose la question (qui régulièrement peut être résolue, sans difficulté, par les règles du contrat de louage), que pour y attacher négativement la remarque que le droit du locataire ne s etend pas à V extérieur de la maison.

AGTIO INJURIARUM.

Le locataire de l’étage inférieur n’a pas le droit de s’opposer à ce que le photographe qui habite 1 étage supérieur suspende, avec l'autorisation du propriétaire, ses cadres d’exposition au mur extérieur de 1 étage inférieur. \J%ti qui lui est contractuellement assuré se trouve limite à l’habitation intérieure. Le droit de disposer de la surface extérieure qui y correspond, appartient exclusivement au bailleur. Sans la permission du bailleur, aucun des locataires ne peut attacher des appareils de quelque nature qu’ils soient au mur extérieur, p. ex. des enseignes, des écriteaux. L’apposition d’affiches et l’indication, en lettres peintes, de sa firme commerciale peuvent même lui être défendues. Pareilles choses doivent avoir été stipulées lors de la conclusion du contrat. Si l’on accordait au locataire le droit de disposer de la partie du mur extérieur correspondante à son étage, il pourrait empêcher le bailleur de faire recrépir ou repeindre la maison (ce qui constituerait une entrave injustifiable au droit de propriété), et il pourrait, de son côté, donner au mur extérieur de son étage une couleur autre que celle du reste de la maison. On ne peut défendre au locataire de pendre des objets par la fenêtre, p. ex. des draps, des tapis, des drapeaux en temps de fête; il n'y a là aucun acte de disposition exercé sur le mur extérieur. Sinon, on pourrait, en fin de compte, lui interdire de se pencher hors de la fenêtre et de mettre sur l’appui de celle-ci des pots de fleurs. C’est la mission de la police de surveiller ces actes, quand ils sont prohibés par elle, p. ex. le fait de pendre des draps de lit, du linge à sécher. Pour ce qui est de l’entrave qu’ils mettent à \uti de l’habitation d’un autre locataire, p. ex. lorsque les drapeaux ou les tapis qu’on laisse pendre de l’étage supérieur nuisent au jour de sa demeure, ce locataire peut s’y opposer, d’après les principes que nous venons d établir, C est dans cette catégorie qu’il faut ranger le cas cite par Bruns {Bie Besitzklagen des rômiscJien %nd heutigen Redits, Weimar 1874 p. 72), où un lierre placé

sur son balcon, par le locataire de l’étage supérieur avait poussé de façon à couvrir l’enseigne placée, avec l’autorisation du propriétaire, par le marchand habitant l’étage inferieur. Ce dernier avait intenté une action du chef de trouble à sa possession. Il en fut débouté par le juge de Berlin, par le motif que « le lierre n’avait été planté ni violemment ni clandestinement. » Je n’aurais pas hésité, quant à moi, à accueillir l’action, car il y avait ici, à toute évidence, un empiétement sur la sphère juridique du demandeur.

[Il a été jugé, en Belgique comme en France, que le négociant locataire d'un appartement est en même temps locataire de la partie de façade correspondant à sa location. 11 on résulte que le propriétaire qui fait peindre des enseignes sur cette partie de façade cause un trouble dont il doit réparation (Juge de P. Bruxelles 29 sept. 1855 Belg. jud. 1856. p. 1466); il en résulte également que le locataire d’une partie de maison peut inscrire sur le devant de la maison son nom et sa profession ou ceux de ses enfants habitant avec lui, pourvu que cette- insertion soit faite d’une manière convenable, sans dégradation pour rirameuble. (Trib. Brux. 24 janv. 1864 B. J. 1864 p. 699). Un arrêt de la Cour lmp. de Pau du 5 fév. 1858 (Pas. fr. 1859. 2. 348 et Dali, pér. 58. 2. 135) a statué sur un conflit entre deux locataires au sujet d’une enseigne. Partant du principe que sauf convention contraire, le locataire d’un appartement est censé locataire de la partie extérieure de la façade qui correspond à l’appartement loué, depuis le niveau du plancher jusqu’à la hauteur du plafond, il a repoussé l’action en dommages-intérêts intentée par un locataire dont l’enseigne allait jusqu’à l’accoudoir des lenétres du locataire supérieur. Ce dernier avait suspendu a cet accou-

doir des objets de son commerce qui couvraient en partie les lettres de l’enseigne, et il fut jugé qu’il n’avait fait qu user de son droit légitime. Au surplus, il a toujours été reconnu que les limites du droit de poser des enseignes ne peuvent être déterminées d’une manière absolue, et que les tribunaux doivent s attacher à concilier les besoins et les droits de chaque locataire en

tenant compte de la nature et du besoin de leurs industries, de rimportance de la location, de la tenue de la maison, des usages

ACTIO I^'JÜRIAKUM,

locaux (V. Goujet et Merger Dict. de dr. corn. Y° Enseigne n'" 24 et Cass, fr, 23 juin 1868, Pas. fr. 1869 p. 32)]

7. En combinant la protection juridique garantie au locataire par Vinierd. ouod vi mit dam et par Xact. injur. nous pouvons dire : le droit romain entendu sainement, c.-à“d. dans ses conséquences, assure au locataire une protection contre toute atteinte, émanée du propriétaire ou des autres locataires de la maison, qui empêche l’usage des espaces auxquels le contrat lui donne un droit exclusif ou commun. Je désignerai ces atteintes sous le nom perturbations et, si on ne recule point devant la fusion des principes et des noms des deux moyens, dans une expression nouvelle, je donnerai à l’action du locataire, pour la distinguer de celle du possesseur juridique du chef de troubles possessoires, le nom ^adion du chef de perturbations {t'^rbations^ hlagè). Elle existe dans tous les cas où un des habitants de la maison se permet de léser le droit d’un autre habitant et où cette lésion se caractérise extérieurement comme une atteinte à l’espace que le contrat lui assure, soit exclusivement soit en commun. La circonstance que le demandeur désigne faussement cette action sous le nom d’action possessoire et demande protection pour sa possession, importe peu aux yeux du juge. Une erreur sur le nom de l’action ne peut nuire, là où le but de cette action ne saurait, au reste, être douteux.

8. Le droit d’action d’un locataire contre un autre locataire va même plus loin. Il s’étend encore à la restitution des dépenses nécessaires faites dans l’intérêt commun. La grêle a cassé les vitres de la buanderie commune, du grenier commun ou de la cave commune. Comme, aux termes du contrat, le propriétaire est dispensé de toute réparation, et que les autres locataires ne bougent point, l’un d’eux se voit forcé de faire remettre les carreaux. Au moyen de quelle action prendra-t-il son recours contre les autres locataires? Les juristes romains ont traité cette question de restitution des dépenses faites dans un rapport de com-

nmnauté,sousles formes les plus diverses(’"). Ils la traitent partout comme allant de soi et comme incontestable ; le choix seul de 1 action fait difficulté pour eux. Tantôt ils indiquent Idct. comïïi. div.^ tantôt Vcictio pvo socio, tantôt Idct. negot. gcst. Et cependant ces deux dernières actions ne peuvent être invoquées que de la manière la plus forcée. Vraiment, si un juriste moderne en avait fait autant, il y aurait perdu tout son crédit. Les preuves que J ai tirées des sources, loc. cit , démontrent à l’évidence qu’il faut aussi accorder au locataire une action en restitution. J’invoque tout spécialement les L, 10 pr. Cod. de reb. auct. (7.72) et L. 15 § 19 Damn. inf. (39.2). Ce dernier texte accorde à celui qui a, en même temps que plusieurs autres, obtenu une immissio dans le bâtiment ruineux, par suite du refus de la cautio damni inf.^ Tact. comm%ni dw. du chef des dépenses faites par lui (bien entendu avant l'immissio ex secundo decxeto). Juridiquement, c’est bien notre cas: un rapport de communauté ^xtèrieuf sur la même maison, combiné avec la pure détention et sans lien juridique entre les divers envoyés en possession. C’est, soit dit en passant, une preuve nouvelle de la protection contre les tiers dont jouissait le simple créancier (créancier de la prestation de la cautio damni infecti par le propriétaire).

9. Pour les atteintes médiates^ la question est infiniment plus difficile que pour les atteintes immédiates traitées jusqu’ici. Je les appellerai des molestations. Toute habitation en commun engendre inévitablement, pour chacun des habitants, certains inconvénients auxquels il doit se résigner. La même chose se retrouve, quoiqu’à un degré moindre dans le rapport de plusieurs voisins. Mais, dans l’un comme dans l’autre cas, ces inconvénients peuvent atteindre un degré où ils enlèvent tout agrément à l’existence. Tout voisin, tout locataire peut, sans dépasser en rien l’espace qui lui revient, gâter complètement la vie

( '-q V. Jhering Jalirbucher X p. 341 s.

ACTTO iNJURfARIIM.

de l’autre. Je l’ai démontré en ce qui concerne les rapports des voisins, 1. c, p. 94, et il serait inutile, au point de vue de notre sujet, d’entrer dans de plus amples détails pour les rapports des cohabitants. Dans les deux cas, l’idée d’une réalisation logique du pouvoir de libre disposition de l’ayant-droit, dans les limites de l’espace qui lui appartient, se montre également inexécutable. Les mêmes considérations pratiques qu’on tire de la nécessité de rendre possible la coexistence de plusieurs personnes, et qui, en matière de voisinage, excluent la réalisation illimitée de Vidée de propriété (loc. cit. p. 94-96) s’opposent aussi au droit d'habitation absolu, à l’idée que chaque cohabitant peut faire, à l’intérieur de l’espace qui lui appartient, tout ce qui lui plaît. Pareilles notions abstraites, poussées jusqu’aux conséquences extrêmes, sont les produits d’une logique juridique qui s’affranchit du but pratique de toutes les règles du droit. Elles n’ont aucun droit à l’existence. On ne peut admettre que celles qui permettent à la vie de subsister. Donc, dans les deux cas le champ de la liberté, dans l’espace déterminé, doit subir une restriction juridique fondée sur l’intérêt des voisins et des cohabitants. On doit établir un modus rirendi, qui permette d’accorder aux intérêts légitimes des deux parties la considération qui leur revient.

10. Le problème qui s’impose ici au droit ne peut être résolu par voie de simple mesure de police. Si précieuse que soit la protection de la police dans les limites de sa sphère d’action (p. ex par rapport aux troubles nocturnes du repos V. ci-dessus p. 114), elle ne peut, pourtant, à elle seule, faire face aux besoins que font naître les rapports entre locataires, pas plus qu’à ceux qui surgissent dans les rapports entre voisins (quant à ces derniers, v. I. c. p. 102, p. 121 notes 24-25). La protection de lapolice est à sa place, lorsqu’il s’agit de l’observation de prescriptions édictées dans l’intérêt général. Mais quand il s’agit de garantir 1 intérêt d’un particulier contre un autre particu-

lier, 1,1 forme correspondante est la pTotêctioii juvidi^'iiQ. Même dans un cas rentrant dans la première hypothèse, on doit laisser les voies juridiques ouvertes au lèse, comme l’a fait, etFectivement, le droit romain, dans la L. 2 § 29 ne quid in loc. publ. ( 43 - 8 ) : si odore solo locus pestilentiosus fiat non esse ah re de re ea inter dicto uti. Abandonner à la police le règlement des molestations entre locataires, serait lui attribuer une branche de l’administration de la justice, chose étrangère à sa mission, et soulèverait des objections graves au point de vue législatif. 11 faut donc \xne protection juridique.

11. Le droit lui-même a reconnu cette nécessité en matière de voisinage; il y a satisfait au moyen du droit de wisinage.

12. Le droit romain n’a point résolu la question pour les rapports entre locataires; il ne contient, à cet égard, aucune espèce de disposition. Et cependant il ne pouvait s’en passer. Voyons donc si nous ne pouvons y suppléer au moyen de déductions tirées des autres principes du droit romain.

13. Tout d’abord s’offre comme point d’appui la prohibition de la chicane, qui trouve précisément dans ces rapports un terrain si favorable pour se manifester. Mais ce point de vue est bien trop restreint pour procurer une aide suffisante. Le musicien qui passe la nuit à faire des exercices de musique, le locataire qui donne des bals de nuit et organise des orgies nocturnes, le chimiste qui, par ses analyses, empeste l’air de la maison, n’agissent point par chicane, mais par des motifs tirés de leur propre intérêt. Comme le droit de voisinage, le droit d’habitation ne peut être réglé d’une manière satisfaisante au moyen d’une simple prohibition de la chicane.

14. Le droit de voisinage offre un autre appui qui constitue le point de vue véritable. Dans le rapport entre plusieurs habitants d’une maison, il s’agit exactement du même problème législatif, que dans le rapport entre plu-

actio INJURTARUM.

-rieurs voisins : vendre possible à toutes les parties une '^existence supportable. Le point de vue qui renferme la solution du problème, est celui de Vexistence croile ordinaire; ce que celle-ci comporte doit être supporté, ce qui dépasse cette limite, point. J’ai cherché dans Tarticle cité (p. 1Î5) à établir ce point de vue pour le droit de voisinage, et je persiste à le croire le seul exact. Il me parait clairement indiqué par la L. 8 § 5, 6, si serv. vind. (8 5) où la production d’une fumée ordinaire, telle que les besoins de la vie ordinaire la comportent {fimum non ç^^ksmifacere puta EX Foco), est opposée à celle qui est occasionnée par une fabrique, comme nous dirions aujourd’hui (taberna casearia), et qui dépasse cette mesure. On a objecté que cela est trop vague. Mais la notion de la longa consuetudo, celle de la dAUgentia joiligentis patris familias, celle de la diligentia quam in suis rebus, celle de l’évènement extraordinaire dans la remissio mercedis (L. 15 § 2 ioc. 19.2 extra consuetudinem), celle du marchand ordinaire de notre Code de commerce, et celle ànfumus non gravis du texte ci-dessus sont-elles donc plus précises? Le juge qui doit appliquer ces notions saura bien aussi faire l’application de celle que l’on critique. Je m’attacherai, pour ma part, à lui donner, ci-après, la précision casuistique nécessaire, pour les rapports entre locataires.

15. L’extension du principe emprunté au droit de voisinage ne saurait être écartée par la raison que le droit de voisinage a pour base la propriété, tandis que les rapports juridiques dérivant du louage sont des droits de créance. L intérêt dont il s’agit est, en effet, dans les deux cas, identique, et l’objection que le simple créancier est sans protection vis-à-vis des tiers, que le locataire doit, dès lors, s en prendre uniquement à son bailleur, a été réfutée plus haut (p. 119 s.). Dans la propriété foncière aussi, ce n est point la propriété, mais uniquement Yintérêt, qui a fait naître la protection contre les atteintes de ce genre,