DES VUES SUR LA PROPRIÉTÉ DE SON VOISIN
Qu'entend-on par jours et par vues ?
On peut avoir sur la propriété de son voisin soit des jours, soit des vues proprement dites.
On entend parcours, les ouvertures fermées avec un verre dormant, c'est-à-dire avec un verre entouré d'un châssis immobile. On entend par vues, les ouvertures fermées avec des fenêtres ouvrantes. — Ainsi, les jours ne font que donner passage à la lumière ; tandis que les vues permettent encore de regarder chez le voisin.
Les vues proprement dites se subdivisent, à leur tour, en vues obliques et en vues droites.
Les vues obliques sont celles qui se trouvent placées de telle manière qu'on est obligé de se tourner à droite ou à gauche pour apercevoir la propriété de son voisin. — Les vues droites sont celles qui permettent de la voir de face.
En résumé, la servitude de vues fait naître, suivant les distances, des prohibitions plus ou moins graves. — Ces prohibitions consistent tantôt à ne pouvoir établir aucune ouverture quelle qu'elle soit, tantôt à ne pouvoir établir que des jours à verre dormant, tantôt à ne pouvoir établir que des vues obliques. Quant aux vues droites, on ne peut les établir qu'à une certaine distance.
Quelles sont les distances prescrites pour établir, soit des jours, soit des vues droites ou obliques ?
A cet égard, il faut observer les distinctions suivantes :
1° Si le mur est mitoyen, les copropriétaires ne peuvent en modifier l'état que de leur consentement mutuel.— En conséquence, l'un d'eux ne peut pas, de sa propre autorité, y pratiquer aucune ouverture ni fenêtre, pas même des jours à verre dormant (1).
(1) Cette défense cesse d'exister lorsqu'à la suite de la démolition de l'une des maisons, le fonds sur lequel elle était bâtie est incorporé à la voie publique. Cas»., 1er juillet :S79.
2° Si le mur, sans être mitoyen, se trouve placé sur la limite de deux héritages, on ne peut y pratiquer que des jours à verre dormant, qui doivent être garnis d'un treillis de fer, à mailles d'un décimètre d'ouverture au plus. — En outre, les jours doivent être établis à la hauteur de 2m,60 au-dessus du plancher, s'ils sont au rez-de-chaussée; et à la hauteur de lm,90, s'ils sont pratiqués dans les étages supérieurs.
3° Si le mur est à la distance de 0m,60 (ou 2 pieds) du fonds voisin, on peut y établir des vues ou fenêtres ouvrantes, mais seulement des vues obliques qui ne permettent pas de voir de face.
4° Enfin si le mur est à la distance de lm,90 (ou 6 pieds) du fonds voisin, on peut y établir toute espèce de jours et de
VUeS (1). (Art. 675, 676, 677, 678, 679.)
Gomment calcule-t-on la distance?
Pour les vues obliques, la distance se compte depuis le bord de la fenêtre la plus rapprochée jusqu'à la ligne de séparation. — Pour les vues droites, elle se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait ; et, s'il y a des balcons ou d'autres saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'au point où commence l'héritage voisin.
Lorsqu'il existe un mur mitoyen entre le bâtiment où les vues sont établies et l'héritage voisin, on calcule la distance du parement extérieur du bâtiment jusqu'au milieu du mur mitoyen. — Effectivement, comme ce mur appartient tout à la fois au propriétaire du bâtiment et au propriétaire de l'héritage voisin, il est rationnel de placer au milieu du mur le point où commence cet héritage.
Au reste, le droit de faire boucher les jours ou les vues qui n'ont pas été établis à la distance prescrite appartient, non seulement au propriétaire contigu, mais à tous les propriétaires voisins qui se trouvent au-dessous de l'héritage contigu. Chaque propriétaire voisin peut, d'ailleurs, exercer séparément son action. (Art. eso.)
Les distances légales sont-elles toujours obligatoires ?
Non; par exception, les distances légales cessent d'être obligatoires :
(1) Jugé qu'une porte ouverte dans un bâtiment pour l'exercice d'un droit de passage n'est pas comprise dans les prohibitions de l'article 078. Gass., 28 juin 18f)5.
1° Lorsque le bâtiment éclairé est séparé de l'héritage voisin par un chemin public ou par une rue. — Tout le monde admet que, dans ce cas, on peut pratiquer des jours ou des vues à quelque distance que ce soit des fonds voisins. Il en était ainsi dans notre ancien droit, et rien ne fait supposer que le Gode ait voulu innover (1).
2° Lorsque le bâtiment éclairé est séparé du onds voisin par un mur assez élevé pour empêcher qu'on ne puisse voir celui-ci, ou y jeter quelque chose, — Mais il faut remarquer que les distances légales redeviendraient obligatoires si le mur intermédiaire était abattu, même après trente ans; car on ne peut pas acquérir par prescription une vue qu'on n'a pas possédée.
Les distances légales doivent-elles être observées lorsque les jours sont établis sur un simple mur ue clôture ?
Lorsque les jours ou les vues sont établis sur un bâtiment, il est certain que les distances légales doivent toujours être observées, sans qu'il y ait à distinguer si le bâtiment est situé à la ville ou à la campagne; car la loi ne fait pas de distinction. — Mais on s'est demandé si les distances légales étaient également obligatoires, lorsque les ouvertures se trouvent établies dans un simple mur de clôture.
Suivant un premier système, l'obligation d'observer les distances légales pour les jours ou pour les vues à établir ne concerne pas les simples murs de clôture, puisque le Code ne la mentionne expressément que par rapport aux ouvertures qui éclairent les bâtiments. — Et cela se conçoit facilement : car les fenêtres d'un bâtiment gênent continuellement le propriétaire de l'héritage voisin, tandis que les jours pratiqués dans un simple mur de clôture servent trop rarement à la vue pour avoir les mêmes inconvénients (2).
Suivant le second système, cette obligation d'observer les distances s'applique aux simples murs de clôture, tout aussi bien qu'aux murs de bâtiment, parce que le Gode ne fait aucune distinction entre les uns et les autres. Sans doute, il ne mentionne que les ouvertures qui éclairent les bâtiments ; mais cela
(1) Sic: Desgodets {Coût, de Paris, art. 202). — Toullier, 111, 528. — Demoombe {Serv., II, 566). — Marcadé, II, 632.— Cass., 27 août 1849. 1er, juillet 1861.
(2 Donner c; Roustain* sur l'art. 680.
tient uniquement à ce qu'il s'est placé dans les cas les plus ordinaires (1).
Peut-on acquérir par prescription un droit de vue ?
Oui ; lorsque les jours ou les vues placés à des distances trop rapprochées ont été établis depuis plus de trente ans, le propriétaire du bâtiment éclairé acquiert un droit de vue, qui devient une véritable servitude pour les voisins. Il en résulte : — 1° que ceux-ci ne peuvent plus l'obliger à faire boucher les jours ou les vues de son bâtiment; — 2° qu'ils ont même, suivant une opinion généralement adoptée, perdu le droit d'élever des constructions intermédiaires qui seraient de nature à intercepter les jours ou les vues.
Effectivement, le propriétaire qui a établi des ouvertures depuis plus de trente ans peut invoquer une double prescription : d'une part, une prescription libératoire, en vertu de laquelle il s'est libéré de la servitude passive qui l'obligeait à ne pas établir sur son bâtiment des jours ou des vues à des distances trop rapprochées ; d'autre part, une prescription acquisitive, en vertu de laquelle il a acquis le droit de conserver les ouvertures établies sur son bâtiment et d'en faire usage, sans que personne puisse nuire à cet usage ou le diminuer, en faisant élever des constructions intermédiaires (2).
Le voisin qui acquiert la mitoyenneté d'un mur peut-il faire boucher les jours ou les vues qui s'y trouvent ?
Il faut distinguer.
Si celui qui possédait exclusivement le mur avant qu'il fût devenu mitoyen y avait pratiqué des vues, le voisin qui acquiert la mitoyenneté peut évidemment les faire boucher, si elles n'ont pas été établies depuis plus de trente ans. — Effectivement, comme on ne peut pas établir des vues dans un mur qui sépare deux héritages, le voisin pourrait faire boucher celles qui ont été pratiquées, alors même que le mur ne serait pas devenu mitoyen.
Quant à savoir s'il a également le droit de faire boucher les ouvertures à verre dormant et garnies d'un treillis, qui ont été pratiquées dans le mur alors qu'il n'était pas mitoyen, c'est là
(1) Valette, à son cours. — Marcadé, II, 632. — Déniante, II, 533 dis. — Lyon, 4 nov. 1864.
(2) Valette, à son cours.— Marcadé, II, 634.
une question débattue. — Suivant les uns, il peut les faire boucher, parce qu'un mur mitoyen n'est pas, en général, destiné à. recevoir des ouvertures. — Mais on décide généralement qu'il faut lui refuser ce droit. En effet, de ce que le Code a prohibé des ouvertures à faire dans un mur mitoyen, il ne s'ensuit pas qu'il ait voulu prohiber également les ouvertures déjà faites au moment où le mur est devenu mitoyen (1).
SECTION IV
