II. — De la cession de bail et de la sous-location

« Le preneur a le droit de sous louer et même de cé- « der son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été «interdite. Elle peut ‘être interdite pour le tout ou par-

«tie. Cette clause est toujours de rigueur (art 1717). »

Le droit de jouissance que le preneur tient de son bail n'est pas attaché à sa personne, et en cas de décès, ce droit est transmissible aux héritiers qui ont les mêmes droits que leur auteur, c’est-à-dire qu’ils peuvent céder le bail ou sous-louer, s’il n’y a à ce sujet aucune défense dans la convention.

Ce droit peut encore appartenir aux créanciers du fermier, dans le cas de déconfiture de ce dernier, et lorsque le bailleur se fait payer Les termes à échoir.

La cession ne décharge pasle fermier des obligations que le bail lui a imposées, il reste responsable vis-à-vis du bailleur, et les engagements pris par lui demeurent complets.

Nous venons dans les lignes qui précèdent de prendre comme synonymes les mots cession et sous-location. Ils correspondent pourtant, d’après les doctrines modernes

à des actes distincts.

Céder son bail c’est vendre, transmettre tous les draits qu'on à comme preneur, avec les charges et obligations attachées à cette qualité.

Sous-louer, c’est une location nouvelle de la totalité ou partie de la chose, objet du bail.

Donc, d’un côté, c’est un transport, de l’autre côté un bail nouveau.

De là des diférences bien marquées :

Le sous-locateur, devenant vis-à-vis du sous:locataire un véritable bailleur, adroitau privilège de l’article 2102, 1°; Le cédant ne l’a pas, car c’est un vendeur.

Le sous-locataire peut demander que la ferme lui soit livrée en bon état deréparationslocatives(art. 1720), tandis que le cessionnaire ne peut rien demander à cet égard ; il prend la chose louée dans l’état où elle se trouvait au moment de la cession (art. 1614).

Le preneur originaire acquiert, vis-à-vis du sous-locataire tous les droits et privilèges du bailleur, et les droits du sous-fermier contre lui sont ceux que la loi accorde à tous les locataires.

La cession du bail est une cession de créance qui doit être signifiée au bailleur primitif pour être opposable aux tiers conformément au principe général de l'article 1690.

La sous-location n’est qu’un bail, et à ce titre n’a pas besoin d’être signiliée.

Si le bail fait pour un bien rural, et c’est le cas qui

nous occupe, a été l’objet d’une sous-location, le sous-

locataire, qui serait privé d’une portion notable de ses récoltes, aurait droit à une diminution de loyer vis-à-vis du fermier principal, suivant les distinctions établies par les articles 1769 et suivants.

Si, au contraire, il y a eu cession de bail, le cessionnaire ne pourra demander la remise au preneur originaire ; tout au plus, aura-t-il le droit d'obtenir une diminution de fermages du propriétaire lui-même, mais dans le cas seulement où le cédant aurait eu le droit à une remise, s’il avait encore été en jouissance de la ferme au moment de la perte des récoltes. Guillouard (Louage, 1, 314et suivants) Laurent (XXV, 135 et suivants).

Nous venons de reproduire l'interprétation que donnent la jurisprudence et la majorité des auteurs à l’article 1717.

Une autre opinion explique d’une autre manière ce même article.

M. Planiol, (t. Il, n° 1749 et suivants) nous expose que :

« Si l’on se reporte aux auteurs anciens on est étonné d'y trouver tout autre chose. Ces deux opérations, (cession et sous-location) étaient connues depuis longtemps. Il en est déjà question au xvi* siècle dans la coutume de Paris et les ouvrages de Guy Coquille, mais on leur donnait un autre sens. Elles différaient entre elles non pasleur nature mais par leur étendue. La sous-location

était le sous-bail d’une partie seulement des lieux loués ;

la cession de bail était la sous-location de la totalité. »

« Cette conception de la sous-location et de la cession de bail résulte de nombreux passages d'auteurs anciens, et elle explique pourquoi Pothier qui résume fidèlement l’état du droit dans les derniers temps qui précédèrent le Code civil n ‘emploie qu’un verbe unique pour qualifier les deux opérations : [ne se sert jamais que du mot «sous-bailler », bien qu’il connaisse parfaitement ce que nous appelons la cession de bail. C’est donc que pour lui ces deux opérations n’en faisaient qu’une au point de vue juridique. »

« La rédaction de l’article 1717 prouve que les auteurs du Code ont pris les mots cession de bail et souslocation dans le même sens que Pothier et les auteurs anciens : « Le preneur, dit ce texte, a la faculté de sous louer et même de céder son bail. » Ce langage ne peut s’expliquer que par une différence de gravité entre les deux actes, et cette différence est très visible dans la doctrine ancienne, où la sous-location ne porte que sur une partie, ordinairement peu importante des lieux loués, et, se substituer, dans la mesure où la chose est possible, à un autre locataire.

Cette opinion, bien qu’elle ne soit pas admise par la majorité des auteurs et la jurisprudence nous semble plus exacte que celle actuelle.

Dans toutes les clauses des anciens baux, que nous avons eu entre les mains, baux faits de 1590 à nos

jours, il n’est pas question de sous-location, mais toujours de transport et de cession. « Ne pourront lesdits preneurs céder ni transporter leur droit au présent bail, à personne quelconque sans le consentement exprès et par écrit desdits seigneurs et dames bailleresses ; » ou bien, « nepourraledict preneur cedder, quitter,ne transporter le présent bail, partie ou portion de iceluy à qui que ce soit, etc. LE

Il est de toute évidence que si les notaires rédacteurs des actes employaient ces mots, « cedder, et transporter », sans parler jamais de sous-location, c’est qu'ils étaient sûrs que la clause ainsi rédigée était inattaquable ; sans cela elle ne serait pas devenue de style et ne se retrouverait pas dans l'intégralité de ses formes et teneur dans la plupart des baux de nos jours.

Il est avéré qu'à tout changement de doctrine en droit correspond un changement pratique destiné à mettre les intéressés à l'abri des procès qui pourraient en être la suite.

Comment se fait-il dès lors, qu'au moment de la promulgation du Code civil, les clauses des baux écrits, relatives aux cessions et sous-location, soient demeurés immuables, et telles qu'elles existaient déjà Les siècles précédents.

Il semble donc que dans tous ces baux anciens, le mot céder veut dire sous-louer, tandis que le mot transporter équivaut à notre cession actuelle.

En général, de nos jours, dans les baux écrits il est

défendu au fermier de céder et transporter en tout ou partie, le bailleur a de trop grands intérêts à avoir un ‘bon fermier, capable et solvable, pour autoriser ainsi, sans contrôle, une cession qui peut convenir à un fermier désirant quitter la ferme, mais qui ne saurait faire son affaire si le successeur ne remplit pas les qualités désirées par lui.

La clause prohibitive est conçue généralement en ces termes :

« Le fermier ne pourra céder ni transporter son droit « au présent bail, en tout ou en partie, sans le consente- « ment exprès et par écrit du bailleur, à peine de nullité « de la cession et de tous dépens, dommages-intérêts et « même de résiliation si bon semble à ce dernier, »

« Sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. » Cette phrase donne-t-elle au bailleur le droit de refuser, même sans motif, le sous-fermier qui lui serait présenté par le fermier, ouiau contraire, les tribuuaux seraient-ils admis à donner leur avis ?

Nous pensons que le refus du propriétaire est absolu, et que l’exercice ne peut en être contrôlé par les tribu naux ; le propriétaire dans l’espèce a indiqué sa volonté, on ne pourra céder sans son consentement, c’est-à-dire sans qu’il manifeste sa volonté d'une façon expresse et par écrit. Agir autrement serait certainement aller contre la convention des parties.

« Par écrit. »

Cela ne veut pas dire qu'il faille nécessairement une

formule écrite de consentement à la cession. L'écriture est un mode de preuve, et il suffirait d’une approbation tacite de la part du propriétaire pour valider la cession ou la sous-location, par exemple, si ce dernier donnait quittance des fermages au cessionnaire ou au sous-locataire.

En somme la clause d'un contrat portant que le bailleur ne pourra céder ou sous-louer n’est pas tellement de rigueur qu’un consentement verbal, passé par le fermier, ne puisse pas être déclaré suffisant (1).

Si le fermier cède sans demander le consentement du propriétaire, lorsque celui-ci doit le donner, le bailleur a droit de demander des dommages-intérêts et mème la résiliation. Malgré cette clause, Le tribunal serait juge et pourrait ne pas accorder la résiliation en donnant au fermier le temps nécessaire pour résoudre la cession, si cela est possible.

Si cependant la clause disait que la résiliation aurait lieu de plein droit par le fait même de la cession, le tribunal saisi de la demande en résiliation ne pourrait que la constater.

La clause contenant une interdiction de céder le bail est de rigueur, c’est-à-dire, d’après la jurisprudence actuelle, que le fermier qui s’est interdit le droit de sous-

louer conserve le droit de céder et vice-versa. Cette opi-

(4) Cassation, 28 juin 1859, Sirey, 60, 1, 447, — Cassation, 23 mai 1870, Sirey, 70, I, 283.

nion n'est pas universellement adraise : on prétend que « cette clause est de rigueur » aurait prévu l'hypothèse saivante ;, Le propriétaire aurait dans le bail mis une clause où il était interdit de sous-louer sans son consentement exprès. Le fermier propose un sous-locataire que le propriétaire refuse de façon purement arbitraire. Ce

veto est-il absolu, ou comporte-t-il l'intervention du tribunal en vue d’un contrôle,

En se guidant sur le sens de la clause « de rigueur »,

le tribunal serait écarté.

III. — Des améliorations à fin de bail. Les divers modes de cession

moyennant un prix etindemnité.

S 1. — Des améliorations à fin de bail.

Lorsque le fermier loue un héritage, son but est de faire produire à la terre les meilleures récoltes et d’en tirer le plus grand profit. D'autre part, le propriétaire à intérêt à confier son bien à un agriculteur intelligent et travailleur, qui paiera exactement les fermages et rendra à l'expiration du bail les terres en parfait état: on suppose toujours que le fermier les a reçues ainsi lors de son entrée en jouissance.

Or, pour avoir de bonnes récoltes et faire rendre aux

terres un maximun, deux conditions s’imposent :

La première, est que le fermier soit un homme connaissant bien son métier,

La seconde, qu’il soit à même de faire les gros sacrifices d’argent nécessités lors de son entrée en ferme par l'achat d'’ustensiles aratoires, matériel de culture, engrais, chevaux, bestiaux et moutons ; avant de récolter il devra encore, pendant la période qui précédera le battage avancer les frais de culture, d’ensemencement et de moisson.

Nous venons de parler des difficultés de mise en marche d'une ferme, elles se continueront pendant le cours du bail, ne faisant que changer de nature : la main-d'œuvre a augmenté dans des proportions considérables, les ouvriers agricoles désertent les campagnes pour se rapprocher des villes; les frais dé culture s'élèvent tous les jours et Les blés étrangers affluent sur le marché.

L'agriculteur moderne sera donc obligé pour rentrer dans ses avances et faire des bénéfices d’obtenir des biens affermés un rendement supérieur grâce à des amélioralions continuelles, |

Mais ici une question se pose de suite :

Le fermier n’est qu’un possesseur temporaire; trouvera-t-il dans le cours de son bail la rémunération suffisante à ses dépenses d'améliorations ?

Le propriétaire dont le fonds augmente de valeur, par suite des soins continuels donnés à la terre ne «loit-il pas y contribuer ?

Il sera en effet à l'expiration du bail, seul à bénéficier

du travail du fermier, et pourra cependant refuser de lui

relouer, préférant un amateur qui viendra offrir un plus gros fermage. |

Beaucoup de personnes ont pensé que dans une situation semblable, le législateur devait intervenir de façon à forcer le propriétaire à supporter une part des dépenses d'amélioration, soit sous forme de contribution directe à ces dépenses pendant le cours du bail, soit sous la forme d’une indemnité à payer au fermier à sa sortie de de ferme.

Nous exposerons ci-dessous les projets de lois, déposés au bureau de la Chambre à diverses époques.

Cependant, la plupart de ceux qui connaissent la eulture repoussent cette intervention du législateur. Il y a là, disent-ils, une question entre fermier et propriétaire. On peut, par les clauses du bail à intervenir, faciliter les améliorations, les discuter et les déterminer. Rien dans la loi ne s’y oppose. Une réforme de cette nature ne ferait qu’augmenter la défiance qui règne déjà entre propriétaires et fermiers ; elle serait la cause d'innombrables difficultés suivies de procès qui n’enrichiraient ni les uns ni les autres et n’augmenteraient sûrement pas la production agricole.

Voici du reste quelques-uns de ces projets de loi, on verra que les moyens proposés ne pouvaient être sanctionnés.

En 1848, le député Pézerat avait déposé sur le bureau de l’Assemblée constituante un projet de loi duquel itré-

sultait qu'il y avait lieu de faire constater en fin de bail

la plus-value résultantdes améliorations apportées pendant son cours et de distribuer cette plus-value : un tiers au propriétaire représentant le capital, un tiers au fermier représentant l'intelligence, un tiers aux ouvriers de la ferme représentant le travail.

Nous remarquerons que ce député, soucieux de la répartition semble s'être inspiré de Fourier ; on se rappelle que ce dernier proposait, en se plaçant devant la production obtenue par le Régime phalanstérien, la distri-

bution sur les bases suivantes.

Quatre douzièmes au capital.

Cinq douzièmes au travail.

Trois douzièmes au talent.

En 1854, le baron de Ladoucette reprend l’idée de M. Pézerat et demande, lors de la discussion au Sénat du projet du Code rural, l'insertion dans ce Code d’un article attribuant au fermier, une indemnité pour la plusvalue donnée au sol en raison des travaux et des dépenses. :

Une enquête fut ordonnée ; elle resta sans résultat.

En 1871, M. Gagneur dépose à la Chambre des Députés un autre projet de loi relatif aux améliorations duquel'il résultait que le fermier sortant devait avoir droit, en cas d'améliorations permanentes, aux deux tiers de la plus-value.

Par améliorations permanentes il entendait, la fertili-

sation, le drainage, l’établissement de fossés, routes, constructions.

La Révolution du 4 septembre empêcha la discussion de ce projet.

En 1887 et 1888 d’autres projets furent présentés, tendant encore à accorder au fermier sortant des indemnités pour améliorations.

En 1894, nouvelle proposition de loi faite par M. Dubois et plusieurs autres de ses collègues : ce projet était ainsi CONÇU :

« Le propriétaire devra tenir compte au fermier des 2/3 de la plus-value que celui-ci aura procurée aux fonds loués par ses travaux de culture, et qu'il aura fait constater contradictoirement avant l'enlèvement de la dernière récolte.

Cette indemnité des deux tiers ne pourra en aucune circonstance dépasser l'importance des trois dernières années de fermages, le juge aura la faculté d’accorder au propriétaire, des délais n’excédant pas 5 ans, pour payer en un ou plusieurs termes aa fermier sortant la somme allouée qui, en ce cas produira des intérêts au taux de 5 0/0 l'an. Cette indemnité sera, sile propriétaire le requiert, remplacée au profit du fermier sortant par une prorogation de jouissance des baux, aux conditions du bail expiré. »

Nous avons passé en revue les divers moyens proposés en vue d'amener indirectement cette amélioration.

Nous sommes d’avis que la réforme s'accomplira d’elle-

même sous la pression des seules circonstances économiques, sans qu’il soit besoin de porter atteinte à la liberté des conventions ; il est en effet inopportun de solliciter trop souvent l’intervention du législateur.

La meilleure solution est celle qui consiste à laisser propriétaires et fermiers débattre entre eux ces questions d'améliorations, s’élendre au sujet des travaux utiles à la; fcrme tels que constructions, drainages, ete...

Ces travaux pourraient être faits soit par le propriétaire, à charge par le fermier de payer l'intérêt des sommes dépensées, soit entre eux à frais communs.

La durée des baux et leur renouvellement, leur cession, feraient l’objet d’une discussion spéciale afin de permettre au fermier sortant de céder son bail moyennant un prix fixé, à raison des améliorations de culture faites par lui et qui profiteront au successeur.

Si conformément aux projets de loi précédents, il fallait à la fin du bail déterminer la plus-value donnée aux terres par la bonne culture du fermier, à quelles difficultés ne se heurterait-on pas.

Comment faire pour apprécier la fertilité du sol ?

Il faudrait pour l’établir recourir à deux expertises, l’une au moment de l'entrée en jouissance l’autre à la fin du bail. Ces années d'expertise pourraient être des années mauvaises ou fertiles, soit pour cause d’intempéries ou d’un temps exceptionnellement favorable : Enfin, n'est-il pas facile d'augmenter la production de la dernière année

d'expertise, au moyen d'engrais chimiques actifs.

Le choix d’experts compétents et impartiaux serait, en outre, très délicat. Dans ce genre d'expertise, on s'adresse la plupart du temps à des fermiers de la même contrée. Or, on sait la tendance des experts de cette nature; ils favorisent le fermier de préférence au propriétaire ; ce sont là des services réciproques qui se rendent entre fermiers, car l'expert dans cette circonstance peut à son tour être expertisé par son collègue une autre fois.

Du reste, un fermier raisonnable ne se livrerait pas à des améliorations permanentes, comme constructions et drainages représentant de grandes dépenses, sans se mettre d'accord avec son propriétaire ; se serait, en effet, une violence légale d’obliger un bailleur à supporter des indemnités pour des travaux qu’il n’a pas autorisés, qui la plupart du temps, auront été faits contre son gré et qu’il peut n’être pas à même de payer.

Ces améliorations qui semblaient utiles au fermier actuel, paraîtront sûrement inutiles au fermier successeur lorsque le propriétaire parlera d'augmenter le loyer en proportion des sommes qu’il a dû débourser.

Bien d'autres raisons encore font repousser ces tendances de vouloir faire intervenir, dans Le sujet qui nous oceupe, une loi plus ou moins bien étudiée.

Citons les principales :

Au moment de la sortie de ferme, la situation écono-. mique agricole peut s'être modifiée ; il peut en résulter

une baisse des fermages ; le propriétaire se trouvera donc,

d’une part obligé, de payer la plus-value et d'autre part, de louer moins cher. :

Le fermier est, de par son bail, tenu de bien cultiver. Pourquoi le propriétaire lui devrait-il une indemnité pour une chose découlant naturellement du contrat de Aouage par lequel il est lié.

Il arrive fort souvent que le propriétaire se plaint de la façon dont les terres lui sont rendues à la sortie de ferme ; or, la plupart du temps il lui est impossible d’obtenir des indemnités parce que la constatation de ce mauvais état de culture est trop difficile à faire.

Peut-on, d’un autre côté, l'obliger à payer des améliorations aussi difficiles à constater : Nous ne le pensons pas.

Le remède le plus simple à cet état de choses se trouve dans les baux à long terme ; c’est le seul moyen pratique qui permette au fermier de faire sur ses terres certains travaux, dont il trouvera la rémunération lorsqu'il cèdera son droit au bail, comme nous allons l’exposer plus loin.

Car c’est un fait avéré que dans les baux de peu de durée, ceux de 9 ans, par exemple, la culture suit généralement l'ordre suivant :

Pendant les 3 premières années, le fermier essaie de remettre la culture en bon état, parce que son prédécesseur lui a livré une terre épuisée et négligée; les trois années suivantes, la ferme commence à donner des proits et le fermier serait disposé à faire des améliorations.

Mais dès ce moment, il faut qu’il songe au renouvelle-

ment de son bail : si le propriétaire refuse de lui relouer, le fermier voudra à tout prix rentrer dans ses avances ; il cultivera sans mettre d'engrais et finalement rendra la terre dans un état d'épuisement analogue à celui où elle se trouvait lors de l’entrée en jouissance.

Le propriétaire aura bien, comme nous l’avons dit plus haut, une action en dommages-intérêts contre le fermier qui n’a pas exécuté les conditions du bail; inais en fait elle sera impossible à exercer.

Il faudrait pour cela un contrôle de chaque jour, une surveillance de tous les instants, auxquels le propriétaire ne peut s’astreindre, car il habite ie plus souvent loin de

ses fermes.

S 2. — Cession de baux moyennant un prix.

A propos des cessions de baux, parmi les fermes de la Brie, il y a lieu de faire une distinction suivant leur degré d'éloignement de Paris.

Dans les contrées éloignées, le fermier, arrivant à l'expiration de son bail, lorsqu'il prend sa retraire ou quitte la culture, fait le moins de frais possibles dans les terres, cherche à en tirer le plus de profit, vend son attirail par adjudication, fait la dernière récolle à laquelle il a droit, et quitte définitivement.

… Dans les fermes se rapprochant de Paris, l’exploitation est généralement plus importante et le fermier est

un industriel en même temps qu'un cultivateur.

11 supprime les jachères qu’il remplace par une culture intensive de betteraves ; le plus souvent il a une distillerie annexée à la ferme, et distille lui-même ses betteraves en vue d'obtenir Palcool qu’il vend ensuite.

A défaut de distillerie, s’il a une culture de betteraves, c'est qu’il se trouve à proximité d’une sucrerie, avec laquelle il aura passé des traités, l’engageant à lui livrer la production au fur et à mesure de l’arrachage.

Il a droit de vendre ses pailles par clause spéciale du bail, sauf celles des deux dernières récoltes, à la charge de remplacer les furmiers par des engrais chimiques; il n’a plus de vaches, mais des bœufs qui travaillent et qui sont engraissés par les pulpes de sa distillerie pour être revendus aux boucheries.

Enfin, la grande culture de nos jours exigeant de nombreux moyens d'action, s’adjoint généralement un certain nombre d'industries annexes, qui auparavant n'étaient exercées que par des étrangers à la ferme et nous donne un exemple de ce qu’on appelle actuellement l'intégration ; c'est ainsi que la plupart du temps, en dehors du personnel de culture et de distillerie, le fermier dispose, en outre, d’un atelier de maréchalerie, d'un atelier de charronnage, d’une machine à battre à vapeur et quelquefois de l'électricité produite à demeure soit par la machine à battre, soit par celle de la distillerie.

Il a une comptabilité et ne fait que contrôler et surveiller, les ordres étant donnés au chef de culture.

Il a des marchés pour la vente de ses pailles, soit avec

les compagnies de transport, soit avec de grands magasins parisiens : elles sont livrées par ses voitures à date fixe, pour ces divers établissements.

Il fait de grosses dépenses d’engrais ; les terres sont généralement en bon état, et qui dit bonne culture dit amélioration.

Il a un long bail qu’il a soin de renouveler longtemps avant son expiration.

Un jour il se trouvera dans la situation d’un commerçant qui, désireux de prendre sa retraite cherche un successeur auquel il cédera sa place moyennant un prix calculé à raison des bénéfices annuels.

Car, bien que n'étant qu’un simple locataire, le gros fermier de Brie jouit en fait d’un droit de présentation vis-à-vis de son propriétaire ; il est évident toutefois que ce droit n'est pas absolu et le propriétaire peut refuser de prendre pour locataire la personne qui lui est présentée, mais cela arrive rarement.

Dans une grosse ferme, en ellet, le cessionnaire qui peut payer au fermier sortant une somme atteignant le plus souvent 1.000 francs l’hectare pour reprendre la ferme et le matériel, présente les garanties de solvabilité et de capacité exigées pour toute entreprise de ce genre.

Le propriétaire est du reste garanti par le fermier sortant qui reste garant des loyers et de l’inexécution des conditions du bail jusqu’à son expiration.

Ces prix de cession peuvent paraître fort élevés, ce-

pendant, il faut songer que si le commerçant cède sa

clientèle, le fermier, lui, cède les améliorations de culture, le matériel de distillerie, les récoltes entières, les chevaux, bestiaux, moutons, l’attirail de culture, plus en quelque sorte, le droit de profiter dans les années qui suivront la cession, de l'accroissement de récolte produit par les engrais jetés dans les terres, qui doivent donner un surplus de bénéfices.

Sept ou huit ans avant l'expiration de son bail, il en sollicite un autre de son propriétaire ; ce dernier à in térêt à Le conserver comme fermier tant au point de vue solvabilité qu’au point de vue culture.

Si le propriétaire refuse le renouvellement, le fermier comme nous l'avons dit plus haut, cultive de façon à reprendre au sol les avances qu'il lui a faites et restituera une terre appauvrie sans que le propriétaire puisse s'apercevoir que la culture a été négligée, le contrôle étant impossible, le fermier pouvant, pendant les dernières années obtenir quand même de belles récoltes, grâce à des engrais actifs.

La ferme dans ces conditions sera difficile à relouer à moins que le propriétaire n’abaisse le montant des fermages.

Si, au contraire, le propriétaire accepte de renouveler le bail (et c’est ce qu’il aura de mieux à faire, car ce n'est ni l'intérêt du fermier, ni celui du propriétaire de se considérer comme ennemis) le fermier continuera de cultiver avec les meilleures méthodes, et comme il entend céder dans de bonnes conditions il fera les dépenses né-

le

cessaires pour tirer de ses terres l’accroissement de récoltes qu'il désire.

Enfin, le moment venu, il cédera son bail en cours et le bail à venir ou la promesse d’un renouvellement, faite par le propriétaire à la personne présentée par lui et agréée par le bailleur, qui présentera les conditions de solvabilité indispensables à toute affaire de ce genre.

Cette cession se fait généralement dans des conditions

qui correspondent à deux types :

1°. — Cession moyennant indemnité à déterminer.

Le fermier entrant le Le mars, prend à dire d’experts, tout l’attirail de culture, objets mobiliers, ustensiles aratoires, chevaux, bestiaux, moutons, en un mot, tout ce qui garnit la ferme.

Le matériel de distillerie, et les constructions faites par le fermier sortant, et que celui-ci a le droit d'enlever à sa sortie, font l’objet d’une estimation spéciale (1).

Les pailles et fumiers appartiennent à la ferme, et deviennent la nropriété du fermier entrant.

Les rapports des fermiers entrant et sortant sont réglés par les usages du canton où sont situés les terres et biens de la ferme, et par les clauses relatées dans les baux ; les usages variant dans quelques détails suivant les cantons {Nous avons indiqué plus haut les usages du canton de Montereau auxquels nous renvoyons).

(1) Le matériel de distillerie ne fait jamais partie de la ferme.

Pigeon 13

La récolte en terre, représentant la sole des blés appartenant au fermier sortant, est faite par celui-ci selon les usages, et dans les délais indiqués pour cela.

Si le fermier entrant et le fermier sortant désirent que ce dernier n’ait plus aucun intérêt dans la ferme, le fermier entrant reprend cette récolte et rembourse au fermier sortant les frais de labours, façons et semences de la sole.

- En plus de cette cession, le fermier entrant paye au fermier sortant une indemnité à raison de tant l’hectare, ou une somme fixe qui représente le prix de cession des améliorations faites par le fermier et le prix des avantages que le fermier entrant va trouver en prenant la

place de son prédécesseur.

2°, —— Cession moyennant un prix à forfait.

Une autre manière de céder très en faveur aux environs de Paris et même dans un certain périmètre au delà est la suivante :

Le fermier entrant le 1° mars (une autre date peut être fixée) prend moyennant un prix fixé à raison de tant l’hectare, les lieu et place du fermier sortant.

Moyennant ce prix, le fermier sortant quitte la ferme

Le bâtiment seul appartient au propriétaire, les machines, cuves, réservoirs et appareils de distillation sont installés par les fermiers.à leurs frais.

avec son mobilier personnel, et tout le reste devient la propriété-du fermier entrant qui se trouve avoir de suite la jouissance et la propriété :

1° De tout l’attirail de culture, objets mobiliers, instruments aratoires, chevaux, bestiaux, moutons ;

2° Du matériel de distillerie ;

3° Des constructions ou autres améliorations permanentes faites par Le fermier sortant;

4 De toutes les récoltes antérieures qui seraient encore engrangées ;

5° De la récolte en terre représentant la sole des blés et qui, selon les usages, aurait dùû rester au fermier sortant.

Et, en général, tout ce qui se trouve dans les bâtiments de la ferme, sans autre désignation.

Le prix comprend donc en bloc, le prix des objets cidessus en plus de l’indemnité pour améliorations.

Ces:prix varient nécessairement suivant l'importance de la culture, la nature des terres et le matériel, mais se tiennent généralement entre 800 et 1.500 francs

l'hectare.