CHAPITRE m

OSS UfMEUlLES

La r«yaD<;!}M au Htcieut pUcamenU. — Toute ricbeiie part i» Il terre. — Stabilité ds la propriété îminobiHère, — Un exemple tjplque, ■— Belèvement de ia valeur de la terre en France. — HtiUM dei produit! agrjoales. — . Sécurité de U praprMti rurale, due, dans notre pajs, I son eitréme divisipi)- -•■ liç dépeuplempnt des capipognes est le seul point noir, — Conieils pour la gestion des biens foncier». — l.ei maisons de rapport ï Paria et dan* l«a grande* villea, — r Achat, constnictien et entrer tiçq. — l.ei epéculatjoai «ur lea tarrail». — Lei farmes eic^ntriques de la propriété et leurs périls.

« Avoir du bien au soleil », et « avoir pignon sur me » : ces deux expreseiona proverbiales rappellent qu'au temps jadis nos pères considéraient que la véritable fortune, durable et solide, coneis^t 9n immeublep.'en terrée et en maisons. Pendant la longue période de tranquillité relativs, dfl stabilité, de prospérité et de développement industriel qui a favorisé l'essor prodigieux des valeurs mobilières, Is vieille préférence de l'épargne française pour les placements fonciers n'avait cessé d'aller en s'afiaiblissant- La facilité du coupon loucbé sans fatigue, souvent par l'in-

Si COMMENT PLACER SA FORTUNE.

termédîaîre d'une banque ou d'un receveur de rentes, e'opposait aux tracas de la propriété : les locataires, les fermiers, les impôts, les réparations et l'entretien.

Quelques années avant la guerre, une personne qui .faisait l'acquisition d'une ferme semblait déraisonnable el, en tout cas, rétrograde et attachée aux préjugés d'un autre âge. L'achat ou la construction d'un immeuble urbain, à moins que ce ne fût pour le revendre et comme opération spéculative, finissait par être presque aussi mal jugé. A quoi bon se donner les soucis dé la propriété quand toute la gamme des valeurs de Bourse était là i>

Les épreuves de la guerre ont changé ce point de vQe et montré que les vieilles habitudes de placement étaient sages et fondées sur l'expérience. Un spirituel Parisien, venu, comme presque tous les Parisiens, de province, nous disait un jour : « Ayant quelques économies, je les avais placées eu fonds russes. Etj'ai pensé, depuis, au pré que mon père aurait acheté avec cet argent-là. Au moins le pré serait toujours à sa place. »

Non seulement le pré serait à sa place, mais sa valeur se serait considérablement accrue. Un des effets de la guerre a été d'augmenter presque partout le prix de la terre et des maisons. La dépréciation des billets et des valeurs, la méfiance pour tout ce qui est papier, a eu pour conséquence que les valeurs réelles ont été recherchées. Et quelle valeur est plus réelle que la terre, d'où part toute

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richesse, que les maisons, puisqu'il faut toujours se loger?

La véritable richesse est là. C'est une erreur de croire que nos pères aient placé leur fortune en immeubles parce qu'ils ne connaissaient pas d'autres sortes de placements. Sans doute les valeurs mobilières étaient fort loin d'être développées. Elles étaient même dans l'enfance. Mais enfin elles existaient. L'antiquité avait déjà connu les sociétés par actions. Et les rentes sur l'Hôtel de Ville, les actions de la Compagnie des Indes, qui ont laissé des souvenirs malheureux dans l'histoire, qu'était-ce, sinon l'équivalent de nos fonds d'Etat et de nos titres indqstrielsP Lorsque plusieurs négociants s'associaient pour acheter un navire, ils formaient une société de navigation. Et ainsi de suite.

Nos pères savaient fort bien, et par expérience, que les valeurs mobilières, dont l'essence n'a pas changé, quelle qu'ait pu être la forme qu'elles avaient de leur temps, étaient condamnées à périr. Leur préférence pour les placements immobiliers était parfaitement fondée. Car l'immeuble, qu'il s'agisse d'une maison ou d'une terre de culture, n'offre pas seulement sur le papier l'avantage de la solidité matériellcL II a encore cette supériorité que son rendement se trouve toujours, à travers les âges, égal à la valeur de l'argent dans un temps donné.

Le célèbre économiste et financier Léon Say avait une profonde méfiance des valeurs mobi-

56 CÔUHENT PLACBB SA POBTtJKE.

Itères qui n'ont même plus la valeur du papier, disait-il, « parce que quelque chose est écrit dessus ». Il aimait à citer l'exemple d'un petit domaine, la terre de Bourbilly, qui avait appartenu un moment à M"* de Sévigné et qui, resté tel quel do xyi" siècle à nos jours, avait toujours donné à ses propriétaires un revenu croissant. Ce domaine, qui produisait 5o livres en l'an iSsS, produisait a.ooo francs en t884- La puissance d'achat de 5o livres au xvi* siècle étant celle de a.ooo francs au xix', on voit en quoi consiste la seconde garantie qui est attachée aux biens immeubles : leur rendement et leur valeur locative se règlent exactement sur la valeur de l'argent, les denrées agricoles étant elles-mêmes les régulatrices des prix. Au contraire, disait Léon Say achevant sa démonstration, un capital m<^iUer égal k la valeur du domaine de Bourbilly, qui eût rapporté 5o livres en i6a3, en admettant qu'il eût pu arriver intaet aux mains des lointains héri^ tiers de i884, n'eût rapporté que 5o francs'.

Nous avons déjà commencé, depuis la guerre, & assister à un phénomène du même genre et dont la marche a été cxtraordinairement rapide. A. la dépréciation du papiei^ monnaie, h l'avilissement de l'argent, a correspondu une hausse considérable des produits de la terre et dn prix de la terre elle-même. Nos paysans, qui se sont enrichis,

I. Les personnes ijue ces quedioDS iuléresseot trouveront de nombreux éclaù^issemenls dans le beau livre de M. CizioT, la Valeur de la terre en France (J.-B. BRÏIliire, édfteur).

DES IMUBUaLBS. «7

achètent lea moindre^ parcelles h des prix qui eussent paru fantastiques il y a quelques années. Sans le savoir, ila raisonnent coùime des écononomîetes savants.

D'abord, comme Léon Say, ils n'ont p^B confiance dans le papier. Us ont hâte de transformer leurs billets de banque ou leurs bons de la Défense nationale an quelque choae de tangible. Ensuite ils sentent bien que les produits de la terre, c'est-àdire les aliments indispensables à l'homme, donneront un intérêt correspondant au capital engagé .

Plus ta monnaie d'un pays est dépréciée, et plus la terre est recherchée, plue elle vaut cher. La haussé de la terre est même un signe précurseur de crise de toutes les autres valeurs, y compris le papier-monnaie. Ainsi, en 1917. en Hongrie, pays agricole, jun demi-faectare de terres labourables avait été vendu a a 000 couronnes et cette enchère' semblait alors fantastique et absurde. L'acquéreur semblait ne devoir jamais retrouver l'intérêt da son capital. Mais, en 1919, la couronne valait à peine 17 centimes (au lieu de i fr. o5) tandis qu'inversement le prix du quintal de froment avait monté en conséquence. L'enchère insensée avait été parfaitement raisonnable.

La terre, en France, avait subi une dépréciation considérable à partir de ï88o. Dès l'année 1908, le relèvement était devenu sensible. 11 n'a fait, depuis, que s'accentuer. Le préjugé hostile à la propriété rurale a disparu et le moindre lopin, dans les bons pays de culture, trouve aujourd'hui

dix acquéreurs pour un. La valeur locative de la terre suivra naturellement la hausse de l'hectare. En sorte que les propriétaires fonciers, frappés, il y a trente ans, dans leur capital et leur revenu, connaîtront de nouveau des jours prospères. Déjà, dans les régions où le métayage est en honneuV, les propriétaires ont participé directement aux bénéfices réalisés pendant la guerre par les cultivateurs.

C'était donc bien à la légère qu'on dénigrait les vieilles méthodes de placement et qu'on faisait fi de l'expérience de nos ancêtres. La propriété rurale prend aujourd'hui sa revanche et les inconvénients qu'elle oûre (quelle forme de propriété n'a les siens?) semblent peu de chose quand on les compare aux risques de disparition totale qui sont attachés aux valeurs mobilières. Nous sommes d'avis que, dans notre siècle comme à toutes les époques agitées, il n'y a pas de fortune solide sans assise terrienne.

En France, notamment, l'extrême division de la propriété rurale constitue une garantie de premier ordre. La question agraire ne se pose pas dans notre pays parce que les latifundia n'existent pas et que les domaines un peu étendus y sont même extrêmement rares. Il est difficile d'imaginer une seule hypothèse dans laquelle, chez nous, la terre serait l'objet de mesures socialistes, tant il y a de degrés de ta petite propriété à la moyenne et à la grande.

Quant à la crainte des impôts, s'il est vrai qu'il

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est difficile que la terre échappe au fisc, il y a aussi une compensation : c'est que, par la force des choses, la valeur des denrées agricoles tend toujours à équilibrer toutes les charges. Pour employer une expression vulgaire, celui qui tient le bon bout, c'est le détenteur du sol d'où vient tout ce qui se mange et tout ce qui se boit. Tôt ou tard le propriétaire terrien retrouve son heure.

Le danger social qui menace la propriété rurale est d'une autre nature. Il est particulier à la France : c'est la dépopulation. Avant iQid, on a vu des régions entières de plus en plus désertées. C'était le cas des départements situés dans la vallée de la Garonne, vallée jadis célèbre par sa fertilité. C'était le cas aussi de nombreux départements de l'Est où la main-d'œuvre rurale passait dans l'industrie. Dans toutes ces parties de la France, la valeur de la propriété rurale ne cessait de s'effondrer. Au contraire, en Bretagne, peu favorisée par ta nature, mais où la natalité était forte et où les habitants émigraient peu, la terre était toujours mieux cultivée, toujours plus recherchée, et le prix de l'hectare s'est élevé constamment.

La guerre; malheureusement,. a frappé surtout la classe ruraleet, en plus d'un endroit, c'est une question angoissante de savoir s'il y aura encore des bras pour tenir ta charrue. Il y a là un phénomène beaucoup plus inquiétant que ta hausse du salaire de l'ouvrier agricole. Cependant on peut espérer que le dépeuplement des campagnes ne s'accélérera pas et même qu'il y aura un reflux ,

io COMMENT PLACBK BA PORTUMB.

la profession de cultivatear étant redevenue et devant rester longtemps encore rémunératrice. L'extension de la culture mécanique, l'accroissement des engrais (potasse d'Alsace) contribueront sans doute à maintenir cette situation favorable.

11 n'en est pas moins vrai que, d'une façon générale, la région ouest de la France est la vraie région agricole, la seule ôfl le cultivateur soit assee enraciné et la population rurale encore dense. Il va sans dire aussi qu'une ferme ne doit pas s'acheter à la légère et qu'il importe de s'informer sérieusement de ta qualité du fonda, parfois très variable dans une même commune, de l'état des bâtiments, des conditions du bai!, s'il y a un bail en cours, et, s'il n'y en a pas, de la facilité de trouver un locataire.

11 faut bien savoir aussi que la propriété immobilière (et ceci est vrai de la terre comme des maisons de rapport) ne peut se conserver et se transmettre par héritage qu'à une condition : c'est que le propriétaire ail toujours assez d'argent liquide devant lui pour faire face aux dépenses prévues ou imprévues , ordinaires ou extraordinaires , telles que les réparations et les droits successoraux. L'usage ancien, lorsque les fortunes étaient surtout foncières, était de garder toujours par devers soi une somme importante. Nous avons connu un riche propriétaire, qui ne croyait qu'aux biens au soleil, et qui, pourvu de belles rentes, conservait toujours intacte devant lui une année entière de son revenu. C'était la sagesse même. Les familles

nsa IMHBttBLKS. (l

Arietocratiques dont le patrimoine est toat entier en terres et opii vivent au jour le jour sont condamnées, à chaque accident et à chaque partage, à vendre ou à emprunter. C'est la ruine certaine au bout de peu de générations. La propriété ne peut ae maintenir dans les mêmes mains que par la prévoyance et l'économie. Quiconque mange tout son revenu mange inévitablement le fonds.

Le moratorium des loyers, pendant la guerre, " et les abus auxquels il a donné lieu, les lois votées ou projetées qui tendent à restreindre les droits des propriétaires, n'ont pas empoché la propriété urbaine d'être aussi appréciée que la propriété rurale. Là aussi le désir, si vif et presque universel, en temps de crise économique et sociale, d« transformer les valeurs fiduciaires en valeurs solides a poussé les capitalistes à rechercher les maisons de rapport. En dépit du relèvement des droHs d'enregistrement, jamais les transactions immobilières n'ont été aussi nombreuses et à des prix aussi élevés qu'à partir de 1918.

On peut dire que, depuisune centaine d'années, preaquA tous les propriétaires d'immeubles à Paris et dans la plupart des grandes villes de France se sont enrichis. La vétusté des maisons n'a même pas été une cause d'appauvrissement, car la valeur du terrain rachetait amplement la perla occasionnée par la démolition nécessaire de

il COMM8NT PLACER SA FORTUNE.

constructions vieillies. D'une façon générale, à Paris et dans la banlieue, surtout la banlieue Ouest, la valeur des terrains a quintuplé quand elle n'a pas décuplé et centuplé en certains cas depuis 1 85o. Il suffit de se souvenir, en effet, que des personnes âgées ont encore vu pattre des vaches à l'endroit où se trouve aujourd'hui le parc Monceau. On a pu voir à Passy et à Auteuil, jusqu'en 1890, des maisons de paysans. D'ailleurs, beaucoup de riches familles parisiennes d'aujourd'hui remontent à un grand-père maraîcher ou blanchisseur qui, pour sa petite industrie, possédait un vaste terrain valant alors quelques sous le mètre, et sur lequel se sont élevées des maisons de rapport.

Depuisla guerre, la construction des immeubles s'est presque entièrement arrêtée. Il est probable qu'elle ne reprendra pas activement de sitôt en raison de la cherté des matériaux, et de la maind'œuvre. Il en résulte une pénurie des logements qui a pour conséquence l'augmentation des loyers. Les propriétaires possèdent donc ce que tes socialistes appellent un a monopole de fait » , et il est question de la taxation des loyers. Ces mesures, en admettant même qu'elles soient prises, n'empêcheront jamais qu'un immeuble en briques ou en pierres de taille constitue une valeur solide, durable, infiniment plus sûre que toutes les valeurs de papier.

Cette sécurité rachète amplement les ennuis de la gestion, dont il est facile de se décharger, d'ail-

— DES IMMEUBLES. iZ

leurs, sar des personnes ou des institutions de confiance dont c'est le métier. Mais il va sans dire que, comme le propriétaire d'immeubles ruraux, et pour les mêmes raisons, le propriétaire d'immeubles urbains doit se garder de dépenser tout son revenu. Il doit toujours compter avec les frais d'entretien et avec les dépenses imprévues pour réparations et réfection. Une maison de rapport, pour conserver sa valeur locative, doit être de tempâ en temps remise au goût du jour. En outre, l'amortissement du capital employé à la construction doit être prévu; sinon ce capital disparaîtrait à la longue avec l'usure des années.

Les personnes qui font construire sans êtro elles-mêmes du métier et sans appartenir à l'une des corporations du « bâtiment » doivent bien savoir aussi que les devis d'architecte sont toujours considérablement dépassés. Quant à celles qui achètent un immeuble tout construit, nous croyons devoir leur donner un conseil particulièrement sage à une époque d'incertitude comme celle que nous traversons : c'est de réaliser la somme nécessaire à l'acquisition avant de signer l'acte de vente. En effet, qu'une tourmente de Bourse se produise, et les valeurs sur lesquelles on comptait peuvent s'effondrer. Nous connaissons, dans une famille parisienne, un cas de ce genre qui s'est produit jadis. Quelques jours avant la révolution de i848, un bourgeois aisé avait acheté une maison importante qu'il se pro-

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possil de payer avec ses valeurs. La panique qui suivit la révolution bouleversa tous ses calcula et l'immeuble lui-même, dans la crise de confiance générale, ne put être revendu qu'avec une perte sensible. Ainsi, faute de prévoyance, une opération tout à fait normale devint une cause de ruine.

Nous ne 'parlons pas ici des achats de terrains nus. C'est de la spéculation pure. L'acquéreur compte, sur une plus-value qui ne s'obtient parfois qu'après un temps fort long pendant lequel il faut payer l'impôt foncier tandis que le capital employé reste improductif. A l'heure actuelle, l'arrêt des constructions rend ce nsque encore plus sérieux. Dans l'espoir d'une plus-value qui est loin d'être toujours certaine, le spéculateur s'expose à se priver pour longtemps de son argent.

Quant aux usines et manufactures, c'est un genre d'immeubles dont les particuliers doivent se détourner en raison de la difSculté de trouver des locataires. 11 en est de même des maisons de plaisance k la campagne ou & la mer, qui, sauf dans certains lieux régulièrement fréquentés ou bien àproxïmitéd'une grande ville, peuvent apporter des déboires. Au chapitre qui suit, celui des hypothèques, nous développons les raisons qui conseillent de s'écarter des formes excentriques de la propriété. Une usine ne. convient qu'à un industriel et une maison de plaisance doit être considérée avant tout oomine une maison d'agré-

DBS IMMEUBLES. ho

ment. Pour un placement sérieux, il n'y a que le» maisons de rapport proprement dites*.

I. Les droits de muUtion et de trenscriplion devant élre prochainement relevés, on peut compter qu'avec les honoraires du notaire le» frais d'achat d'un immeuble, qui étaient d'environ lo p. loo da prix principal, monleront li l'avenir à environ 1 5 p. loo.