IV. — Relocation

Quand le propriétaire exerçant son privilège se fait payer de tous les termes à échoir, la masse des créanciers

a droit de relouer la ferme dont les loyers sont ainsi

payés par avance, c’est ce qui résulte de la fin du premier paragraphe de l’article 2102 :

« Les autres créanciers ont le droit de relouer la ferme « pour le restant du bail, à la charge toutefois de payer « au propriétaire tout ce qui lui serait encore dù. »

Cette faculté accordée aux créanciers est juste ; le propriétaire ne pourrait toucher les loyers et jouir de la ferme, et bien que l’article 2102 ne parle de ce droit de relocation qu’à propos du bail à date certaine, on admet qu'on aurait ce même droit, même quand le bail n’a pas date certaine (1), car dans l’espèce il s’agit ici d’atténuer l'effet d'un paiement particulièrement rigoureux pour le débiteur fait au propriétaire, et de conserver aux autres créanciers l’espoir de toucher à leur tour.

Ce droit de sous-louer existe au profit des créanciers, même quand le bail par une clause spéciale a interdit toute cession ou sous-location, car ce n’est pas dans le bail que îes créanciers puisent leur droit, mais dans la loi elle-mème qui le leur accorde.

Pour avoir cette faculté de relouer, les créanciers sontils obligés de payer tous les loyers à échoir, ou suffit-il qu'ils représentent un sous-locataire solvable qui garnisse la maison de meubles suffisants, ou bien encore si la maison n'est pas suffisamment garnie,qu'’ils s'engagent

personnellement à répondre de l’exécution du bail.

(1) Ici, toutefois, nous le rappelons, le privilège n’existe dans l'avenir que pour une année à partir de l'expiration de l’année courante,

Les auteurs sont divisés, La plus grande partie soutient qu'il suffirait que les droits du bail leur soient suffisamment garantis par le sous-locataire ou les créan- Gers (1),

Cependant la jurisprudence admet (2) que pour en profiter, les créanciers doivent payer ; l'art, 2105 Le dit: « à La charge de payer tout ce qui serait encore dû au propriétaire » et celte solution doit étre suivie.

Mais, #i par suite de l'insolvabilité du preneur, le bailleur ne touchait que partie de #68 loyers à échoir, 2 ans sur # par exemple, les créanciers sont-ils obligés de payer les deux années encore dues, ou peuvent-ils, sans payer #e borner à relouer pour les deux années pour laquelle le bailleur à reçu #es loyers ?

Cette question est trés discutable, surtout en raison des termes de art. 2102, rappelés plus haut: « A la charge de payer tout, etc... » qui font penser à un certain nombre d'auteurs que les créanciers seraient forcés de faire cette avance (3).

(1) Duranton, XIX, n° 91, — Pont, Des privilèges el hypotheques, EL, n° 129. — Martou, Des privilèges el hypothèques, 3, n° #0,

(2) Bouen, le 29 juin 1859, Dalloz, 6), II, 21, — Paris, 26 janvier 1860, Dalloz, 60, 11, 298, — Orléans, 10 novembre 1265, Dalloz, 65, 11, 227. — Cassation, 16 juillet 186%, Sirey, 69, 1, 15, Dalloz, 72, 1, 95, — Cassation, 16 février 1470, Sirey, 710, 1, 218, Dalloz, 70, 1, 261, — Aubry et Rau, I, $ 261 ; texte et note %, pages 145-446, — Laurent, XXIX, n° 402, — Bsudry-Lacantinerie

et de Loynes, Des privilèges el hypothèques, V, w° 458. (3) Duranton, XIX, n° 91, — Valette, Priviléges el hypothèques,

n° 64, — Martou, Privilèges et hypothèques, W, n° 4%.

Cependant, nous pensons avec Guillouard (324, I. Privilèges) que les créanciers pourraient relouer pour un temps correspondant aux fermages versés par avance, et que le texte de l’art. 2102 donne précisément aux créanciers la faculté, soit de payer tous les loyers et relouer pour tout le reste de la durée, soit, s’iln’a été payé que une, deux ou trois années d'avance au lieu de tous les loyers à échoir, de relouer pour ce même temps, le propriétaire ne pouvant, comme il a été dit plus haut, recevoir ses loyers d’une part, et encore jouir de la chose en même temps.

En elfet, le droit de relocation n’est que la conséquence du paiement des loyers à échoir, le bailleur aliénant son droit de jouissance pendant une époque correspondant aux loyers payés d’avance.

Ceci posé, si le bailleur au lieu de demander sa collocation pour se faire payer ses loyers à échoir, demande et obtient la résiliation du bail, les créanciers ne peuvent lui offrir Les termes à échoir pour obtenir le droit de relocation.

Mais peuvent-ils intervenir sur la demande de résiliation ets”y opposer, en offrant de payer les loyers à échoir?

Il y a lieu de distinguer:

Si le bail contient une clause interdisant la sous-location, on s'accorde à reconnaître que cette intervention est impossible, et que le bailleur a droit de demander la résilialion pour éviter l'inconvénient de la sous-location qu’il a entendu interdire par le bail.

Si la sous-location n’est pas interdite les opinions sont divisées.

D'après certains auteurs (1), les créanciers peuvent obliger le bailleur à recevoir les loyers à échoir. « Les créanciers, dit M. Pont en s’armant de l’article 1166 du Code Napoléon, pourraient alors relouer la maison ou la ferme sans tenir compte de l'offre que ferait le propriétaire d'abandonner les loyers ou fermages à venir. »

Les autres, et notamment Guillouard (2) repoussent cette solution disant : « Qu'en présence d’un preneur qui n’accomplit plus ses engagements, le bailleur a le droit de demander la résiliation du contrat ou le paiement des loyers à échoir, et ce n’est qu’en cette seconde hypothèse que la loi devait donner aux créanciers une compensation : le droit de relocation. »

La loi du 19 février 1889, tout en restreignant le privilèce du bailleur, n'a pas porté atteinte à ce droit de relocation, et si le bailleur obtient par privilège le paiement de l’année courante et de l’année qui suit, les autres créanciers ont toujours le droit de relouer la ferme à leur profit pour la période correspondant aux fermages payés d'avance. Nous interprétons ainsi le silence de la loi. En effet, son article premier vient apporter une dérogation à l’article 2102 ; on ne peut en logique étendre une déro-

gation.

(1) Pont, Privilèges et hypothèques, I, n° 128. — Valette, Privilèges et hypothèques, n° 64.

(2) Privilèges, 1, 326.

De plus, si Le bailleur, en outre, de ses deux années privilégiées avait reçu le marc le franc pour sa collocation des années postérieures à échoir, les créanciers auraient le droit de relouer la ferme à leur profit pour le reste du bail. Etre payé en monnaie de déconfiture n’est pas moins être payé.

Sous l'empire du Code, il était très rare de voir les créanciers exercer le droit de sous-location ; le bailleur se contentait des loyers échus et d’une indemnité de résiliation, afin de redevenir maître de sa chose ; avec la loi de 1889, ce droit est encore plus rare et le bailleur préférera ne pas toucher les deux années privilégiées à échoir plutôt que de voir sa ferme entre les mains d’un fermier qu'il n'aurait pas choisi et qui lui serait imposé

par les créanciers.

III. — Questions complémentaires concernant les baux à ferme.

Ilexiste d’autres questions complémentaires ayant trait aux baux et il nous faut les connaître et les examiner avant d'arriver aux causes d'extinction des baux à ferme.

Ges questions feront l’objet de 4 divisions et ont pour but l’étude :

1° De la tacite reconduction.

20 Des cessions et sous-locations de baux.

3° Des améliorations à fin de bail.

4 De l’aliénation du fonds loué.