On ne peut objecter davantage que les actio 7 is au

des lésions injurieuses. 129

moyen desquelles on se procure la protection dans les rapports de voisinage {^ct. uegatovid^ cautio dct'niTii i%fecti) ne reçoivent aucune application aux rapports dérivant du louage. L objection serait sérieuse si mon opinion tendait a conferei ces dctio^6 au locataii'e, mais elle n*a d'autre but que de faire passer les idées législatives sur lesquelles sont basées ces actions, d’un rapport juridique à un autre. Dans les rapports nés du louage, c’est Vact, inj. qui prend la place de ces actions. On ne peut, du reste, se passer de cette action même pour la propriété, dans les rapports nés du voisinage (p. 36).

17. La règle relative aux molestations entre locataires doit donc être conçue absolument comme celle relative aux

molestations entre voisins.

Ce que comporte V existence civile ordinaire doit être supporté; ce qu’elle ne comporte point ne doit point être supporté.

Expliquons les deux membres de cette règle.

18. On doit supporter les inconvénients ordinaires de l’habitation dans la même maison. Tels sont : l'ébranlement du plafond par la marche des personnes, les jeux des enfants à l'étage supérieur, le déplacement des tables, des chaises, etc., le bruit des portes que l'on ferme, les odeurs qui montent de la cuisine, la musique pendant le jour, le trouble du repos causé par l’ouverture de la porte à une heure avancée de la nuit ou de bonne heure le matin, le fait de fumer dans l’escalier (espèce qui s’est présentée à ma connaissance; un locataire voulait le défendre à l’autre).

19. Parmi les choses qui ne doivent point être supportées, il n’y a lieu d’examiner que la musique pendant la nuit et l’organisation de bals ou d’orgies nocturnes. J’j joins toutefois aussi une série d’autres cas, afin, de donner au lecteur l’occasion d’éprouver l’exactitude du point de vue que je viens d’établir. Qu il décidé lui-memeî Qu il s imagine qu’au dessus de l’étage qu il occupe, vienne habiter un professeur de gymnastique, un maître de danse, un direc-

teur d’orchestro, qui veulent employer la salle qui se trouve à cet étage, les deux premiers à des exercices avec leurs élèves, le troisième àdes répétitions de son orchestre, qu’un chimiste empeste Fair par suite des analyses qu il veut faire, non dans son laboratoire, mais dans son appartement — qu’un artificier lui fasse courir le danger de sauter en Fair, — qu’un anglais, pour s’exercer, se fasse installer un jeu de quilles. Aucun lecteur n admettra qu il doive supporter tout cela bénévolement, même celui qui ne partage point l’opinion que je défends ici, d’un droit de réclamation directe contre l’autre locataire, car alors il exigera assurément du bailleur qu’il mette fin au trouble. Le bailleur pourra-t-il objecter qu'il ne lui a promis qu’un lieu d'habitation et qu’il n y a point d’atteinte directe à ce lieu ? il a promis V^Uifrui licere; or, un tel usage de la maison, de la part des autres locataires, n’est pas conciliable avec cet ntifrui. Et si le bailleur s’adresse à ces derniers, le maître de danse, le professeur de gymnastique, l’anglais pourrontils prétexter que l’autre locataire doit bien soulFrir la marche des grandes personnes et les sauts des enfants aux étages supérieurs, partant l’ébranlement du plafond, qu'il doit, de même, souffrir l’ébranlement dont ils sont cause? Le directeur d’orchestre pourra -t-il dire qu’il ne défend pas aux autres locataires de faire de la musique, et qu’on ne peut donc non plus le lui défendre? Le chimiste dira-t-il qu il doit supporter les odeurs de la cuisine et du tabac fumé dans 1 escalier, que l’on doit dès lors supporter celles que produisent ses opérations ? Et l’artificier, pourra-t-il dire : il y a aussi danger d’incendie dans 1 emploi imprudent de la lumière, dans le surchauffage des poêles, dans le défaut de surveillance des feux ouverts, de la part d un autre locataire? On pourrait, avec la même ' raison, déduire de la L. 8 § 6 si serv. vind. (8 5) qui déclare permis, dans les rapports de voisinage, \o> fwïïi%M NON GRAVEMyhrer^, que ce qui est vrai de ce dernier, doit aussi l’être pour la production de fumée d’une manière

absolue. On pourrait avec la même raison, conclure de ce que le voisin d’un fonds doit souffrir la poussière occasionnée par le battage du blé sur ce fonds, ce qui constitue une immùsio réelle, que ce même voisin doit souffrir les éclats de pierre qui viennent de la carrière voisine. Or, l’un et 1 autie sont déniés dans la L. 8 § 5 ibid. Interrogé sur le motif de cette défense, le juriste aurait répondu : on ne peut conclure de la mesure à l’excès. Le/mmiM non gravcM EX Focofacere et le battage du grain doivent être libres à tout individu, parce que sans cela ils ne peuvmit exister. Les inconvénients qui en résultent pour le voisin sont si insignifiants qu’il peut et doit les supporter. L’exploitation d’une fabrique et d’une carrière sont, au contraire, des branches d’industrie spéciales que l’on ne peut demander au droit de rendre possibles aux dépens du voisin, le droit devant baser ses dispositions sur le modèle de l’existence civile ordinaire, sur un modus vivendi qui permette à tous d’exister. Celui qui veut exercer ces branches d’industrie, doit acheter de son voisin le fonds limitrophe ou se faire concéder une servitude par lui.

Il en est exactement de même des cas ci-dessus de rapports entre locataires. Le maître de danse, le professeur de gymnastique, le directeur d’orchestre, le chimiste, l’artificier peuvent se procurer un local spécial approprié à leur profession ; en fait, ils le font toujours; quant a

La jni’ispmdence Irançaibe va jnénie si loin sous ce rapport, et a^ec raison à mon. avis, qu'elle donne au locataire qui a loué dans une rnaisou donnée jusque là à l:>ail à un droit de réclamatiua contie

le bai] donné à un commerçant^ et qicelle prononce, pour les incon’venients qui en résultent, des dommages-intérêts trés-respeciables. C' * ^ cas dans les Jv/risiische Blatter de Vienne 1884 10, ou on a alloue 80U,

2000, 3000 et 4000 francs.) Elle ordonne même une diminution de lo\er et va jusqu’à prononcer la résiliation du contrat.^ Dans un de ces cas U s’agissait uniquement de l’etablissement d un hôtel meublé , c ans ^ a do rétablissement d’un mais les troubles et les jlesagrements

(,ui en résultaient paraissaient au tribunal en

avantages d'une lial.iitation dans une maison particulière ranq . qf

le locataire avait eus eu vue au moment du bail.

l’anglais, il peut se rendre au jeu de quilles. Dans une maison louée à divers locataires, ils ne sont pas à leur place. De même que le droit de voisinage, le droit de louage ne peut être organisé que pour les rapports réguliers, ordinaires. La juste mesure ainsi donnée, qui se meut endéans des limites supportables, est admise. L’excès, qui régulièrement n’est nécessité que par des professions spéciales, ou qui a sa source dans des caprices, des singularités ou des chicanes, est interdit. Celui qui désire plus que la mesure ordinaire, peut se le réserver par le contrat, de même que dans les rapports de voisinage il le peut au moyen de l’acquisition d’une servitude prédiale. De cette façon, il est assuré, aussi bien vis à vis du bailleur que vis à vis des autres locataires. Ces derniers ne peuvent ici faire valoir leurs réclamations que contre le bailleur, en tant qu’il ne leur a pas donné connaissance, lors du bail, de ce qui les attendait. Le locataire qui ne fait qu’exercer le droit qui lui appartient par contrat, ne commet aucune atteinte à la sphère juridique d’autrui; mais les autres locataires pourront reprocher au bailleur de ne pas prester, sans troubles, ïuti ffui licere sur lequel ils étaient en droit de compter; ce qui le fait tomber sous l’action du contrat.

[D’après la jurisprudence aujourd’hui bien établie en France, l’action du contrat suffit à toutes les nécessités de la pratique et il est généralement reconnu que P un des locataires n’a pas d’action contre l’autre lorsqu’il s’agit d’abus de jouissance. Pareille action ne pourrait résulter que d’actes qui a priori ont le caractere de pures voies de fait et qui n’ont aucun rapport avec l’usage de la maison louée. Dans ce cas, sur lequel je reviendrai plus loin, on peut concevoir une action en dommages-intérêts fondée sur l’art. 1382 du Code civil, lequel comprend dans ses multiples applications tous les cas de fautes aquiliennes et de lésions injurieuses.

En général, la question de savoir s’il y a trouble à la jouissance est une question de tait entièrement livrée à l’appréciation des tribunaux. Ceux-ci ont à apprécier si les incommodités dont on se plaint dépassent la mesure des obligations ordinaires du

DES LESIONS INJURIEUSES.

voisinage. Dans les questions qui s’élèvent au sujet de la cohabitation dans une maison, ils ont surtout à examiner quelle e.st, d’après la volonté expresse ou présumée des parties et d’après les usages J la destination de la maison louée, considérée dans son ensemble. Voici p. ex. une série d’arrêts qui ont statué sur l’introduction dans des maisons bourgeoises de cej'taines professions ou industries : Paris 21 jam. 1857 (Pas. fr. 1857. 2. 500). La maison dans laquelle le demandeur avec sa famille occupait un appartement depuis de long’ues années avait toujours été occupée bourgeoisement dans la partie du fond, notamment au 1’-'*’ et au 2° étage. Le propriétaire de la maison vint à louer le 2‘'étage à des personnes tenant une table d’hôte et un restaurant. Cet établissement, indiqué au public par une inscription placée sur un pilastre du grand escalier, était ouvert à tout venant et jusqu’à une heure avancée de la soirée. L’arrêt constate qu’il en résultait que l’escalier était constamment fréquenté par des personnes dont les habitudes étaient incompatibles avec la tranquillité du locataire et avec la bonne terme de la maison, et il condamne le propriétaire à expulser, dan.s les trois mois à dater du !'■ avril suivant, le locataire tenant table d’hôte; et, prévoj'ant l’inexécution de cette condamnation, il le condamne d’avance à subir, sur le loyer du demandeur, une diminution annuelle do 1000 frs. à compter du 1 janvier — Pao'is 2^ juin 1857. (Pas. fr. 1857. 2.500.) Cet arrêt constate qu’au moment où le demandeur est devenu locataire, aucune location en garni n’existait dans la maison, mais que quatre ans après, le pi-opriétaire avait loué ou garni deux appartements au protit d’im spéeiilateur qui so réservait de soiîs-louer à des tiers. Or, d’après les règlements de police, toute personm? qui loue en garni, c,st obligée de placer nn écriteau sur la porte de la maison. L’existence de cet ccriteau, dit rarrét, est un trouble à la jouissance du locataire qui est ojitrc dans cette maison alors qu’elle était louée bourgeoisement. L’;u-rét condamne le propriétaire à faire cesser ce genre de location, laute de quoi il le condamne d’avance à payer au demandeur 50 frs. par ioiir de retard pendant un mois, apres quoi il sera fait droit-.

Pli autre arrêt de Paris du 11 UTriî 1854 (Pas. f. 18o5

2.351 Dali. pér. 1850. 2. OS), tout en repoussant en fait l’action en (lommages-intéiaLs fondée sur la location en garni, démdc éualeraent que l’appo-sition à rcxtéricnr de la maison, d écri-

ACTIO INJURTARUM.

teaux et écussons indiquant les appartements meublés à louer, peut occasionner un trouble aux locataires « en permettant a tout « étranger de s’introduire sans cesse sous prétexte de visiter les « appartements meublés, ou en facilitant la location passagère et « de courte durée à des individus dont la moralité ne serait pas € complètement établie. » — Paris 2Qfév.- 1869 (Pas. Ir. 1869. 825. Dali, pér. 1874. 5.316.) Action dirigée par divers locataires contre le propriétaire de la maison, laquelle, par la division en appartements, et par la disposition générale des lieux, apparaissait au moment de la location comme devant etre occupée exclusivement par des locataires commerçants ou habitant bourgeoisement. Le propriétaire avait toléré dans cette maison l’installation d’un hôtel meublé et fut condamné à le faire disparaître. — Riom 12 août 1869 (Pas. fr. 1869 p. 825). Résiliation de bail ordonnée à la demande du locataire d’une maison dans laquelle le propriétaire avait laissé s’installer un cercle comptant plus de 80 sociétaires. Il j avait, dit l’arrêt, pour colocataire, une cause continuelle de trouble résultant du passage incessant des membres du cercle ou de ses gens de service dans l’escalier commun, du bruit d’une réunion qui se prolongeait souvent à une heure très-avancée de la nuit, des jeux de billard et autres auxquels on s’y livrait, des conversations bruyantes et plus ou moins libres qui pouvaient s’y engager. Cette situation se trouvait encore aggravée relativement à la situation de famille du demandeur qui était marié et père de plusieurs jeunes filles. — Tril. de Lyon 25 jam. 1881 (Pas. fr. 1881 p. 1142 Pand. chron. VI. 2.66.) Un locataire s’était avisé d’installer une école de jeunes enfants dans une maison à destination bourgeoise. Cette destination était établie par les dispositions de la maison, par la qualité du locataire, par les clauses mêmes des baux qui interdisaient à tous les locataires de rien entreposer dans l’escalier et la cour, d’y secouer les tapis, d’avoir des chiens, machines, rouets, ni rien qui pût incommoder les locataires. Le jugement constate en fait la circulation quotidienne et répétée quatre fois par jour de plus de 100 enfants dans l’escalier principal. Dans cette espèce, le propriétaire avait pris les devants et c’était lui qui agissait contre le locataire qui avait installé l’école. Le jugement ordonna la suppression de l’école et alloua 300 frs. de dommages-intérêts au propriétaire. La jurisprudence a eu

pareillement à connaître de plusieurs cas où il s’agissait de la modification des industries exercées dans les maisons louées' En voici deux exemples : Paris 11) juillet 1856 (Pas. Ir. 1856. 2.436 Dali, pér, 1856. 2.229). Une personne loue un appartement au 3® étage dans une maison essentiellement industrielle, dont le premier étage et le second étaient occupés, au moment de son entrée en jouissance, par un cercle et par une administration de cliemins de fer. Depuis, le cercle et l’administration de cîiemins de fei avaient (quitte la maison, et les locaux occupés par eux avaient été loués à une société qui tenait un restaurant. Il a été jugé sur l’action en résiliation et en dommages-intérêts intentée de ce chef contre le propriétaire par le locataire du 3® étage, que, bien que celui-ci eût entendu louer dans une maison essentiellement industrielle, néanmoins à des industries offrant toute garantie de tranquillité, de moralité et de sécurité, il avait été substitué un établissement qui, par l’affluence à toute heure d’un public nombreux de différents âges et de différents sexes, par le mouvement et le bruit qu’il occasionnait, par la difficulté de maintenir la surveillance dans les divers escaliers, était incompatible avec les habitudes paisibles de la famille du demandeur eu égard à sa position sociale (ancien officier de marine), ses relations et l’importance du loyer. — Le bail fut résilié et le propriétaire condamné à payer 6000 frs. de dommages-intérêts fondés sur la nécessité pour le demandeur de déménager, et sur les frais d’appropriation de son nouvel appartement. — Bordeaux 29 mai 1879 (Pas. fr. 1880. 83). Action du locataire de 2" étage fondée sur ce que le rez-dechaussée, qui, au moment de la signature du bail et de l’entrée en jouissance, était Joué à un marchand de chaussures avait été converti en café. Il est incontestable, dit l’arrêt, que rétablissement d’un eafé dans un immeuble, en dénature le mode de jouissance et cause aux locataires anterieurs de cette habitation un trouble dans la jouissance à laquelle ils ont droit et ee trouble est do nature à provoquer la résiliation du contrat. Cette lésiliation fut ordonnée, et l’arrêt alloue 300 frs. de dommages-intéiéts pour le préjudice qui en résultera pour le locataire. On s e*t aussi demandé s’il y a un trouble à la jouissance du locataire qui exerce une profession ou une industrie déterminée, dans l'installation, sous le meme toit, d'une autre personne exerçant la

même profession, la raème industrie. La question a été longuement discutée et l’on cite un grand nombre d’arrêts qui ont tantôt admis tantôt dénié l’obligation de garantie du propriétaire. On en trouvera le résumé dans l’ouvrage de Laurent Droit civil, T. 25 p. 142 et ss. La jurisprudence française a été enfin fixée' par larrét de la cour de Cass.fr. du 6 nov. 1867 (Pas. fr. 1867. 1144 Dali. pér. 1868. 1. 129) qui décide que le propriétaire qui a loue une partie de sa maison pour 1 exercice d’une industrie conserve le droit de louer l’autre partie pour y exercer une industrie similaire lorsqu’il ne résulte pas du bail ni des circonstances que la commune intention des parties a été de restreindre ce droit. On ne peut qu’approuver cette jurisprudence, car si la concurrence de l’industrie nouvellement établie cause au locataire un trouble dans son industrie, elle ne lui en cause aucun dans la jouissance de la maison et c’est à cette dernière que se borne l’obligation de garantie du propriétaire. Le locataire antérieur n’a dans ce cas aucune action contre le propriétaire et bien moins encore contre le locataire nouveau car celui-ci ne fait qu’user de son droit.

Les concierges, cette plaie de la vie de toutes les grandes villes, ont également fourni leur chapitre à l’histoire des moleslations qui dégoûtent de l’existence, et la jurisprudence française a su donner aux locataires le moyen de se faire respecter. C’est encore l’action du contrat qu’elle a appliquée et c’est le propriétaire qu’elle a déclaré responsable des excès de pouvoir de ces utiles mais souvent despotiques fonctionnaires au petit pied. Pas n’est besoin d’une action d’injure contre eux car ils sont les préposés du propriétaire. Les journaux judiciaires tels que la Gazette des Tribunaux et Le Droit ont inséré plusieurs jugements qui ont considéré comme des troubles à la jouissance du locataire les impolitesses, les paroles grossièrement injurieuses, les actes de brutalité, même les simples vexations des concierges (V. Gazette 10 juillet 1836, 15 août 1862, le Droit 25 juin 1859, 21 août 1862) et les propriétaires ont été condamnés à faii'e cesser le trouble en renvoyant leur concierge. Il y a même des cas où la résiliation du bail a été prononcée {Gazette 30 août et 19 déc. 1840, 12 oct. 1861). Deux procès de ce genre ont été jugés en cour d’appel et j’en résume ici les faits ; e concierge d une maison louée à plusieurs locataires employait

systématiquement des moyens vexatoires pour nuire à l’un de ceux-ci et 1 entraver dans l’exercice de sa profession de médecin, soit en lui remettant tardivement les lettres de ses clients qui 1 appelaient, soit en faisant des réponses évasives ou inexactes à ceux qui se présentaient en personne à son domicile. Il avait été constaté que des dépêches officielles émanant de l’administration publique à laquelle était attaché le locataire avaient été indûment conservées par le concierge pendant plusieurs jours. Le propriétaire averti n’avait pas bougé. Il fut déclaré responsable du fait du concierge et de sa propre négligence; la cour de Paris par arrêt du 29 juillet 1881 (Pas. fr. 1881. 969 Pand. chron. YI. 2.81.) le condamna à payer 1000 frs, de dommages-intérêts et à expulser le concierge dans la huitaine, faute de quoi il aurait à payer 30 frs. de dommages-intérêts par jour pendant 15 jours, après quoi il serait fait droit. Dans une autre espèce, tranchée par arrêt de Pmü du 6 mai 1885 (Pas. fr. 1885. 987) une partie de maison avait été louée avec autorisation d’v établir un cercle, et il était arrivé plusieurs fois, par suite du mauvais vouloir du concierge, que les membres du cercle avaient été dans l’impossibilité d’entrer ou de sortir pendant la nuit. L’arrêt constate qu’il y a trouble à la jouissance et condamne le propriétaire à 200 frs. de dommages-intérêts.]

20. J’aborde les deux questions que j’ai désignées, plus haut, comme les seules douteuses: la musique nocturne et l’organisation pendant la nuit, de bals et d’orgies. Pour le premier point, le caractère illicite du fait ne sera guère mis en doute. On peut renvoyer le musicien aux heures du jour, qui sont assez nombreuses pour satisfaire le goût de musique le plus exigeant. Quant à l’organisation de bals, pour lesquels il n’y a pas moyen de renvoyer ainsi aux heures du jour, la même solution ne sera pas aussi facilement admise. Le cas qui j’ai cité plus haut (p. 114) comme étant arrivé à Vienne, prouve quelles sont les idées de cette ville, qui aime tant la danse, au sujet de l’organisation des bals. Aussi, je m’attends à y voir mon opinion soulever de vives attaques, mais, malgré cette crainte, je ne puis m’empêcher de la faire connaître. A mon avis, des bals ne

133 ACTIO INJURTARUM.

sont pas admissibles dans une maison louée; on doit les donner dans un local public. Les intérêts qui se trouvent ici en présence sont, d’une part, le repos de la nuit, parfois même la santé, d’autre part, le simple agrément. Or, dans ces conditions, la décision à prendre ne saurait être douteuse. On ne peut obliger les locataires qui désirent jouir du repos pendant la nuit, à aller se loger, avec leur famille, à l’hôtel, afin de permettre à un autre de donner un bal dans la maison. Si l’une des deux parties doit céder devant l’autre, parce que leurs intérêts ne peuvent se concilier, ce ne peut être que cette dernière. Quant aux orgies nocturnes, ce serait vraiment perdre du temps d’en parler.

[Il s’agit essentiellement, ici, d’une question de fait que les tribunaux doivent apprécier d’après les circonstances. Il n’est pas douteux, au surplus, qu’on ne peut établir en principe ni l’autorisation ni la prohibition de faire de la musique ou de donnera danser. Aussi les décisions judiciaires que rapportent les recueils sont-elles contradictoires. Ainsi Agnel et Carré, Code manuel du propriétaire, p. 621, iv’ 1071, rapportent une ordonnance de référé du 8 avril 1873 par laquelle il est fait défense au défendeur de jouer ou de laisser jouer du piano dans la pièce de son appartement contiguë à la chambre à coucher du demandeur, après 9 heures du soir, et par laquelle le demandeur est autorisé à requérir l’assistance du commissaire do police, après 9 heures du soir, pour faire cesser les exercices du piano. D'autre part, le journal Le Droit rapporte une ordonnance du 30 mai 1882 intervenue sur l’action par laquelle un locataire du 3*’' étage se plaignait de ce qu’une dame habitant le 4® étage donnait toutes les semaines des soirées dansantes qui duraient depuis il heures du soir jusqu’à 5 heures du matin. L’ordônnance décide que ces faits ne constituent pas un trouble pour les locataires et déboute le deinandeur. Il ne m’a pas été possible de me procurer ces deux décisions judiciaires, mais je présume’que dans la première 1 action était dirigée contre l’habitant d’une maison voisine, et que dans la seconde elle était dirigée contre le propriétaire. Quoiqu il on soit, il est certain que, d’après la P 0 aise , on ne saurait admettre, dans les cas de ce

genre, une action de l’un des colocataires contre l’autre. Celui

DES LESIONS INJURIEUSES. 139

qui fait de la musique, meme pendant des nuits entières et celui qui donne à danser dans l’appartement qu’il a loué usent tous les deux, à leur manière, des droits que leur donne leur bail. Toute la question est de savoir s’ils usent ou s’ils abusent de leurs dioits. Or cette question ne peut être agitée contradictoirement qu’avec le propriétaire. -

Un arrêt de la Cour de Bordeaux du 25 août 1836, rapporté par Dalloz, Répert. v° Louage, 286, décide que le locataire qui, par un tapage violent et nocturne porte atteinte au repos des autres habitants de la maison, peut etre condamné à quitter la maison sur Faction du propriétaire en résiliation de son bail, dont il a méconnu l’une des obligations principales, celle d’user en bon père de famille. Les autres habitants de la maison s etaientbornésàse plaindre au propriétaire, et c’était évidemment tout ce qu’ils pouvaient faire, car, à Faction qu’ils eussent intentée contre le locataire, auteur du tapage, celui-ci eût infailliblement répondu : J’ai un bail et je puis faire chez moi ce qui me plaît; ce qui les eût obligés d’appeler en cause le propriétaire, et le procès aurait continué entre celui-ci et Fauteur du trouble.

Un autre arrêt, plus récent, de la Cour de Caen, du 1 mai 1868 (Pas. fr. 1869, I, 589) se rapporte à des faits du même genre. Une maison était louée en deux parties à deux personnes dont Fune avait l’habitude de réunir chez elle quelques perssonnes une ou plusieurs fois la semaine et de prolonger ses soirées jusqu’à une heure avancée. L’autre locataire se prétendit troublé et actionna le propriétaire. Celui-ci voulut se faire mettre hors de cause en se prévalant de Fart. 1725 du Code civil, mais cette prétention fut repoussée. D’autre part il fut décidé que le locataire dont on critiquait les réunions ne faisait qu’user d’un droit et n’exerçait que des actes ordinaires, mais il avait été constaté en fait que la maison avait été construite en vue d’un locataire unique, et qiFen la séparant en deux logements distincts on n’avait pris aucune précaution pour empêcher la propagation du bruit, à tel point que le déplacement d’un meuble quelconque, le plus léger mouvement, les émissions de voix ordinaires, étaient entendus d’une chambre à l’autre et que, pour peu que Fon élevât la voix, la conversation se transmettait dans la pièce voisine. Le bailleur fut, à bon droit, déclaré responsable de cet état de choses

et le contrat fut résilié.]

21. Selon les circonstances, les empiétements, tant directs qu’indirects, d’un locataire ou du propriétaire de la maison, sur la sphère juridique de l’un des locataires, peuvent prendre le caractère d’agissements licites. 11 en est ainsi lorsqu’ils sont commandés par des motifs impérieux comme la vie ordinaire elle-meme peut en amener. Un locataire ne peut emménager ni déménager sans déposer ses meubles dans l’escalier ou sur le palier, et sans encombrer ainsi et salir l’escalier. De même, en cas d’enterrement, ou en cas d’incendie. Tous ces troubles sont la suite de X'uti même et ne doivent point, dès lors, être considérés comme des empiétements sur la sphère juridique d’autrui. On doit en dire autant des troubles occasionnés de la part du propriétaire, dans le cas de réparations nécessaires. Quand on recrépit la maison, le locataire doit souffrir devant son étage l’échafaudage qui peut permettre aux ouvriers de regarder par ses fenêtres. Quand on repeint l’intérieur de la maison, ou que l’on vidange, il doit supporter les odeurs désagréables. De ce que régulièrement il ne soit pas tenu de souffrir de pareils troubles, il ne suit nullement qu’il ne doive pas exceptionnelleraerit les souffrir, pas plus qu’on ne pourrait ériger ce fait exceptionnel en une règle générale. La règle et l’exception dérivent l’une et l’autre de la même considération : rendre possible Vuii, tel qu’il est commandé par les circonstances, les intérêts, les besoins de l’existence civile régulière.

Je termine ici mon examen du rapport de louage. Il aura montré, j’espère, que Xact. injur. j trouve une application dont, en pratique, on ne saurait se passer.

Si je ne me suis pas contenté d’établir son applicabilité au moyen de quelques remarques générales, si je me suis, au contraire, imposé la tâche peu engageante de la justifier dans toute son étendue casuistique, je crois être certain de 1 assentiment et de l’approbation de tous ceux qui pensent, avec moi, que l’explication casuistique des considérations

et des principes qu on fait valoir, contient l’épreuve indispensable de leur exactitude et leur offre la voie la plus sûre pour avoii accès dans la vie. Puissent les idées que je viens de développer trouver éette voie! Le plus beau fruit que je leve pour mon travail est de contribuer à procurer un traitement sain, satisfaisant, à un rapport important de la vie envers lequel la doctrine dominante, purement formaliste avec son accentuation exclusive du côté juridique (contrat, détention) n’a nullement été et ne pouvait être juste, ce qui en a fait une véritable arène pour l’inconvenance, l’arbitraire, et les chicanes les plus absurdes. Il rendrait un vrai service à notre jurisprudence allemande celui qui exposerait d’une manière approfondie la jurisprudence des tribunaux français. Le peu que j’en connais respire un esprit si sain et montre qu’en ce point, comme si souvent ailleurs, la jurisprudence française a su reconnaître et garantir avec tant de bonheur les nécessités de la vie, que nous ne pouvons que gagner à suivre son exemple. L’admissibilité de l’action d’un locataire contre un autre locataire, que j’ai soutenue, est, dans la jurisprudence française, à l’abri de toute controverse. On devrait seulement indiquer jusqu’où cette jurisprudence l’a poussée. Cette étude d’espèces serait, à mes yeux, du plus haut prix.

[li existe en effet, dans la jurisprudence française, des exemples d’actions dirigées par un locataire contre un autre locataire de la même maison; ce sont notamment les arrêts de la Cour

d’appel de Paris du 24 juin 1858, du 29 mars 1860, du 8 j-uillet 1861 et du 12 mars 1863 (Pas. fr. 1859, 2, 146; 1860, 2, 122; 1862, 2, 274 et 1863, 2, 22; Dali. pér. 1859, 2, 217 ; 1860, 2, 185 et 1861, 2, 199); mais la doctrine de ces arrêts est unanimement repoussée aujourd’hui par les auteurs et par la jurisprudence. Ils ont été rendus sous rinfluence de la doctrine de Troplong qui soutenait que le contrat de louage confère au preneur un droit mixte participant à la fois du droit personnel et du droit réel, droit qu’il est admis à défendre contre tous ceux

qui y portent atteinte. D’après cette jurisprudence, le locataire exerçant une industrie avait le droit d’agir directement et de son chef contre le locataire nouveau-venu dans la maison et exerçant la même industrie, pour le faire condamner à des dommagesintérêts et même se faire autoriser à l’expulser! L’arrêt de 1860 confirme un jugement qui condamnait le bailleur à expulser le second locataire et qui allait jusqu’à autoriser le premier locataire à l’expulser lui-même ! La thèse de Troplong a été longuement discutée à cette époque, mais elle est complètement abandonnée aujourd’hui.

Il semble à première vue que l’art. 1725 du Code civil puisse être invoqué par le bailleur pour se soustraire a la garantie du fait de son locataire. D’après cet article, dirait-il, je ne suis pas garant du trouble de fait occasionné par les tiers qui ne prétendent aucun droit sur la chose. Or, il s’agit bien de troubles fait et le locataire bruyant qui fait du tapage pendant la nuit, qui organise des bals, qui installe chez lui un jeu de quilles, ne prétend assurément exercer aucun droit sur l’appartement loué par un autre locataire. Nous verrons plus loin que l’objection ne tiendrait pas longtemps, car le colocataire n’est pas un tiers dans le sens de l’art. 1725. Justifions d’abord la disposition très rationnelle de cet article, dont l’idée principale a été empruntée à Pothier, Louage n" 81. Le bailleur ne peut être rendu responsable des voies de fait par lesquelles des tiers troublent la jouissance du locataire, sans prétendre du reste avoir aucun droit dans l’héritage ou par rapport à l’héritage. Ainsi p. ex. si des laboureurs voisins font paître leurs troupeaux dans la prairie d’une métairie que je tiens à ferme, si des voleurs, au clair de lune, vendangent mes vignes, si des gens jettent de la coque du Levant dans les étangs que je loue et en font mourir les poissons, etc., le bailleur n’est pas garant de cette espèce de trouble. La loi considère que de pareils troubles sont dus soit à une négligence du preneur qui n’a pas surveillé assez activement la chose louée, soit à des inimitiés personnelles. Il serait injuste de rendre le bailleur responsable, et c’est au preneur à se préserver lui-même. Il a pour cela VacHo injuriarum, selon Pothier. S il n a pas agi, s’il a laissé impunément fouler son droit aux pieds, il ne peut s’en prendre qu’à lui-même de sa lâcheté. Mais résulte-t-il de là que le locataire troublé dans sa jouissance par

un autre locataire de la même maison ait toujours une action contre ce dernier? En aucune façon et il n> a plus eu, à ma - connaissance, depuis les arrêts cités plus haut, un seul exemple d une pareille action basée sur des abus de jouissance. En effet, les colocataires de la même maison ne sont pas des iun dans lé sens de 1 art. 1725, c.-à-d, des personnes étrangères au bailleur, ce sont des personnes ctui tiennent du bailleur des droits dont l’exercice est le prétexte ou l’explication des actes constitutifs du trouble; ces personnes ont le droit d’exciper des clauses d’un contrat pour démontrer la légitimité de leurs actes; elles prétendent un droit sur la chose louée ou par rapport à la chose louée, et elles ont le moyen d’arrêter au seuil même de la procédure toute action qu’on voudrait leur intenter. Qu’arrivera-t-il en • effet? Supposons que je songe à dicter action contre le locataire de l’étage supérieur qui trouble mon repos en donnant à danser, en faisant de la musique, en installant au-dessus de ma tète un cours de gymnastique ou un jeu de quilles. Ces actes, remarquons le bien, ne constituent pas a priori, des délits civils. Je ne sais si leur auteur a le droit de les faire en vertu de son bail.

Mais ce que je sais, c’est qu’il a un bail et lorsque, dès la première comparution en justice, il m’opposera ce bail en me disant : feci sed jw'e feci, je ne pourrai pas même soutenir qu’il a outre-passé les droits que lui donne son bail, car cet acte ne me concerne pas, il est pour moi res inter alios acta. Mais comme il a été concédé par celui-là précisément qui doit me garantir la paisible jouissance de mon habitation, j’aurai le droit de mettre ce dernier en cause, et alors, mais alors seulement, le procès sera placé sur son véritable terrain. J’aurai fini par où j’aurais du commencer. Le propriétaire qui me doit garantie sera condamné à assurer mon repos, mais il pourra se retourner contre l’auteur du trouble et le faire condamner à son

tour, le tout par l’action du contrat, car si le propriétaire me doit la paisible jouissance, son autre locataire est tenu d’user de la chose en bon père de famille. C’est là une obligation de faire qui se résout en dommages-intérêts en cas d’inexécution

(art. 1142). Pas n’est besoin, on le voit, de Vactio in^uriartimy l’action du contrat suffît à tous les besoins.

La cour de cassation de France a arrêt du 16 nov. 1881 (Pas. fr. 1882.

statué en ce sens par son 1. 584). L’espèce est inté-

ressante et rentre bien dans le cadre do notre étude. Un individu, locataire du 2*^ étag'e et du rez-de-chaussée d une maison située à Nancy et louée à plusieurs locataires, avait 1 habitude de brûler au rez-de-chaussée des chiffons et des détritus de jardin, ce qui produisait une fumée infecte qui allait se répandre à l’étage supérieur. Il secouait les tapis au second étage et faisait tomber la poussière sur une galerie dépendant du logement du locataire du premier étage. Ce dernier, se prétendant troublé dans sa jouissance, assigna le proprietaire, et celui-ci appela en gaiantie 1 auteur du trouble. Le premier juge condamna le propriétaire à payer 50 frs. de dommages-intérêts et le locataire du rez-dechaussée à le garantir de cette condamnation. En appel, le locataire du rez-de-chaussée prétendit que l’action était mal intentee, qu’elle n’aurait pu être dirigée contre le propriétaire, mais contre lui-même, par application de l’art. 1725 Code civil. Ce système fut repoussé en appel, et la Cour de Cassation rejeta le pourvoi. L’arrêt de la Cour suprême est peu motivé, mais le rapport qui l’a précédé a nettement établi les principes (v. Dali, pér. 1882. 1. 120). Cette jurisprudence a été suivie, et l’on cite dans le même sens un jugemerit du tribunal de Melun, du 5 mars 1886, qui a jugé que le locataire du droit de chasse doit s’adresser au propriétaire et non au fermier pour obtenir la suppression d’un grillage en fer gênant la circulation des chasseurs et nuisant au passage du gibier (Pas. fr. 1887. 474). La Cour d’appel de Paris avait antérieurement statué dans le même sens, par son arrêt du 13 août 1875 (Pas. 1876. 673) dans une espèce où il s’agissait d’infiltrations d’eau causées par une fontaine que le locataire de l’étage supérieur avait laissée déborder. Le propriétaire avait été déclaré responsable vis-à-vis du locataire inférieur et condamné à lui payer 500 fr. de dommages-intérêts, mais le locataire supérieur avait été condamné à indemniser le propriétaire de toutes les condamnations prononcées au profit du locataire inférieur.

Il lesulte des observations qui précèdent que les divers locataires d une rneme maison doivent être considérés entre eux comme les ayants-cause du propriétaire dans l’usage qu’ils font de la chose louée. Mais il ne faudrait pas aller jusqu’à dire que le propriétaire répond de tous les actes de son locataire. Certes, il répond des conséquences du mode de jouissance de son locataire,

DKS LÉSIONS INJURIEUSES. 145

lorsque ces conséquences, même abusives, sont des suites de la jouissance qu’il lui a concédée; mais lorsque les voies de fait commises par le locataire ont le caractère de purs délits civils qui n ont point de rapport direct avec la jouisssance du bien loué, le propriétaire n’en est pas responsable, car il n’est pas le commettant du preneur et celui-ci, bien que son ayantcause, n’est pas son préposé. Il peut donc y avoir lieu à une action de responsabilité entre colocataires. Elle a lieu toutes les fois que les voies de fait dont se plaint l’un des colocataires ne sont pas la conséquence de l’usage fait par l’autre de la chose louée, mais procèdent d’une autre cause. Il est évident, par exemple, que si l’un des locataires, rencontrant l’autre dans l’intérieur de la maison, l’insulte gravement ou le frappe, il ne commet pas un abus de jouissance et que le propriétaire ne saurait être rendu responsable. L’action du contrat n’est d’aucune application et c’est l’action organisée par l’art. 1382 Code civil [actio injuriarum) qui seule recevra application. Il en serait de même dans le cas que nous avons effleuré plus haut (p. 135) de la réunion dans la même maison de deux personnes exerçant la même industrie, si l’une d’elles, profitant de ce voisinage, commettait des actes de coucurrence déloyale.

On le voit, s’il n’est pas absolument exact de dire que l’action d’un locataire contre un autre locataire est toujours admissible, il n’est pas vrai non plus de dire qu’un locataire se trouve livré sans défense à toutes les fantaisies déraisonnables de son colocataire. Dans la plupart des cas, l’action du contrat dirigée contre le propriétaire lui procurera une protection complète et la réparation de tout le dommage matériel ou moral qu’il aura subi. Dans tous les autres cas l’action en dommages-intérêts de l’article 1382 lui permettra de se faire rendre justice.]