TURE ON NE PAYE DE LOYERS D'AVANCE

Petite cullure.

Le loyer des terres, prés, vignes, loués par parcelles ou par lots non assolés se paye en une seule fois, le 4 mars, quelquefois le 11 novembre de chaque année, selon la date de l'entrée en jouissance et à l'expiration de chaque année.

Il est évident que, si des terres non assolées étaient louées et livrées non assolées, et qu’elles soient comprises dans une exploitation soumise à assolement ; que cet assolement ne pourrait, en aucune sorte modifier le mode du paiement indiqué plus haut moins de conven-

tions contraires.

Moyenne culture.

Quant aux lots de terres assolées, qu’ils soient loués avec ou sans bâtiments, l’usage est de payer en deux termes : à Noël (25 décembre) et Saint-Jean (24 juin).

Le paiement du premier terme se fait le 25 décembre qui suit la récolte entière, c’est-à-dire le 25 décembre de la seconde année, et le second le 24 juin de la 3° année.

Bien que ce soit l’usage, ce mode de paiement n’est plus rationnel.

Ceci s’expliquait lorsqu'on suivait les anciens modes de culture et de battage ; comme le cultivateur est censé payer ses fermages avec ie produit de sa ferme et surtout de sa récolte de blé, que cette récolte ne se fait que la deuxième année, et que le battage au fléau se faisait lentement, il n’était en mesure de payer qu'à Noël (2° année) et à la Saint-Jean (3° année).

Aujourd'hui ce mode de paiement n’est plus suivi, on entre presque toujours par les mars, si bien que, dès la première année, le fermier fait produire la sole des mars et la sole des guérets ; il fait rapidement le batiage à la machine et par suite il est en mesure de payer.

Beaucoup de propriétaires stipulent dès lors que le premier paiement aura lieu le 24 juin de la deuxième année, le second le 25 décembre suivant, et quelquefois même, le premier paiement le 25 décembre de la pre-

mière année, le second Le 24 juin suivant.

Grande culture.

Le mode de paiement pour les fermages de grande

exploitation se fait en trois termes égaux : Noël, Pâques et la Saint-Jean. :

TE

Et le premier paiement, aussi bien pour les fermiers dont la jouissance commence par la prise des guérets que par celle de la prise des mars n’a toujours lieu qu’à Noël de l’année qui suit celle où le bail a commencé.

Ce mode de paiement est naturel quand on entre par les guérets, mais, le fermier entre par les mars, le délai, bien que d'usage, devient excessif pour les raisons indiquées plus haut (battage à la machine, etc...) mais surtout en raison de la récolte des betteraves qui, suivant le mode de culture intensive, se fait dès la première année.

Néanmoins, les époques et modes de paiement, sont restés les mêmes dans les baux authentiques où ils sont indiqués de la façon suivante :

« Indépendamment des charges et conditions du bail, « celui-ci est fait moyennant un fermage... que M. X. «s'oblige à payer à M. Y. en sa demeure, ou pour lui « au porteur de ses pouvoirs en trois termes et paiements « égaux, les jours de Noël, Pâques et Saint-Jean de « chaque année, pour le paiement du premier terme avoir « lieu le jour de Noël (2° année), celui du deuxième le « jour de Pâques (3° année, et celui du 3° complétant la « première année de fermages, le 24 juin (3° année) pour « ainsi continuer de terme en terme jusqu’à la fin du « bail, de façon qu'il y ait autant d'années de paiement « que d’années de jouissance. »

Ainsi qu'on peut le voir, le propriétaire qui, par

exemple, loue sa ferme le premier mars 1911 ne come

mencera à toucher son premier terme que le 25 décembre 1912, le second à Pâques et le 3° terme complétant la première année de bail le 24 juin 1913 c’est-àdire, qu’il y aura près de 22 mois pendant lesquels le fermier n'aura aucun fermage à payer.

Outre que ce mode de paiement comme nous l'avons dit, ne parait plus rationnel, surtout avec les nouveaux modes de culture qui permettent au fermier d’avoir des ressources dès la première année, il crée encore une situation défavorable au propriétaire à l’époque de la sortie.

Quelle est, en effet, la garantie du propriétaire ?

C’est son privilège sur les objets garnissant la ferme, l’attirail de culture, les récoltes ; or, si nous supposons qu’un bail expire le premier mars 1911 et que le fermier soit au courant de ses fermages échus, celui-ci au premier mars, date de sortie, emportera son mobilier personnel et fera vendre son attirail de culture, soit deux éléments de garantie qui disparaissent, et cependant il aura encore à payer au propriétaire des fermages représentant : 3 termes en 1911 (Pâques, Saint-Jean et Noël).

Et 2 termes en 1912 (Pâques, Saint-Jean).

Ilest vrai, qu’à cette date, il aura la récolte des gros grains à faire en 1911, qu’il doit engranger cette récolte dans les bâtiments de la ferme jusqu’au battage, et qu'après le battage il aura droit jusqu’au 24 juin 1942, au grenier pour resserrer ses grains.

Si tout se passe régulièrement, si on a affaire à un

fermier solvable, se conformant aux usages, faisant le battage au fur et à mesure des paiements à faire, il n’y aura pas lieu à difficultés.

Mais, supposons, un fermier insolvable ; que fera-t-il pour se créer des ressources ; — il procédera au battage le plus tôt possible, ainsi qu'il en a le droit ordinairement par son bail, puis vendra sa récolte sans prévenir.

Que deviendra alors le privilège du bailleur auquel il ne sera dû aucun fermage échu, mais qui sera cependant créancier des fermages à échoir jusqu’au 24 juin 1912.

En raison de ce mode de paiements tardifs, le propriétaire se trouve désarmé pour ses garanties quand le fermier est à fin de bail puisque le propriétaire ne peut plus avoir d'action que sur ses derniers grains et encore ne faudrait-il pas les voir disparaitre.

D'un autre côté, comme il est de principe qu'on paie ses fermages avec le produit de ses récoltes ; on ne peut guère interdire au fermier sortant le droit de vendre.

Aussi, afin d’obvier à cette situation dans la mesure du possible, a-t-on introduit dans beaucoup de baux, un complément à la clause du paiement indiquant « qu'il « serait fait exception, dans le mode de payer pour le « dernier terme, dont le paiement devrait être effectué «avant l’enlèvement de la récolte ».

Le propriétaire qui se trouverait en présence d'une vente de la totalité de La récolte, dès le battage fait immédiatement après son enlèvement dans les champs, pourrait, sans doute, s’il prouvait la mauvaise foi du fer-

Pigeon 9

Had

mier, obtenir du juge le droit de faire une saisie gagerie (1).

Mais cela est très difficile ; d'abord parce qu'il faudra prouver l'insolvabilité d’un débiteur qui a satisfait à tous ses paiements actuels et qui n’est débiteur que de fermages pour lesquels il a terme et délai, et ensuite qu'il est presque impossible au propriétaire de surveiller un fermier éloigné.

Le mieux serait d'insérer au bail une clause complémentaire faisant défense au fermier de vendre le grain de sa dernière récolte, sans que les droits de privilège du propriétaire soient conservés, soit par une délégation

prix de vente, soit par un paiement anticipé, ou bien eucore en laissant jusqu’au dernier paiement une quantité suffisante de grains pour répondre du solde de fermages.

: D'ailleurs, ceci existe d’après les usages des diverses autres contrées où le terme représentatif de la dernière récolte est, de convention expresse, payé en une seule fois, Le jour qui précède la sortie du fermier (usage de Champagne), c'est-à-dire avant l’enlèvement de l’attirail de culture.

Lorsqu'on procède à une vente, une adjudication ou une donation de ferme, on doit donc réserver au propriétaire, tous les fermages s'appliquant aux

récoltes faites antérieurement et pour le paiement des-

-(4) Dictionnaire du Notariat, v° saisie gagerie, Carré n° 293.

quels le fermier a des délais pour payer, suivant les usages ou le bail.

Il en résulte qu’un acquéreur, ou un donataire, en supposant une vente ou une donation faite le 1° mars (date d'entrée en jouissance) devra attendre jusqu’au 25 décembre de l’année suivante pour toucher le premier terme des fermages.

D'après les baux, les paiements des fermages se font au domicile du bailleur indiqué au contrat, faute de cette déclaration, le paiement doit se faire au domicile du fermier (art. 1247). Mais si le bailleur changeait de domicile, et ne laissait aucun mandat pour toucher au lieu indiqué au bail, le paiement se ferait conformément à la loi, au domicile du fermier.

La stipulation d’un prix pour la jouissance de la chose, est de l'essence du bail (art. 1709)et le prix consiste généralement en une somme d'argent, mais pourrait être stipulé payable en denrées, livrables en nature, ou même en argent, suivant le prix des mercuriales.

En dehors du prix, il était d'usage dans les anciens baux, de stipuler des redevances en nature et en supplément des fermages, de les faire évaluer par experts à leur juste valeur, et de payer la somme les représentant sous forme de supplément de fermages.

Cet usage vient de ce qu’autrefois l'argent était rare et que les propriétaires vivant souvent sur leurs terres étaient heureux d’avoir de temps en temps des produits

de leurs fonds, sur leur table ; voici la prisée des diffé-

rentes denrées, suivant Bouteiller, faite pour diminuer d'autant le fermage (1) :

«a Cy s'ensuit comment grains, chappons, gellines, « hostes et tenans doivent estre et sont prisées en prisée « d’héritage et autres choses qui en priserie peuvent ve- « nir selon les anciens usages.

« Premièrement est prisée la rasière (2) de fourment « à cinq sols six deniers. La rasière d'avoine à deux sols « neuf deniers; le chappon de rente à 9 deniers. /{em « sont prisées deux gellines pour un chappon. tem les « chappons de herbergaige sont prisez les deux pour un « chappon de rente : et doit avoirle chappon de rente, « couteaulx suffisans, et si n’estoyent pas suffisans, on « rabat de chacun cousteau deux deniers tournois si c’est « des souverains cousteaulx, et si c’est des petits lors en «rabat-on pour le couteau un denier tournois.

« Et si le chappon avait été moins suffisans chap- « ponné, on en rabat trois deniers tournois. »

Citons iei comme exemple de faisances les clauses de différents baux anciens :

4° Bail par Nicolas Hurault seigneur de la Grande Paroisse (S.-et-M.) à Guillaume Sillard (14 décembre 166%) :

« Et oultre encore (du prix des fermages) tenu ledict

(1) Bouteiller, titre 87.

(2) Rasière, anciénne mesure valant 70 litres 14. Herbergaiges, C'est un droit seigneurial. Le chapon d'herbergaige est celui dù au seigneur en paiement de ce droit. :

« preneur à promis s’oblige à fournir et bailler par chas- «eun an le dict jour Saint Martin d'hyver, un porcq, « de valleur de vingt livres audict seigneur bailleur ou « les dictes vingtlivres, au choix d’Iceluy seigneur; six « chappons gras et bons, dont la première année du- « dict paiement, etc...»

20 Bail de la ferme de Plat Buisson, près Montereau par Jean-Baptiste Bidault, et André Lalouette de la Nozaye, mandataires de M" Moisnet, seigneurs de Plat- Buisson, à Georges Mahy (2 octobre 1753).

« Le preneur sera tenu, lorsque lesdits bailleurs et les- « dits sieurs Moisnet ou leurs representans seront à Plat « Buisson, de les conduire avec ses chevaux et charrettes « soit à Montereau, soit à Forge pour l'heure de la messe « chaque jour de Dimanche et fête, laquelle voiture il « leur fournira aussy pour conduire et faire conduire « pour son chartier lesdicts sieurs Moisnet et leurs re- « présentans et préposés et leurs balots et pacquets de « la ville de Montereau où ils descendront par le coche, « ou dudit Plat Buisson audit Montereau lorsqu'ils «s’en retourneront à Paris par ledit coche.

« Il leur fournira aussy durant tout le temps qu'ils « seront audit Plat Buisson, un bidet équipé de ses selle «et bride, pour s’en servir quand ils le jugeront à pro- « pos, et cependant serà led. cheval nourry par le pre- « neur lorsqu'il sera audit Plat Buisson.

« Au pardessus de quoi il fournira aussy annuelle-

« ment par chacune année du présent bail, un demi-cent

« de foin de la prairie de Montereau et un septier d'avoine « pour subvenir à la nourriture des chevaux que les «bailleurs ou les autres préposés des sieurs proprié- « taires pourraient amener et avoir à Plat Buisson.

« Plus six gros fromages gras, douze chappons et « douze poulets aussi par chacun an dudit bail. »

Ces redevances accessoires ou faisances tendent de plus en plus à disparaitre et n'existent pour ainsi dire plus. Les fermiers généralement considérant comme une obligation surannée les déplacements périodiques que ces redevances exigent, et c'est pour cela qu’elles deviennent de plus en plus rares.

Cependant il en existe encore dans certains baux. C’est surtout l’obligation par le fermier, de faire avec ses chevaux des transports de bois de chauflage, de fournir tous les ans une quantité de fourrage, ou un nombre déterminé de poulets ou de faire pour le bailleur divers travaux, toutes charges variant suivant les lieux.

De même qu'en matière de vente, le prix doit être certain et déterminé, il peut cependant être laissé à l’arbitrage d'un tiers.

Le pot de vin stipulé en sus du prix, lorsqu'il a quelque importance est considéré comme faisant partie du prix et devrait être restitué avec lui s’il y avait lieu.

Comme sanction au paiement des fermages, le preneur a le droit :

Conformément à l'art. 1155 de demander des intérêts

des fermages échus, soit à compter de leur échéance si

cela est convenu, soit à partir de la sommation. Nous apportons ainsi à la rédaction de l’article 1155 la modification qu'édicte l’article 1153, changé par la loi du 1 avril 1900.

Si le propriétaire n’est pas payé, il peut obtenir la résiliation (art. 1741-1184).

Il à un privilège pour se faire payer sur les fruits de la récolte de l’année, et sur le prix de tout ce qui sert à l'exploitation de La ferme (art. 1102).

Il peut encore, en vertu de l’article 819 du Code de procédure un jour après commandement et sans permission du juge, faire saisie gagerie, pour loyers et fermages échus, des effets et fruits étant dans les bâtiments ou qui sont encore sur les terres.

Dans les baux, on indique généralement à la clause relative au paiement ce qui suit :

« À défaut de paiement d’un seul terme de fer« «mage, à son échéance et un mois après un simple «commandement de payer, demeuré infructueux, le « bailleur pourra exiger le recouvrement par toutes les « voies de droit. Exiger pour toute la durée du bail « toutes garanties et caulions qu’il jugera nécessaire «et même obtenir la résiliation du bail si bon lui « semble, »

Le propriétaire peut done quand il y à une convention de cette nature, et qu'on lui doit un seul terme, un mois après commandement de payer demeuré infruc-

tueux. Exercer des poursuites contre son débiteur de façon

à obtenir le paiement et, pour que le fait ne se renouvelle pas, exiger toutes garanties, en lui réclamant une caution pour la période qui reste à courir jusqu’à la fin du bail.

Ou demander la résiliation du bail, si bon lui semble, pour défaut de paiement.

Mais, dans ce cas, le bailleur sera forcé de s'adresser aux tribunaux pour faire résilier le contrat, et le juge, saisi de la demande ne sera pas obligé d'accorder cette résiliation immédiatement; en effet l’art. 1184 du Code civil, alinéa 3, lui permet d'accorder un délai « selon les circonstances » : c’est là une application du délai de grâce établi par l’art. 1244.

Mais ce délai ne sera pas renouvelable, si le fermier qui en a profité le laisse s’écouler sans donner satisfaction au bailleur la résiliation doit nécessairement être prononcée.

Supposons une autre clause conçue dans les termes suivants :

« Le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paie- « ment d'un seul terme de loyer, après un simple com- « mandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il « soit besoin d'aucune formalité judiciaire. »

Dans cette espèce, la volonté des parties est formelle et ce n’est plus l'art. 1184 qui doit être appliqué : le Juge ne pourra accorder aucun délai après le commandement qui résilie le bail.

Et en pareil cas, le Juge des référés peut ordon-.

ner l'expulsion du fermier après Les délais stipulés (1). Sile bail était verbal, ou si la convention était muette à ce sujet, la résiliation serait soumise au jugement du tribunal et un retard d'un simple terme de fermage ne suffirait pas pour faire résilier le bail, ou obtenir des garanties nouvelles.

À propos de l'obligation par Le fermier d’effectuer ses paiements, ce dernier, serait-il admis à compenser ses fermages, avec l'indemnité à laquelle il. pourrait avoir droit pour trouble de jouissance ?

La cour de Rennes (2) a jugé que les compensations légales n'étaient pas possibles. Il faut, en etlet, pour que la compensation puisse s’opérer, qu’il s’agisse de dettes liquides, exigibles, fongibles (art. 1291).

Or, la dette née des fermages était liquide, tandis que la créance née à raison de la perte des récoltes ne l’était pas:

En sens contraire la cour de Paris a jugé que bien que l'Indemnité ne fut pas encore liquide, le fermier pouvait être autorisé par le juge à saisir, arrêter, entre ses propres mains, tout ou partie du prix de la ferme, sauf à régler ensuite la quotité de cette indemnité (Paris, 29 avril 1817, Sirey, CN, V, II, 269).

Nous pensons qu'il y a lieu, comme l'explique

(1) Alger, 7 novembre 1892, Dalloz, 93, 11, 294. — Paris, 29 juillet 1896, Dalloz, 97, I, 31.

(2) Rennes, 15 mars 1814, Sirey, ON, IV, Il, 385.

Guillouard (Du louage M, n° 589) de faire une distinction et de dire:

1° Supposons le bail fait pour un an, le fermier pourra être autorisé par le juge à ne payer ses loyers qu'après la fixation de j'Indemnité et sa déduction du prix de bail.

Le fermier n’est pas dans un cas de compensation légale, parce qu’une des dettes n’est pas liquide, mais il a le droit d’invoquer le bénéfice de la compensation judiciaire, que le Tribuual peut admettre lorsque la créance opposée en compensation est facilement liquidable (1).

2° Supposons le bail fait pour plusieurs années encore : deux cas peuvent se présenter.

Ou le fermier obtiendra dispense de payer partie de son prix (art. 17189) et dans ce cas la compensation s'opérera immédiatement.

Ou le fermier verra sa demande en dispense provisoire de payer son prix rejetée; dans ce cas il n’y aura pas lieu à compensation ; la créance du fermier pour privation de récoltes n'étant ni certaine puisqu'elle dépendra du calcul qui sera fait à fin de bail; ni liquide, ni exigible puisque les juges ont rejeté la demande de dispense provisoire et que le bailleur ne devra de re-

mise s’il y a lieu qu’à la fin du bail.

(4) Cassation, 4 août 1851, Sirey, 51, I, 809. — Demolombe, XX VIII, n° 690. :

S 2. — Privilège du bailleur.

Nous venons d'examiner le prix dû par le fermier, en échange de la jouissance donnée par le propriétaire de l’immeuble. Ce prix, il doit le payer suivant les formes et les modes relatés dans la convention ou selon l’usage ; s’il ne le paye pas, la loi met à la disposition du bailleur divers moyens de droit pour assurer le paiement et notamment un privilège sur les fruits de la récolte de l'année, sur le prix de tout ce qui garnit la ferme et de tout ce qui sert à son exploitation.

L'art. 2102, n° { est ainsi conçu :

« Les créances privilégiées sur certains meubles sont :

1° « Les loyers et fermages des immeubles, sur les « fruits de la récolte de l’année, et sur le prix de tout ce « qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce « qui sert à l’exploitation de la ferme ; savoir, pour tout « ce qui est échu, et tout ce qui est à échoir, si les baux « sont authentiques, ou si, étant sous signature privée, «ils ont une date certaine ; et, dans ces deux cas, les « autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou « la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit « des baux ou fermages à la charge toutefois de payer « au propriétaire tout ce qui serait encore du.

« Et à défaut de baux authentiques, ou lorsque étant

« sous signature privée, ils n'ont pas une date certaine,

« pour une année à partir de l'expiration de l’année cou- « rante.

« Le même privilège a lieu pour les réparations loca- «tives, et pour tout ce qui concerne l'exécution du

« bail. »