DE L'ACCESSION RELATIVEMENT AUX CHOSES IMMOBILIÈRES

De quelle manière les choses immobilières peuvent-elles s'unir et s'incorporer ?

Les choses immobilières peuvent s'unir et s'incorporer de deux manières : 1° industriellement, c'est-à-dire par le fait de l'homme ; 2° naturellement, c'est-à-dire sans aucun fait de l'homme.

L'accession industrielle a rapport aux constructions, plantations et autres ouvrages analogues.

L'accession naturelle a rapport aux alluvions, aux îles qui se

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forment dans un fleuve, aux lits des rivières et aux animaux sauvages.

Quel est le principe fondamental en matière d'accession industrielle ?

Le principe fondamental en matière d'accession industrielle des choses immobilières est que « la propriété du sol emporte celle du dessus et celle du dessous » (1).

Toutefois, la loi du 21 avril 1810 a introduit une grave exception à ce principe, relativement aux mines. — D'après cette loi, les mines d'or, d'argent, de fer, de plomb, etc., appartiennent à l'État, qui en concède l'exploitation. La concession est faite par le chef de l'État, sur l'avis du conseil d'Etat, soit au profit du propriétaire du sol, soit au profit d'une autre personne offrant plus de garanties pour une bonne exploitation, à charge de fournir une indemnité au propriétaire du sol. La mine concédée est alors considérée comme une propriété distincte de celle du sol.

(Art. 552.)

A qui appartiennent les constructions ou autres ouvrages élevés sur un terrain ?

Par suite de la règle que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, toutes les constructions, plantations ou autres ouvrages élevés sur un terrain ou dans l'intérieur appartiennent au propriétaire du terrain, et sont présumés faits par lui, à ses frais, et avec ses matériaux.

Toutefois, il peut arriver : 1° qu'un propriétaire ait bâti sur son terrain avec les matériaux d'autrui; 2° qu'un tiers ait bâti sur le terrain d'autrui avec ses propres matériaux. — Dans ces deux hypothèses, la construction appartient au propriétaire du terrain; mais c'est à la charge de fournir une indemnité plus ou moins élevée, suivant les distinctions que nous allons établir.

(Art. 553.) *

Quelle est l'indemnité due par le propriétaire qui a bâti sur son terrain avec les matériaux d'autrui ?

Lorsqu'un propriétaire a bâti sur son terrain avec les matériaux d'autrui, il acquiert ces matériaux par accession. En conséquence, leur ancien maître ne peut pas les revendiquer, puisqu'ils n'existent plus à l'état de matériaux à cause de leur in-

(1) Cette disposition n'établit d'ailleurs qu'une présomption qui cède à la preuve contraire. Gass. 30 nov. 1853; 24 nov. 18G9.

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corporation au sol, ni demander que la construction soit détruite, afin de pouvoir les revendiquer lorsqu'ils auront été ramenés à leur état primitif. — Mais il a le droit d'exiger le payement de leur valeur, et, s'il y a lieu, en outre, des dommages-intérêts, qui seront plus ou moins élevés suivant que le propriétaire du terrain a été ou non de bonne foi.

Si le bâtiment venait à être démoli par la suite, l'ancien maître des matériaux pourrait-il les revendiquer? Quelques auteurs admettent l'affirmative : car, disent-ils, rien ne s'oppose à la revendication, lorsque les matériaux ont été ramenés à leur état primitif. — Mais cette solution est généralement repoussée. En effet, l'acquisition qui s'opère au moyen de l'accession n'est subordonnée par la loi à aucune condition résolutoire : d'où il suit qu'elle est définitive et qu'il n'y a plus à y revenir une fois qu'elle a eu lieu. (Art. 554.)

Quelle est l'indemnité due à celui qui a bâti sur le terrain d'autrui avec ses propres matériaux ?

Lorsqu'un tiers a bâti sur le terrain d'autrui avec ses propres matériaux, le propriétaire du terrain acquiert la construction par accession. Mais sera-t-il obligé de la garder et d'en payer la valeur? Et, s'il y est obligé, quel sera le montant de l'indemnité à fournir? — Pour résoudre ces difficultés, le Code fait une distinction.

Si le constructeur a été de bonne foi, c'est-à-dire s'il a cru bâtir sur son propre terrain, le propriétaire du terrain est obligé de garder la construction, en payant, à son choix, ou le montant des déboursés faits par le constructeur, ou une somme égale à la plus-value dont le fonds s'est trouvé augmenté. Le cas d'un constructeur de bonne foi se présente, par exemple, lorsque le terrain avait été légué au constructeur par un premier testament, qui est devenu sans effet par suite de la découverte d'un testament postérieur.

Si le constructeur a été de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il n'a pas ignoré que le terrain sur lequel il bâtissait appartenait à autrui, le propriétaire du terrain est libre de garder la construction ou de contraindre le constructeur à la supprimer. — S'il veut la garder, il devra rembourser à celui-ci le prix de la main-d'œuvre et des matériaux, sans avoir égard à la plus-value. — S'il préfère la faire démolir, il aura, au contraire, le droit d'exiger lui-même

une indemnité, à raison du dommage qu'elle lui a occasionné.

On voit,, par là, combien la position du propriétaire du terrain est préférable, lorsque le constructeur a été de mauvaise foi. Sans doute, il ne peut garder la construction qu'à la condition de rembourser à celui-ci tous ses déboursés, lors même qu'ils n'ont pas procuré au fonds une augmentation de valeur proportionnelle. Mais il n'est pas obligé de la garder; et, s'il la fait démolir, non seulement il n'a rien à payer au constructeur, mais il peut exiger de lui une indemnité, à raison du dommage qu'elle lui a occasionné. — Il en résulte qu'il sera le maître d'imposer à celui-ci ses conditions, et qu'il pourra se faire céder la construction moyennant une faible indemnité.

Lorsque le propriétaire du terrain ne peut pas fournir au constructeur l'indemnité qu'il lui doit, on admet généralement que les juges pourront l'autoriser à payer, à la place, une rente représentant la valeur de l'indemnité. — Cette solution était admise dans notre ancienne jurisprudence et le silence du Gode prouve qu'il a entendu la maintenir.

Les règles que nous venons d'énoncer relativement aux constructions sont également applicables aux plantations et autres ouvrages de même nature (1). (Art. 555.)

Quel est le principe fondamental en matière d'accession naturelle ?

Le principe fondamental en matière d'accession naturelle est celui-ci : les propriétaires des fonds riverains acquièrent par accession, sans avoir à fournir aucune indemnité, les alluvions qui s'unissent et s'incorporent à leurs fonds.

Il y a deux sortes d'alluvions : les lais et les relais.

On entend par lais, l'accroissement insensible que reçoit une rive par les molécules que la rivière y dépose. — On entend par relais, la portion du lit que les eaux laissent à sec en se retirant d'une rive pour se porter sur l'autre rive.

L'alluvion n'a pas lieu à l'égard des lacs et étangs ; le propriétaire conserve toujours le terrain que l'eau couvre, quand elle est

(i) Le droit accordé au propriétaire de demander la suppression des ouvrages faits sur sa propriété par le possesseur de mauvaise foi ne s'applique pas aux améliorations qui se sont identifiées avec le sol et n'en peuvent être séparées. Eu pareil cas, le possesseur aura nécessairement droit à une indemnité de plus-value. Cass., 22 août 18lô.

à la hauteur de la décharge de l'étang, encore que le volume d'eau vienne à diminuer. — Réciproquement, le propriétaire de l'étang n'acquiert aucun droit sur les terres riveraines que son eau vient à couvrir dans les crues extraordinaires. (Art. 556, 557, 558.)

Le propriétaire riverain acquiert-il la partie d'un champ qui a été entraînée par les eaux vers son propre fonds ?

Non ; le propriétaire riverain n'acquiert pas la portion considérable et reconnaissable de terrain qui a été détachée d'un fonds et portée par les eaux vers son héritage, comme il acquiert les molécules qui l'accroissent insensiblement. — Le maître de la p irtie enlevée peut la réclamer pendant un an au moins, à partir du moment où elle a été séparée de son fonds. (Art. 559.)

A qui appartiennent les îles qui se forment dans un fleuve ou dans une rivière ?

Les îles qui se forment dans un fleuve ou dans une rivière appartiennent à l'État, si le fleuve ou la rivière sont navigables ou flottables. — Dans le cas contraire, elles appartiennent aux riverains de la manière suivante : l'île s'est-elle formée d'un seul côté, il n'y a que les propriétaires riverains de ce côté qui puissent la revendiquer ; s'est-elle formée des deux côtés, les propriétaires des deux rives y ont droit, à partir de la ligne qu'on suppose tracée au milieu de la rivière.

Il en serait différemment dans le cas où un champ se trouverait entouré par une rivière, car ce champ conserverait alors sa substance et son identité. — En conséquence, si une rivière ou un fleuve, en se formant un bras nouveau, coupe et embrasse le champ d'un propriétaire riverain et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son champ. (Art. 56o, 551, 562.)

A qui appartient le lit abandonné par un fleuve ou par une rivière ?

Dans le droit romain, le lit abandonné par un fleuve ou par une rivière, et qui avait été ainsi mis à sec, appartenait aux propriétaires riverains. Dans un but d'équité, le Code a admis une solution différente, et il attribue le lit mis à sec, à titre d'indemnité, aux propriétaires des fonds nouvellement occupés, dans la proportion du terrain qui leur a été enlevé par les eaux.

Aux termes de l'article 564, les pigeons, lapins, poissons et autres animaux appartiennent au propriétaire des colombiers, garennes et étangs où ils viennent s'établir ; car il est désormais

impossible de constater leur identité et de savoir à qui ils appartenaient auparavant. — Toutefois, s'ils avaient été attirés par fraude ou artifice dans la propriété d'autrui, leur précédent maître pourrait réclamer une indemnité. (Art. 563, 564.)

A qui appartiennent les fleuves et rivières ?

A cet égard, il faut établir une distinction :

Les fleuves et rivières navigables ou flottables font partie du domaine public de l'État.

En ce qui concerne les rivières non navigables, ni flottables, la doctrine et la jurisprudence ne sont pas d'accord.

Suivant la plupart des auteurs, les cours d'eau non navigables ni flottables appartiennent aux riverains, car ils ont tous les avantages qui en résultent, tels que droits d'alluvion, droit d'irrigation, droit de pêche et enfin droit aux îles qui se forment dans le lit de la rivière. — Suivant la jurisprudence, au contraire, ces cours d'eau sont des choses communes dont la propriété n'est à personne et dont l'usage appartient à tout le monde, parla raison qu'ils ne sont pas soumis à l'impôt foncier, et que les divers droits attribués aux riverains ne leur ont été accordés que comme compensation des inconvénients que présente le voisinage de l'eau.

SECTION II