I. Par avis préalable avec avis de réception

lOO MODES DE REALISATION EFFECTIVE

avez « l'Urbanisme » qui oblige les clioses, — comme « l'Urbanité » obligeait les gens, — à se faire des sacrifices réciproques; maisons, édifices, monuments, voies, espaces libres, bref tous les éléments qui forment l'ensemble urbain se doivent de mutuelles concessions, codifiées au moyen des plans régulateurs et des polices de constructions. La loi Cornudet a préconisé ces régimes, mais ils ne peuvent donner de résultat patent que s'ils entraînent une nouvelle « politique du sol », c'est-à-dire une manière un peu différente de concevoir la propriété foncière lorsque celle-ci appartient à une ville ou à son plan d'extension.

Au reste, nous n'avançons rien ici qui soit particulièrement nouveau; des pays dont le libéralisme est bien connu, et dont l'attachement à la propriété foncière ne fait pas le moindre doute, comme l'Angleterre, le Danemark, la Hollande, la Suisse, ont été très loin dans ce domaine; ils en ont été récompensés par l'aspect d'heureux développement que leurs villes ont pris. Nous emprunterons à plusieurs reprises dans la suite de cette étude des exemples au règlement récent publié par la ville de Lausanne, afin de montrer ce qui a été fait par nos voisins dans une voie où il conviendrait de nous engager au plus tôt, si nous ne voulons pas exposer nos villes à rendre illusoires tous les projets d'amélioration.

Supposons dressé le plan régulateur (aménagement et extension) auquel la ville devra désormais se soumettre; supposons-le accepté par les commissions compétentes et décrété d'utilité publique par la Consed d'Etat; que va-t-il se passer."^

La ville intéressée devra acquérir les surfaces nécessaires aux transformations de la voirie, et cela dans des conditions qui ne soient pas trop onéreuses; la commune devra donc s'attacher, tout en demeurant équitable à l'égard des particuliers, à rendre les opérations le moins coûteuses possible pour les finances publiques.

Si l'on veut arriver à ces fins, il faut :

1° Stabiliser les prix des propriétés à acquérir par la commune en vue de l'exécution du nouveau plan régulateur.

2° Simplifier les formalités d'acquisition.

3° Faciliter aux communes la récupération de leurs dépenses.

LES OPÉRATIONS d'aC'QUISITIONS FONCIERES l3l

en les faisant participer sous une forme ou sous une autre aux bénéfices résultant des plus-values acquises par les terrains que le nouveau plan aura mis en valeur.

j . Il ne faut pas que la publication

La stabilisation du prix , i . .

des nouveaux plans régulateurs par des terrains. . . ,.^ . ^ ^

les municipalités soient un prétexte

à des spéculations particulières vis-à-vis de celles-ci. En effet,

les parties marquées sur le plan comme devant être aménagées

par les villes doivent être acquises par celles-ci aux prix qu'elles

valaient antérieurement au projet; dans le cas où l'achat ne

peut se faire immédiatement, il convient que les propriétaires

n'aient pas le droit d'élever des bâtiments sur les surfaces

destinées à être transformées en voies ou surfaces libres et qui

seront rachetées dans un temps fixé. Une indemnité serait

donnée dans ce cas aux propriétaires jusqu'au moment où

l'acquisition réelle pourrait avoir lieu.

11 va de soi que, sauf pour les surfaces à acheter par la

commune, il se ferait une hausse sur l'ensemble des terrains

mis en valeur par un plan ingénieux; néanmoins, et surtout

en ce qui concerne l'extension, la division par zones avec

règlements appropriés permettrait de fixer d'avance les idées et

d'accorder une valeur déterminée aux environs d'une ville

touchée par le plan régulateur.

... 11 y a un intérêt évident pour

Les acquisitions "'..,.,, ^ .

. .. une municipalité a traiter par acqui-

sitions amiables ; la première condition, pour arriver à telle fin, c'est d'orienter l'esprit public dans un sens favorable à ce genre d'opérations. Il faut que le particulier soit incité à faire œuvre de bon citadin en facilitant les opérations de sa commune et non pas qu'il s'efforce, comme c'est le cas trop généralement répandu, d'abuser de la situation en cherchant à faire de l'obstruction systématique ou à obtenir un gain non en rapport avec sa propre participation.

L'expropriation. ^n doit donc prévoir que de

semblables acquisitions ne pourront pas toutes être traitées à l'amiable et que les municipalités

l32 MODES DE RÉALISATION EFFECTIVE

devront avoir recours, dans bien des cas, à leur droit d'expropriation.

Comme nous l'avons vu précédemment, les acquisitions de terrains se feront, le plus souvent, sur une échelle assez vaste et dépassant les besoins immédiats de la voirie nouvelle à établir; ceci, d'abord en raison des servitudes que la commune peut avoir à imposer dans certains aménagements ou dans des zones d'extension; ou à cause des parcelles inutilisables qui resteraient pour compte aux propriétaires dont on aurait acquis presque tout le terrain ; ou enfin pour permettre les opérations de revente dont il sera question plus loin.

Mais jusqu'où peut s'étendre ce droit d'expropriation et comment définir la propriété sur laquelle il pourra s'exercer.^

11 ne peut y avoir à ce sujet de règlement fixe, car cela dépend pour chaque commune des servitudes qu'elle entend imposer, de la figuration actuelle des lieux et de l'état cadastral, enfin de l'importance de l'opération. ?\ous ne pouvons que citer un exemple que nous empruntons à la ville de Lausanne, en application des règlements d'édilité que nous avons examinés dans un chapitre précédent : pour l'extension de Lausanne, les articles de loi suivants établissent les droits respectifs de la commune et des propriétaires, en matière d'expropriation :

L'approbation par le Conseil d'État du plan adopté par l'autorité communale confère par là même à la commune le droit d'expropriation.

Ce droit doit être exercé dans le délai de 20 ans. La commune peut être tenue d'exproprier, sitôt après l'appi-obation définitive du plan, tout fonds se trouvant dans les conditions suivantes :

1° S'il est en entier entre les alignements adoptés pour les constructions.

■2° S'il ne reste de ce fonds en dehors des alignements qu'une parcelle insuffîsanle ou impropre à recevoir une construction convenable...

... La commune a le droit d'exproprier les immeubles jusqu'à une distance de 20 mètres au delà de l'alignement prévu pour les constructions.

Elle a, en outre, le droit d'exproprier la totalité des immeubles atteints lorsque les parcelles restantes ne sont pas d'une étendue ou d'une forme qui permette d'y élever des constructions salubres ou d'un aspect convenable.

Dans toute expropriation partielle, si le prix de la parcelle expropriée dépasse la rai.it.é de la valeur totale de l'immeuble fixée par voie

LES OPÉltVTlONS d'aCQUISITIOXS FONCIERES l33

d'cslimation juridique, la commune peut exiger que Texproprialion soil tlendue ci l'immeuble tout entier.

Le propriétaire d'un bâtiment dont l'expropriation partielle est poursuivie a le droit d'exiger l'expropriation de l'intégralité du bâtiment, dans le cas où le reste de l'immeuble ne pourrait plus servir à sa destination jirimitive et où la partie expropriée ne pourrait pas être remplacée par des arrangements convenables.

Ainsi sont garantis les droits des deux parties. La commune peut exproprier les zones en bordure nécessaires à une bonne exécution de ses projets; les propriétaires peuvent exiger l'expropriation des parcelles restantes si elles ne sont plus avantageuses pour lui.

Il est une autre question sou-

Les remaniements . , , , t . • i

,, . levée par les plans cl extension et

parcellaires , '^ - . ' - ^ i".

dont on s est préoccupe a 1 etran-

ou remembrement. ni •

ger : celle des remaniements parcellaires ou remembrement.

Des percements nouveaux, la création d'un réseau de voies, l'imposition de servitudes non œdijîcandi ou d'alignements en ordre contigu ou non contigu, ne peuvent pas se faire en respectant l'état cadastral de la zone intéressée, d'où il pourrait résulter un morcellement incompatible avec une utilisation rationnelle des terrains.

On est donc amené à envisager le remaniement des parcelles et la rectification des limites des terrains à bâtir. Le mieux est évidemment que les propriétaires d'un même bloc s'arrangent entre eux pour faire, par des échanges ou des compensations, la meilleure répartition de leurs propriétés. Mais la loi doit prévoir le cas où cette entente ne serait pas parfaite et régir l'organisation pour qu'une mauvaise volonté ou une mésentente ne vienne pas faire échouer une opération aussi nécessaire.

La loi suisse établit en principe que :

Les propriétaires fonciers qui veulent remédier aux inconvénients d'une distribution anormale de propriétés privées et arriver, par la rectification de limites, la réunion ou l'échange, à une utilisation rationnelle d un bloc de parcelles de terrains dans le but de permettre la construction de bâtiments convenables, au double point de vue de l'aspect génci'al d'un quartier et de la salubrité, peuvent obtenir, soit

l3^ MODES DE RÉALISATION EFFECTIVE

le remaniement parcellaire d'un ensemble de fonds qui sont devenus terrains à bâtir, soit de simples rectifications de limites.

L'initiative du remembrement peut être prise par un ou plusieurs propriétaires ou par la municipalité, lesquels soumettent aux intéressés un projet de remaniement ou de rectifications avec un projet de statuts.

Si, après avoir réuni l'unanimité, les projets sont adoptés par les 2/3 des intéressés possédant plus de la moitié de la surface des terrains ou la moitié des intéressés possédant les a/3 de la surface des terrains, l'entreprise devient obligatoire pour tous les propriétaires de fonds intéressés.

Les articles suivants régissent le fonctionnement des commissions de classification, les règles à appliquer pour les divers cas, les transferts des gages mobiliers, les enquêtes publiques, les réclamations ou oppositions, les recours, les délais, les répartitions de frais, les inscriptions de mutations, en un mot le règlement de toutes les difficultés et les mesures d'inscription légale.

, ,, ,, . .^. Mais comment se feront, dans

Procédure d acquisition. , ....

1 état présent de notre législation

et sur une grande échelle, ces acquisitions, amiables ou non? Quelles formalités nécessiteront ces opérations entre municipalités et propriétaires ? Voilà ce que nous voudrions, à titre d'indication tout au moins, résumer dans les quelques pages qui suivent; on verra ainsi que, si de telles opérations exigent, pour être équitables, une procédure délicate, elles peuvent se faire, du moins, avec toutes garanties. La procédure que nous indiquons n'est, du reste, pas inventée de toutes pièces ; elle a même été employée en partie par la Compagnie des chemins de fer de l'Est pour le tracé de ses lignes nouvelles. Adaptée aux acquisitions de terrains dans les villes, elle nous semble destinée à rendre service pour les opérations à entreprendre.

Nous distinguons plusieurs phases dans les opérations :

A. Recherche des documents destinés à faciliter l'estimation des terrains.

B. Les estimations des propriétés.