Dans tous les cas, cest-a-dire qu elle

[Loyers] GUERRE DE 1914 151

ait lieu de plein droit ou qu'elle soit prononrée par la commission arbitrale, la résiliation cfoit èlre déclarée ou prononcée pour un terme d'usuj^e, en observant les délais ordinaires des congés, sans que ceux-ci puissent excéder trois mois. Toutefois, la commission peut ordonner que la résiliation produira ellVt à partir d'une autre date fixée par .Ile (art. H).

238. La demande de résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'incriptions doit être notiliée aux créanciers antérieurement inscrits. Le locataire doit produire à l'appui de sa demande en résiliation un état des inscriptions pouvant (;rever son fonds, ou un certificat négatif. Les créanciers peuvent notifier leur opposition dans le délai de quinzaine, à la charge de déclarer qu'ils entendent continuer le bail et en assumer les charges à leurs risques et périls pour parvenir à la réalisation dans les conditions prévues par la loi du 17 mars 1909 (L. 9 mars ÎSM.S. art. 1-2).

239. Le p.ivement d'indemnités de résiliation effectué'depuis le 4 aoiit 1914 par les personnes visées au titre I" (art. 3 et s.; V. suprà, n»'227 et s.) ne met pas obstacle à l'exercice des droits accordés par la loi et peut donner lieu à répétition (art. 27, § 2).

S 3. — exonérations et délais.

240. Sans préjudice des règles du droit commun et des clauses des conventions, il peut être accordé, pour la durée de la guerre et les six mois suivant la cessation des hostilités (24 oct. 1919), des réductions de prix pouvant aller, à titre exceptionnel, jusqu'à l'exonération totale, au locataire non mobilisé qui justifie avoir été privé, par suite de la guerre, soit des avantages d'utilité ou d'usage de la chose louée, soit d'une notable partie des ressources sur lesquelles il pouvait compter pour faire face au payement du lover. Le locataire mobilisé e^t dispensé de cette justification : il appartient au propriétaire d'établir que la mobilisation du locataire lui a laissé le moyen d'acquitter tout ou partie des loyers échus. Dans tous les cas, la commission arbitrale doit tenir compte, tant pour admettre le droit à la réduction que pour en déterminer l'étendue, de l'ensemble des revenus du locataire (art. 14). — Cet article s'applique à tous les locataires, mobilisés ou non. La distinction entre les mobilisés et les non -mobilisés n'a d'intérêt qu'au point de vue desjusiifications à fournir, qui incombent aux seconds, tandis que les premiers en sont dispensés.

241. A côté des exonérations prévues à r:iri. 14, qui dépendent du pouvoir d'appréciation des commissions arbitrales, la loi a établi des exonérations de plein droit. Sont

f résumés remplir les conditions fixées par art. 14, et comme tels totalement exonérés du payement de ce qu'ils restent devoir sur leurs loyers échus ou à échoir, pendant toute la durée des hostilités et les six mois suivant leur -essation (24 oct. 1919). les locataires occupant des logements d'habitation rentrant 'lans la catégorie des « petits loyers » (V. le numéro suivant! et qui sont : 1» ou bien mobilisés ; 2» ou bien réformés à la suite de blessures reçues ou de maladie contractée ou airgravée à la guerre ; 3» ou bien attribufaires soit de l'allocation militaire, soit de l'allocation des réfugiés, soit des secours de chômage régulièrement organisés par les départements et les communes, soit des secours permanents des bureaux de bienfaisance, ou inscrits sur les listes d'assist;ince (vieillards, infirmes) dressées en exécution de la loi du 14 iuill. 1905 (art. 15. § 1").

242. Par « petits loyers », il faut entendre : a) A Paris, dans le département de la Seine et dans les communes de la banlieue

>ituées dans un rayon de 25 kilomètres des , lùitifications de Pans, les logements d'un lover inférieur ou égal à 500 fr.. si le locataire est célibataire ; à 600 tr., s'il est marié ;

— 6) Dans les communes de lOOOOl habitants et au-dessus, et dans les communes dont la distance des foitilications de Paris est supérieure à 25 kiloiiièlres sans excéder '(0 kilomètres et ayant plus de 2500 habitants, les logements dont le loyer est inférieur ou égal a 350 ir.. si le locataire est célibataire; à 400 fr-, s'il est m,irié ; — c) Dans les communes de 200O1 à 100000 habitants, les logements d'un loyer inférieur ou égal à 2o0 fr., si le locataire est célibataire ; a 300 fr., s il est marié; — d) Dans les commune.-; de 5001 à 20000 habitants, les logements d'un lover inférieur ou égal à 150 fr., si le locataire est célibataire ; à 200 fr., s'il es^ rn:irié ;

— e) Dans les communes de lOW à 5000 habitants, les logements d'un loyer intérieur ou égal à 100 fr., si le locataire est célibataire ; à 150 fr., s'il est rnarié ; — /") Dans les communes de moins de 1000 habitants, les logements d'un loyer inférieur ou é.tral à75fr., si le locataire est célibataire; à 100 fr., s'il est marié. Les chiB'res ci-dessus prévus sont majorés de 100 fr. par enfant de moins de seize ans ou autre personne à la charge du locataire et pour chaque fils ou membre de la famille mobilisé qui habitait sous le même toit dans les villes et communes comprises dans les catégories a et 6; de 75 fr. dans les villes et communes comprises dans la catégorie c ; de 50 fr. dans les autres communes (art. 15, S 1 et 2).

243. Pour la détermination du chiffre du lover, il n'est tenu compte que des prix en viiiueur au 1"' août 1914 (art. 33).

244. Toutefois, sont exceptés du bénéfice de l'exonération de plein droit les locataires mobilisés à l'égard desquels il est justifié qu'ils recevaient, par suite de la mobilisation, un traitement, une solde ou une rétribution supérieurs d'un quart au traitement, au gain, à la rétribution ou au salaire qu'ils recevaient avant la guerre, et pour toute la période de temps pendant laquelle ils ont touché cette rétribution plus élevée (art. 15, § 3).

245. Si les petits locataires visés à l'art. 15, § 1", n'ont été mobilisés que pendant une partie de la durée de la guerre, l'exonération de plein droit ne s'applique qu'à la période de temps pendant laquelle ils ont été mobilisés (art. 15, § 4).

246> De même, si les attributaires d'allocations ou secours (V. suprà, n» 241) n'ont été admis à ces allocations ou secours que pendant une partie de la durée de la guerre, l'exonération de plein droit ne s'applique qu'à cette période. La présomption qu'un locataire attrik^utaire de l'allocation militaire remplit les conditions de l'art. 14 peut être combattue par la preuve contraire devant la commission arbitrale, excepté si ce locataire peut invoquer une des autres causes d'exonération prévues par la loi (art. 15, § 5 et 6).

247. Les locataires mobilisés affectés à des établissements industriels travaillant à la défense nationale peuvent se prévaloir de l'exonération de plein droit, s'ils étaient occupés dans un établissement trop éloigné de leur domicile habituel pour maintenir leur habitation dans les lieux loués et s'ils ne recevaient pas un traitement, un salaire ou une rétribution supérieurs d'un quart à ceux qu'ils percevaient avant la guerre. Dans tous les antres cas , ils sont soumis au régime des art. 14 (V. .luprà, n» 240) et 16 (V. le numéro suivant) (art. 15, ,§ 7 et 8).

248. L'art. 15 V. suprà, n" 241 et s.) accorde l'exonération de plein droit, pendant la durée de la guerre et les six mois qui suivront, aux petits locataires mobilisés, réformés ou attributaires d'allocations et de secours. L'art. 16 vise tous les petits loca-

taires ne rentrant pas dans ces catégories c'est-à-dire les non-mobilisés, et les mobilisés qui ne peuvent invoquer l'art. 15, par exemple parce qu'ils recevaient une rétribution supérieure à celle du temps de paix (V. svprà, n» 244), ou travaillaient dans les usines de guerre dans certaines conditions (V. le numéro précédent). Aux termes de l'art. 16, ces petits locataires sont présumés remplir les conditions fixées par r^irt. 14 et, comme tels, e.xonérés de ce qu'ils restent devoir sur leurs loyers du i" août 1914 au i" avr. 1918; m^iis le bailleur peut faire la preuve contraire devant la commission arbitrale. D après les travax préparatoires, cette preuve n est point celle que le locataire aurait pu. dans le passé, payer successivement ses termes; c'est la preuve qu'il poiirr;iit. à l'heure actuelle, payer tout l'arriéré. La difficulté d'administrer cette preuve équivaut, en fait, à l'exonération des petits locataires pour toute la période antérieure au 1" avril 1918. A partir de cette date, porto l'art. 16. ces locataires sont placés sous le régime de l'art. 14 et peuvent invoquer le bénéfice de la loi devant les commissions arbitrales. Quant aux payements elTectués (hins le passé, ils sont validés et ne peuvent être soumis à répétition ; cela résulte de la disposition de l'art. 16 d'après laquelle les locataires sont exonérés de ce qu'ils « restent devoir sur leurs loyers échus ».

249. Dans tous les cas, la commission arbitrale peut accorder au locataire, suivant les circonstances, terme et délai pour se libérer, soit en totalité, soit par fractions (art. 17).

250. Pendant tonte la période pour laquelle l'exonération leur est accordée , les locataires sont maintenus en possession des lieux loués. Sont également maintenus en possession , pendant toute la durée de la guerre et les six mois qui suivront la cessation des hostilités, les locataires ayant obtenu des exonérations ou des réductions, à charge par eux de se conformer aux décisions rendues par les commission^ arbitrales ou , lorsque ces exonérations ou réductions résultent d'accords intervenus librement avec les bailleurs, aux conditions fixées par ces conventions. Ces dispositions s'appliquent aux cas de bail expiré ou non expiré, ainsi qu'au cas on la locjition est régie par l'usage des lieux fart. 18).

251. Les locataires non mobilisés peuvent être appelés à tout moment devant les commissions arbitrales. Quant aux locataires mobilisés, toutes instmces, toutes assignations, toutes procédures d'exécution ont été interdites pendant la durée des hostilités et les six mois qui ont suivi leur cessation (24 oct. 1919). En conséquence, ils n'ont pu être appelés devant les commissions qu'à l'expiration du délai de six mois à compter du jour où ils ont cessé d'être présents sous les drapeaux. Toutefois, ils pouvaient, à toute époque , demander aux commissions de régler leur situation conformément à la loi (art. 19).

252. L'interdiction de toute instance, de toute assignation ou procédure d'exécution s'appliquait aussi, mais seulement jusqu'à l'expiration de l'année suivant la promulgation de la loi (c'est-à-dire jusqu'au 12 mars 1919), sans que ce délai pût dépasser six mois après le décret fixant la cessation des hostilités : 1° aux veuves des militaires morts sous les drapeaux depuis le 1" août 1914 ou aux membres de leur famille qui habitaient antérieurement avec eux les lieux loués ; 2» aux femmes des militaires disparus dont la disparition avait été officiellement constatée ou aux membres de leur famille qui habitaient antérieurement avec eux les lieux loués; 3° au-x personnes, parentes or non (spécialement aux concubines), qui, antérieurement au 1" août 1914, vivaient habituellement

GUERRE DE 1914 [Loyers]

dans les lieux loués avec le locataire moLiilisé et qui étaient à sa charge; 4» aux militaires réformés à la suite de blessures ou de maladie contractée ou aggravée à la guerre. Si le décès ou la mise en réforme est postérieur à la promulgation de la loi , le délai court du jour du décès ou de la date officielle de la mise en réforme. Les dispositions de i'art. 19 sont également applicables aux femmes de citoyens frani^ais retenus en pays envahis , internés eu pays ennemis ou en pays neutres, ou aux membres de leur famille qui habitaient antérieurement avec eux les lieux loués, jusqu'à l'expiration des six mois qui suivent leur libération. Etaient également admises au bénéfice de ces dispositions les sociétés en nom collectif dont tous les associés, et les sociétés en commandite dont tous les gérants étaient présents sous les drapeaux (art. 20).

253. Les décisions rendues entre le bailleur et le preneur sont acquises de plein dioit à la caution ainsi qu'à celui ou à ceux qui, par suite de sous -location ou de cessions antérieures du droit au bail, sont tenus solidairement. Au cas de sous -location, le locataire principal peut toujours mettre en cause devant !a commission arbitrale le propriétaire et exercer à son égard les droits résultant de l'art. 14 (V. suprà, n" 240), même en cas d'inaction du sous-locataire. Le même droit appartient à la caution en cas d'inaction du locataire cautionné. La commission arbitrale règle la situation de chacun des intéressés (art. 21, § 1 , 2 et 4).

254. Le locataire principal qui a perçu d'un sous-locataire, en tout ou en partie, le prix du loyer, en doit le montant au propriétaire en déduction ou jusqu'à concurrence de sa propre dette, sans pouvoir invoquer pour le conserver les avaniages d'exonération , de réduction ou de délais résultant de la loi du 9 mars 191S. Si le locataire principal a négligé de verser au bailleur les sommes ainsi perçues du sous -locataire, il doit au bailleur, à titre de pénalité de retard, un intérêt à 6 pour 100 l'an à compter du jour du pavement par le sous-locataire (art. 21, g 5 et 6). ■

255. Au cas de constructions édifiées sur le terrain d'autrui , le propriétaire des constructions, appelé devant la commission arbitrale par ses locataires, peut mettre en cause le propriétaire du sol et demander une réduction de son loyer vis-à-vis de ce propriétaire. La commission arbitrale règle la situation de chacun des intéressés (art. 21, § 3 et 4).

256. L'obligation imposée au locataire principal par l'art. 21 ,§ 5 et 6 (V. suprà, n» 254), ne s'applique pas aux logeurs en garni. Pour ces derniers, la commission arbitrale apprécie , en envisageant le loyer d'ensemble de l'immeuble et les charges du logeur, les réductions ou exonérations qui peuvent lui être accordées sur les justifications prévues par l'art. 14. Les logeurs en garni ne peuvent, contre le payement de la somme ainsi fixée par la commission arbitrale, invoquer aucune des exceptions prévues par la loi (art. 22).

257. L'exercice du privilège ou des droits et actions du bailleur peut être limité à une partie déterminée et suffisante du mobilier garnissant les lieux loués et servant de gage spécial à sa créance. Le bailleur peut, si le locataire quitte les lieux loués avant le complet payement des loyers encore dus et sans lonrnir une caution suffisante, réaliser le gage affecté à sa créance (art. 23). — Ne peuvent être compris dans ce gage, au même titre que les meubles, ellets mobiliers, ustensiles et objets nécessaires au coucher et au travail du locataire et des membres de sa famille, les meubles, effets mobiliers, ustensiles et objets indispensables garnissant la salle à manger et la cuisine (art. 24).

258. Les sommes versées :i litre de loyer d'avance ou de garantie de l'exécution du bail se compensent de plein droit avec le montant des termes échus pendant la durée de la guerre (art. 25).

259. Les règles établies par les art. 23 à 25 soiit applicables aux locataires en garni. Toutefois les commissions arbitrales doivent déterminer dans le chiffre du loyer la fraction représentative des fournitures qui demeureront à la charge des locataires (art. 26).

260. 11 doit être tenu compte, par les commissions arbitrales, des loyers payés par les locataires depuis le i" août 1914, et l'imputation doit en être ordonnée, en tout ou en partie, soit sur les termes à échoir, soit sur les termes demeurés impavés (art. 27,

261. Le payement des indemnités de résiliation effectué depuis le 4 août 1914 par les personnes visées au titre 1", c'est-à-dire qui ont le droit de demander la résiliation de leur bail en vertu de la loi du 9 mars 1918 (V. suprà, nos 2-27 et s.), ne peut mettre obstacle à l'exercice des droits accordés par cette loi. Les sommes ainsi payées sont sujettes à répétition (art. 27, § 2).

262. De même, les jugements et arrêts rendus postérieurement au i"' août 1914 et ayant statué sur des demandes en payement de loyers échus depuis la guerre, ne peuvent faire obstacle à l'exercice des droits accordés par la loi de 1918 (an. 27, § 3). Mais l'atteinte ainsi portée à l'autorité de la chose jugée est limitée par l'art. 27, §4. d'après lequel les sommes payées en vertu de ces décisions judiciaires ne sont pas sujettes à répétition.

S 4. — Prorogation des baux à loyer.

263. — I. Baux et locations prorogés. — Le principe qui domine cette maiière, c'est que la prorogation s'applique à tous les baux et locations verbales en cours au l^f août 1914 (L. 9 mars 1918, art. 56, § 1«"-). Par là il faut entendre : le bail conclu avant cette date, bien que l'entrée en jouissance ait été fixée pour une époque postérieure(Civ. 25 juin 1919,D. P.1919. 1.73);...le bail qui n'est pas venu à expiration avant cette époque, soit par l'arrivée du terme prévu au contrat, soit par un congé donné en temps utile pour produire efi'et avant le i" août 1914 : ainsi, bénéficie de la prorogation le locataire qui a donné congé le 1" juill. 1914 pour le 31 décembre suivant, le bail, malgré le congé donné, étant en cours d'exécution au 1" août 1914 (Civ. S janv. 1919, D. P.1919. 1. 73). - Peu importe la durée du bail et la date de son expiration : un bail finissant en 1928 a droit à la prorogation (Ch. réun. 24 nov. 1920, D. P. 1920. 1. 104).

264. Mais la règle de l'art. .56, § l"', comporte plusieurs exceptions, les unes restrictives, inscrites dans l'art. 57 de la loi de 1918 et dans l'art. 4 de la loi du 4 mai 192U, les autres extensives, résultant de l'art. 56, S 3, et de diverses lois postérieures. — L'art. 57, modifié par la loi du 2 avr. 1921 (D. P. 1921. 4. 5), exclut du bénéfice de la prorogation de plein droit les locataires, titulaires d'un bail en cours au 1"^ août 1914, à l'égard desquels le bailleur prouve devant la commission arbitrale qu'ils ont réalisé des bénéfices de guerre dans les conditions prévues par la loi du 1" juill. 1916. Dans ce cas, la commission arbitrale statue sur la demande de prorogation. Il résulte de cette dernière disposition que l'art. 57 ne refuse pas d'une façon absolue la prorogation aux locataires dont il s'agit; mais, au lieu d'être pour eux un droit, c'est un avantage subordonné à l'appréciation de la commission arbitrale. — La preuve que le locataire a réalisé des bénéfices de guerre résulte de la production, par le bailleur, d'un certificat

du percepteur constatant l'inscription au rôle de la contribution extraordinaire (L. 31 déc.

1918. art. 14, Bull, législ. Dalloz, lâlS, p. 843).

265. Sont exclus de tout droit à prorogation les baux relatifs aux locations de plaisance ou qui constituent, sous une dénomination quelconque, une habitation en plus du local familial où le locataire possède son domicile lé£;al (L. 4 mai 1920, art. 4, ,^ 3, D. P. 1920. 4. 106). Cette disposition s'applique, aux termes mêmes du texte, aux prorogations résultant des lois antérieures, uolammeot de la loi du 9 mars 1918, art. 56, qui ne faisait aucune distinction entre les locations de plaisance et les autres ( Civ. 26 mai 1919, D. P. 1919. 1. 73). Le refus de la prorogation a donc un effet rétroactif; il atteint toutes les locations dont la prorogation n'était pas en cours lors de la promulgation de la loi du 4 mai 1920. ou dont la prorogation, même en cours, faisait l'objet d'une contestation sur laquelle il n'avait nas été statué définitivement à cette date ( Civ. 11 mai et 9 juin 1920, D. P. lt»0. 1. 105).

266. L'art. 56. § 3. de la loi de 1918 déclare prorogés, dans les mêmes conditions que les baux en cours au 1" août 1914, les baux et locations verbales contractés entre le 1"- août 1914 et la date de leur mobilisation par les locataires qui avaient été maintenus dans la vie civile lors de la mobilisation générale et qui n'ont été appelés que postérieurement (ajournés, exemptés, réformés).

267. Sont assimilés aux baux et locations verbales en cours au l" août 1914 , les baux et locations verbales renouvelés entre les mêmes parties contractantes ou leurs ayants droit et pour les mêmes locaux, à la condition que le prix du nouveau bail ne soit pns inférieur à celui du bail primitif, c'est-àdire du bail qui était en cours au i" août 1914. Ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur a vendu l'immeuble qu'il occupait, ou s'il a été privé du logement qu'il habitait lors du renouvellement dont il s'agit (L. 9 mars 1918, art. 56, § 5, 6 et 7, ajoutés par L. 23 oct. 1919). — Ce texte ayant un caractère interorétatif, les locataires qui y sont visés ont été admis à se pourvoir à nouveau devant les commissions arbitrales, nonobstant toute décision contraire, même passée en force de chose jugée, à l'exception seulement des décisions exécutées (L. 23 oct.

1919. art. 6). — ioutes causes et stipulations contraires sont nulles et non avenues (an. 7).

268. Une nouvelle extension du droit à la prorogation résulte de la loi du 4 mai

1920. D'après l'art. 1", les baux écrits ou verbaux de locaux à usage d'habitation conclus, ou se plaçant, pour l'entrée en jouissance, entre le 1" août 1914 et la cessation des hostilités, ainsi que tous renouvellements, tacites reconductions et prorogations légales consécutives à ces baux , qui n'assuraient nas au preneur une jouissance allant jusqu'à l'expiration du délai de deux ans à compter de la date de cessation des hostilités (24 oct. 1919), ont été prorogés, à la demande du preneur, pourvu qu'il appartînt aux catégories suivantes : mutilés ou réformés de guerre, veuves de guerre, ascendants de militaires ou marins morts pour la France ayant recueilli la veuve ou les enfants de ceux-ci, bénéficiaires des lois des 31 mars 1919 (pensions militaires) et 24 juin 1919 (victimes civiles de la guerre), sinistrés dont l'habitation a été détruite ou rendue inhabitable par fait ou accident de guerre. La prorogation a lieu pour un délai tel qu'y compris la durée du bail ou des renouvellements et prorogations déjà acquis elle assure la jouissance du preneur jusqu'à l'expiration du délai de deux ans à partir de la date de la cessation des hostilités. — Le droit ainsi

[Loyers] GUERRE DE 1914 153

accordé est strictement attache à la persoune du preneur, qui ne peut consentir aucune cession ou sous - location , a peine de nullité de celles-ci (L. 4 mai 1920,art. 3). — La proroçalion des baux dont il s'agit, postérieurs au 1" août 1914, ne peut être invoquée contre le bailleur démobilisé qui reprend effectivement les locaux pour son habitation personnelle ou pour son usage coimiiercial, industriel ou professionnel (Même loi, art. 4, § i"). — Toutes clauses contraires à la loi du 4 mai 19-20 sont nulles et non avenues (art. 5).

269. En vue d'assurer le maintien provisoire en jouissance de certains locataires, notamment des titulaires de baux postérieurs au 1" août 1914, la loi du l" mars 1921 (D. P. 1921. 4. 1) a édicté les mesures suivantes : Tout locataire d'un local à usage d habitation qui occupait ce local au jour de la promulgation de la loi et dont le contrat était alors expiré ou devait prendre fin avant le 1"' juin. 19Î1 a pu , à défaut d'accord amiable avec le bailleur, introduire , dans le mois de la promulgation, devant le juge des référés, ou devant le juge de paix pour les loyers inférieurs à 600 fr. , une demande tendant à sqn maintien provisoire dans les lieux pendant un délai maximum de six mois à dater de l'expiration du terme en cours au moment de la décision à intervenir. Cette demande n'était recevable que si le locataire remplissait les conditions suivantes : 1^ justifier de l'exécution de toutes les conditions imposées par son contrat, par les usages locaux ou par décision judiciaire ; 2» occuper ou s'engager à occuper l'immeuble dans Ja plus grande partie, soit par lui-même, soit par les membres de sa famille qui l'occupaient antérieurement avec lui ; 3' prendre l'engagement de payer pendant toute la durée de la prorogation, en sus du loyer actuel, la majoration à fixer, à défaut d'accord amiable, par le juge en tenant compte de l'aggravation des charges subies par le propriétaire. La décision rendue n'est susceptible ni d'opposition, ni d'appel (art. !")•

270. Le bénéfice de ces dispositions a ete refusé par la loi du 1" mars 1921 aux locataires ayant réalisé des bénéfices de guerre ; ... à ceux ayaat plusieurs logements, à moins qu'ils ne justifient que leurs fonctions ou leur profession les y obligent; ... aux étrangers, à moins qu'ils n'aient servi dans les armées alliées (art. 2, § 1", et art. 4). — D'autres restrictions sont prévues, relativement au bailleur : la loi n'est pas opposable : 1» aux propriétaires qui sont veuves de guerre, ou bénéficiaires des lois du 31 mars 1919 (pensions militaires) ou du 24 juin 1919 (victimes civiles de la guerre), à moins que le locataire ne soit lui-même une veuve de guerre, un pensionné de l'une ou l'autre des lois précitées, ou un réfugié des régions libérées ne pouvant réintégrer son local d'habitation d'avant guerre ; 2» aux propriétaires qui prouvent qu'ils vont occuper réellement le local à titre d'habitation par euxmêmes ou par leurs ascendants ou leurs descendants, ou par les ascendants ou descendants de leur conjoint (art. 2, § 1 et 3).

271. La prorogation subie par le propriétaire en vertu de la loi du 1" mars 1921 ne peut donner lieu à dommages -intérêts soit de la part d'un acquéreur de 1 immeuble, soit de la part d'un locataire auquel il aurait donné le local à bail antérieurement à la promulgation de cette loi (art. 3).

272. Un nouveau maintien en possession provisoire a été assuré aux locataires par la loi du 16 juin. 1921 (D. P. 1921. 4. 105). Ces dispositions, n'ayant pas pour objet, comme les précédentes ' d'étendre à de nouvelles catégories de locataires le bénéfice de la prorogation, mais d'augmenter la durée de celle-ci, seront étudiées infrà, n° 278.

Additions au dict. de droit. — 1922.

273. Les cessionnaires du bail et les souslocataires ont droit à la prorogation instituée par I art. 56 de la loi du 9 mars 1918 et par la loi du 23 oct. 1919 dans les mêmes conditions que le locataire, pourvu que la cession ou sous-location soit antérieure au '^3 oct 1919, s'il s'agit de locaux à usage d'habitation (L. 23 oct. 1919, art. 4). - Une controverse s'est élevée sur la portée de ce texte : la condition qu'il s'agisse de locaux d'habitation s'applique-t-elle à tout l'article, et par conséquent au droit de prorogation lui-même, ou seulement à l'incidente « pourvu que... », et par suite uniquement à la date de la cession ou de la sous -location? En d'autres termes, doit-on lire l'article ainsi : 0 Les cessionnaires ou sous-locataires ont droit à la prorogation s'il s'agit de locaux d'habitation , pourvu que la cession ou souslocation soit antérieure, etc. », ou bien ainsi : « Les cessionnaires ou sous-locataires ont droit à la prorogation , pourvu , s'il s'agit de locaux d'habitation, que la cession ou souslocation soit antérieure , etc. ? » Dans la première hypothèse , les cessionnaires de baux commerciaux ou industriels sont exclus du bénéfice de la prorogation , tandis qu'ils y ont droit dans la seconde. Soumise à la Cour de cassation, cette importante question a été résolue en ce sens que l'art. 4 précité ne s'applique pas aux cessions ou sous-locations de baux de locaux industriels ou commerciaux (Civ. 5 janv. 1920 et 19 juill. 1921, D. P. 1921. 1. 161).

2'74. — II. Durée de la prorogation.

Point de départ. — La durée de la prorogation varie suivant la nature, l'affectation des lieux loués : les baux et locations verbales afférents à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel sont prorogés d'une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités (c'est la loi du 23 oct. 1919, D. P. 1919. 4. 305), c'est-àdire de près de 5 ans et 3 mois ; les baux et locations verbales afférents à des locaux à usage d'habitation sont prorogés de deux années (L. 9 mars 1918, art. 56, § l")- Toutefois, en ce qui concerne les locaux d'habitation rentrant dans la catégorie des petits logements prévus à l'art. 15 (V. suijrà, n» 242), et dont le locataire mobilisé est resté plus de deux années sous les drapeaux, la durée de la prorogation est égale au temps pendant lequel ce locataire a été mobilisé (art. 56, § 2).

275. Lorsque les lieux loués sont affectes en partie à un usage commercial , industriel ou professionnel , en partie à l'habitation (études de notaire, cabinets de médecin, d'avocat), la prorogation de cinq ans s'applique à la totalité des locaux (Civ. 4 nov. 1919, D. P. 1920. 1. 13). — La prorogation légale se cumule avec la prorogation conventionnelle résultant d'un accord entre le bailleur et le preneur (Civ. l" août 1919, D. P. 1919. 1. 73).

276. Quel est le point de départ de la prorogation? L'art. 56, §1", de la loi du 9 mars 1918 dispose que « les baux et locations verbales... seront prorogés... à compter du décret fixant la cession des hostilités ». Mais il ne faut pas conclure de là que la date de la cessation des hostilités (24 oct. 1919) est le point de départ uniforme de toutes les prorogations : il n'en est ainsi que pour les baux et locations qui étaient

' cette date. Pour ceux qui --

expires -. .

prennent fin que postérieurement, la prorogation part de la date d'expiration du bail ; c'est ce que la Cour de cassation , chambres réunies (arrêt du 24 nov. 1920, D. P. 1920. 1. 104), a décidé dans une espèce où il s'agissait d'un bail finissant en 1928 : cet arrêt spécifie que la prorogation ne commencera qu'à cette date, et que la durée en sera ajoutée à celle du bail, sans pouvoir se con-

fondre avec elle. La Cour de cassation interprête les mots : « à compter de la cessation des hostilités » comme signifiant que les prorogations ne commenceront à fonctionner qu'à partir de cette époque.

277. Lorsqu'une clause du bail stipule la résiliation en cas de vente de l'immeuble loué, la prorogation a pour point de départ la date à laquelle le bail devait prendre fin par l'effet de la résiliation ; ni l'art. 2 (V. s»prà, n«225), ni l'art. 28, § 1" (V. suprù, n» 221), ne font obstacle dans ce cas à la prorogation (Ch. réun. 8 avr. 1921, D, P. 1921. 1.33).

278. Un très grand nombre de baux et de locations étant venus à expiration pendant la guerre, beaucoup de prorogations ont commencé à courir le 24 oct. 1919 (V. suprà, n» 276), pour finir le 24 oct. 1921 (locaux d'habitation). Afin d'éviter les inconvénients pouvant résulter de la cessation simultanée de tant de locations, et en l'absence d'une loi réglant le retour au droit commun en matière de baux à loyer, la loi du 16 juill. 1921 (D. P. 1921. 4. 105) a maintenu les occupants en possession provisoire. Elle dispose que toutes prorogations ou demandes de prorogation de baux écrits ou locations verbales venus à expiration le 30 juin 1921 ou pouvant venir à expiration après cette date, quelle que soit leur origine, et quelle que soit la loi qui les régisse actuellement, seront, jusqu'au 1" avr. 1922, réglées et jugées suivant les formes et principes de la loi du !"■ mars 1921 (V. suprà, n" 269 et s.). Toutefois, dans la limite du 1" avril 1922, la prorogation ne peut être moindre d'un terme. Les prorogations doivent être prolongées d'un délai suffisant pour achever le mois en cours, s'il s'agit de locations au mois, le trimestre, en cours s'il s'agit de locations comportant quatre termes par an, et le semestre en cours, s'il s'agit de locations ne comportant qu'un ou deux termes par an.

279. Pour les locations verbales, le locataire qui a demandé la prorogation n'est pas tenu de rester dans les lieux pendant toute la durée de celle-ci; il peut les quitter, au cours de cette période, aux conditions fixées par l'usage (L. 9 mars 1918, art. 59). — Il résulte a contrario de cet article que, en cas de bail écrit, le locataire qui a demandé la prorogation est obligé de conserver la jouissance des lieux loués pendant le temps prévu à l'art. 56 (V. suprà, n» 274).

280. — HT. Conditions de la prorogation. — La prorogation a lieu de plein droit, sur simple demande du locataire (L. 9 mars 1918, art. 56, § l"). La commission arbitrale n'a donc pas à intervenir, sauf dans deux cas, celui de changement de commerce du locataire (art. 56, § 4), et celui où ce dernier a réalisé des bénéfices de guerre (V. suprà, n"264). — D'autre part, la prorogation, véritable prolongement du bail , a lieu aux mêmes conditions (art. 56, § l"'), notamment en ce qui concerne le prix. — Pour les baux renouvelés (V. suprà, n» 267), si le prix du nouveau bail est inférieur à celui du bail primitif, la prorogation n'est accordée qu'aux conditions de ce dernier (L. 23 oct. 19!9, art. 2). Sauf dans ce cas, la prorogation des baux renouvelés a toujours lieu aux conditions de prix convenues en dernier lieu entre les parties. Il n'est point tenu compte des réductions amiablement consenties ou accordées par décision de la commission arbitrale pour la durée de la guerre et les six mois suivant la cessation des hostilités (Même loi, art. 3). — Quant à la prorogation prévue par la loi du 4 mai 1920 (V. suprà, n» 268), elle a lieu aux conditions fixées au bail conclu pendant la guerre, sauf application, si ce bail a été renouvelé ou prorogé au cours des hostilités, de l'art. 2 ci-dessus de la loi Hu '^3 oct. 1919, relatif au prix (L. 4 mai 1920, art. 1", § 3).

154 GUERRE DE 1914 [Loyers]

281> Les baux étant prorog:éf< aux conditions fixées au contrat, le prix du loyer est celui qui est porté au bail pour la périodo envisagée; par suite, dans les baux à pé- I riodes échelonnées, avec augmentation de j lovera chaque période, le bail leur a le droit de , leiiir compte de l'augmentation stipulée pour | la période en cours lors de la demande de prorogation (Civ. 19 févr. 1919, D. P. 1919. 1. 73).

282. — IV. Formalités. — La forme et la date de la demande de prorogation sont déterminée» par l'art. 58 de la loi du 9 mars 1918. La forme est celle d'un acte extrajudiciaire (notification par huissier). Cet acte doit être envoyé, à peine de forclusion : par les locataires mobilisés, au plus tard dans les trois mois après le décret fixant la date de la cessation des hostilités (24 oct. 1919); par les locataires non inobilisés, au plus lard trois mois avant l'expiration du bail. Si le bail était expiré au moment de la promulgation de la loi ou s'il devait e.xpirer moins de six mois après cette promulgation, ils ont dû faire connaître leur intention six mois au plus tard après ladite promulgation. — Pour les locations verbales, les locataires peuvent faire leur notification à toute époque de la location. Cependant, les locataires qui reçoivent consé doivent notifier leur demande de prorogation au plus tard le vingtième jour après la réception du congé (art.' 58, complété par L. 4 jauv. 1919, art. 1", D. P. 1919. 4. 6).

§ 5. — Avantages accordés aux bailleurs : indemnité, remises d'intpnts, etc.

283. — I. — Les bailleurs ont droit, dans certaines conditions, à une indemnité servie par l'Etat. Pour prétendre à cette indemnité, le bailleur doit justifier : 1» que son ou ses locataires oni été exonérés, en tout ou en partie, soit en vertu des art. 14, 15 et 16 de la loi du 9 mars 1918 (exonération de plein droit, ou prononcée par la commission arbitrale) (V. suprà, n«» 240 et s.), soit par suite de conventions librement consenties, conformément à l'art. 28 (V. suprà, n» 221), c'est-àdire depuis le 4 aoiît 1914 ; — 2» qu'il se trouve, au regard des lois d'impôt général sur le revenu , dans la situation suivante : ne pas être assujetti à cet impôt en raison de la modicité de son revenu net total annuel, ou, s'il y est assujetti, avoir un revenu net total annuel imposable qui ne dépasse pas les chiffres suivants, réduction faite de tous abattements et déductions prévus par la loi : 5000 fr. dans toutes les communes de moins de 100000 habitants : 8000 fr. dans les communes de 100000 habitants et au-dessus, et dans celles de la banlieue de Paris situées entre 25 et 40 kilomètres des fortifications et comptant plus de 2500 habitants ; 10000 fr. à Paris, dans le déparlement de la Seine et dans les communes de la banlieue situées dans un ravon de 25 kilomètres des fortifications (art. 29, §1")-

284. La disposition qui admet au bénéfice de l'indemnité les bailleurs non assujettis à l'impôt général sur le revenu en rai.son de la modicité de leur revenu, a pour but d'exclure les sociétés, qui ne sont pas imposables, mais qui doivent cette immunité à leur qualité de personnes morales (V. infrà, Impôts directs, n" 440-4»). — Cependant, l'art. 29, § 4, fait exception pour les établissements publics de bienfaisance : ils ont toujours droit à l'indemnité. — Il en est de même pour les sociétés d'habitations à bon marché (art. 63, § l'O-

285. Les bailleurs assujettis à l'impôt général sur le revenu ne peuvent recevoir l'indemnité que si leur revenu net total annuel , réduction faite de tous abattements et déductions prévus par la loi du I.t juill. 1914

V. infrà. Impôts directs, n<" 440-20» et s., 440-27° et s.), ne dépasse pas les chiffres fixés

par l'art. 29, § 1", de la loi du 9 mars 1918 I V. suprn, n» 283 1. Par revenu net total annuel , il faut entendre le revenu réellement imposé.

286. Le droit à indemnité pour pertes de loyer subies pendant une année est déterminé d'après le revenu assujetti a l'impôt général sur le revenu de l'année suivante (art. 29, S 2). Si le revenu net total pour lequel a été imposé le propriétaire a dépassé dans une année les chitl'res ci-dessus, le propriétaire n'a droit pour cette année à aucune indemnité (art. 29, § 3).

287. L'indemnité est de 50 p. 100 des loyers dont le locataire a été déchargé. Elle ne peut, ajoutée à la portion des loyers demeurés exigibles, être inférieure aux charges de la propriété correspondant aux locaux ayant fait l'objet d'une exonération ou réduction, annuités des créances hypothécaires, impôts et assurances compris (art. 29, § 5). En aucun cas, l'indemnité, ajoutée au revenu imposé à l'impôt général sur le revenu, ne peut procurer aux bénéficiaires un émolument total annuel supérieur aux chitlres de revenu fixés par l'art. 29, §1" (V. suprà, n"283) (Même art., § 6).

288. Sont assimilés aux propriétaires visés à l'art. 29, § 1", les logeurs en garni dont les sous-locataires ont été exonérés en vertu des art. 14, 15 et 16, pourvu que le revenu net total annuel pour lequel ils ont été imposés ne dépasse pas les chiffres indiqués ■■^uprà, n» 283 (art. 29, § 7).

289. Les indemnités sont payées en dix termes annuels, sans toutefois que le premier terme puisse être inférieur à 20(X) fr., ou à la totalité de la créance si celle-ci n'atteint pas le chiffre de 2000 fr. Ce minimum n'est exigible qu'à la première des demandes formées par le même propriétaire. Le premier terme doit être versé dans le mois de la date de la décision ministérielle statuant sur la demande en indemnité. Les termes non échus portent intérêt à 5 p. 1(K) l'an. Les intérêts sont payables chaque année en même temps que les termes successifs (L. 9 mars 1918, art. 29, S S, 9 et 10: L. 21 oct. 1919, art. 15, Bull, législ. ûallo-., 1919, p. 780).

290. Les demandes en indemnités formées par les bailleurs sont adressées, dans chaque département, au directeur de l'eniegistiement. D'après l'art. 30, S *. de la loi rie 1918. elles devaient être présentées au plus tard dans l'année suivant la cessation des hostilités, c'est-à-dire avant le 24 oct. 1920. La loi du 10 août 1920 (D. P. 1921. 4. 6) a autorisé le dépôt de ces demandes dans les six mois qui suivront le jour, soit de la signature du procès-verbal de conciliation, soit du prononcé de la sentence arbitrale du président ou du jugement de la commission, pourvu que ces solutions soient relatives à des instances introduites devant les commissions arbitrales antérieurement au \" janvier 1921. — Il est délivré immédiatement récépissé. Un arrêté du ministre des l'inances du 10 mai 1918 (D. P. 1918. 4. 132) a déterminé la forme de la demande et les pièces justificatives à produire par le propriétaire ( L. 9 mars 1918, art. 30. § 6 et 7).

291. Dans les deux mois à dater du dépôt de la demande, le directeur de l'Enregistrement fixe le montant de l'indemnité. Cette décision est notifiée au bailleur en la forme administrative (Même art., § 8). — Dans la quinzaine de la notification, le bailleur peut adresser un recours au ministre, qui statue dans le mois. La décision du ministre peut faire l'objet d'un recours devant le Conseil d'Etat dans les conditions du droit commun. Le recours a lieu sans frais et sans intervention obligatoire d'un avocat (art. 30, § 9, 10 et 11).

292. Il est remis à chaque ayant droit un titre constatant sa créance. Ce titre n'est

pas négociable, mais l'ayant droit peut deluaiidei qu'une partie de la créance soit déléguée a son créancier hypothécaire, qui doit accepter cette délégation jusqu'à concurrence des intérêts, arrémges et annuités qui lui sont dus. Les titres de créances peuvent faire l'objet d'avances. Ils peuvent également faire l'objet de transports conformément aux art. 1689 et s. c. civ. (L. 1918, art. 30, § 1. 2 et 3).

293. Les propriétaires ayant droit à une indemnité pour perte de loyers peuvent exiger que le montant des impositions et des taxes municipales restant dues pour les années 1914 à 1919 inclusivement, en ce qui concerne l'immeuble au titre duquel est réclamée l'indemnité, soit imputé sur le ou les premiers termes de cette indemnité. Les demandes à cette fin doivent être déposées avant le 1" avr. 1922, sur papier libre. Les contributions dont il s'agit sont portées sur un rôle spécial ( L. 31 déc. 1921. art. 4 et 5, Bull, législ. Dallo-. 1921, p. 708).

294. — II. — Toute réduction ou exonération de loyer prononcée par la loi ou par les commissions arbitrales entraîne, sur la contribution foncière et la contribution des portes et fenêtres, principal et centimes additionnels départementaux et communaux compris, et sur les taxes assimilées afférentes à 1 immeuble loué, une remise proportionnelle à la perle de revenu subie par le propriétaire. Cette remise doit, à peine de forclusion, être demandée par le propriétaire dans les trois mois qui suivent la date à laquelle la réduction ou l'exonération de loyer est devenue définitive. Tout propriétaire qui a consenti des réductions ou exonérations amiables de loyer bénéficie de cette remise. Il produit à l'appui de sa demande en remise ou en modération une déclaration , signée et certifiée sincère, du montant du loyer auquel il aurait eu droit, de la quotiié de la réduction consentie et de la période à laquelle elle s'applique. En cas de fausse déclaration, les coupables sont passibles des peines portées à l'art. 405 c. pén. (escroquerie). L'art. 463 c. pén. (circonstances atténuantes) peut être appliqué. Les demandes en réduction d'impôt sont présentées, instruites et jugées comme les demandes en remise pour vacances de maison. Les dispositions qui précèdent, à l'exception de la dernière, sont applicables aux droits d'enregistrement perçus ou exigibles sur les baux et locations ayant donné lieu à des réductions ou exonérations de loyer (art. 31 ).

294 bis. Les propriétaires qui, sans pouvoir bénéficier de l'indemnité pour perte de loyers (V. syiprà, n»' 283 et s.), ont droit à un dégrèvement sur le montant des contributions et taxes afférentes à l'immeuble, dans les conditions prévues à l'art. 31 (V. le n»

firécédent), peuvent surseoir au payement de a partie des contributions dont ils sont fondés à demander le dégrèvement. Les demandes à cette fin doivent être déposées avant le 1er avr. 1922. Les contributions dont il s'agit sont portées sur un rôle spécial , qui est recouvré lorsqu'il a été statué sur la demande en dégrèvement (L. 31 déc. 1921, art. 6, Bull, législ. Dalloz, 1921, p. 708). V. aussi suprà, n» 293.

295. — III. — Si, parle fait de la guerre, le créancier a été privé d'une notable partie des ressources sur lesquelles il pouvait compter pour faire face au payement de ses dettes hypothécaire.s et privilégiées, la commission arbitrale peut, sur sa demande, et nonobstant toutes stipulations contraires, lui accorder les délais qu'elle jugera nécessaires tant pour le payement du principal en cas d'eiigibilité, que pour le payement des intérêts, annuités ou arrérages échus avant ou pendant la durée des hostilités iL. 9 mars 191f<. art. 32, § i"). De la distinction ainsi fai'e entre le capital et les intérêts, il résulte (}uo

[Loyers]