DES IMMEUBLES

Articles 516 à 526.

Qu'entend- on par biens?

Dans le sens juridique, on entend par biens, les cnoses utiles à l'homme et qui sont susceptibles d'appartenir à une personne a l'exclusion de toute autre. Tels sont, le sol, les bâtiments, les animaux, etc. — Quant aux choses utiles qui ne sont point susceptibles d'une appropriation particulière, telles que l'air» la lumière, l'eau, le feu, ce ne sont pas des biens proprement dits, mais des choses. — Au reste, le Code emploie assez souvent l'expression de choses pour désigner les biens : c'est ainsi notamment qu'il appelle droits réels, droits sur une chose, les droits; qu'on peut avoir directement sur un bien.

Gomment se divisent les biens ?

Les biens se divisent naturellement en corporels et incor-; porels.

Les biens corporels sont ceux qui ont une existence matérielle,1 qu'on peut voir ou toucher; les biens incorporels sont ceux qui; n'ayant pas de corps, ne peuvent être reconnus par les sens et se conçoivent seulement par l'intelligence : tels sont les créances, les rentes, et tous les droits en général. — Toutefois, le droit de propriété a été, par exception, rangé parmi les biens corporels, parce qu'il se confond en quelque sorte avec la chose sur laquelle il porte. Ainsi l'on dit : << cette chose est à moi », pour exprimer qu'on a sur elle un droit direct et complet.

L'article 516 indique une autre division des biens en meubles et immeubles. Les biens meubles sont ceux qui n'ont pas de situation fixe et qui peuvent être transportés d'un lieu à un autre. Les biens immeubles sont ceux qui ne peuvent pas être déplacés d'un lieu dans un autre. (Art. 5i6.)

Quel intérêt y a-t-il à distinguer les meubles des immeubles ?

Il y a intérêt à distinguer les meubles des immeubles sous les rapports suivants :

1° L'aliénation des meubles est plus facile à accomplir que celle des immeubles. — La première peut être faite par un simple administrateur ; tandis que, pour aliéner des immeubles, il faut en être propriétaire ou y être autorisé par la justice

2° L'acquisition des meubles est égale ment plus facile que celle des immeubles. — Ainsi on acquiert les premiers par le seul fait de la possession de bonne foi ; tandis qu'il faut avoir possédé les immeubles pendant un certain laps de temps pour pouvoir les acquérir par prescription.

3° La saisie et la vente forcée des me ubles sont moins longues et moins coûteuses que la saisie et la vente forcée des immeubles;

4° Les meubles ne peuvent pas être hypothéqués, tandis que les immeubles peuvent l'être;

5° L'action en revendication des meubles est portée devant le tribunal du domicile du défendeur; tandis que l'action en revendication des immeubles doit avoir lieu devant le tribunal de la situation de l'immeuble litigieux.

En combien de classes divise-t-on les immeubles ?

Les immeubles, avons-nous dit, sont les choses qui ne peuvent pas être transportées d'un lieu dans un autre. — Mais, dans un sens plus large, on donne également le nom d'immeubles à certaines choses qui , tout en étant essentiellement mobiles par leur nature, reçoivent de la loi même un caractère immobilier lorsqu'elles se rattachent à un immeuble. De là, trois classes d'immeubles, savoir :

1° Les immeubles par nature;

2° Les immeubles par destination ;

3° Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent.

A ces trois classes d'immeubles, mentionnés par l'article 517, on peut ajouter : les immeubles par la déclaration de la personne dans le domaine de laquelle ils se trouvent. (Art. s«7.)

Quels sont les immeubles par nature ?

On appelle immeubles par nature, les choses qui ne peuventsupporter aucun déplacement sans être détruites, ou qui se trouvent immobilisées par leur adhérence au sol. — Sont immeubles par nature :

1° Les fonds de terre et les bâtiments (1) ;

(1) Les constructions élevées par un tiers sur le terrain d'autrui, et spécia-

i 2° Les moulins à vent ou à eau, fixes sur piliers et faisant partie du bâtiment;

3° Les récoltes pendantes par branches ou par racines;

4° Les bois taillis ou de futaies qui n'ont pas été mis en coupes ;

5° Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage. (Art. sis, 519, 520, 521, 523.)

Pourquoi les fonds de terre et les bâtiments sont-ils immeubles par nature ?

Les fonds de terre sont évidemment des immeubles par nature. Quant aux bâtiments, bien que les matériaux dont ils se composent aient été mobiliers à l'origine, ils sont cependant immeubles par nature, parce qu'ils ne peuvent être transportés d'une place dans une autre sans être détruits. — Mais on n'est pas d'accord sur le sens et l'étendue qu'il convient de donner à cette expression de bâtiment.

Suivant les uns, elle doit comprendre non seulement la construction principale, avec tous les accessoires qui en font partie intégrante et sans lesquels la construction serait incomplète et inachevée, comme les escaliers d'une maison, les fenêtres, les portes avec leurs serrures, mais encore les accessoires qui n'y ont été ajoutés qu'en vue d'une destination spéciale ou d'une utilité particulière, pourvu qu'ils se trouvent unis au bâtiment de façon à ne pouvoir en être séparés sans fracture ou détérioration. — Ainsi les forges enfoncées en terre et scellées au mur, les cuves et les chaudières établies dans une usine, feraient partie du bâtiment au même titre que les gros murs, les escaliers, les portes et fenêtres. D'où cette conséquence que le propriétaire du bâtiment peut les revendiquer, sauf à fournir une indemnité au locataire qui les a fait établir (1).

Mais on donne généralement une portée plus restreinte à l'expression de bâtiments. On l'applique, il est vrai, à certains accessoires de la construction, mais seulement à ceux qui sont nécessaires à toute construction en général, indépendamment d'une destination spéciale, d'une vue particulière d'utilité ou d'agrément. Tels sont les escaliers, les portes, les fenêtres, les serru-

lementpar un locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail sont immeubles. Paris, 30 mai 1864. — Lyon, 14;août 1868. —Bourges, 22 mars 1867. — Cass., 13 février 1872.

(1) Sic: Marcadé, II, 350. — Bugnet, sur Pothier% IX, p. 91,

res, sans lesquels la maison serait inhabitable. — Quant aux autres accessoires qui y ont été ajoutés, soit dans un but d'exploitation, comme les cuves et chaudières établies dans une usine, soit dans un but de commodité ou d'agrément, comme les glaces qui sont encastrées dans le mur, on ne doit pas les comprendre parmi les parties essentielles du bâtiment, considéré d'une manière générale. Sans doute, ils peuvent en augmenter l'utilité ou l'agrément, ou même être nécessaires pour le rendre propre à une destination spéciale. Mais là n'est pas la question : il s'agit de savoir s'ils sont indispensables à son achèvement, s'ils rentrent dans les éléments essentiels de toute construction de bâtiment. S'ils n'y rentrent point, ce ne sont pas des parties intégrantes du bâtiment, et par suite on ne doit pas les compter au nombre des immeubles par nature (i). Quant à la question de savoir si ces accessoires sont devenus des immeubles par destination à raison de leur adhérence à la construction, nous l'examinerons plus loin. — Nous nous bornerons pour le moment à observer qu'on ne peut les considérer comme tels que s'ils ont été joints à la construction par le propriétaire lui-même.

Les récoltes pendantes par branches et par racines sontelles toujours des immeubles ?

En principe, les récoltes pendantes par branches ou par racines sont des immeubles, à cause de leur adhérence au sol. Cependant, le Gode de procédure permet exceptionnellement aux créanciers de saisir comme meubles, les récoltes encore sur pied, dans les six semaines qui précèdent l'époque ordinaire de leur maturité. — Cette saisie, appelée saisie-brandon, a le double avantage d'éviter au débiteur les frais considérables qu'entraînerait une saisie immobilière, et de permettre au créancier d'agir avec plus de célérité.

Pourquoi a-t-on mentionné les bois taillis ou de futaies non mis en coupe parmi les immeubles ?

En désignant parmi les immeubles par nature les bois taillis ou les futaies qui n'ont pas encore été mis en coupe, le Code a voulu abroger certaines coutumes de notre ancien droit, d'après lesquelles on rangeait les coupes au nombre des choses mobilières

(1) Demante, Programme, I, n05 519, 521. — Valette, à son cours. — Demolombe, De la distinction des biens, 1, 290 et suiv.

dès que le moment de les faire était arrivé, lors même qu'en réalité elles n'avaient pas été faites.

Les bois taillis sont ceux qui sont coupés tous les quarante ans au moins ; les bois de futaies sont ceux qui sont coupés tous les soixante ans au moins. On appelle bois de hautes futaies, ceux que l'on ne coupe qu'à des périodes plus longues.

Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison sont-ils rangés par le Gode au nombre des immeubles par nature ?

Non ; l'article 523 range les tuyaux servant à la conduite des eaux au nombre des immeubles par destination, et non pas parmi les immeubles par nature. Mais on admet généralement que cette classification est inexacte et qu'on doit les considérer comme des immeubles par nature; car ils font partie intégrante de la maison ou de l'héritage auquel ils adhèrent. (Art. 523.)

Quels sont les immeubles par destination ?

On appelle immeubles par destination, les meubles qui, sans faire partie intégrante et constitutive d'un fonds, y ont été attachés à perpétuelle demeure par le propriétaire, soit intellectuellement, soit matériellement.

De là deux classes d'immeubles par destination :

4° Les objets mobiliers qui ont été attachés à un fonds par un lien intellectuel, c'est-à-dire par la volonté du propriétaire, qui en a disposé pour servir à perpétuité à l'exploitation du fonds. — Tels sont : les animaux attachés à la culture, les ustensiles aratoires, les semences données aux fermiers ou aux colons partiaires, les pigeons des colombiers, les lapins des garennes, les ruches à miel, les poissons des étangs, les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes, les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, les pailles et engrais, et généralement tous les effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure,

2° Les objets mobiliers qui, sans faire partie intégrante du bâtiment, y ont été attachés par un lien matériel et à perpétuelle demeure par le propriétaire. Il en est ainsi lorsqu'il les a fait sceller dans un mur, ou lorsqu'il les a disposés de manière à ne pouvoir être séparés de la construction sans fracture ou détérioration. — Le Code assimile à ces immeubles par destination les glaces, les tableaux et autres ornements, lorsqu'ils sont attachés

sur parquet faisant corps avec la boiserie, et les statues, lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir. (Art. 522, 524, 525.)

Les animaux livrés au fermier pour la culture deviennentils immeubles par destination, même lorsqu'ils n'ont été livrés qu'après estimation ?

Oui ; les animaux que le propri étaire d'un fonds a livrés au fermier pour le service et l'exploitation de ce fonds, en stipulant qu'ils y demeureraient attachés, deviennent immeubles par destination, qu'ils aient été ou non estimés. — Il est vrai qu'en général les meubles qui sont livrés avec estimation de leur valeur sont réputés appartenir, dès le moment de l'estimation, à celui qui les reçoit ; mais cette règle n'est pas applicable ici. Effectivement, l'estimation qui est faite par le propriétaire des animaux livrés au fermier n'en transfère pas la propriété à celui-ci; elle ne lui donne pas le droit d'en disposer, ni de les faire servir à l'exploitation d'un autre fonds que celui auquel ils demeurent attachés par la volonté du propriétaire. (Art. 522).

Quels sont les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent?

Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent sont les droits qui ont en vue des objets immobiliers. — Tels sont :

1° L'usufruit des choses immobilières ;

2° Les servitudes ou services fonciers;

3° Les actions réelles immobilières, c'est-à-dire celles par lesquelles on revendique la propriété d'un immeuble qui se trouve être possédé par un tiers. (Art. 526.)

Les actions personnelles qui ont des immeubles pour objet sont-elles des droits immobiliers ?

Oui ; les actions personnelles qui ont des immeubles pour objet doivent être rangées parmi les droits immobiliers. — Il est vrai que le Code ne les mentionne pas parmi ces droits; mais c'est parce qu'elles sont employées assez rarement, tandis que les actions réelles immobilières sont très fréquentes.

La raison de cet état de choses tient à l'introduction du principe que la propriété des corps certains, c'est-à-dire des choses individuellement déterminées, esî, transférée à l'acheteur par le seul effet du contrat. Il en résulte que les acheteurs d'immeubles sont, en même temps, propriétaires de l'immeuble qu'ils ont acquis, et créanciers du vendeur en ce sens qu'ils peuvent

exiger de lui personnellement qu'il leur en fasse la délivrance; et que dans cette hypothèse ils exerceront de préférence l'action réelle pour le revendiquer comme leur appartenant, plutôt qu'une action personnelle qui obligerait le vendeur à le leur transférer. — En définitive, on n'a guère intérêt à exercer cette dernière action que dans deux hypothèses : i° lorsque l'immeuble qui est dû n'existe pas encore, par exemple lorsqu'on agit contre un tiers qui s'est obligé à construire une maison ; 2° lorsque l'objet immobilier existe, mais qu'il n'est pas individuellement déterminé, par exemple lorsqu'on réclame 100 mètres de terrain à prendre sur un domaine qui en contient davantage. Dans ces deux cas, le créancier ne peut agir en effet que par l'action personnelle immobilière, parce qu'il n'est pas propriétaire des choses qui lui sont dues.

Quels sont les immeubles par déclaration ? On appelle immeubles par déclaration, certaines actions qui sont mobilières d'après leur objet, mais qui peuvent être immobilisées par une déclaration formelle de la personne qui les possède.

Suivant les décrets du 16 janvier et du 1er mars 1808, les particuliers peuvent convertir en droits immobiliers, les rentes sur l'Etat, les actions de la Banque de France et celles des canaux d'Orléans et du Loing, au moyen d'une déclaration faite par le propriétaire et inscrite sur le registre des transferts. Quels sont les droits relatifs aux biens ? Les droits relatifs aux biens sont personnels ou réels, mobiliers ou immobiliers.

I. Droits personnels ou réels. — Les^droits personnels sont ceux par lesquels on a droit à un bien par l'intermédiaire d'une personne obligée à le fournir. L'idée d'une personne déterminée qui nous doit quelque chose, est ici inséparable du droit; car il ne ne servirait à rien d'énoncer, par exemple, qu'une somme d'aigent nous est due; il faut nécessairement ajouter que cette somme nous est due par telle personne. — En d'autres termes, on ne peut pas être créancier d'une manière absolue ; mais on est créancier de Primus ou de Secundus. Le droit personnel est essentiellement relatif; il suppose essentiellement une relation avec une personne déterminée, obligée envers nous. Au contraire, les droits réels sont ceux par lesquels on a un

droit direct et immédiat sur un bien, sans l'intermédiaire d'une personne déterminée. Ainsi, quand on dit: Telle chose est à moi, j'ai sur tel immeuble un droit d'usufruit, de servitude ou d'hypothèque, on affirme avoir sur la chose un droit direct et immédiat, qui peut s'exercer sans l'intermédiaire d'une personne déterminée, obligée à nous fournir la chose ; mais qui est opposable vis-à-vis de tous en général, en ce sens que tous doivent s'abstenir d'y porter atteinte. Le droit réel est donc un droit essentiellement absolu.

II. Droits mobiliers ou immobiliers. — Un droit est mobilier quand il a pour objet un meuble, et immobilier quand il a pour objet un immeuble.

Une action peut être tout à la fois personnelle et mobilière, ou personnelle et immobilière. Ainsi elle sera personnelle et mobilière} par exemple si je réclame à Primus dix pièces de vin qu'il avait promis de me livrer, ou une somme d'argent qu'il me doit ; et elle sera personnelle et immobilière si j'agis contre lui pour le forcer à me construire une maison qu'il s'était engagé à bâtir.

Pareillement, une action peut être tout à la fois réelle et mobilière, ou réelle et immobilière. — Elle sera réelle et mobilière, par exemple si je revendique tel cheval déterminé, tel meuble comme m'appartenant; et elle sera réelle et immobilière si je revendique un immeuble comme m'appartenant, par exemple, telle maison.

Ainsi, tout droit a pour corollaire une action, c'est-à-dire le pouvoir de recourir. à la justice pour la faire respecter ; et cette action est de même nature que le droit qu'elle sert à garantir.