II. — Condition d’entretenir les bâtiments
Réparations locatives.
« Le preneur entretiendra les bâtiments de toutes les « réparations locatives et Les rendra à la fin du bail, con- « formément à l’état des lieux qui sera dressé contradic- «toirement entre le bailleur et lui et aux frais de ce « dernier dans le délai de... »
Le fermier est tenu de faire les réparations locatives (art. 1154), ceci s'applique aux baux à ferme comme aux baux à loyer.
11 doit les exécuter aussitôt que le besoin s’en fera sentir ; si elles sont urgentes, il doit les faire le plus tôt possible en vertu de son obligation de jouir en bon père de famille ; cela importe pour la conservation de l'immeuble, et le propriétaire pourrait l’y contraindre.
Si elles ne sont pas urgentes, le fermier est libre de choisir l’époque où il lui plaira de les exécuter; il peut ne les faire qu’à la fin de son bail. £
Si cependant les réparations étaient causées par la vétusté ou la force majeure (art. 1155), elles ne seraient pas à sa charge.
La vétusté, c’est l’usure naturelle des objets loués ; La
force majeure; ce sont les circonstances accidentelles qui
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ont dégradé la chose louée. 11 importe toutefois de ne pas confondre vétusté avec l’état de détérioration qui proviendrait d’une série de négligences du locataire, qui aurait ainsi accéléré l'usure de la chose louée, car dans ce cas le locataire est responsable. Par exemple, le locataire est responsable des dommages causés par l’humidité s’il est établi que cette humidité a été provoquée et entretenue par le fait du locataire, qui a maintenu les lieux dans de mauvaises conditions de fermeture et d'aération.
(Paris, 28 août, 1873, Sirey, 13, 11, 256).
L'art. 1754 contient l’énumération des réparations locatives où de menu entretien, dont le locataire est tenu à moins de clause contraire, mais ne s'applique qu'aux baux à loyer. En ce qui concerne les baux à ferme, le Code est resté muet et c'est là un des cas d'application de l'usage des lieux.
D’après les usages du canton de Montereau, ces réparations s'appliquent aux âtres, chambranles, croissants, contre-cœur, tablettes de cheminées, et tablier de ventouses.
Aux pavés, carreaux en terre cuite, briques, éviers ou pierres à laver la vaisselle, lorsqu'ils ne sont qu’ébranlés, déplacés, ou qu’il n’y a qu’une faible quantité de cassés ;
Aux bornes pour garantir le portail des portes cochères et charretières et aux pavés des cours.
Aux rampes des escaliers.
Aux papiers de tenture des appartements, aux lam-
bris, croisées, volets, contrevents, portes, placards et autres menuiseries, lorsqu'ils sont brisés ou endommagés du fait du locataire.
Dans la pratique, pour la dégradation des papiers consistant en taches et trous de clous, on fixera une indemnité de dépréciation à cause des difficultés de réassortir les dessins et nuances du papier.
Aux vitres, œils-de-bœuf, châssis en plomb ou en bois, lorsqu'ils sont brisés, même si le dégât est occasionné par la grêle, si le locataire était à même de les garantir au moment de l'événement en fermant les contrevents, persiennes ou jalousies.
En 1888, à la suite d’orages de grèle qui ravagèrent le canton de Montereau et les environs, de nombreuses difficultés s’élevèrent entre propriétaires et locataires au point de vue de la réparation des vitres brisées.
Les propriétaires virent là un cas de force majeure à la charge des locataires, et les locataires prétendaient imposer ces réparations aux propriétaires.
Pour éviter les procès, les propriétaires prirent à leur charge les vitres des châssis et autres ouvertures qui n'étaient pas garanties par des fermetures et les locataires firent remplacer à leurs frais les carreaux qu’ils auraient pu garantir.
L'usage depuis, a consacré cette manière de procéder et la commission de 1900 a cru devoir l'indiquer dans la nomenclature des réparations locatives.
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Au recrépiement des bas de murailles des bâtiments à la hauteur de 1 mètre du sol.
Aux cordes et chaînes des puits et citernes, lorsqu'elles appartiennent, aux propriétaires.
Aux gonds, targettes verrous, crochets, pitons, serrures et à toutes espèces de fermetures.
Aux treillages des jardins.
Au ramonnage des cheminées.
‘Il s’agit ici du ramonnage à accomplir à la sortie sans préjudice de ceux à accomplir au cours du bail).
Le locataire est également tenu de faire remettre les tuiles aux couvertures, s’il est prouvé qu’elles ont été cassées ou déplacées par lui ou ses gens.
Le curage des puits incombe au propriétaire, mais le locataire est tenu de retirer les objets qu’il y aurait laissé tomber (art. 1756).
Parmi les réparations locatives à faire aux terres, on peut citer :
L'entretien et le curage des fossés et des rùs.
Ceci forme le plus souvent une des conditions du bail: « Le fermier sera tenu d'entretenir en bon état les fossés « et vidanges qui bordent les biens loués, et tous autres « qui seront établis pour l'assainissement desdits biens. »
On doit y ajouter suivant les usages :
Les réparations à faire à l’aire des granges, aux mangeoires, aux rateliers des écuries, et à l’aire et voüte du four à pain, ainsi qu’à la porte en tôle qui ferme ce four.
Le curage des mares, si les eaux le permettent, dans
l'année qui précède le dernier ensemencement du fermier.
Et les réparations aux bouges des granges, planchers
en bois ou parquets destinés au battage des grains. Elat des lieux.
D’après l’article 1730, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'art. 1731 ajoute, « s’il n’a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire. » — D’après les usages locaux, les visites et états des lieux nécessités par l'examen des réparations locatives doivent être faits le dernier jour du bail, avant le départ du fermier.
Dans le cas où ces visites et examen des lieux ne seraient pas faits à cette date, il n’y aurait cependant pas de déchéance. Il y va de l’intérêt du propriétaire, car si celui-ci laisse enlever les meubles des lieux loués, il perd le privilège qui lui est accordé par l’art. 2102 pour le montant des réparations locatives, ce qui n'est pas sans inconvénient, en cas d'insolvabilité du locataire.
Le fermier répond des dégradations ou des pertes qui
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arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (art. 1732).
Le fermier est donc responsable des réparations locatives :
Si la chose périt en tout ou en partie par cas fortuit, il est libéré en tout ou en partie de son obligation de restitution.
Si la chose périt en tout ou en partie par sa faute, ou par celle des personnes qui habitent la maison, telles que sous-locataires, domestiques, enfants (art. 1735) il doit au bailleur l'estimation du dommage que cette perte lui a causé.
S'il y a un état des lieux, son obligation est réglée par cet état.
S'il n’y en a pas, il a reçu les choses en bon état de réparations locatives, il doit les reudre telles, sauf la preuve contraire,
L'article 1733 ajoute que les locataires répondent de l'incendie.
Nous examinerons cet article en relatant la clause qui oblige le fermier à s’assurer. !
L'Art. 1731 indique, comme nous l'avons vu plus haut, que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et qu’il doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.
Quelle est la portée de ce texte sur lequel les auteurs ne sont pas d'accord :
D'après Laurent, ce texte doit être entendu littérale-
ment, et la présomption que l'immeuble a été reçu en bon état, ne porte que sur l’état des réparations locatives ; le preneur ne serait donc tenu que des réparations locatives et serait dispensé de faire les autres (1).
D’après d’autres auteurs (2), le preneur est présumé avoir reçu en bon état de réparations, même locatives, et la présomption de la loi s'étend à toutes les réparations, de sorte qu'il est tenu de toutes ces réparations, locatives ou autres, et à l’appui de cette opinion, ils formulent cet argument a fortiori : « Si la loi présume que «le preneur n'aurait pas accepté la chose louée sans « faire constater la nécessité de menues réparations, elle « doit à plus forte raison décider qu'il aurait fait constater « Les dégradations plus graves, s’il en avait existé. »
Nous sommes d’avis que cette dernière opinion, doit prévaloir, et nous disons que le preneur qui n’a pas fait d'état de lieux, a accepté, par ce fait même comme satisfaisante, la situation de l'immeuble, le considérant en
bon état de réparations, même locatives.
