SUR LES BIENS

Qu'entend-on par servitudes établies par le fait de l'homme ?

On entend par servitudes établies par le fait de l'homme, des servitudes qui résultent de la volonté des propriétaires voisins, et non pas des dispositions de la loi. Ces servitudes sont constituées, soit par testament, soit par convention. — Quelques-unes peuvent, en outre, s'établir par prescription ou par destination du père de famille.

La convention est l'accord de deux pprsonnes, en vue de donner naissance à un droit. Si la convention a pour but de faire naître une obligation de personne à personne, elle prend spécialement le nom de contrat. Au contraire, elle reste une convention proprement dite, lorsqu'elle tend à établir un droit sur une chose.

Les servitudes résultant du fait de l'homme sont les seules qui constituent de véritables restrictions au droit de propriété, des dérogations au droit ordinaire et normal de la propriété foncière. Elles sont par conséquent illimitées, à la différence des servitudes naturelles et légales, qui forment le droit commun de la propriété, et qui par cela même sont déterminées d'une manière précise par la loi.

Les propriétaires voisins peuvent-ils établir sur leurs fonds toute espèce de servitudes ?

Oui; les propriétaires voisins peuvent établir sur leurs fonds toute espèce de servitudes, pourvu, dit le Code, qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public, et qu'elles ne soient imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fond set pour un fonds.

Ces expressions veulent dire que les conventions passées entre propriétaires voisins ne feraient pas naître des servitudes si l'un d'eux s'obligeait personnellement à faire quelque chose en faveur

du fonds voisin, ou si, à l'inverse, il se réservait d'exercer sur le fonds voisin certaines prestations. — Dans le premier cas, la convention ferait naître une obligation personnelle; dans le second cas, un droit d'usage ou d'usufruit.

Il faut ajouter qu'on ne pourrait pas établir de pareils droits à perpétuité, au profit ou à la charge des propriétaires successifs d'un fonds ; car on retomberait alors dans le régime féodal que le Code a voulu proscrire, et où les propriétaires des domaines seigneuriaux pouvaient exercer certaines prestations sur les fonds roturiers, ou exiger des propriétaires de ces fonds des services personnels. — Ainsi, lorsqu'un propriétaire accorde à son voisin le droit de chasser sur son fonds, il n'y a pas dans ce fait de servitude établie, mais un simple droit d'usage, d'une nature spéciale. Et ce droit d'usage ne peut pas être constitué pour une durée plus longue que la vie du bénéficiaire. A plus forte raison, ne pourrait-on pas l'établir à perpétuité au profit de tous les propriétaires successifs d'un fonds voisin (1). (Art. 686.)

Comment se divisent les servitudes établies par le fait de l'homme ?

Les servitudes établies par le fait de l'homme se divisent en trois classes. Elles sont :

1° Urbaines ou rurales;

2° Continues ou discontinues;

3° Apparentes ou non apparentes.

Les servitudes urbaines sont celles qui ont été établies pour l'usage des bâtiments : telles sont les servitudes d'égout et de vue. — Les servitudes rurales sont celles qui ont été établies pour l'usage des fonds de terre : telle est la servitude de passage.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage peut être continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l'homme: telles sont les servitudes d'égout et de vue. — Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : telle est la servitude de puiser de l'eau (2).

Les servitudes apparentes sont celles qui se reconnaissent à des signes extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre. — Les servitu-

(1) Cass., 4 janvier 1860; 13 décembre 1869.

(2) La servitude d'égout des eaux ménagères ou d'évier ayant besoin pour être exercée du fait actuel de l'homme est une servitude discontinue. Cass., 19 juin 1865 ; 14 février 1872.

des non apparentes sont celles qui ne sont révélées par aucun signe extérieur, comme la servitude de ne pas bâtir.

Sous un autre rapport, on divise encore les servitudes en positives ou négatives, suivant qu'elles permettent au propriétaire du fonds dominant de faire certains actes sur le fonds servant, ou qu'elles obligent le propriétaire de ce fonds à s'abstenir de certains actes qu'il aurait pu faire suivant le droit commun.

(Art. 687, 688, 689.)

Les classifications que nous venons de voir ont-elles toutes la même importance ?

Non ; il n'y a que la classification des servitudes en servitudes apparentes et non apparentes, continues et discontinues qui ait quelque importance pratique; à cause que les servitudes continues et apparentes peuvent seules, comme nous allons le voir, s'établir par prescription et par destination du père de famille.

Au reste, ces diverses classifications ne s'excluent pas les unes les autres. Ainsi, les servitudes peuvent être en même temps : continues et apparentes, comme la servitude de vue ; continues et non apparentes, comme la servitude consistant à amener les eaux d'une source sur le fonds voisin par des canaux souterrains ; urbaines, continues et apparentes, etc.

SECTION H

comment s'établissent les servitudes.

Comment s'établissent les servitudes ?

Les servitudes peuvent s'établir de trois manières : 1° par titre, c'est-à-dire par une convention ou par un testament; 2° par prescription; 3° par destination du père de famille.

Lorsque la servitude est établie par titre il y a intérêt à distinguer si c'est par convention ou par testament. En effet, la convention ne transfère la servitude par rapport aux tiers qu'autant que l'acte qui la constate a été transcrit au bureau du conservateur des hypothèques. Si l'immeuble grevé était donné ou vendu avant que la transcription de l'acte constitutif de servitude n'ait été faite, celle-ci ne serait pas opposable au tiers acquéreur qui aurait lui-même fait transcrire son acte d'acquisition. C'est ce qui résulte de la loi du 25 mars 1855.

Les servitudes peuvent toutes s'établir par titre. — Par contre, elles ne peuvent s'établir par prescription qu'autant qu'elles sont continues et apparentes, et par destination du père de famille qu'autant qu'elles sont au moins apparentes (1). (Art. 690, 69i, 692.)

Pourquoi n'y a-t-il que les servitudes continues et apparentes qui puissent s'établir par prescription ?

Pour acquérir une chose par la prescription, il ne suffit pas de l'avoir possédée pendant un certain temps : il faut, en outre, que la possession ait eu certaines qualités, et notamment qu'elle ait été publique et qu'elle ait porté une atteinte grave au droit du dominus. Si la possession réunit ces deux qualités, l'inaction du maître, sa négligence à la faire cesser, impliquent la reconnaissance du droit du possesseur, et ce droit devient inattaquable lorsque la possession a duré un certain temps.

En conséquence de ces principes, on a décidé que la prescription était inapplicable : 1° aux servitudes non apparentes, parce qu'elles n'ont pas été possédées publiquement ; 2° aux servitudes discontinues, parce qu'en les exerçant le voisin n'a pas porté une atteinte grave et permanente au droit du propriétaire du fonds servant. S'il les a supportées, c'est par tolérance, et non pas parce qu'il reconnaissait à son voisin le droit de les exercer.

Quel est le laps de temps nécessaire pour acquérir des servitudes par prescription ?

Dans notre ancienne législation, on n'était pas d'accord sur le laps de temps qui était nécessaire pour l'acquisition des servitudes par la prescription. Certaines coutumes exigeaient une possession immémoriale, qui était de cent ans; d'autres se contentaient d'une possession temporaire plus ou moins longue. — Pour faire cesser cette divergence, les rédacteurs du Code décidèrent que les servitudes continues et apparentes pourraient s'acquérir par une possession de trente ans.

Quant à la question de savoir si les servitudes continues et apparentes pourraient être acquises également, conformément à l'article 2265, par une possession de dix à vingt ans, au profit d'un possesseur qui aurait juste titre et bonne foi, elle est controversée.— Dans un premier système, soutenu par MM.Marcadé

(1) Toutefois, cette règle reçoit exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, ou lorsque le titre a été détruit par force majeure. Cass., 1G décembre 1863; 2 juillet 1879.

etDemolombe et admis par lajurisprudence, on décide qu'il faut s'en tenir exclusivement à la prescription de trente ans, puisque c'est la seule prescription à laquelle l'article 690 ait fait allusion. Mais on admet plus généralement que les expressions de l'article 690 n'ont pas le sens restrictif qu'on leur attribue. Le Gode, voulant rejeter la règle des coutumes de Paris et d'Orléans, qui disait : pas de servitude sans titre, a entendu exprimer que les servitudes pourraient être acquises par la prescription. S'il n'a énoncé spécialement que la prescription de trente ans, c'est parce qu'elle est celle de droit commun. Il n'a pas eu la pensée d'exclure les autres prescriptions dans les cas où elles sont applicables. Ce dernier système a été soutenu par M. Valette. (Art. 690.)

Qu'entend-on par destination du père de famille ?

On entend par destination du père de famille, une certaine disposition au moyen de laquelle le propriétaire de deux fonds a établi un service sur l'un d'eux au profit de l'autre*

Tant que les deux fonds continuent d'appartenir à la même personne, le service établi sur l'un d'eux ne constitue point une servitude; car on ne peut pas établir de servitude sur sa propre ebose. Mais il devient tel dès que les deux fonds ont été séparés pour une cause quelconque et qu'ils appartiennent à des propriétaires différents, pourvu qu'il soit de nature à constituer une servitude continue et apparente.

La séparation des fonds a lieu de plusieurs manières. — Ainsi, elle peut résulter d'une vente ou d'une donation, par laquelle le père de famille aurait disposé de l'un des deux fonds, ou même des deux fonds en même temps au profit de personnes différentes. Souvent aussi elle s'opérera au décès du père de famille par le partage de ses biens et leur attribution aux divers héritiers. Ainsi le propriétaire de deux fonds contigus élève sur l'un d'eux une construction joignant immédiatement le fonds voisin et y établit des vues. S'il vend l'un des deux fonds, ou s'il meurt et que chacun des fonds passe en des mains différentes, le service qu'il avait établi sur l'un d'eux au profit de l'autre, se changera en une servitude de vue.

En résumé, le voisin qui prétend avoir droit à une servitude en raison d'une destination du père de famille doit prouver : 1° que les fonds qui sont actuellement séparés ont appartenu autrefois à la même personne; 2° que le service qui existe sur l'un d'eux

au profit de l'autre a été établi par la personne qui les possédait tous les deux en même temps.

Il pourra faire cette double preuve, soit par titres, soit par témoins, soit même par de simples présomptions. (Art. 693.)

Quelles sont les servitudes qui peuvent s'établir par destination du père de famille ?

Suivant l'article 692, il nJy a que les servitudes continues et apparentes qui puissent s'établir par destination du père de famille. Mais l'article 694 décide que les servitudes qui sont simplement apparentes peuvent également s'établir de cette manière.

Plusieurs interprétations ont été proposées pour concilier ces deux articles. — Quelques auteurs ont vu un oubli dans la disposition de l'article 691 qui n'exige pas la continuité. — D'autres ont supposé que l'article 692 devait se référer à l'établissement des servitudes, et l'article 694 à leur rétablissement. Mais ces opinions n'ont pas prévalu, et l'on explique généralement de la manière suivante la contradiction que semblent présenter nos deux articles.

En principe, tout acquéreur ou héritier qui reçoit une chose est présumé la recevoir avec les charges apparentes qui la grèvent, lorsqu'il n'a pas fait insérer dans l'acte des réserves contraires à ces charges. — Supposons maintenant qu'un père de famille, propriétaire de deux fonds voisins, établisse sur l'un d'eux un service destiné à augmenter l'utilité de l'autre, et qu'il vienne ensuite à décéder : après sa mort, les fonds passent aux mains de deux héritiers différents. De là deux hypothèses :

Ou bien le voisin qui prétend exercer une servitude représente l'acte de partage qui constate la séparation des fonds, et établit que cet acte ne contient aucune réserve contraire à la servitude ; dans ce cas, le silence du titre prouve que la servitude a été maintenue lors de la séparation des fonds, pourvu qu'elle soit simplement apparente. — Effectivement, l'héritier qui a reçu le fonds grevé dans son lot a dû connaître la servitude, puisqu'elle était apparente : et, comme il n'a fait insérer dans l'acte de partage aucune réserve contraire à son maintien, il faut en conclure qu'il a consenti à la supporter. C'est là l'hypothèse prévue par l'artic cle 694.

Ou bien, au contraire, le voisin qui prétend exercer une servitude n'est pas en mesure de représenter l'acte de partage et d'éla-

blir qu'il ne contient aucune réserve contraire à la servitude : dans ce cas, on ne peut présumer son maintien que si elle est tout à la fois continue et apparente. — Effectivement, à défaut d'autre fait, il faut que la servitude soit continue pour qu'on puisse présumer qu'elle avait été acceptée tacitement par l'héritier qui a reçu dans son lot le fonds grevé; car, autrement, il aurait pu la supporter par simple tolérance. C'est là l'hyp othèse prévue par l'article 692.

Ainsi, les articles 694 et 692 ne sont pas inconciliables, parce qu'ils se réfèrent à des hypothèses différentes : le premier, au cas où l'acte de partage est repr ésenté; le second, au cas où il ne l'est pas (1).

Le titre constitutif de la servitude peut-il être remplacé ?

Oui ; lorsque le titre constitutif de la servitude est perdu ou détruit, le propriétaire du fonds dominant peut le faire remplacer par un autre titre qu'on appelle titre récognitif, et qui renferme la reconnaissance de la servitude par le propriétaire du fonds servant.

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. — Ainsi, la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de

passage. (Art. 695, 696.)

SECTION 111