XXVI. — Loyers

CHAP. !«■'. — BaD.X .a. LOraR (MAISONS, BOUTIQUES, APP.ARTEMENTS),

215. Les modifications apportées aux baux à loyer par l'état de guerre font actuellement l'objet de la loi du 9 mars 1918 (D, P. 1918. 4. 49), modifiée et complétée par les lois fies 4 janv, 1919 (D. P. 1919. 4. 6), 14 juin 1919 (D. P. 1919. 4. 108), 21 oct. 1919. art. 15 {Bull, léqisl. Dalloz. 1919, p. 780), 23 oct. 19^19 (D. P. 1919. 4. 2.'i7),4 mai 1920 (D, P, 1920. 4. 106), 10 août 1920 (D. P. 1921. 4. 6), 14 déc. 1920 (Bit/;, précité, 1920, p, 681). i" mars, 2 avr et 16 juilL 1921 (D. P. 1921. 4. 1, 5 et 1(S), La plupart de ces lois sont relatives à la prorogation des baux, — Une commission consultative des loyers, qui siège au ministère de la Justice sous la présidence du premier président de la cour d'appel de Paris, est chargée de suisre et d'étudier les résultats trénêraux d'application de la loi (Décr. 18 mars 1918, D. P. 1918. 4. 132).

§ i". — Objet et portée de la loi du 9 mors 1918.

216. Aux termes de l'art. 1". la loi du 9 mars 1918 régit par ses dispositions exceptionnelles et "temporaires toutes les contestations entre propriétaires et locataires, nées par suite de la guerre et relatives à l'exécution ou à la résiliation des baux à loyer.

217. Le premier effet de la loi est de mettre fin au régime des décrets relatifs au moratorium des loyers. Le texte ne le spécifie pas expressément, mais cela résulte des déclarations formelles du garde des sceaux et du rapporteur devant le .Sénat (D. P. 1918. 4. 60, note, n»6), et de la circulaire du 11 mars 1918 (D. P. 1918. 4. 133). — En supprimant les moratoires, la loi se substitue à eux et règle la matière des loyers depuis le début de la guerre. A cet égard , elle a un effet rétroactif (D. P. 1918. 4. 60, note, n» 5).

218. Une autre conséquence de la loi est de dessaisir les tribunaux de droit commun des litiges au.xquels elle s'applique. « Désormais, toutes les contestations entre propriétaires et locataires, du moins si elles sont nées de la guerre et relatives à l'exécution ou à la résiliation des baux à loyers, relèveront exclusivement de la compétence des

commissions arbitrales (art. 1, 34). Non seulement les juridictions de droit commun sont dessaisies, mais l'art, 27 stipule expressément que les jugements rendus depuis le 1" août 1914 et qui auraient statué sur des demandes en payement de loyers échus depuis la guerre ne mettent pas obstacle à l'exercice des droits accordés par la loi nouvelle » (Cire. min. 11 mars 1918, précitée).

219. Les dispositions de la loi du 9 mars 1918 ont un caractère temporaire et exceptionnel (art. 1"). Elles sont temporaires en ce sens qu'elles ne doivent recevoir application que pendant les délais prévus, et exceptionnelles parce qu'elles ne régissent pas tous les litiges qui peuvent s'élever, pendant la période d'application, en matière de baux à loyer : le droit commun est maintenu dans tous' les cas où il n'v est pas dérogé (D. P. 1918. 4. 60, note, n»'4).

220. La loi ne concerne que les baux à loyer, à l'exclusion des baux à ferme, qui font l'objet, soit de décrets moratoires, soit de la loi du 17 août 1917 (V. infra, n»« 331, 342 et s.). Par « baux à loyer » , il faut d'ailleurs entendre aussi bien les locations verbales que les baux écrits.

221. Quant à la date des baux et locations , la question se pose de savoir si la loi vise seulement ceux qui étaient en cours au 1"^ août 1914, ou si elle régit, en outre, ceux qui ont été conclus depuis le début des hostilités. En principe, d'après un avis de la commission consultative des lovers (D. P. 1918. 4. 100, note, col. 1-2), l'art. 28, § 2, de la loi, qui déclare valables les conventions et transactions librement conclues entre le bailleur et le preneur relatives à des baux intervenus depuis le 4 août 1914, ne met pas obstacle à ce que le locataire lié par un tel bail puisse invoquer les diverses dispositions de la loi qui concernent la résiliation, les exonérations et les délais, lesquelles sont formulées en termes généraux excluant toute distinction basée sur la date du contrat, liais il ne peut se prévaloir de ces dispositions que si son bail ne le lui interdit pas : l'art. 28, S 2, en effet, reconnaît la validité des clauses contraires à la loi. Si une telle clause existe, la loi ne s'applique pas, et l'exécution du bail est soumise au droit com mun. Toutefois, pour qu'il en soit ainsi, il faut : 1» que la convention ait été librement conclue, c'est-à-dire sans aucune contrainte résultant du fait de l'homme ou des circonstances; 2» qu'aucun fait nouveau, né de la. guerre, ne soit survenu qui ait modifié la situation du locataire (mobilisation de celuici , bombardement intensif de la ville , etc) (V, conf. Avis précité de la comm. consult. des loyers). — Pour les baux antérieurs à la guerre, les clauses contraires à la loi sont, par contre, considérées comme nulles et non avenues (art. 28, § 1"). — En résumé, la loi s'applique toujours, nonobstant toute stipulation contraire, aux baux en cours au début des hostilités. Pour les baux postérieurs, il faut distinguer : s'ils ne contiennent aucune clause contraire, la loi s'applique; si une telle clause existe, elle est valable, et la loi ne s'applique pas ; mais celle-ci recevrait exécution si la clause n'avait pas été librement consentie ou si la situation du locataire s'était modifiée. Il suit de là que la loi n'est d'ordre public qu'à l'égard des baux antérieurs à la auerre. — Il convient d'ajouter que les lois du'23 oct. 1919 et du 4 mai 1920 ont admis au bénéfice de la prorogation accordée par l'art. 56 de la loi de 1918 les baux et locations verbales renouvelés pendant la guerre, ainsi que les baux et locations conclus depuis le 1" août 1914 par certaines catégories de locataires : mutilés, réformés, veuves de guerre, sinistrés (V. infrà, n»s 267, 268),

222. --^u point de vue des personnes que concerne la loi, l'art, i" vise les propriétaires et locataires. Il résulte des travaux

150 GUERRE DE 1914 [Loyers]

préparatoires que le mot « propriétaires » doit être entendu dans le sens très général de « bailleurs •. qui est du reste le mot propre en matière de louage, et qu'il vise notamment les usufruitiers. — D'autre part, sont seuls admis au bénéfice de la loi (art. 62) : ■i» les Français, les Alsaciens-Lorrains et les protégés trançais ; 2» les citoyens , les sujets et les ressortissants des pays alliés ; 3» ceux des pays étrangers qui seront admis à s en prévaloir par un décret rendu sur la proposition du ministre des Allaires étrangères (V. Décr. 29 août -1918, Journ. of/. àa 31 août i9\8: Bull, législ. /)a»or, 1918. p.560). Ce décret vise les étrangers qui servent sous les drapeaux d'un Etat allié, les membres des nationalités opprimées par l'ennemi, les citoyens et sujets d'Etats neutres ayant appartenu au groupe de lEnlente (Russes, Roumains), les sujets monégasques, les étrangers n'appartenant pas aux catégories précédentes et ne ressortissant pas aux pays ennemis qui prouvent avoir subi, du fait des hostilités, une notable diminution de leurs ressources pécuniaires. V. aussi Cire. min. 30 août -1916 {Bull, précité, 1918, p. 562). — En ce qui concerne les étrangers habitant l'Algérie, V. Decr. 19 juin. 1919 (Bull. precitM. 1919, p. ^28). — Quant aux sociétés de crédit immobilier et à leurs emprunteurs, il a été statué à leur égard par loi du 24 avr. 1919 {suprà, n« 195

223. L'art. 61 déclare nulles de plein droit et de nul effet les obligations contractées par des bailleurs ou des locataires envers tous intermédiaires qui se chargeraient de leurs intérêts moyennant des émoluments fixés à l'avance proportionnellement aux conditionsetréductionsà obtenir. Lessommes ainsi payées en vertu de ces conventions nulles sont sujettes à répétition.

224. La loi est applicable à l'Algérie. Toutefois, les indemnités prévues à lart. 29 (V. infrà, n"» 283 et s.) sont allouées, s'il y a lieu, dans les limites des crédits régulièrement inscrits au budget de l'.AJgérie et dans les conditions déterminées par un règlement d'administration publique (L. 9 mars 1918. art 64. § !«', modifié par L. 14 juin 1919). V. Décr. 13 sept. 1919 Bull, législ. Dalloz, 1919, p. 674). — Des décrets, qui devaient être rendus dans un délai de six mois, avaient été prévus par l'art. 64, S 2, afin d'édicter dans les colonies et pavs de protectorat, autres que la Tunisie et le "Maroc, les dispositions nécessaires pour trancher les questions nées de l'état de guerre en matière de loyers. Aucun décret semblable n'a été promulgué.

§ 2. — Résiliation des baux à loyer.

225. Les baux à loyer sont résiliables conformément aux art. 3 à 13 de la loi du 9 mars 1918. Mais ces causes de résiliation, résultant de l'état de guerre, ne font pas obstacle à l'application de celles prévues par le Code civil ou par les conventions des parties (art. 2), pourvu toutefois qu'elles ne soient contraires à aucune disposition de la loi (V. art. 28, suprà, n» 221).

226. Les cas nouveaux de résiliation sont de deux sortes : i" ceux où la résiliation s'effectue de plein droit, sans l'intervention du juge et sur la seule déclaration de celui au profit duquel le droit est ouvert ; 2" les cas où la résiliation doit être demandée à la commission arbitrale, qui peut l'ordonner ou la refuser. — La résiliation de plein droit s'effectue sans indemnité. Lorsqu'elle est prononcée par la commission, elle a lieu tantôt sans indemnité, tantôt avec ou sans indemnité.

227. Lorsque le locataire a été tué a l'ennemi ou est décédé des suites de blessures reçues ou de maladie contractée sons les drape.iux, le bail est résilié de plein droit sans indemnité, sur la déclaration de sa

veuve, de ses héritiers en ligne directe, ou, à leur défaut, de ses héritiers collatéraux, si ceux-ci habitaient ordinairement avec lui les lieux loués. La déclaration est adressée au bailleur par lettre recommandée. S'il y a désaccord entre ceux qui ont le droit de réclamer la résiliation , la commission arbitrale apprécie. Cette déclaration doit avoir lieu, à peine de forclusion, dans les six mois qui suivent le décès ou l'avis officiel du décès, et. si le décès est antérieur à la promulgation de la loi du 9 mars 1918, dans les six mois de cette promulgation (art. 3, S 1 * *)• 228. Si le propriétaire établit qu'il a, sur fa demande du locataire et pour les convenances personnelles de celui-ci, effectué dans les lieux loués des travaux ou aménagements exceptionnels qu il devait amortir pendant la durée de la location, la commission arbitrale peut, en tenant compte de la situation de fortune des parties et de la plus-value résultant de ces travaux pour l'immeuble, décider que la résiliation aura lieu moyennant une indemnité dont elle fixe le montant et les délais de payement (art. 3, § 5).

229. Dans le cas prévu à l'art. 3 (\. ■«"prà, n« 227). la résiliation du bail peut être prononcée sur la demande des autres héritiers du locataire ou sur celle de ses ayants droit. La déclaration exigée par l'art. 3 doit être faite dans le délai imparti audit article. La résiliation est ordonnée, s'il y a lieu, par la commission arbitrale, qui décide, suivant les circonstances, s'il y aura ou non indemnité au profit du bailleur. En cas de désaccord entre ceux qui ont le droit de réclamer la résiliation, la commission arbitrale apprécie (art. 4).

230. Lorsqu'il s'agit de locataires appelés sous les drapeaux, dont le décès, sans avoir été officiellement constaté, peut être présumé (militaires disparus), la résiliation na pas lieu de plein droit : elle doit être demandée à la commission arbitrale, pour qui elle est facultative. Mais, lorsque la demande émane de la femme, des enfants, ou, a leur défaut , des ascendants du militaire . lu résiliation, si elle est prononcée, a lieu sans indemnité. Quand la demande est faite par les autres ayants droit du locataire, la commission arbitrale décide s'il y aura ou non une Indemnité. S'il y a désaccord entre ceux qui ont le droit de réclamer la résiliation , la commission arbitrale apprécie. La déclaration prévue à l'art. 3 (V. siipcfi, n» 227) doit alors être faite, à peine de forclusion, dans les six mois de l'avis donné par le ministère de la Guerre qu'il y a présomption de décès. Si l'avis de présomption de décès était antérieur à la promulgation de la loi du 9 mars 1918. la déclaration a du être faite dans le délai de six mois à dater de cette promulgation (art. 5). — Dans le cas prévu à l'art. 5, la femme du locataire peut recevoir du président de la commission arbitrale l'autorisation nécessaire pour faire valoir ses droits, conformément à l'art. 50 (art. 60).

231. Lorsque tous les membres dune société en nom collectif, ou tous les gérarit.s d'une société en commandite simple, ont été tués à l'ennemi ou sont morts des suites de blessures reçues ou de maladie contractée sous les drapeaux, le bail conclu par la société est résilié de plein droit sur la déclaration du liquidateur, ou, à défaut du liquidateur, sur la déclaration des héritiers ou ayants droit. S'il y a désaccord entre les héritiers, la commission arbitrale apprécie. Si l'un des associés en nom Collectif ou en commandite a été tué à l'ennemi ou est mort des suites de blessures reçues ou de maladie contractée sous les drapeaux, et si son décès a entraîné la dissolution de la société, la résiliation du bail pexit être prononcée (par la commission arbitralel sur la demande dn liquidateur ou, i défaut du liqtlidateur, sur

la demande d'un ayant droit. La déclaration prévue à l'art. 3(V. suprà, n» 227) doit être faite, à peine de forclusion, en cas de décès de tous les associés, dans les trois mois de l'avis officiel du décès du dernier d'entre eux. Dans le cas prévu par le troisième paragraphe (décès de l'un des associés), elle doit être faite dans les trois mois de la dissolution de la société. Si le décès prévu au paragraphe 1" ou si la dissolution de société étaient antérieurs à la promulgation de la loi du 9 mars 1918, les délais ont couru à partir de cette promulgation. La résiliation, dans les cas ci- dessus prévus, a lieu avec ou sans indemnité, suivant les circonstances qu'il appartient à la commission arbitrale d'apprécier (art. 6).

232. Si le locataire établit que, par suite de blessures reçues ou de maladie contractée ou aggravée sous les drapeaux, ou par suite de fait de guerre s'il n'est pas mobilisé, il n'est plus en état d'exercer la profession pour laquelle il avait conclu le bail, ou qu'il a subi une diminution notable et permanente de sa capacité professionnelle, la résiliittion doit être prononcée, sur sa demande, sans indemnité. Le locataire doit faire, à peine de forclusion, la déclaration prévue par l'art. 3 (V. suprà, n» 227) dans les six mois qui suivent sa mise en réforme ou la consolidation de son infirmité et, si ces événements étaient antérieurs à la promulgation de la loi du 9 mars 1918, da ns les six mois de cette promulgation (art. 7).

233. Sont admis au bénéfice des dispositions qui précédent (art. 3 et s. 1, et dans les mêmes conditions, les veuves et les héritiers des locataires qui, sans être mobilisés, ont été tués au cours de faits de guerre ou sont morts des suites de blessures ou de maladies occasionnées par ces faits. La déclaration prévue à l'art. 3 doit être faite, à peine de forclusion, dans les six mois de lavis officiel du décès et, si cet avis de décès était antérieur à la promulgation de la loi, dans les six mois de cette promulgation (art. 8).

234. La résiliation du bail peut être ■ prononcée, avec ou sans indemnité, sur la j demande du locataire (mobilisé ou non) qui justifie que la guerre a modifié sa situation dans des conditions telles qu'il est évident i que dans sa situation nouvelle il n'aurait ,■ pas contracté. La déclaration a du être « faite, à peine de forclusion, au plus tard dans les trois mois qui ont suivi la cessation des hostilités (24 oct. 1919) (art. 9).

235. Le bail du locataire qui n'a pu emménager du fait de la mobilisation est résilié de plein droit à la demande du locataire (art. 13). Cet article n'exige pas que le locataire ait été mobilisé. D'autre part, il ne précise ni le délai dans lequel la demande doit être formée , ni le caractère de la résiliation (avec ou sans indemnité). Sur ce dernier point, il semble que, s'agissant d'un cas de force majeure, il n'y a pas heu a indemnité. Quant au délai . il parait logique de se reporter à l'art. 9 (V. le numéro précédent), dont la portée est très générale.

236. La résiliation du bail peut, sans pr.judice de cS qui est dit à l'art. 2 (V. siprà, n» 225), c'est-à-dire indépendamment des causes de résiliation résultant du droit commun ou des conventions, être prononcée, avec ou sans indemnité, à la demande du bailleur qui justifie : 1» ou que le locataire emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée et c.iiise ainsi un dommage au bailleur; 2» ou que le locataire ne jouit pas des lieux loués en bon père de famille; 3» ou que le locataire, non exonéré en vertu de la loi du 9 mars 1918, ne se conforme pas, en ce qui concerne les pavements, aux décisions de la commission arbitrale (art. 10). ,