XIV. —- Condition relative à l’assurance contre l’incendie

« Le fermier sera tenu de faire assurer à telle compa- «e gnie solvable, qu’il lui plaira de choisir, les risques lo- « catifs, relativement aux- bâtiments de la ferme, ainsi « que tous ses meubles meublants ; le mobilier d’exploi- « tation, les chevaux, bestiaux et troupeaux ; les récoltes « engrangées, et celles en meules, le tout pendant le « cours du bail. Il paiera exactement Les primes et coti- «sations de ces assurances. »

Le fermier est responsable des dégradations et pertes qui se produisent pendant sa jouissance ; par suite, il l’est naturellement de celles quirésulteraient de l'incendie, à moins que, conformément à l’art. 1733, ïl ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Le plus souvent l’incendie ne provient pas d’un cas

fortuit : c’est la conséquence de la faute commise par le

fermier ou ses gens, c’est-à-dire les personnes faisant partie de la maison ou ses sous-locataires.

Il est donc nécessaire, si ce dernier veut être hors de cause, qu'il prouve sa non culpabilité.

L'art. 1133 indique les modes de se justifier les plus connus, mais rien n'empêcherait le fermier d'en invoquer d’autres. Le débiteur est tenu de prouver le cas fortuit qu'il allègue dit l’art. 1302, dont l'art. 1733 parait être une application.

Diverses opinions ont été émises au sujet du mode de preuve et la question était vivement discutée avant la loi des 5 et 6 janvier 1883 (1).

Les unes soutenues par la jurisprudence prétendaient que le locataire pouvait, sans prouver directement le cas fortuit ou la force majeure qui ont occasionné l'incendie, ou bien la communication du feu par une maison voisine, se borner à établir qu’elle n’avait commis aucune faute, aucun fait pouvant occasionner l'incendie quelle que soit la cause restée inconnue, et que cette preuve négative suffisait à décharger sa responsabilité (2).

(1) Duvergier, I, n° 435. — Troplong, I, n° 382. — Rouen, 16 janvier 1845, Sirey, 45, IT, 473, Dalloz, 45, 11, 172. — Casssation, 14 novembre 1853, Sirey, 54, I, 676, Dalloz, 54, I, 56. — Metz, 21 décembre 1854, Sirey, 59, Il, 121, Dalloz, 35, II, 197. — Chambéry, 10 avril 1867, Sirey, 67, Il, 212, Dalloz, 67, IL, 90. — Cassation, 11 janvier 1870, Sirey, 70, I, 335, Dalloz, 70, I, 236, — Caen, 15 juin 1872, Sirey, 73, II, 7. — Nancy, 21 mai 1873, Sirey, 73, Il, 139, Dalloz, 74, V, 318. — Dijon, 26 mars 1879, Sirey, 79, II, 67. — Amiens, 9 avril 1880, Sirey, 80, II, 212.

(2) Toullier, XI, 161. — Marcadé, art. 1733, 4, I, 4. — Aubry et Rau, IV, $ 367; texte et note, 20, 21, 22,

Les autres, au contraire, disaient que cette simple preuve négative ne suflisait pas et qu’il fallait une preuve positive de l’une des 3 causes indiquées dans l’article 1733, autrement ce dernier article ne serait que la répétition de l’art. 1732, répétition inutile d’après laquelle le locataire répond des dégradations ou des pertes, à moins qu'il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aujourd’hui, d’après la jurisprudence (1) et d’après les travaux préparatoires de la loi des 5 et 6 janvier 1883, on paraît d'accord pour admettre que les locataires sont toujours présumés en faute, et le propriétaire n’est astreint à aucune preuve (Guillouard, t. 1, 268).

L'incendie peut être le résultat d’un cas fortuit ou de la force majeure, et l’art. 1733 admet le locataire à prouver contre la présomption de faute qui existe contre Jui.

IL est nécessaire de prouver le cas fortuit si on veut rester dans les termes de l’art. 1733.

Si donc le locataire établit le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction, ou la communication du feu par une maison voisine, tout va bien ; mais la preuve

peut encore se faire indirectement en prouvant qu'il n’a

(1) Rouen, 16 janvier 1845, Sirey, 45, Il, 473, Dalloz, 45, 2, 172. — Cassation, 14 novembre 1853, Sirey, 54, I, 676, Dalloz, 54, I, 56. — Chambéry, 10 avril 1867, Sirey, 67, 2, 212, Dalloz, 67, 2, 90. — Cassation, 11 janvier 1870, Sirey, 70, 1, 335, Dalloz, 70, 1, 256. — Caen, 15 juin 1872, Sirey, 78, 2, 7. — Nancy, 21 mai 1873, Sirey, 73, 2, 139, Dalloz, 74, 5, 318. — Dijon, 26 mai 1879, Sirey, 19, 2, 67. — Amiens, 9 avril 1880, Sirey, 80, 2, 212.

commis ni lui, nile personnel dont il est responsable, aucune faute, et l'impossibilité où il était, lui ou les siens de provoquer une cause d'incendie.

Dans ce système, que nous admettons, il suffit que le locataire prouve d’une façon précise, qu'aucune faute, soit par négligence, soit par imprudence, soit autrement, ne lui est imputable, et il n’a pas à établir la cause de l'incendie.

Quant à la critique adressée au législateur d'avoir fait une répétition inutile, elle ne parait pas fondée (1). 11 ‘était inutile, en effet, de rappeler que l'incendie n’était pas un cas fortuit en lui-même et de dire que le preneur n’était pas libéré en prouvant que la chose avait péri par le feu.

Ce qui est utile, c'est de prouver que l'incendie provient d’un cas fortuit, ou de prouver, directement ou indirectement que l'incendie ne provient pas de la faute du locataire, et par suite, qu'il est impossible de l’attribuer à une cause autre qu’à un cas fortuit ou à une force majeure.

En résumé, Le fermier est responsable, s'il ne prouve pas que l'incendie ne provient pas de sa faute. De son côté, le propriétaire est responsable, s’il est prouvé que l'incendie a été causé par un vice de construction, un défaut d'entretien, ou par un cas fortuit.

S'il y a plusieurs locataires, l’art. 1734, indique que

(1) Troplong, 382.

tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu’ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, ou que quelquesuns ne prouvent que l'incendie a pu commencer chezeux, auquel.cas ceux-là n’en-sont pas tenus.

Avant la loi de 1883, il existait entre tous les locataires, une solidarité, de laquelle il résultait une responsabilité commune ; cet ancien article 1734 était conçuen ces termes :

« S'il y a plusieurs locataires tous sont solidairement responsables de l'incendie, à moins, etc. »

En raison de cette responsabilité les articles 1733 et 1734 du Code, ont fait l’objet de critiques et de discussions.

Afin d'expliquer la loi de 1883 nous allons faire l’historique sommaire de cette responsabilité.

En droit Romain, lorsque la maison louée était détruite par un incendie, le locataire était responsable à moins qu’il ne prouvât. qu'il avait apporté pour la conserver, tous les soins d’un bon père de famille.

Et si la maison était louée à plusieurs locataires, aucune loi ne dit comment:se répartissait entre eux la responsabilité de l'incendie, pour le cas où ils ne feraient pas la preuve de leur diligence.

En: ancien droit, — «Les docteurs, dit Basnage, sont partagés-sur ce point, lorsque la cause de l'incendie n’est

point connue, si le fermier en est responsable, à faute

de justifier que le malheur n’est pas arrivé par sa faule ni par celle de ses domestiques ». (Goutume de Normandie).

Cette opinion était celle de la doctrine et de la jurisprudence et, dit encore Basnage : « C’est une maxime du palais, que le locataire ou le fermier doit prouver la cause de l'incendie; autrement, on présume que le mal est arrivé par sa faute ou par celle de ses domestiques. »

Pothier dit encore : « Comme les incendies arrivent ordinairement par la faute des personnes qui demeurent dans les maisons, lorsqu'une maison est incendiée, l’incendie est facilement présumé par le fait du locataire ou par celui de ses domestiques, desquels il est responsable. C'est pourquoi ilest, en ce cas, tenu de rétablir la maison incendiée, à moins qu'il ne justifie que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou que le feu a été communiqué par une maison voisine où il avait commencé.

Arrêt du 24 janvier 1637.

Arrêt du 11 décembre 1657.

S'il y avait plusieurs locataires dans la maison incendiée, et qu’on ne sut ni où, ni comment le feu a commencé, les avis étaient partagés sur leur responsabilité. D'après Pothier, aucun n’était responsable.

Cette opinion cependant n’avait pas prévalu en jurisprudence, et un arrêt du Parlement de Paris du 3 août 1777 à jugé, au contraire, que tous les locataires étaient responsables vis-à-vis du propriétaire, de l'incendie dont

la cause élait ignorée.

Lors de la rédaction du Code, l'article 1733 mettant à la charge des locataires la responsabilité de l'incendie, sauf preuve du contraire, ne fut l’objet d'aucune critique ; mais l’article 1734 proposant la solidarité entre tous les locataires d'une mème maison fut la cause de discussions nombreuses. Et depuis cette responsabilité solidaire avait toujours semblé contraire au droit et à l’équité.

Au droit. — Le locataire unique, disait-on, est bien tenu de conserver la chose louée ou de prouver qu’elle a péri sans sa faute. Mais cette obligation qui incombe à plusieurs locataires, ne saurait être appliquée, qu’en ce qui concerne chaque locataire.

A l'Equitè. — On ne peut, en effet, faire supporter une solidarité pour réparer une faute, au delà de sa responsabilité, c’est-à-dire, dans l’espèce au delà de la portion de maison ocsupée par le locataire. |

En 1879, M. Viette, député, demanda l'abrogation des art. 1733 et 1734, et ce projet approuvé par la commission d'initiative parlementaire fut renvoyé à une commission spéciale qui décida la division du projet, soit, d’une part, le maintien de l’art. 1133, d’autre part, la suppression de l’art. 1734 et ce, sur le rapport de M. Durand, professeur à la faculté de Rennes et membre de la commission.

Le Rapporteur s’exprimait ainsi :

« Les divers locataires n’ont pas de rapports juridiques entre eux ; s'ils ont traité avec le propriétaire, c’est cha-

cun pour soi, et par suite, divisément

Souvent ils ne se connaissent pas, parfois même ils sont obligés de subir le voisinage qui leur est imposé. D'un autre côté, lorsque la cause de l'incendie reste inconnue, on ne peut dire qu'il y ait délit, et par suite, arguer d’une responsabilité que la loi pénale n’impose solidairement qu'aux auteurs d’une infraction dont la culpabilité commune a été judiciairement constatée.

La commission a pensé en conséquence, que la solidarité telle que l’édictel'art. 1734 doit disparaitre pour faire place à la divisibilité, et que les locataires ne doivent désormais répondre envers le propriétaire que pour leur part et portion de l'incendie et de ses suites.

C’est après ces discussions, que le 5 janvier 1883, fut rendue la loi modifiant le système du Code.

De cette loi il résulte :

Que l’art. 1733 fut maintenu.

Et que l’art. 1734 fut modifié, par la suppression de la solidarité entre locataires.

Après le vote de la loi de 1883, on s’est demandé, dans quelle mesure les locataires responsables se trouvent obligés envers le propriétaire.

La Cour de cassation a décidé que la réforme portait uniquement sur le premier alinéa de l'art. 1734. L’obligation de réparer le dommage se divise entre Les locataires de la maison, mais, en vertu des deux derniers alinéas de l’article qui n'ont pas été modifiés, le proprié-

taire peut obtenir une indemnité représentant le total de

BAT. Jr

la perte. Ils «en sont tenus » dit le texte : De quoi, sinon du dommage entier causé par le feu (1).

On ne s'explique pas à première vue, comment cet article peut intéresser un bail à ferme où il n'y a généralement qu'un seul locataire, et où tous les bâtiments sont occupés par un seul.

IL s’applique cependant dans les cas suivants :

Plusieurs fermiers ayant le même propriétaire, dans le même village, peuvent avoir une grange ou une remise en commun, ou bien des travées réservées à chacun d'eux dans un même bâtiment, pour engranger.

Le propriétaire, ainsi qu'il arrive quelquefois s’est réservé une habitation dans la cour de la ferme ow donnant dans cette cour.

À l’époque de sortie ou d’entrée en ferme, les fermiers entrant ou sortant, ont des droits coinmuns, ou séparés dans les bâtiments de la ferme.

Ceci exposé : si l'incendie éclate dans la grange ou la remise commune, les fermiers seront responsables proportionnellement à l'emplacement occupé par chacun d’eux, à moins qu'ils ne parviennent l’un ou l’autre à faire l’une des preuvesindiquéespar l’article 1734.

Il en sera de même dans le cas de responsabilité des

fermiers entrant et sortant.

(4) Planiol, Traité élémentaire de Droit civil, II, n° 1723 — Cassation, 5 avril 1887, Dalloz, 87, 1, 329, Sirey, 87, 1, 125. — Cassation, 4 juin 1889, Sirey, 89, 1, 477, Dalloz, 90, 1, 351. — Cassation, 9 mai 1892, Sirey, 92, 1, 240, Dalloz, 92, 1, 607.

Si le propriétaire et Le fermier habitent des locaux bien séparés, il est facile de déterminer chez qui le feu a pu se déclarer.

Dans le cas contraire, le propriétaire devra supporter sa part de responsabilité, en ce sens qu’il ne pourra réclamer à son fermier que des dommages-intérêts proportionnels à la valeur locative des bâtiments occupés

par lui, le surplus de la perte restant à sa charge.

Etendue des dommages-intéréts.

Le fermier, dit l’art, 1733, répond de l'incendie, par suite il doit verser au propriétaire une indemnité égale à tout le préjudice causé à ce dernier, c’est-à-dire la somme nécessaire pour la reconstruction et la perte qui peut résulter pour le propriétaire, soit du défaut d’habitation, soit de l'impossibilité de continuer la location.

Observation étant ici faite que cette responsabilité du fermier est bien plus étendue vis-à-vis du propriétaire, que celle de la Compagnie d’assurances vis-à-vis de l'assuré : le fermier doit ici répondre de toute l'étendue du dommage causé au propriétaire, tandis que la Compagnie d’assurances n’est tenue que de payer la valeur de la chose incendiée.

C'est à cause de certains de ces risques que l’incendie peut faire courir à un fermier et même le rendre insol-

vable que, dans les baux, on a coutume d'introduire la

clause obligeant le fermier à s'assurer contre l’incendie à une compagnie solvable, le garantissant contre les risques locatifs, et tous les accidents pouvant arriver du fait de l’incendie, à ses meubles meublants, mobilier personnel, attirail de culture, récoltes, etc.

Le fermier doit payer exactement les primes et les cotisations, ce que le propriétaire a le droit de vérifier.

En outre, de façon que le fermier ne puisse toucher le montant de l’assurance en cas de sinistre, cette clause contient une délégation au propriétaire du montant de la dite assurance, jusqu’à concurrence de ce qui lui est dü par le fermier, soit pour fermages échus, soit, pour ceux qui pourraient être la représentation des récoltes incendiées.

Dans cette clause des baux écrits, il était généralement d'usage d'indiquer, en outre, que tousles charrois, des matériaux pour la reconstruction des bâtiments incendiés devraient être faits par les fermiers.

Or, il en résultait que les Compagnies d'assurances, en tiraient un profit tout spécial.

D'abord, elles ne manquaient pas de diminuer de l’indemnité à remettre au propriétaire, la valeur des charrois que le fermier était tenu de faire en vertu de cette condition spéciale du bail.

D’autre part, cela chargeait le fermier d'un travail spé-

cial non rémunéré, et cela sans que les primes annuelles

fussent modifiées.

Cette clause de charrois est donc disparue de la plupart des baux et, en cas desinistre, le propriétaire reçoit le montant de l'indemnité sans déduction des charrois et le fermier ne fait plus les transports.

La loi du 19 février 1889 a apporté diverses réformes au point de vue de l'étendue du privilège et de là répartition entre créanciers des indemnités de sinistre et de la délégation. Cette loi sera indiquée plus loin au S 2 des obligations relatives au paiement du privilège du bailleur,

n° 3; II. — Obligations relatives au paiement.

S 1. — Paiement des fermages.

Aux termes de l’article 1728, S 2, le fermier est tenu de payer le prix du bail aux époques convenues.

A défaut d'indication des dates de ce paiement, ces dates sont déterminées par l’usage des lieux.

L'obligation de payer Le prix est la première de celles du fermier; si d’un côté le bailleur s’oblige à donner au fermier la jouissance des terres du domaine loué, c’est à condition que, de l’autre côté,.le fermier payele prix convenu.

Si l’acte ne contenait que l'obligation du bailleur, et que l’obligation de payer le fermage n’existât pas, cela ne serait plus un bail mais une véritable donation de.

fruits, qui devrait réunir pour être valable, toutes les

conditions exigées par la loi pour la validité d’un acte de cette nature.

Les modes de paiement sont extrêmement variables, les usages étant différents dans chaque contrée.

Nous ne parlerons ici que des époques de paiement en usage dans la région qui nous occupe, et que nous allons indiquer, faisant observer que : Dans AUCUNE cuc-