III. — Faire jouir le fermier de la chose louée

Dans la nature mème du contrat du bail à ferme, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le fermier pendant la durée du bail, il doit donc s’abstenir de tous les actes qui pourraient apporter un trouble et assurer à son fermier une jouissance complète.

Cette obligation de faire jouir paisiblement, comprend donc la garantie de tout trouble provenant :

Soit du vice propre de la chose ;

Soit des faits personnels du bailleur ;

Soit des cas fortuits, soit de la gène apportée par des travaux de réparations indispensables ;

Soit enfin du fait des tiers.

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19 — Garantie des Vices.

Le bailleur doit garantir le fermier des vices des immeubles loués, ceci résulte de l’art. 1721.

«Il est dù garantie au preneur pour tous vices ou « défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, « quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors « du bail. »

Les vices dont il est ici question, ne sont pas ceux qui rendent la jouissance moins commode ou qui apportent une simple gêne dans l'usage (Pothier, Du louage, n° 110, Troplong, n° 196).

1] faut que le fermier puisse jouir utilement du fonds affermé et s’il résulte des vices ou défauts quelque perte de la part du preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser (art. 1721).

Et si la découverte des vices empêche le fermier de jouir utilement des fonds affermés, il peut demander la résiliation du bail.

Si cependant le contrat contient une clause déchargeant le propriétaire de toute garantie à propos de ces vices, ou si le fermier les connaissait au moment de la signature de l'acte, ce dernier n’aurait aucune action contre son propriétaire pour le préjudice à lui causé. Il faut donc qu'il s'agisse de vices cachés.

L'action en garantie contre le bailleur existerait si

l'usage de la chose louée était diminué, quand bien

Po Le

même cette diminution ne porterait que sur une partie du fonds, le fermier ayant droit à une jouissance complète et paisible (Duvergier, I, 339).

IL suffit, dit Troplong, que l’objet loué ne remplisse pas le but du preneur, par suite de quelque vice inhérent, pour qu'il fasse résoudre le baïl et soit dispensé de payer le prix.

Toute la question sera donc de savoir quelle est la gravité du vice ou du défaut allégué comme cause de garantie.

Si cette gravité est telle qu’elle rende la chose impropre à son usage, ou qu’elle diminue tellement cet usage que le preneur n'aurait pas loué, il y a lieu à garantie ; peu importe que le propriétaire ait connu les vices ou les ait ignorés.

Les articles 1646 et 1645 en matière de vente font une distinction :

Si le vendeur connaissait les vices, il doit, outre la restitution du prix, des dommages-intérêts. .

S'il ne les connaissait pas, il doit uniquement la restitution du prix et des frais de la vente.

Nous estimons qu’en matière de bail, on doit suivre la même règle, malgré les termes de l’art. 1721 qui semble indiquer une solution contraire.

Nous pensons donc qu’il y a lieu de dire que le bailleur ayant ignoré les vices ne doit pas être contraint à payer des dommages-intérêts.

Cette opinion paraît être équitable, c'était celle en-

seignée en droit Romain.

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Le bailleur doit garantir les vices survenus postérieurement au contrat tandis que le vendeur ne les garantit pas.

Cette différence provient, ainsi que l’enseigne Pothier, Louage (1, n° 112) de ce que dans la vente, la chose elle-même est l’objet du contrat, tandis que dans le bail, ce n’est pas proprement la chose louée, mais plutôt la jouissance de la chose quise continue pendant le contrat.

En ce qui concerne les vices survenus depuis le contrat, le bailleur ne pourrait être condamné à des dommages-intérêts, puisqu'il ne les connaissait pas au moment de la confection du contrat.

Le bailleur est tenu de n’apporter aucun trouble à la jouissance et est tenu de faire cesser les troubles que des tiers peuvent apporter.

Le bailleur doit donc s'abstenir de tout acte pouvant troubler la jouissance du preneur; il ne pourrait pendant le bail changer la forme de la chose (art. 1723); ainsi, il ne pourrait convertir une prairie en terres labourables, défricher un bois ou reboiser une terre.

Le fermier a droit de jouir du fonds loué dans l’état où il était au moment de sa location et peut s'opposer à ce qu'il soit modifié.

Les conventions peuvent apporter des changements à cette obligation, et les baux à ferme contiennent souvent diverses clauses, réservant au bailleur droit, soit de vendre diverses parcelles, soit d'en échanger, soit d'en planter en bois.

Mais ici ce n’est pas le trouble de jouissance dans le sens de l’article 1:23, ce sont des conditions imposées, qui le sont le plus souvent à l'avantage du fermier afin de faciliter sa culture, supprimer des enclaves, redresser des chemins, ou même compléter le domaine.

Quant aux troubles venant des tiers, la loi distingue entre les troubles de fait et les troubles de droit.

Le bailleur ne répond pas des troubles de fait (art, 1725), tandis qu'il répond des troubles en droit.

Le trouble, en effet, peut consister dans une simple voie de fait, sans que l’auteur de ce trouble prétende avoir un droit sur le fonds.

Le bailleur ne répond pas de ce trouble, c’est au preneur à se défendre personnellement, c'est sa jouissance qui est attaquée, et ces troubles proviennent Le plus souvent d’un défaut de surveillance ou d’une vengeance de voisin.

Il n’en est pas de même des troubles de droit ; c’est= à-dire, par exemple, d'une action intentée contre le propriétaire et concernant le fonds.

Ce trouble de droit, prévu par les art. 1726 et 1727; est donc la prétention élevée par un tiers, d’avoir, sur tout ou partie de la chose louée, un droit réel, — l'exers cice de ce droit par Le tiers, peut aboutir à une éviction totale ou partielle: c’est-à-dire que le preneur pourra être dépossédé de tout ou partie des biens loués, par ce tiers, au cas où ce dernier gagnerait son procès en

triomphant dans ses prétentions.

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Quelles vont être les suites de cette éviction ?

D’après l’art. 1726 en cas d’éviction partielle il n'y aurait qu’une seule conséquence ; le droit pour le preneur à une diminution proportionnelle de loyer ; maisil ne faut pas s’en tenir là, et il faut appliquer les principes généraux sur le défaut d'exécution des contrats synallagmatiques.

Au contraire, en cas d’éviction totale le bail devra être résilié et le preneur aura droit, en outre, à des dommages-intérêts.

Donc, sile bailleur n’était évincé que d’une partie de la chose louée, le preneur pourrait réclamer une diminution de fermages ou même, selon les circonstances, la résiliation du bail et des dommages-intérèts.

Et si le preneur subissait une éviction totale, il pourrait demander la résiliation et des dommages-intérêts.

Supposons qu’un tiers veuille intenter une action concernant la propriété du fonds. S’adressera-t-il au bailleur ou au fermier (art. 1126-27).

Si l’action est intentée contre le fermier, celui-ci peut, ou rester en cause en appelant le bailleur en garantie, ou déclarer qu’il n’ést pas propriétaire, faire connaître le bailleur et demander en justifiant de sa qualité de locataire d’être mis hors de cause.

L'action sera alors intentée contre le bailleur quand bien même celui-ci refuserait de prendre fait et cause . pour son fermier.

Mais le preneur peut avoir intérêt à rester dans l’ins-