I. — Petite culture, Bdtiments isolés (Biens non

assolés).

La location des bâtiments ruraux loués isolément et sans terres y attachées, se fait en général à l’année.

Les terres louées par parcelles distinctes sans assolement, les prés, vignes, sont louées également par année.

A ce sujet, on s’est demandé, si une ou plusieurs parcelles données en location à un propriétaire ou à un fermier, ayant une exploitation où l’assolement est observé, et qui confond cette ou ces parcelles dans un assolement général, devaient être assimilées et subir les conditions de durée et de sortie de cet assolement.

Si on admet que ces terres doivent suivre les usages

sur l’assolement, la location serait réputée faite pour

3 ans.

À 1 em

Si on admet le contraire, la location est réputée faite pour un an.

Beaucoup de magistrats et notaires ont été d'avis qu’il fallait assimiler la location aux biens assolés, disant : qu’un locataire ne pouvait exposer des frais de culture dont il ne recueillerait pas les fruits, si les biens étaient considérés loués pour un an; ils ajoutaient que le propriétaire qui faisait une location de ce genre savait à quoi s’en tenir et qu'il était à mème d'envisager que ses immeubles étaient soumis à un mouvement triennal de production.

Nous pensons qu’il faut distinguer :

Si le Bailleur a expressément consenti à la confusion ; les terres ainsi louées sont comprises dans l’assolement et la location sera de 3 ans.

Si le bailleur a loué sans indication la location, conformément aux usages, n’est faite que pour l’année.

On ne peut, en effet, déroger au droit commun sans

l'autorisation et le consentement des parties.

Il. — Moyenne culture.

Lorsqu'il s’agit d’une exploitation rurale comprenant ou non des bâtiments, et qui se trouve assolée au moment de l'entrée en jouissance, la durée de la location doit assurer au fermier l’oceupation et la jouissance nécessaires à chaque sole, et suivant le principe de la cul-

ture l'occupation sera triennale.

RÉpp As

LIT. — Grande culture.

La durée des locations de ferme, si par exception elle n’est pas déterminée par un bail écrit, est de 3 ans, en observant les règles générales, sur le mode de prise de possession des bâtiments et de l’assolement.

Nous venons dans le paragraphe précédent, d'utiliser une distinction entre les différentes sortes de culture, distinction qui reviendra souvent dans Le cours de cette étude.

Nous allons donner ici les différences sur lesquelles on se base généralement, pour établir cette classification qui, du reste, n’a rien d'absolu :

Le titre d'entreprise de Grande Culture s'applique à toutes lesentreprises agricoles, dontl'étendueterritoriale, le personnel, les capitaux, les attelages et les divers moyens d'action ont assez d'importance pour motiver à la tête de tous les services, un chef qui administre, dirige, prévoit, ordonne et contrôle, mais ne travaille pas de ses bras.

Ces fermes sont, en général, d’une superficie de 150 à 300 hectares. PR

Par opposition, on appelle entreprise de petites cultures, celles dans lesquelles le chef prend lui-même une part active et corporelle aux travaux de l’exploitation.

Leur superficie ne dépasse guère une trentaine d’hec-

tares.

La Moyenne Culture se différencie simplement de la petite culture par l'étendue des terres cultivées et le capital mis en œuvre ; les moyens d'action sont sensiblement les mêmes.

Ainsi, tandis que la Grande Culture a sa physionomie propre, la moyenne et la petite culture se séparent par

des différences insensibles.

LO1 DU 23 Mars 1855

Comme curieuse conséquence de la durée des baux signalons ici, la loi du 23 mars 1855.

En vertu de cette loi, doivent être transcrits : Les baux d’une durée de plus de 18 ans et tout acte ou jugement constatant, même pour bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à 3 années de fermages non échus.

Il résulte donc de cette loi que si les fermages étaient payés d'avance, et étaient cédés par le propriétaire, l'acte constatant le paiement de la cession d’une somme supérieure à celle de 3 ans de bail, devra être transcrit pour être opposable au tiers. Il en sera de mème du bail de 18 ans.

Sous l'empire du Code, les paiements anticipés ou faits en vertu d’une cession étaient opposables à tous les créanciers, même hypothécaires et à l'acquéreur de la

ferme.

mire

Depuis la loi du 23 mars 1855, il n’en est plus de même et les acquéreurs et les tiers peuvent se renseigner par la transcription ; il est évident que ces formalités s'appliquent également aux donations et à tous les actes contenant remise de plus de 3 années de fermages non échus.

On s’est demandé si un paiement anticipé, même de moins de 3 ans, n'était pas opposable aux créanciers hypothécaires inscrits, et cela en s'appuyant sur l’art, 682 du Code de procédure qui décide que les fruits recueillis postérieurement à la transcription de saisie, seront immobilisés pour être distribués avec le prix de l’Immeuble par ordre d'hypothèques.

Un arrêt de Cassation du 6 mars 1867 est venu décider, au contraire, que Les paiements anticipés de 3 années ou moins, étaient valables, le propriétaire ne faisant, en agissant de la sorte, qu'un acte d'administration opposable aux créanciers, même antérieurs, pourvu cependant qu’il n’y ait pas fraude.

En ce qui concerne la quittance ou cession de 3 années de fermages, il est évident qu’elles seront opposables aux créanciers postérieurs, mais nous pensons qu’elles ne pourraient être opposées pour plus de 3 ans, aux créanciers antérieurement inscrits.

Quant aux baux d'une durée de plus de 18 ans, il faut distinguer :

Si le bail a été transcrit antérieurement à l’Inscription établie sur les biens loués, il est opposable pour le tout à tout créancier inscrit quelle que soit la durée.

Pigeon 2