CHAPITRE IV

DES -PLACEMENTS BTFOTHECAIRES

HaisoaB pour lesquelles se recommande ce geurc de pUceroenls. — Condilioni auiquelles ils sont sûrs et avanlageui. — De» précautions i prendre el des dangers à éviter. -— De la part qu'il it de leur altribuer dans u

Un principe essentiel s'impose à tout capitaliste prudent. C'est de ne prêter aucune somme d'argent avant de s'être assuré au préalable, non seulement des garanties affectées à la créance, mais encore du remboursement intégral des fonds dans un espace de temps limité. De ce point de vue, on comprendra que les placements hypothécaires apparaissent comme étant au plus haut degré recommandables, car ils remplissent les deux conditions que nous venons d'énoncer. Ce genre dç placement -était en grand honneur autrefois. Il mériterait d'être plus souvent pratiqué à une époque d'insécurité pour les capitaux telle que la nôtre.

La gage immobilier, à la condition absolue qu'il soit choisi avec discernement et en observant cer-

DBS PLACEMENTS HYPOTaéCAlRES. 4?

laines règles que nous préciserons tout à l'heure, est en effet d'une solidité sans pareille. Bien entendu , une hypothèque sérieuse doit toujours , et sans exception, être une première hypothèque. Toute autre n'est qu'une spéculation. De plus, le prêt ne doit en aucun cas dépasser 5o p. loo de la valeur vénale présumée de l'immeuble affecté à la garantie, en sorte qu'il subsiste une marge suffisante pour les dépréciations éventuelles et aussi pour les intérêts impayés, frais d'expropriation et de poursuites, etc., s'il y a Ueu. L'usage est d'ailleurs d'évaluer ces frais à ao p. lOO du capital exposé, en sorte qu'une inscription hypothécaire totale de iso.ooo francs doit être prise sur un immeuble d'une valeur d'au moins aoo.ooo francs pour sûreté d'une avance de loo.ooo francs, lesquels sont seuls à porter intérêt au profit du créancier, comme il va de soi.

En outre, et cette stipulation est de toute première importance, le délai fixé pour le remboursement ne doit pas, en principe, quelle que soit la tentation qu'éprouve un rentier d'assurer son repos pour une longue durée, s'étendre au delà de dix années. Ce délai est d'ailleurs celui qui est fixé par la loi elle-même pour le renouvellement des inscriptions hypotliécaires, et il n'est pas rare que les dispositions de la loi, comme beaucoup d'usages et de i mœurs, reposent sur des raisons de bon sens et ' d'expérience. Il est néanmoins des capitalistes très j prudents qui préfèrent se tenir en deçà dç cette '; limite extrême de dix années et qui ne consentent

&ê OOMM^nT PLACER BA FORtUNC.

qna des prêt» à terme plus court. Il convient d'approuver leur prévoyance. Car il suffit souvent d'un espace de temps trèi bref pour que des oonttruotions vieillissent, pour que la terre, dans une région donnée , se d^pr^cie, et pour qu'un immeuble de rapport urbain, situé dans un quartier dont la population vient k se détourner pour des causes imprévues, ne trouve que difficilement des locataires ou ne les trouve plus que dans une catégorie inférieure et moyennant une forte réduction des loyers. Il suffit de se rappeler la disgrâce du Palais- Royal, qui, après avoir été un des lieux les plus fréquentés de Parie, a perdu sa vogue.

Les exemples et les chiffres cités par M. Pierre Gaziot, inspecteur général du Crédit foncier de France, dans son remarquable ouvrage, la Valear de la terre en France, sont extrêmement significatifs à cet égard. Nous citerons quelques cas qui pourront fixer les idées.

Ainsi il n'est pas rare que des exploitations rurales aient perdu en vingt ou vingt-cinq ans beaucoup plus de la moitié de leurvaleur. M. Pierre Gaziot signale une ferme du pays de Caux réputée « excellente » et qui, payée 3oo.ooo francs en 1876, s'est vendue loS.ooo francs seulement en igoS. Très loin de là, et dans un autre paya renommé pour sa fertilité, la Limagne, une propriété évaluée au prix de 180.000 francs en 1679, a été achetée d3.5oo francs err 1903. Dans la vallée de la Garonne, un « domaine d'alluvions » qui, eni884, avait été payé 36o.ooo francs, frais compris, par

DGB PL&CBHENTS HYPOTHÉCAIRES. tg

son propriétaire et passait pour valoir réellement 3ao.ooo francs, aétécédé pour io5.ooo francs seulementen igo4, c'est-à-direjustevingtansplustard. On voit que, dans ce cas, quin'estpas isole, un créancier qui se fût reposé sur la règle de 5o p. loo de garantie et qui eût consenti un prêt remboursable au bout de vingt ans se serait lourdement trompé. Une personne qui, en i884, eût avancé au propriétaire de ce domaine 1 30.000 francs seulement, garantis par une première hypothèque et remboursables en i9o4i eût peut-être pensé faire un placement des plus sérieux et dépourvu de risques. Dans la réalité, cette personne eût été imprudente et se fûtexposée à une perte' sensibhe, sinon même à une perte grave. '

Aussi faut-il considérer que des prêts à court terme renforcent la garantie du capital avancé pour la raison qu'ils permettent au prêteur de suivre, pour ainsi dire pas à pas, la valeur de la propriété qui lui sert de gage. De plus, il devient possible au prêteur, par la diversité de ses placements hypothécaires, de se ménager des rentrées d'argent à des dates successives et d'échelonner les remboursements en sortequ'il soit misàméme, mécaniquement, pour ainsi dire, de profiter des occasions qui se présentent, et, en particulier, d'un relèvement du taux de l'intérêt. La règle, ici, est la même que celle que nous poserons pour les emprunts d'Etat, les obligations de chemins de fer ou leurs succédanés. Représentez-vous la bonne fortune qui fût échue à un capitaliste qui, durant

So COMMKnT PLACEn »A rOKTUNB.

la crise de i^iS-igiji, eût vu arrivera expiration un prêt de loo.ooo francs, coosenti dix années plus tôt. Avec loo.ooo franca, en 190^, il ne pouvait acheter, par exemple, que 3i& obligations du chemin de fer du Nord. Avec ia même somme en juin 1914, il pouvait en acquérir a4o. Deux mois pins tard, en pleine guerre européenne, 100.000 francs liquides devenaient une fortune. Et, de toutes façons, la situation du créancier eùtété excellente, carà toute demande de prolongation de délai ou de renouvellement de la part de ton débiteur, il lui eût été possible de relever l'intérêt porté par l'obligation hypothécaire, vu It raréfaction des capitaux et la cherté du loyer de' l'argent, d'obtenir 5 p. 100 et même davantage, au lieu de 4 p- 100, taux courant au début du xx° siècle. Après la guerre, il est probable que le taux de 5 1/3 p. 100, autorisé par la loi, se maintiendra longtemps.

Enfin, il tombe sous le sens qu'un père de famille prévoyant et qui calcule que, dans un certain nombre d'années, il devra doter une fille ou poui-voir à l'établissement d'un fils, trouvera un avantage considérable à placer son argent de telle sorte qu'il soit assuré, au jour dit, de retrouver intacte et liquide la somme dont il pense avoir besoin. Or, tandis qu'il est absolument impossible de prévoir, mâme par approximation, cinq ou dix ans à l'avance, le cours des valeurs sur les marchés financiers, le remboursement d'une obligation hypothécaire de bonne qualité ae fait au

DRfl PLAOBMBKTB HVPOTHJOAIHHS. 5i

contraire à la date fixée, sans perte et sans déception.

Ces deux avantages conjoints : sécurité du capital prêté, réapparition du capital intact dans an délai rapproché, paraissent extrêmement séduisants à beaucoup de capitalistes avisés qui, en outre, n'ignorent pas que l'administration et la loi renforcent de toute leur autorité la situation des créanciers hypothécaires.

Non seulement il y a des fonctionnaires spéciaux attachés h la conservation des hypothèques, mais encore le Code civil contient tout un « litre » qui en établit les règles avec une précision minutieuse. C'est que notre système administi atif et nos Codes ont été, il y a cent et quelques années, l'œuvre de la bourgeoisie française. En remplissant leur mission de législateurs, les représentants du monde bourgeois s'étaient tout naturellement appliqués à entourer la propriété de garanties particulières. Et naturellement aussi ils s'étaient occupés de le propriété sous les aspects qu'elle avait coutume de revêtir de leur temps. Pénétrés de cette idée que les patrimoines étaient quelque chose d'intangible et de sacré et que l'Etat devait mettre toutes ses forces au service de la conservation des patrimoines, les rédacteurs du Code civil ont accumulé les précautions autour de la propriété immobilière et des hypothèques, qui constituaient l'élément essentiel des fortunes privées au commencement du xix* siècle. Notre Code civil est le Gode d'un pays où les terres et les mai-

âl COMMENT PLACBH SA FOETUNE.

sons représentaient les principales richesses, en ce sens que terres et maisons étaient les valeurs dans lesquelles toute richesse tendait à se convertir. Lorsque, plus tard, les valeurs mobilières eurent pris leur essor et commencé à jouir d'une vogue presque universelle, il fallut, tant bien qiie mal, adapter nos lois à ce nouvel état de choses. L'adaptation a été tellement insuffisante. que, de nos jours encore, le législateur se préoccupe de la réviser chaque fois que le besoin de « protéger l'épargne » s'impose à la suite de quelque scandale trop éclatant. D'ailleurs, on peut dire qu'aucune des mesures que le législateur a prises en ce sens n'a eu d'efficacité réelle. Quelquefois même CCS mesures se sont retournées contre les intentions de leurs auteurs ; témoin l'obligation, pour les sociétés qui font appel au crédit public, de publier leur bilan et un certain nombre d'autres renseignements au Journal officiel, insertions dont les émetteurs malhonnêtes se servent ensuite auprès de la masse des naïfs comme d'une estampille de l'État.

Au contraire, les précautions qui sont prises pour la protection du créancier hypothécaire ne laissent place à aucun doute. Tous les articles du Code civil qui y ont trait sont d'une perfection digne de servir de modèle. Et cela même constitue une garantie qui n'est pas à dédaigner. .

Au point de vue fiscal, les créanciers hypothécaires ont été jusqu'à présent relativement ménagés ; cela dit au point de vue du créancier » s'entend,

DBS PLACBHBMT8 HYPOTHÉCAIBEB. 53

car le débiteur, pour sa part, a des droits d'enregistrement très lourds à acquitter. En tout cas, le créancier hypothécaire avait touché, jusqu'à hier, ses intérêts nets de tout impôt. La taxe de 5 p. loo en est retranchée depuis la mise en vigueur de l'impôt cédulaire sur les diverses sources de revenus. Toutefois, il est permis de considérer que le « tour de vis », en ce qui concerne cette « cédule x>, sera modéré, sinon retenu par le souci, très apparent daUs le Parlement français, de ne pas mécontenter trop vivement le monde rural. En effet, toute taxation aura pour effet de rendre plus exigeants les détenteurs de capitaux qui ont tendance à se dédommager sur l'empruntear. Or les petits propriétaires, dans nos campagnes, recourent fréquemment aux emprunts hypothécaires pour se procurer les fonds nécessaires à la mise en valeur ou au développement de leur exploitation. Il arrive même que des cultivateurs hypothèquent la terre qu'ils possèdent afin d'en acquérir une autre à laquelle, par leur labeur, ils réussissent à faire produire plus que l'intérêt delà somme qu'ils ont empruntée. Les populations agricoles forment une clientèle électorale dont tes vœux sont très écoutés. Il paraît donc assez probable, pour ces raisons, que le revenu des créances hypothécaires a chance, pendant assez longtemps, d'être moins frappé que le revenu des valeurs mobilières.

La meilleure preuve du caractère avantageux des placements hypothécaires réside dans le fait

34 COMIfRHt PLAOKR SA FORTUNB.

que les établiBaements connus sous le nom de « CrédiU fonciers R n'exercent pat une autre industrie que celle qui consiste à placer sur hypothèques les sommes qu'il» empruntent au public, leur bénéfice étant constitué par la différence entre l'intérêt qu'ils reçoivent de leurs débitaurs d'une part, et l'intérêt qu'ils payent Ji leurs propres obHgataii«s de l'autre. 11 est donc clair que le. capitaliste trouve avantage a pratiquer directement l'opération qu'il lait par personne interposée en achetant les obligations d'une société de Crédit foncier.

Seulement il va sans dire que le capitaliste doit suppléer par un redoublement d'attention et de prudence aux services d'information que possèdent de grands établissements supérieurement outillés. Il est on ne peut plus dangereux de prêter de l'aident, même en première hypothèque, sur un immeuble quelconque, si l'on na s'est pas assuré par soi-même de la valeur et du rendement de cet immeuble. Il importe de ne pas se laisser éblouir par les mots de u première hypothèque ». Les capitalistes qui succombent à la tentation de placer de l'argent sur des propriétés lointaines et qu'ils n'ont jamais vues s'exposent à de fâcheuses mésaventures.

Il est particulièrement périlleux d'accepter pour gage des propriétés de plaisance, châteaux , parcs , etc . qui n'ont, en somme, d'autre valeur que leur attrait aux yeux d'un nombre limité de personnes, et qui représentent des chuges plul6t qu'un rap*

DS8 PLACBMEItTS HYPOTH^CAIBRe. 56

port. A éviter encore (sauf exceptions légitiméee parlaconnaiesanceapprofondie de oaa pariîcuUars) les constructions destinées à l'industrie, tt est souvent arrivé qu'un préteur téméraire se réveillât un matin nanti d'un château ou bien d'une manufacture abandonnée par le manufacUirier en faillite, et qe trouvât bien en peine de tirer parti de son gage. Aussi les statuts du Crédit foncier de Frane4 qui, d'une façon générale, éliminent toute cette catégorie d'immeubles de ceux eur lesquels peuvent 4tre consenties des avances, doivent-ils servir de guide à cet égard. Il n'en arrive pas moins au Crédit foncier lui-même d'éprouver des surprises et des pertes. En 1914. on a dû mettre en vente à sa requête un des plus grands hôtels de Trouville, maison naguère très achalandée et qui, en outre, comportait i^.ooo mètres de terrain dans le plus bel emplacement d'une plage à la mode. La concuirence, surgie à l'improviste, d'une plage voisine, ayant causé un tort considérable à Trouville, la marge de garantie, jugée quelques années auparavant plus que suffisante par le Crédit foncier, s'est trouvée réduite À tel point que cet établissement a eu lieu de concevoir de fortes craintes pour sa créance. Il y a là une indication à retenir pour le capitaliste judicieux et prudent, qui sera toujours sage d'éviter de s'engager dans les aâaires qui reposent sur l'exploitation d'une 'vogue ou d'un plaisir. D'une année à l'autre, un simple caprice du public suffit à ruiner une station thermale, un casino, un théâtre, etc. Les exemples

sont innombrables et chacun en retrouverait sans peine dans sa mémoire de très frappants.

Lea hypothèques sur les maisons de rapport et sur les terres cultivées sont donc les seules qui se recommandent. Encore faut-il, dans ces cas mêmes , choisir avec soin et se conformer aux observations que nous avons formulées plus haut pour l'acquisition de ces deux aortes de propriétés. Il est tout à fait déraisonnable de prendre pour gage des terres situées dans une région en pleine décadence agricole et qui n'a pas ou n'a que peu de chances de se relever. Il est téméraire également d'avancer de l'argent sur les vignobles, lesquels sont particulièrement sujets à des crises graves.

Il n'est pas très rare d'ailleurs que, dans les provinces, les notaires, qui servent d'intermédiaires entre le créancier et le débiteur et pour qui ces opérations représentent une part très appréciable de leur activité, ajoutent leur garantie personnelle à la garantie hypothécaire qu'ils ont négociée. II n'est pas rare non plus qu'ils se chargent de tous les recouvrements. Lorsque le notaire est une personne solvahle, éprouvée, et qui mérite notoirement confiance, le capitaliste peut, à la rigueur, se dispenser de s'assurer par lui-même de la solidité de son gage. Ce cas se présente surtout dans les campagnes 'où l'on a l'avantage de connaître de plus près que dans les villes les personnes et les situations de fortune. Ajoutons qu'un inconvénient des placements hypothécaires est que le paiement des arrérages

DBS PLACEMENTS UYPOTHécAIBES . 57

ne se fait pas toujours avec la régularité absolue à laquelle est accoutumé le porteur de bonnes valeurs mobilières. Il est même d'usage, dans certaines régions rurales de la France, qu'un délai de trois mois soit accordé au débiteur. Mais, bien entendu, l'argent prêté porte intérêt jusqu'au jour où le remboursement intégral est effectué, sans quoi la tolérance précitée deviendrait un cadeau pur et simple accordé au débiteur.

Ces observations faites, nous ne pouvons que répéter notre opinion sur les placements hypothécaires, qui sont éminemment propres, dans une période de trouble pour les capitaux comme celle qui vient de s'ouvrir, à apporter aux fortunes privées un précieux élément de stabilité. Un capitaliste qui placerait le cinquième environ de sa fortune en hypothèques de premier rang, sur des gages solides, judicieusement choisis, aurait chance de faire un très bon calcul et de s'en féliciter dans l'avenir. Nous pouvons ajouter, pour l'édification du lecteur, que nous connaissons des personnes qui sont mêlées de près, en raison de leur profession, aux affaires de la Bourse et qui n'en placent pas moins, de la manière que nous venons de définir, une notable fraction de leur avoir. Il y a là, nous semble-t-il, une indication à retenir et à utiliser.

Nous savons qu'on reproche à ce genre de placement l'immobilisation de capital qu'il entraine, ainsi que la difficulté de céder et de négocier les obligations hypothécaires. Les transferts sont

58 cmniHT PLACER Si. roBTim*.

eertfls postibles, mats ils sont coûteux : i p. loo du capital environ. C'est pourquoi l'on a dit que le créancier était o rivé à l'hypothèque D. N'est-il pas rivé bien autrement, le porteur de valeurs mobilières qui ont baissé de 3q,,3o ou 5o p. lOO. sinon davantage, qui ne trouvent plus d'acbeteura en Bourse et ne sont plus cotées ou n'offrent plus que des cours fictifs?

L'immobilisation deo capitaux par le prêt hypothécaire n'est pas niable. Mais, sans compter que la question ne se pose pas pour les personnes qui vivent de leurs revenus, l'inconvénient peut être notablement atténué par le système qui consiste à fractionner les placements. Ce système, comme nous l'avons montré, permet au préteur d'écbc' lonner les remboursements et de se ménager des rentrées successives de capital liquide. Quant à l'objection tirée de la peine qu'il faut se donner pour trouver de bans gages immobiliers, dépourvus de vices cachés, nous demandons si elle oe s'applique pas à l'acquisition des valeiirs mobilières et dans des conditions inliniment pires d'obscurité et de tâtonnement.

CHAPITHE V

EMFBUnTS FRAnç&IS ET EMPRUNTS DES ÉTATS ALLltfi DE LA FRANCE

Danger dai notas perpétuftiles. — Qu'il f(ut j«vr frifértr l«9 rentes ïmortisaablOT. — Comparaison des àea\ 3 p. loo français. — Le crédit delà France victorieuse. — Ombres et clartés.

— Raisons pour Jeiquelles Is capitaliste doit être porteur des reqtes oouveU*!. -~- Sn^runts des villes et 4ft colomes frwçaisefl. — Immense prospérité des Etats-Unis. — J.a décadence des consolidés anglais et les fonds britanniques. — Rente belge.

— Rente itnUanne. — Lil catastrophe rasse et nos milliards : incoriitudes d« l'iTsnir et rîcfaesKi latenl«s de la RuMJe. — Fonds roumains, serbes, grecset porlugaÎB. — Japon et Chine.

Avant te mois d'août 191&, la dette publique des grands États européens atteignait un total dont g'effnyaient let financiers. Celle de la France fieiqblait portjcuji^ment lourde et inquiétante: una trentaine de miUiardi, paBsif du xix° siècle et de la déraite de 1870, avec une jMïpulaticHa elationnain et une exportation lenlemeut progressive, largement dépassée par celle de nos concurrents. Peu d'amortissement. Des dépenses croissantes, dm charges toujours plus lourdes, des Iwdgets plus eaflés... Ces préoooupatioae se répandaient

j dans le public et la vieille coniîance dans la rente

'.[ française commençait à être ébranlée. Au-dessus

' du pair, dans les premières années du xx* siècle,

i le 3 p. lOO s'était effrité peu à peu, d'autant plus

j; qu'il était menacé de l'impôt cédulaire. Certaines

'i personnes se vantaient de ne plus en avoir un

; centime en portefeuille et se félicitaient d'avoir

:^ . échappé à une diminution certaine de leur

i capital et de leur revenu.

I « Il n'y a pas de rente perpétuelle. Il n'y a que

I les concessions tlo cimetière qui soient à perpé-

'i tuité. Et encore un jour vient où l'on désaSecte les

[i cimetières », disait un homme d'esprit. Il tradui-

f sait ainsi l'inquiétude qui s'empare de tous les

j détenteurs de titres, lorsque ces titres ne sont

i pas soutenus par un amortissement régulier, dès

', qu'un mouvement continu de baisse commence à

se produire. Une rente est perpétuelle lorsque son

', , capital ne doit jamais élre remboursé. Ce capital

n'est représenté que par les cours cotés en Bourse,

* eux-mêmes expression du crédit public. Qu'une

grande crise survienne, et c'est alors seulement

que la masse s'aperçoit qu'il est anormal de

prêter à l'Etat autrement qu'on ne prête aux par-

> ticuliers, c'est-à-dire sans prescrire un terme pour

- le remboursement.

' Eli temps de calme et de prospérité, quand le

.' loyer de l'argent s'abaisse et que l'Etat n'a pas

'. besoin d'emprunter, la rente atteint et dépasse le

, pair. Alors l'Etat réduit sa dette perpétuelle par

le moyen des conversions. Telle est sa façon de

EMPRUNTS FRANÇAIS ET DES ÉTATS ALLIÉS. 6l

rembourser. C'est ainsi que, par l'effet de réductions successives, notre vieux 5 p. loo était devenu du 3 p. lOO en 1903. Mais que survienne une grande catastrophe, alors les cours descendent avec une vitesse vertigineuse. Voilà comment les porteurs de rente perpétuelle, après avoir vu leur intérêt diminuer des deux cinquièmes, avaient fini par voir leur capital lui-même diminuer d'un tiers puisque, venant du pair, le 3 p. 100 ne valait guère plus d'une soixantaine de francs en

Pendant ce -temps, l'autre type de 3 p. 100, le 3 p. 100 amortissable, ne perdait qu'un quart de sa valeur et se tenait à 76 francs. C'est que, celui-là, l'Etat s'est engagé à le rembourser par séries tirées au sort chaque année et qu'il a tenu scrupuleusement cet engagement pendant toute la guerre. Le porteur de 3 p. 100 amortissable a l'assurance écrite de revoir son capital, assurance que le porteur de 3 p. lop perpétuel n'a pas. Et, dans un temps d'incertitude, la garantie du capital est ce qui importe le plus. On ne pr^Ie plus qu'à très court terme quand le lendemain n'est pas sûr. Le gouvernement français l'a si bien compris que, pendant les hostilités et même après, il a émis des bons et des obligations aux échéances les plus diverses, variant d'un mois à dix ans, et qui ont obtenu pour cette raison un im< mense succès.

En même temps, il émettait des rentes perpétuelles mais àdee prix très inférieurs, du 5 p. 100

6l COKMKin PLACBH BU. FOBTUin.

à moina de 90 francs, du dp. 100 aux environs de 70, ce qui promettait aux soaacripteurs, outre un intérêt aubatantiel, une augmentation ctmsîdërable de leur capital, avec la hausse escomptée des cours dans un avenir plus ou moina rapproché. Hais cette espérance ne pouvait rivahser avec la certitude donnée par tes bons et les obligations à court terme ni même avec les chanbes de tirage au sort du 3 p. 100 amortissable dont les cours sont plus élevés que ceux des deux emprunts de guerre à p. 100.

De ces constatations, un enseignement précieux se dégage pour les porteurs de fonds d'États.

Si puissant et si prospère que soit un Ëtat, rien n'est éternel. Il n'y a pas de progrès indéfini. Si le crédit public est solide, l'Etat convertit ses rentes : c'est ce qu'avaient fait tour à tour, dans la période contemporaine, la France, l'Italie, précédées par l'Angleterre dont le consolidé n'était plus que du a i/a. Quand, eu contraire, le crédit public faiblit, les cours s'eflbndrent et le capital est atteint. Après quelques mouvements de bascule de ce genre, au bout d'un certain nombre d'années, que resterait-il d'une fortune constituée en rentes dites perpétuelles sur l'Etat le plus riche et le mieux administré du monde, — en admettant que cet Etat durât toujours semblable à lui-môme, alors que nous avons sous les yeux l'exemple de tant d'Empires écroulés ? Il est clair qu'il n'en resterait plus que ce qui reste des anciennes rentes sur

EMPRUNTS ntAClÇAlS BT DES ÉTATS ALLIÉS. 63

l'Hôtel-de- Ville du temps passé : un simple bodvenir.

Un pèrti de famille soucieux de l'avenir de ses enfants et de la conservation de son patrimoine doit donc suivre tes floctuationa de la rente ellemême d'aussi près que celles d'une valeur industrielle. D'ailleurs, la rente n'est-elle pas une action de ces vastes sociétés qui s'appellent les nations? L'idée de l'État a acquis de notre temps on prestige et même une majesté qu'elle a dus à la stabilité dont leê grandes puissances avaient fait preuve pendant le xix" siècle. C'est ce qui eSaçait le souvenir de la faillite partielle où était tombé notre pays, lorsque la Révolution française avait été obligée -de renier les deux tiers de sa dette en donnant au reste le nom de « tiers consolidé ». 11 a fallu la guerre pour rappeler aux rentiers la fragilité des États.

La Russie ruinée par la révolution, l' Autriche- Hongrie décomposée : l'exemple de ces deux puissances, où le public français avait placé tant d'argent, a montré combien était sage le vieux conseil de ne pas mettre tous ses ceufs dans le même panier. D'autre part, dans les pays victorieux eux-mêmes, l'énorme baisse des anciens fonds pubKcs révélait le danger des rentes perpétuelles, puisque le porteur de consolidé anglais, naguère réputé la première valeur du monde, perdait 4o p. loo de son capital. Les fonds d'Etat qui passent pour les plus sûrs exigent donc, comme tous les autres éléments des fortunes, une

COMMENT PLACER SA PORTimB.

-^n touïoars soatenne, une prudence tou-

»■* * — expériences croelles, dont plus d'un palri- <^^ Iraaçùs aora peine i se relever, doivent av?"** -^r*'»'' ^ réitérer ce conseil fondamental: iC»'*^ ^ a» moios nne partie de vos capitaux en

»ro**^"^ «laçaol p»' lous & fonds perdus. Garan- »e ï^~ -t»>*^ "°® certaine stabilité par des place- .isstT-*^ -^roporaires et remboursables à échéances nei»*^',^^ vous fiei pas aux seuls cours de Bourse iixe^' Z „4lt*er Toire fortune. La vieille société est >our~ *"' 4 -%n9 '*"*' période de secousses et de trans- ■Htr^'*-'' - ,»s «ï^i '«^ crises seront fréquentes. Jouez, i.^«» -•**'' -»:^iil"- la chance de sa conservation et de il vv* K-*^. -j.iti^n*- Assurei-vous aussi contre les ris- ^j„ j-«?"î'~ ^îbl«« **' '" divisant avec sagesse, dans mes i-'*"^~j^i.>**i **''^"* 1"^ ^"^ l'espace. Et prenez ;(. leim» ï*^ »*.»ur guivle la préservation de votre capiivHii'.»»»*'^ -«.x» * »''''* loojours à même, en cas de ia\. J|ï* **^\ r*"**^'"**'"" ""* p»rtieet de réparer votre

i;>rtun«~- j«»»^f* "'* *** »««^*semenl préalable,

y 1^ ^* ;,\erv*"* utilement au point de >-ue pra- ,K»us ,''w-^"**,,»ai«>^*»* pr^cntfs et, autant que poslivi««> 11-=^ ^^ir- ^*'** tVndsémis par les divers États, *iMo, à ■•*''* .<*"' ï"' '^"^ "ï^ **"' P"® P^' ^ ^

■.tij^'""^ ^ '^ t»JU*s«;- SOT votre pays, he ■"' ,•*< *-"^''' •■'■■^*-''>- *• Ce conseil vient

«MPRUITTS FRANÇAIS ET DBS ÉTATS ALLIÉS. 65

du grand financier américain Pierponl Morgan. Nous plaindrions, en effet, le Français qoi, pouvant souscrire, ne fût-ce qu'à cinquante ou à cinq francs de rente, se serait abstenu de participer pendant la guerre aux emprunta de la Défense nationale- Jusqu'ici les souscripteurs n'ont pas eu à regretter leur confiance. Ils n'ont pas seulement entre les mains un titre dont le revenu, au prix d'émission, ressortait à plus de 5 i/a p. loo, garanti pendant vingt-cinq années contre tout impôt ou conversion. Ils ont pu, parfois', enregistrer une plusvalue qui, normalement, devrait se reproduire et augmenter.

L'heureuse terminaison de la guerre permet d'abord d'espérer que, malgré l'énormité de ses pertes et de ses chargea, la France ne fera pas faillite, sort qui est réservé aux vaincus. Sans doute il faudra à l'Etat, pour triompher de ses énormes difficultés financières, de la prudence, de la sagesse, une bonne administration. Reste à savoir si nous avons ces garanties. Il lui faudra aussi obtenir des Etats-Unis une aide de plusieurs années et des avances sur les milliards à payer par l'Allemagne à titre de réparations. Il faudra en outre que ces milliards soient exactement payés par les vaincus. Il faudra, enfin, que nous ayons vis-à-vis de l'Allemagne une sécurité telle que nous ne soyons plus exposés au danger d'une nouvelle guerre, ni, par conséquent, astreints à supporter le fardeau d'une armée permanente.

Si ces conditions sont remplies, alors, et alori^

66 COMlCB!fT PLACKK BA. FORTUNS.

seulement, la France reconstituera sa vie économique et fera face à ses engagements malgré l'effroyable saignée qui lui a enlevé près de deux millions d'hommes énergiques, la fleur de k nation . La France retrouve, libres de charges, ses riches provinces agricoles et industrielles d'AUace et de Lorraine. Il ne tient qu'à elle et à son gouvernement d'être de nouveau florissante quand k période de la liquidation sera franchie.

Voilà pour la sécurité qu'ofirent dans l'avenir les emprunts français. Nous ne croyons pas qu'il convienne de nourrir des espérances exagérées. Jusqu'à ce que les rentes nouvelles se stabilisent au pair ou aux environs du pair, en admettant même qu'il ne survienne pas de gros imprévu, il y aura encore plus d'une crise et, par conséquent, plus d'un recul. L'Europe reste trop troublée pour qu'il n'y ait pas, ici "et là, quelques nouveaux orages. A l'intérieur même, il serait excessif de compter que l'harmonie sera toujours parfaite.

La France ofi're toutefois une particularité qui, aux yeux de l'homme réfléchi, est singulièrement précieuse. C'est, par excellence, le paye de la petite propriété et des fortunes moyennes. Cet état social, dans une époque tourmentée, est éminemment favorable à la sécurité des capitaux. Il atténue les luttes violentes entre possédants et non-possédants. On doit se rappeler que sept millions de personnes ont souscrit à l'emprunt 4 p. lOO de 1918. Cela fait qu'envfron quatre familles françaises sur cinq sont intéressées, par le fait de ce

EMPRUNTS FHAHÇA.16 ET DBS ÉTATB ALLIÉS. 67

seul emprunt, à la tranquillité publique et à 1h solvabilité de l'Etat. Une pareille proportion ne se retrouve dans aucun autre pays.

Prises en elles-mêmes, estimées à leur valeur intrinsèque, toute considération de sentiment et de patriotisme mise à part, les nouvelles rentes françaises offrent donc un attrait et des garanties appréciables. Le capitaliste français a même un intérêt certain à en être muni. D'abord leur revenu est exonéré de tout impôt cédulaire. Ensuite, des dispositions Escales ont prévu que les rentes émises pendant les hostilités, déjà acceptées en payement des taxes sur les bénéfices de guerre, le seraient également en payement des taxes successorales. II y a là une tendance à laquelle il faut prendre garde, car elle pourra se développer. Elle consiste à privilégier le porteur de rentes françaises par rapport au porteur d'autres titres. Au cas, qui n'est nullement impossible, oîi des impôts extraordinaires viendraient à être établis, le même privilège pourrait encore trouver une application considérablement étendue, tandis qu'un capitaliste non pourvu de nos fonds nationaux pourrait être exposé à des sacrifices supplémentaires. C'est une conséquence de cette loi de la. nationalisation de l'argent que nous avons exposée plus haut.

Aussi pensons-nous qu'à tous les égards le capitaliste français serait bien inspiré en plaçant environ la huitième partie de sa fortune en rentes françaises perpétuelles des différentes séries qui Bont actuellement à sa disposition. A lui de voir

6â COMMBNT PLACER SA FORTUnE.

un jour, si, comme on l'espère, le cours de ces rentes a sensiblement monté, il doit réaliser et consolider son bénéfice. Nous le répétons : rien n'est éternel. Même si une période de tranquillité et de prospérité doit s'ouvrir, un moment viendra toujours où .les vaches maigres succéderont aux vaches grasses. 11 sera bon d'avoir mis à profit les heures favorables pour s'abriter contre les retours de fortune et de ne pas s'endormir sur le mol oreiller d'une « perpétuité » illusoire.

D'ailleurs, l'État français lui-même, ses grandes villes et ses colonies offrent et offriront encore une grande variété d'emprunts amortissables, garantissant des remboursements de capitaux soit i échéance fixe, soit par tirage au sort. 11 est probable que pendant assez longtemps le Trésor continuera à émettre des bons à courte échéance productifs d'un inlérât avantageux. Ce sera un excellent refuge pour les capitalistes désireux de voir venir les événements et de se. ménager des disponibilités.

Les emprunts des grandes villes et notamment de la ville de Paris, qui a toujours tenu ses engagements d'une façon scrupuleuse, ne cesseront certainement pas d'être recherchés par l'épargne, et avec raison. La ville de Paris a coutume d'offrir au public des emprunts à lots. Nous ne conseille- ' rons jamais à personne de sacrifier à l'attrait de la loterie une part importante de son revenu. En général, les emprunts à lots sont moins rémunéteurs que Us autres et l'on paie cher quelques

EMPRUIfTS FBAI(ÇA.t8 KT DES ÉTATS ALLIÉS. ' 6g

millièmes de chances de s'enrichir grâce à un hasard heureux. Lorsque les valeurs à lots donnent un intérêt inférieur à la moyenne, il convient de n'en prendre que pour ouvrir une porte à la fortune. Le calcul des probabilités montre que la perte de revenu éprouvée sur cent titres de ce genre n'est pas compensée par la chance de voir sortir un des bons numéros. Dans ce cas, les valeurs à lots doivent être considérées comme des billets de loterie de qualité supérieure. Les portefeuilles bien administrés ne leur font qu'une part restreinte. Les emprunta des colonies françaises doivent être assimilés aux emprunts de la métropole et jouissent des mêmes garanties quand ils ont la caution de l'État. Les personnes très prévoyantes feront cependant une distinction entre nos possessions africaines et nos possessions asiatiques. Les premières ne semblent pas avoir, d'ici longtemps, à redouter le sort de tant de colonies qui, au cours des siècles, ont passé de main en main. Nous sommes solidement établis, et plus solidement encore depuis la guerre, dans l'Afrique du Nord et dans l'Afrique occidentale. Les obligations 3 p. loo de cette dernière, dont le coupon est net d'impôt, sont séduisantes. Remboursables à cinq cents francs, elles valaient environ trois cent cinquante francs en 1919. Pour l'Afrique du Nord, qui comprend l'Algérie, la Tunisie et le Maroc, les obligations marocaines sont, par le revenu, les plus rémunératrices. Les Tunisiennes 3 p. 100, surtout celles de la série 189a, la plus ancienne

et dont l'amortiesement est par conséqoent ptas rapide, paraissent les plus dignes d'être recherchées.

Quant à nos colonies d'Exlrême-Orient, Indo- Chine, Annam et Tonkin, leur destinée est beaucoup moins sûre, L'Asie, avec son énorme population, pourrait bien être travaillée un jour ou l'autre par ces mouvements nationalistes qui, venus d'Europe, ont répandu leurs ondes un peu partout. Déjà, aux Indes, se sont manifestés des signes précurseurs qui ne laissent pas d'inquiéter les Anglais. Il y a, dans le monde asiatique, de grosses inconnues. It est inutile de les affronter aous la forme de valeurs qui n'ofïrent aucun avantage spécial et dont il est facile de s'abstenir. Remarquons en outre que l'obligation 3 i/a de V Indo- Chine n'est pas garantie par l'Etat français.

Avant de passer en revue les f(»ids d'États étrangers, il importe de rappeler que les coupons de ces valeurs sont soumis, en France, à un impôt cédulaire qui est actuellement de 6 p. loo et qui pourra bien être aggravé un jour ou l'autre. Certaines de ces valeurs acquittent déjà des taxes dans leur pays d'origine. Il est possible qu'avec la marée montante des budgets, ces taxes soient augmentées là oïl elles existent, créées où elles n'existent pas. On devra donc tenir compte de ces déductions dans le calcul du revenu. ' Cette obser-

GMPsuNTs riiAnçAis ttr des irnr» alliés. 71

v&tion «'applique d'ailleurs à loutes les aortes de valeurs étrangères.

Une autre remarque concerne le change. Avant la guerre, la France avait sur toutes les places des changes excellents. La guerre a bouleversé cette situation. Le franc vaut moins que le dollar, ta livre sterling, le florin, etc... Les personnes qui possédaient des valeurs de pays au crédit solide ont béaéiicié de ce renversement des rôles. Elles touchent une prime importante sur leurs coupons payables en monnaie étrangère. Elles enregistrent aussi une plus-value sur leurs titres eux-mêmes, qu'elles peuvent alors trouver avantage à vendre au dehors.

Aujourd'hui, les changes sur l'Angleterre, les Etats-Unis et les pays neutres prospères, restent défavorables à la France dans des proportions qui ne se sont jamais vues. Il est probable que cette tension se prolongera quelque temps encore. Elle est, comme nous venons de le dire, extrêmement profitable pour les porteurs de valeurs américaines , anglaises, espagnoles, suisses, hollandaises et Bcandinaves, dont le revenu et le capital bénéficient d'nn accroissement qui va de ao à 4o p. 100. Quant aux personnes qui acquièrent actuellement ces sortes de valeurs, il va sans dire qu'elles doivent débourser une somme correspondant à la dépréciation du franc, ou, s'il s'agit de titres cotés à la Bourse de Paris, les payer plus cher. Si le franc remonte, si l'équilibre des changes vient à se rétablir dans un temps relativement court, les