DU CONTISAT DE LOUAGE
Droit 1714. On peut louer ou par écrit ou verbalement.
ous-louer. 1715 si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.
1716. Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exé-
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cation a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.
1717. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur.
1718. Les articles du titre du contrat de mariage et des droits respectifs des époux, relatifs aux baux des biens des femmes mariées, sont applicables aux baux des biens des mineurs.
1719. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
1720. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
11 doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
1721. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
1722. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
1723. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Droit
de sous-louer.
Devoirs du bailleur.
Entretien dû par le bailleur.
Garantie des vices.
Destruction
de
la chose louée.
Changement de la forme de la chose louée.
Réparations en 40 jours.
TRAITE DES CONSTRUCTIONS RURALES
Trouble apporté par des tiers.
Diminution de loyer.
Bailleur appelé en garantie.
Obligation du preneur.
■ Usage de
la chose louée.
État des lieux.
Absence d’état de lieux.
Responsabilité des dégradations.
Responsabilité en fait d'incendie.
Responsabilité en fait d'incendie s’il y a plusieurs locataires.
Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier son bail.
1725. Le bailleur n est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel..
1726. Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire.
1727. Si ceux qui ont commis des voies de fait prétendent avoir quelques droits sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude* il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.
1728. Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2^ De payer le prix de bail aux termes convenus.
1729. Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier son bail.
1730. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qui l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
1731. S'il n’a pas été fait d’état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
1733. Il répond de l’incendie, à moins qu'il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
1734. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie, a moins qu’ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l’un d’eux : auquel cas, celui-là seul en est tenu, ou que quel-
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de ses gens.
Délais des congés.
Expiration de bail.
Prorogation du bail.
ques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pas commencé chez eux : auquel cas, ceux-là n’en sont pas tenus.
1735. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par Locataire responle fait des personnes de sa maison, ou de ses sous-locataires.
1736. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.
1737. Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
1738. Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.
1739. Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
1740. Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation.
1741. Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
1742. Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.
1743. Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique, ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.
1744. S’il a été convenu lors du bail qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le fermier ou le locataire, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante :
1745. S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie ;
1746. S’il s'agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.
1747. L’indemnité se réglera par experts, s’il s’agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances.
1748. L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d’expulser le fermier ou le locataire, en cas de vente, est en outre tenu d’avertir le locataire un temps d’avance usité dans le lieu pour les congés.
I! doit aussi avertir le fermier des biens ruraux au moins un an à l’avance.
Résolution
du
contrat de louage.
Location en cas de vente.
Résiliation du bail.
Indemnité dans les villes.
Indemnité à la campagne.
Fixation de l’indemnité.
Faculté d’expulsion du locataire.
TRAITÉ DES CONSTRUCTIONS RURALES
1749. Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou à son défaut par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.
Bail sans date 1750. Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n'a point de date
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certaine, l’acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.
1751. L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable.
SECTION IL
