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L'art. 1733 s'appliquant tant aux baux à loyer qu'aux

S 3. — Quotilé de la perte pour avoir droit à la remise.

Les articles 1769 et 1722 sont, en quelque sorte, une conséquence de l’obligation de garantie du bailleur ; si l’art. 1722 donne au fermier le droit, même de faire résilier le bail lorsque sa jouissance est troublée profondément, l’art. 1769 ne parle que d’une remise de fermages, car, dans ce dernier cas, le fermier qui se trouve seulement privé d’une partie de ses récoltes, peut en quelque sorte se dédommager d’ailleurs par des récoltes meilleures.

: Pour que le fermier ait droit à cette remise, il est nécessaire :

Que le cas fortuit ait détruit au moins la moitié de la récolte.

Que la perte ne soit pas compensée par des récoltes antérieures ou postérieures. .

Que les fruits ne soient pas détachés du sol.

Il faut d’abord que la perte soit de la moitié au moins de la récolte, c’est-à-dire soit de la moitié d'une récolte moyenne des terres louées.

Il peut se faire que la récolte soit très bonne et

(1) Chambéry, 10 avril 1867, Dalloz, 67, II, 90.

qu’elle dépasse de beaucoup les récoltes des années précédentes.

Ce n’est pas sur une année semblable qu'il faut calculer, il faut se baser sur une année moyenne, c’est-à-dire sur ce que le fermier peut raisonnablement espérer.

Mais comment faire cette appréciation? S'agit-il de la moitié de la récolte comme quantité ou faut-il se baser sur le prix ?

Aïnsi, un fermier, qui récolte 500 sacs de blé à 20 francs, soit 10.000 francs, pourra-t-il demander une diminution de fermages parce qu'il n’aurait récolté que 250 sacs, alors même qu'il les aurait vendus 10.000 frs ; c’est-à-dire un prix égal au rendement moyen ?

La question est discutée :

Dans une première opinion, qui esi celle de Pothier, Le déficit des fruits peut être compensé par l'excédent de la valeur vénale. -

Ainsi, dans notre espèce, le bailleur pourrait dire à son fermier : Il est vrai que vous n'avez récolté que 250 sacs de blé, c'est-à-dire la moitié ‘en quantité d’une année moyenne, mais vous avez vendu ou vous êtes à même de vendre 40 francs le sac, c’est-à-dire le double d’une année ordinaire : vous n’éprouvez aucune perte ; je ne vous dois rien.

Le Code n’a pas suivi ce système et dans ses articles, il n’est question que d’une perte ou d’un excédent de récolte ; c’est donc sur la quantité que l’on doit calculer. L'art, 1769 parle de la perte de la moitié de la récolte,

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l'art, 1710 parle de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, l’art. 1771 parle de la perte des fruits, il n’est jamais question de valeur.

Cette manière de procéder n’est pas absolument juste, et on ne comprend guère qu’on indemnise un fermier qui ne souffre d'aucun dommage; mais le Code semble formel à cet égard. D'ailleurs cette manière de procéder parait plus simple dans son application.

Si le bail contient des cultures diverses, le calcul pourra sans doute offrir des difficultés.

Un cas fortuit se produit et affecte l’une des cultures, comment arrivera-t-on au calcul de la perte?

Il est certain qu'on ne peut prendre séparément chaque nature de récolte, et indemniser le fermier, pour une perte de la moitié sur l’une d'elles, s’il est d’ailleurs indemnisé par un excédent de récolte des autres cultures.

Si les parties ne s'accordent pas, on doit procéder par voie de ventilation; la première opération consiste à établir la proportion pour laquelle chaque nature de récolte entre dans le revenu de la ferme et on fera la ventilation que le bail ne fait pas.

On dira, par exemple, les terres représentent les deux tiers des revenus, les prairies un tiers ; puis on verra si les pertes éprouvées dans chaque catégorie de récoltes représentent, en les réunissant, une privation de plus de fa moitié dans la quantité entière des récoltes de la

ferme.

Nous avons jusqu'ici supposé un seul bail contenant diverses cultures ; mais ilse pourrait qu’il y eût plusieurs baux différents, même compris dans un seul acte ; le calcul devrait dans ce cas, être fait séparément pour chaque bail, etle propriétaire ne pourrait établir de compensation entre les différents baux.

Nous venons d'examiner comment on devait fixer la quotité de la perte. Il s’agit maintenant de savoir de quelle façon on fera pour faire constater cette perte afin d'éviter à la fin du bail des difficultés.

Quand la perte se produit, il est prudent pour le fermier de la faire constater. Si le propriétaire et Le fermier sont d'accord pour la déterminer et la reconnaître, tout sera pour le mieux, sinon, le fermier agira sagement en faisant dresser un procès-verbal de constat par huissier ; il peut enfin faire nommer des experts en référé pour effectuer cette opération, et ce moyen sera le plus sûr,

Si ces précautions ne sont pas prises et que des difficultés s'élèvent à la fin du bail sur l'évaluation de la perte, on pourra recourir à tous les moyens de preuve puisqu'il s’agit de fixer un fait et le Tribunal compétent

ordonnera une enquête s’il la juge nécesssire.

$ 4. — Quotité de la remise et compensation.

L'art. 1770 nous indique que la remise accordée au

fermier sera proportionnelle, en cas de perte des ré-

coltes.

Si le bail est fait pour un an, la solution est très simple, le fermier perdant totalement sa récolte par un cas fortuit qu’il ne peut empêcher, ne doit pas de fermage et obtient la remise de son obligation de payer le prix.

S'il ne perd que partie de sa récolte, il aura droit à une remise proportionnelle, à la condition toutefois que la perte soit au moins de moitié d’une année commune.

Mais si le bail est fait pour plusieurs années, la stérilité d’une année du bail pourra être compensée par le profit extraordinaire d’une autre année, antérieure ou postérieure, car toutes les années d’un bail ne forment qu’un tout ; un seul bail.

L'art. 1769 règle le cas le plus fréquent, ou le bail comprend plusieurs années ; il est rare en effet qu’un bail soit fait pour un an.

Le fermier a droit à une remise, dit cet article 1769, à moins qu’il ne soit indemnisé par la récolte précédente : « S'il n’est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fn du bail, auquel temps, il sera fait une compensation dans toutes les années de

jouissance. »

Donc, deux hypothèses :

La première est celle-ci :

Supposons un bail de 9 ans, le fermier a trois années

abondantes et la quatrième il éprouve une perte de la moitié.

Dans ce cas, le droit à l'indemnité est ouvert, mais, à raison de l’abondance des trois années précédentes le fermier se trouve couvert de sa perte ; il n’a donc rien à réclamer.

La seconde est celle-ci :

Le preneur, la quatrième année du contrat a éprouvé une perte de la moitié, et il n’a pas été couvert par les années précédentes. Dans ce cas, il faut attendre la fin du bail afin de savoir si les récoltes suivantes ne lui donneront pas une compensation. Dès lors, Le règlement est suspendu.

Ajoutons que, pour le règlement de cette indemnité, on ne s’occupera pas de la valeur, mais de la quantité ainsi qu'on l’a expliqué plus haut.

Pour avoir droit à la remise il faut donc que la perte ne soit pas compensée par des récoltes antérieures ou postérieures.

Comment espérer cette compensation ; ceci a soulevé de nombreuses diflicultés.

D'abord, pour savoir si la perte est compensée, doit on prendre uniquement en considération l'excédent des des bonnes années,sans avoir égard aux déficits de moins de la maitié que peuvent présenter les autres années ?

Ou doit-on,au contraire, défalquer de l'excédent des années abondantes, Le déficit quel qu’il soit, etn imputer

en compensation que ce qui peut rester ?

Nous adoptons ce dernier système avec la majorité des auteurs. L'opinion contraire est soutenue par Duvergier, et Marcadé (1).

D’après ces auteurs, le fermier n’a droit à une remise que lorsque la perte est de la moitié au moins, et toute perte annuelle qui n’atteint pas cette quotité reste à sa charge.

Or, si pour la fixation de l'indemnité, on tient compte des déficits de moins de la moitié, on accorde au fermier des sommes qui ne lui sont pas dues.

En outre, lorsque le fermier se trouve avoir éprouvé une perte de plus de la moitié, et qu'il a été couvert par des années précédentes abondantes, le compte ainsi établi devient définitif et irrévocable malgré les déficits de moins de moitié qui pourraient survenir postérieurement et qui logiquement auraient pour but de détruire la compensation opérée.

Il résulterait de ces faits que la loi ne veut pas tenir compte des déficits de moins de moitié.

Il semble que ceci découle encore de l’art. 1770 qui, dans le bail d’une année, met le déficit à la charge du fermier s’il n’atteint pas la moitié.

Le système opposé nous semble préférable, et nous estimons qu’il faut défalquer de l’excédent des années abondantes le déficit quel qu’il soit des années mauvaises, et ne porter en compensation que l’excédent diminué du déficit.

(1) Duvergier, II, 175. — Marcadé (Sur Art. 1769, 70-71).

En agissant de la sorte, nous restons dans les termes de l’art. 1769, qui indique de tenir compte en cas de règlement immédiat, de toutes les récoltes précédentes, et non pas seulement de celles qui ont été abondantes, et quand le caïcul est reporté à la fin du bail, de faire alors compensation de toutes les années de jouissance.

Si la compensation existe, mais ne faisant pas disparaître le dommage causé au fermier, mais le diminue seulement et le réduit à une perte inférieure à la moitié des récoltes d’une année, le fermier aura-t-il droit à une indemnité (1) ?

Non, disent certains auteurs, du moment que la perte éprouvée par le fermier est inférieure à la moitié, il n’a droit à aucune indemnité.

Nous pensons, au contraire (2), avec d’autres que le fermier peut réclamer une indemnité proportionneile au dommage qui n’est pas réparé, ne resta-t-il qu'une perte inférieure à la moitiédes récoltes d’une année. L'art. 1769 contient deux conditions :

Pour que l'indemnité naisse, il faut une perte de plus de la moitié. Mais dès que ce droit a pris naissance, il ne peut plus disparaître à moins que le fermier ne soit in-

demnisé par des récoltes postérieures ; c’est-à-dire si le

(4) Troplong, If, n° 731. — Duvergier, Il, n° 174. (2) Duranton, XVII, n° 281. — Aubry et Rau, IV, $ 271, texte et note 7, p. 507. — Laurent, XXV, n° 462,

préjudice est réparé ; et ilne l’est qu'à la suite d'une réparation intégrale (1).

Si le fermier n'est pas indemnisé par les récoltes antérieures au moment de sa perte, en cours de bail, le juge peut, provisoirement le dispenser de payer une partie du prix (art. 1769).

Il est cértain qu’il est loisible au bailleur d'accorder amiablement etsans jugement la remise demandée.

Cette remise bien entendu, à moins de conventions contraires, ne peut avoir qu’un Caractère provisoire, et le compte définitif ne sera déterminé qu’à la fin du bail.

Supposons maintenant que le bail cesse avant la fin prévue au contrat : Si le bail cesse par la volonté des parties et si la résiliation ne contient aucune réserve, il est évident que l'indemnité deviendrait exigible.

Si, au contraire, le bail était résolu par la faute du fermier cessant de remplir ses engagements, il nous semble que celui-ci n’aurait droit à aucune indemnité.

Dans ce cas, le droit du fermier était subordonné à cette condition, qu’il n’y aurait pas de compensation dans les années postérieures. Or, si cette condition ne peut plus se réaliser, c'est du fait du fermier, et c'est lui qui doit en souffrir.

(1) Guillouard, II, n° 5 7.

S 5. — Cessalion du droit à l'indemnité.

Le droit à l'indemnité peut cesser pour divers motifs

que nous allons indiquer successivement :

l. — Aux termes de l’art. 1771 le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après que ceux-ci ont été séparés de la terre.

Plus haut, dans le cours du $ 2, nous avons déjà énoncé cette cause de cessation du droit à l'indemnité.

Il n’y a pas lieu de distinguer si les fruits détachés du sol ont été ou non engrangés ; par le fait même qu’ils sont recueillis, les fruits changent de nature et deviennent chose mobilière aux risques du fermier; leur perte ne peut plus influencer Le paiement des fermages et le fermier est tenu de payer.

L'art. 1771 ajoute : « à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas, Le propriétaire doit supporter sa part de perte. »

C'est là une exception qui ne s'applique que si le pre-:

neur est colon partiaire.

IT, — Toujours aux termes du même article 1771, le fermier ne peut demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le

bail a été passé.

Il n’est pas nécessaire que le preneur ait connu personnellement la cause du dommage, il suffit, dit la loi, qu'il ait pu la connaître, s’il eût été vigilant, puisqu'elle était existante et connue à l'époque de la conclusion du bail.

II. — Le fermier ne peut réclamer une remise, si le cas fortuit s'est produit par sa négligence ou sa faute, par exemple : une inondation provoquée par le fait que le fermier qui était tenu, n’a pas réparé ou entretenu les digues d’une rivière ou d'un,cours d’eau. Dans l'espèce, ce n’est pas précisément le cas fortuit dont on se plaint, qui a provoqué l’inondation, mais c'est La faute du preneur qui en est cause. Par suite, application des règles

sur la remise est impossible (1).

IV. — Enfin, le fermier ne peut avoir droit à la remise s'il y a renoncé, soit tacitement, soit expressément.

Renonciation expresse. — Dans la plupart des baux on a l'habitude d'insérer une clause spéciale, mettant les cas fortuits à la charge du fermier. Quelle est la portée de cette clause, eu égard aux articles 1772 et 1773 du Code civil?

Dans l’ancien droit, on donnait souvent aux clauses de cette nature une interprétation différente, suivant la nature du cas fortuit dont on se plaignait. On divisait

les cas fortuits en trois classes.

(1) Duvergier, II, no 161.

Cas ordinaires : Soliti.

Cas extraordinaires : Znsoliti.

Et ceux tout à fait extraordinaires et inaccoutumés : Insolitissimi.

Le fermier qui prenait à sa charge les cas fortuits supportait les cas fortuits Soiti et avait un recours pour les deux autres /nsoliti et Insolitissimi, et même s’il était chargé des cas fortuits prévus et imprévus, il avait droit à une indemnité pour les cas insolitissimi.

Le Code a supprimé ces divisions et ne distingue plus que les cas ordinaires (grêle, feu du ciel, gelée, etc.), et les extraordinaires (inondations, ravages de guerre) (1773).

Et encore bien que le fermier se soit chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus, cette expression s’entend d’après l’art. 1773 d’une manière restreinte, en ce qui concerne spécialement les ravages de guerre.

En effet, dans cette hypothèse la clause prévus et imprévus s'applique seulement au cas où ces ravages de guerre se bornent à une perte de récoltes.

Le désastre peut empêcher le fermier de jouir de la ferme, celui-ci pourrait alors avoir droit à une remise de fermages malgré la clause « prévus et imprévus ».

Renonciation tacite. — Lorsque le fermier, par une renonciation tacite a renoncé à la remise, par exemple, si le fermier, lors de la fin du bail, a réglé son compte de fermage avec le propriétaire qui a déclaré ne faire aucune

remise, et que la rédaction de la quittance pour solde

fasse bien voir le désir de régler définitivement, aucun doute n'est permis sur la volonté du fermier d'abandonner

son droit à la remise.

V.— Supposons maintenant que le fermier, assuré contre l'incendie des récoltes sur pied, par suite d'un contrat d'assurances conclu par lui, soit indemnisé de sa perte ; le propriétaire sera-t-il en droit de refuser lindemnité qu'il lui doit ?

Au point de vue*juridique la réponse n’est pas douteuse ; le fermier a droit à l'indemnité due par le propriétaire, malgré le paiement à lui fait par la compagnie d'assurances.

I] lui a plu de faire à côté du bail un autre contrat, c'est à lui d'en recueillir les bénéfices, car c’est lui qui a payé les primes et cela ne peut modifier en aucune sorte, les conditions du bail fait entre lui et son proprié-

taire.