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tion sera plus vaste et le remise aura lieu en tout état de cause.

Nous pensons que c’est à ce dernier parti qu’il faut se rattacher.

Duvergier insistant sur la notion de faveur (II, 151) indique que c’est là une modification apportée à la nature du louage.-

Le bailleur est garant de la libre possession et jouissance du fonds, mais il ne garantit pas une quantité de fruits. « Le bailleur, dit-il, s’oblige à faire jouir le preneur de la chose louée, il ne garantit pas que cette jouissance lui sera plus ou moins profitable. »

Son engagement est donc rempli dès qu'il a procuré la jouissance au preneur, et la preuve en est que la perte des récoltes ne donne pas droit à une remise de fermages quand elle est peu importante.

Or, si, en principe, le bailleur était tenu de la garantie de ces récoltes, leur perte donnerait toujours lieu à une diminution proportionnelle du prix, qu’elle soit minime ou importante et sans distinction. La remise n'est donc qu’une mesure de faveur pour le fermier. |

La doctrine contraire nous semble plus exacte, et ce droit à la remise paraît être une application des principes généraux du louage, c’est la théorie du droit Romain qui voit dans la remise, un cas d'application de la garantie due par le propriétaire au fermier, et c’est aussi la théorie du Code (1).

(1) Troplong, II, 695 et 696. — Duranton, XVII, n° 190. —

En effet, si la loi avait eu pour objet de favoriser le fermier, elle ne lui aurait pas refusé ce droit, lorsque la perte des fruits a lieu postérieurement à la perception (art. 1771).

En outre, les dispositions de l’article 1769 sont d'ordre strictement juridique, sans arrière-pensée de faveur. Le bail à ferme a pour but de livrer au fermier un fonds rural en vue des récoltes à y faire. Celui-ci, en échange du prix qu’il paye, compte sur les fruits dont le produit sert à satisfaire à ses charges.

Le but ne serait pas atteint si, par suite de cas fortuits ou de force majeure, le fermier était privé du produit de la ferme, produits qu’il doit vendre pour payer les fermages.

L'obligation de payer le prix a pour cause l'obligation contractée par le bailleur, de procurer au preneur la jouissance de la chose ; ainsi la jouissance réelle, effective, de la chose est l'équivalent du prix du bail.

De là, il suit naturellement, que le bailleur n'a pas droit au prix, s’il ne procure point au preneur une jouissance réelle et effective (Demolombe).

A côté de ce principe, on peut encore dire, que le bail à ferme est un contrat qui comporte divers aléas, puisqu'il porte sur des produits non encore existants.

Ce caractère aléatoire du contrat de bail enlève toute

Marcadé, art. 1769, — Aubry et Rau, IV, $ 371, texte et note 4, p. 506.

portée à l’objection de Duvergier, que dans notre système la remise devrait être due, aussi bien pour les petites pertes de récoltes que pour celles d’une certaine importance.

Comme le fermier court la chance de faire des récoltes très abondantes, pour lesquelles il ne paye aucune augmentation de prix, il est juste de ne pas lui accorder une diminution pour toute récolte au-dessous de

la moyenne.

$ 2. — Quand la remise ést due.

Le cas fortuit est un événement indépendant de la volonté de celui qui l’éprouve et qui lui occasionne une perte ou un gain.

Le caractère des cas fortuits, c’est d’avoir lieu par le seul effet du hasard ou d’un accident imprévu comme inondation, orage, gelée, sécheresse, etc. Ces cas fortuits constituent autant de causes donnant lieu à une remise des loyers.

Il ne faut pas confondre avec les cas fortuits qui font périr la récolte, ceux qui s’attaquent à la substance même de la chose louée, ainsi, par exemple, le phylloxera qui détruit les vignobles.

Dans l’espèce, le fermier n’a pas le droit seulement à une remise de loyers, mais il peut demander la résiliation du bail ou une diminution de prix, même si la perte

est inférieure à 1/2 et cela par application de l’art. 1722.

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruile qu'en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution de prix, ou la résiliation mème du bail.

En effet, dans l'espèce ci-dessus, le vignoble détruit par le phylloxera n’est pas un produit de la chose louée, c'est la chose louée elle-même (Aix, 27 mai 1815, Sirey, 145, IL, 147).

D'après Pothier (1), le fermier n'aurait droit à une indemnité que si la perte provenait de faits extraordinaires, tels que guerre, inondations; il n'aurait droit à aucune indemnité pour les cas fortuits ordinaires et fréquents auxquels on doit s'attendre (grèle, gelée, coulure, etc.), à moins que ce ne soit des sinistres extraordinaires ayant causé la perte totale des truits.

Le Code a rejeté cette doctrine, et l’article 1769 ne fait pas de distinction entre ces cas fortuits extraordiuaires et les cas fortuits ordinaires : il ne parle que de perte de récoltes, sans en indiquer la cause.

Cependant, Guillouard (t. 11, 563) enseigne que si la

(4) « IL faut, disait Pothier, que l'accident qui a causé une perte considérable des fruits soit un accident extraordinaire et non un de ces accidents ordinaires et fréquents auxquels un fermier doit s'attendre. Par exemple, le fermier d’une vigne ne doit pas demander une remise de sa ferme pour la perte qu'a causée la

- gelée, la coulure ou la grêle, à moins que ce ne fût une gelée ou une grêle extraordinaires- qui eut causé la perte totale des fruits ». (Du louage, 163).

formule de Pothier est trop absolue et en opposition avec les articles 1772 et 1773, au fond elle est l'expression d'une idée vraie, dont il faut tenir compte pour l'interprétation des articles du Code civil.

En effet, lorsqu'une ferme est située dans le voisinage d’un fleuve, dont les inondations sont fréquentes, ces accidents habituels diminuent la valeur des récoltes moyennes et influent sur le prix de location des terres.

Et c’est à ce point de vue que la théorie de Pothier est vraie et que les cas fortuits ordinaires ne donnent pas lieu, assez souvent du moins, à une remise. Ge n'est pas parce qu'ils sont ordinaires, mais parce qu'ils laissent subsister plus de la 1/2 de la récolte moyenne, que le fermier ne pourra se plaindre.

Mais ce point de vue écarté, et si la récolte est inférieure à la moitié d'une année moyenne, le fermier a droit à une remise, et c’est ce qui résulte « a contrario », des articles 1772 et 1773 qui disent: que le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse dans le bail, et que cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires. .

Donc, siles parties ont, par une clause expresse, stipulé que les cas fortuits seraient à la charge du fermier, la loi, interprétant la clause dans un sens favorable au fermier, déclare que seuls les cas fortuits ordinaires sont à sa charge.

Mais, il en serait autrement si, dans le bail, on avait

stipulé que les cas fortuits seraient sous la responsabi-