II. — Entretien de la chose louée

Le bailleur est tenu, d'entretenir la chose louée pour qu’elle puisse servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est évident que par une convention, cette obligation pourrait être modifiée et même mise à la charge du fermier.

Le bailleur est tenu, pendant le cours du bail, de faire les réparations nécessaires autres que celles locatives, il en résulte :

Que si, par l’obligation de délivrer, le bailleur est tenu de mettre les bâtiments en bon état de toutes réparations par l'obligation d'entretenir, il n’est tenu que de celles nécessaires pour l’usage des fermiers, autres que celles locatives, qui, elles, restent à la charge de ces derniers.

Les réparations locatives sont donc une charge de la jouissance ; il y a donc lieu de distinguer, entre ces réparations et celles n'ayant pas ce caractère.

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(Ceci sera fait plus loin lorsque nous examinerons les obligations et devoirs du preneur).

Le bailleur ne peut se refuser à faire les réparations avant l'entrée en jouissance, et le preneur serait en droit d'obtenir une condamnation exécutoire par provision (Code procédure, art. 135), qui l’autoriserait à faire lui-même ces réparations si le bailleur ne voulait y procéder.

Il importe donc que le bailleur fasse au cours du bail les réparations qui seraient nécessaires pour la conservation de ses immeubles et l'usage des fermiers ; mais ces travaux peuvent être de longue durée, gêner l’exploitation et cependant être urgents. ÿ

Pour concilier les parties, l’art. 1724 indique que ces travaux ne pourront durer plus de 40 jours, à moins de conventions contraires dans le bail; au delà de 40 jours, le fermier serait autorisé à se faire indemniser.

Cette indemnité sera due proportionnellement à la partie de la chose dont il a été privé pendant le temps qu'ont duré ces réparations et même, si ces réparations occasionnent une impossibilité de jouissance, il pourrait demander la résiliation du bail. A cet égard, on s’est demandé si le fermier pouvait s'opposer aux travaux de réparation à la charge du propriétaire.

S'il s'agit de réparations dites nécessaires, le fermier, en raison de la gène et de l'incommodité que les travaux lui apportent, pourrait s'y opposer, mais il sup-

porterait la diminution de jouissance (Duvergier, n° 297),

S'il s’agit de réparations urgentes, qui ne puissent être différées, le fermier doit Les souffrir (art. 1724). Dans ce cas, l'obligation du propriétaire devient un droit et il est autorisé à faire les travaux, même malgré la résistance du preneur.

11 est bon de faire remarquer qu'il ne s’agit, ni de grosses réparations, ni de travaux de construction ou de changements que le propriétaire voudrait faire dans son propre intérêt, et quil n'aurait pas droit d'exécuter, attendu le droit du fermier d’avoir la jouissance paisible

des immeubles à lui loués.