I. — De la tacite reconduction. Du congé avertissement

En vertu de l’article 1776, « si à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste ou est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774 ».

Cet article n’est que l'application aux baux ruraux de l’article 1738, relatif aux baux en général. Le droit intermédiaire ayant aboli la tacite reconduction pour les baux à ferme, il était nécessaire que le Code s’en expliquàt.

En fait, il arrive souvent lorsqu'un bail est expiré, que le fermier reste dans les lieux loués et continue de cultiver et se considère comme locataire.

Le fait de rester dans les bâtiments de la ferme ne suffirait pas, il faut d’un côté l'intention du fermier de continuer, et d'autre côté celle du propriétaire de laisser continuer.

En effet, lors de la confection du Code, et au moment de la discussion sur l’article 1738, au Conseil d'Etat, l’un des membres de la Commission, Treilhard disait : « L’ar- « ticle suppose non seulement que le fermier est resté « en possession, mais encore que le propriétaire l’y a « laissé. Il est certain que si au vu et au su de ce pro- « priétaire et non d’une manière furtive le preneur a con- « tinué d'exploiter, il s’est formé entreeux une conven-

«tion nouvelle qui fait durer la location pendant un temps

« quelconque. » — A ces conditions, la tacite reconduction pourra avoir lieu, et un nouveau bail commencera, dans le sens de l’art. 1774.

La durée de ce nouveau bail par tacite reconduction est déterminée par cet art. 1774: il dure le temps nécessaire pour que le fermier puisse recueillir les fruits de l'héritage ainsi affermé de nouveau. D'après l’art. 1775 il cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l’art. précédent (1774).

A l'expiration de ce bail, le fermier d'accord, tacitement avec le propriétaire, peut rester dans les lieux loués pour en continuer la culture. Dans ce cas, la tacite reconduction s’opérera.

Donc, que le bail soit écrit ou verbal, la tacite reconduction sera La même et la durée sera du temps indiqué dans l’art. 1774.

Le bail sans écrit d’un fonds rural, dit cet article, est

censé fait pour le témps qui est nécessaire pour que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. . Ainsi, le bail à ferme, d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait à l’année ; le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

Si un bail écrit ou verbal est ainsi continué, par tacite reconduction, ce nouveau bail cessera de plein droit à

l'arrivée du terme, sans qu'il soit besoin de signifier de

congé. Cet effet du nouveau bail étant réglé par l’article 1774.

Selon les usages du canton de Montereau, qui ne fait que régler et appliquer la règle générale du Code, le nouveau bail, résultat de la tacite reconduction, commence à courir du jour où le bail écrit ou verbal primitif a expiré.

Les usages sont les suivants :

« Si, à l'expiration des baux ruraux, verbaux ou écrits, « le preneur reste et est laissé en possession pendant un « mois, il s'opère un nouveau bail dont la durée est li- « mitée à un an, pour les jardins, prés, vignes et terres « non assolées ; et à 3 ans pour les terres assolées (avec « ou sans bâtiments) et aussi pour les terres qui, bien « que non assolées ont été après leur location comprises

« dans l’assolement des terres du preneur. »

Cet usage d’application de délai nous semble fort sage puisqu'il a pour objet d'éviter des difficultés et procès entre propriétaires et fermiers.

Lorsque le délai n'existait pas, les tribunaux étaient juges de décider siles travaux de culture faits par le fermier et le silence du propriétaire étaient suffisants pour faire admettre la tacite reconduction.

Le propriétaire qui veut empêcher la tacite reconduction, peut, pour plus de prudence, faire signifier un

congé avertissement.

Aucun délai n’est indiqué pour ce congé avertissement s'appliquant aux biens ruraux ; il peut être donné, soit le jour de l'expiration du bail, soit après l'expiration.

Le fermier pourrait également signifier un congé de cette nature, lorsqu'il est forcé d'occuper les lieux, après l'expiration du bail, pour que le bailleur ne lui oppose pas lui-même la tacite reconduction.

Ce congé avertissement d'office, différe complètement du congé prescrit pour les baux à loyer.

Les baux à loyer, lorsqu'ils n’ont pas été conclus pour une durée déterminée, ne cessent pas de plein droit etil faut un congé signifié par l’une des parties à l’autre (1736). Pour les baux à ferme, au contraire, il suffit que le preneur quitte les lieux à l’expiration du bail, ou bien alors il est nécessaire que le bailleur, par le congé avertissement lui signilie son intention de ne plus voir le bail continuer. Ce congé n’est donc à proprement parler qu'un avertissement donné au preneur d’avoir à se conformer au bail pour l’époque de sa sortie, tandis que le congé de l’article 1736 est une déclaration de volonté

dont le résultat est de mettre fin au bail (1).

(1) Le 1% juillet 1910, M. Lamy, député, a déposé au bureau de la Chambre, une proposition de loi tendant à modifier l'art. 1775 du Code civil et à étendre les règles du congé des baux à loyer aux baux à ferme faits sans écrits. Voici le texte proposé pour ce nouvel article 1775 : « Le Bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, ne cesse à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait, suivant l’article précédent,

Supposons donc un bail continué par tacite reconduction ; nous connaissons la durée, mais quant aux conditions, celles de l’ancien bail s’appliquent-elles à cette continuation ?

On décide que Les conditions et prix du nouveau bail, seront celles du bail originaire. Il faudrait cependant en excepter celles qui seraient incompatibles avec la forme purement consensuelle du deuxième contrat ; ainsi une hypothèque consentie par le fermier au profit du bailleur pour assurer l'exécution des charges et conditions du bail ne pourrait continuer, à moins d’un acte notarié nouveau.

Il en serait de même de la force exécutoire attachée à

l’acte authentique.

que s’il a été précédé d’un congé donné par écrit un an au moins avant le terme fixé par l'usage des lieux comme étant celui où tous les fruits ont été recueillis sur l'héritage affermé. -— A défaut de congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, un nouveau bail se forme dans les conditions de durée fixées par l’article 1774. — Cette disposition ne s’appliquera pas aux baux en cours au moment de la promulgation de la présente loi ».

On doit reconnaître que l'obligation du congé rural ainsi institué présenterait de nombreux avantages, mais les usages des diverses régions de France, des divers cantons et même des diverses communes, présentent de telles divergences que l’on doit se demander s'il n’est pas imprudent de légiférer en cette matière. Dans tous les cas, le délai d’un an semble excessif, car, dans la quasi-université des baux faits sans écrit, il s’agit de biens de trop peu d'importance pour être assujettis aux assolements. -- On pourrait exiger seulement trois mois s’il n’y a pas d'assolement et six mois s’il y en a. Il y a en effet d’autres intérêts à ménager en cas de décès du locataire, comme du bailleur, d'insolvabilité, etc...

(Circulaire des Notaires des départements, n° 293, 1911).

Pour les mêmes motifs, la caution donnée à l'occasion

au bail principal ne s’étendrait pas à la prolongation.