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Origine :

Sur quels objets il porte ; Pour quelles créances ; Concours avec d’autres privilèges ; Relocation.

Enfin diverses questions complémentaires, concernant l'étude des Baux à ferme:

1° De la Tacite Reconduction. Congé-avertissement, 20 De la Cession de Bail et de la sous-location, 3° Des améliorations à fin de Bail, de diverses cessions moyennant indemnité ou prix, 4° Aliénation des fonds loués.

1 — Durée.

La loi n’a pas fixé de manière absolue la durée ordinaire des Baux. Il est donc loisible à tout propriétaire, maître de son bien, de l’affermer pour le temps que bon lui semble.

Ordinairement, les baux à ferme ont une longue durée, l'entrée en ferme nécessite de grosses dépenses ainsi que la préparation des terres, l’achat du matériel ; de plus les engrais ne donnent pas de résultats immédiats, et le bénéfice, produit d’une bonne culture et des dépenses faites dès l’entrée en ferme, se répartit sur les années

suivantes.

La faculté laissée aux parties, quant à la fixation de la durée ne concerne que les cas où elles ont agi dans la limite de leurs droits. Nous savons que la loi a cru devoir fixer à cet égard, certaines limites au pouvoir des simples administrateurs, de ceux qui ne produisent pas un titre parfait de propriété, ou de ceux qui ont une capacité restreinte.

La durée du bail peut dépendre, soit de la volonté du bailleur, soit de la volonté du fermier, soit encore de la volonté du propriétaire et du fermier, en ce sens que le bail peut dans certains cas cesser par mutuel consentement.

On peut donc stipuler que le bail sera résilié après un certain délai. Mais, dans le bail à ferme il y a des conditions d’assolement à respecter.

Il y a pour le fermier entrant comme pour le fermier sortant, des conditions inhérentes à la nature même du bail, à l’état de la terre, à l’assolement, aux pailles, à la jouissance des bâtiments, à l’époque des récoltes, des battages, etc.

Dans les baux de la Région de Brie, beaucoup de fermiers se rendant compte des difficultés que comportent une exploitation agricole et sa direction, réclament lors de la rédaction du bail une clause spéciale où il est stipulé : que si le fermier venait à mourir pendant le cours du bail, sa veuve et ses héritiers et représentants auraient la faculté de céder ou de résilier.

Supposons le décès du fermier :

pire

Si la faculté de céder ou de résilier est interdite par le bail, il est évident que ce bail continue et que la veuve et les représentants du preneur restent solidairement responsables du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail (Nous supposons que la solidarité a été stipulée, car elle ne se présume pas).

Si, au contraire, la veuve et les représentants du fermier ont le droit de céder ou de résilier le bail, et qu’ils veuillent exercer ce droit, ils devront prévenir le propriétaire de leur intention à cet égard, longtemps à à l'avance ; les baux indiquent généralement un délai de de 2 à 3 ans. | I] faut, en effet, d’un côté que la succession puisse rétablir l'assolement et rendre les lieux dans l'état où ils devraient se trouver à l'expiration du bail en cours. Enfin, qu’elle laisse au fermier entrant, les pailles et fumiers des dernières récoltes.

Or, la plupart du temps comme nous le verrons plus bas, le fermier a pendant le cours du bail, le droit de dessoler et de vendre les pailles.

D'autre côté, le propriétaire a besoin d’un délai pour trouver un fermier et faire les réparations que peuvent nécessiter une éntrée en ferme.

- Dans le Bail non écrit, en l'absence de {oute convention des parties quant à la durée du bail, il faut s'en rapporter à l’usage des lieux, l’article 1774 l'indique ainsi :

« Le bail sans écrit d’un fond rural, est censé fait pour

nl

«le temps qui est nécessaire afin que le premier pre- «neur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. « Ainsi le bail à ferme d’un pré, d'une vigne et de tout « autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans « le cours d’une année, est censé fait pour un an. Le Bail « des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par « soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années que de soles ».

Selon les usages il faut distinguer :