CHAPITRE II REVENTES ET PARTICIPATIONS

SOMMAIRE. — Nécessité des reventes. — La commune agissant pour son propre compte ou par voie de concessions. — Les syndicats de propriétaires. — Les frais de viabilité. — Les participations : redevances des concessions; taxes de plus-value; allocations et indemnités.

. , Les surfaces des voies nouvelles

Nécessites , , , ,, ...

. ^ et les reserves a espaces libres a

des reventes. . ,., f . ,,

acquérir, lorsqu il s agit d aménagements nouveaux ou d'extensions à réaliser, exigent des opérations d'achat parfois considérables, dont l'importance pourrait devenir prohibitive si la dépense devait être faite sans espoir de retour.

Pour rendre possible une transformation urbaine d'une certaine envergure, il importe que les opérations d'achat aient comme complément des opérations de vente après transformations; de telles opérations, si elles sont bien étudiées et conduites, doivent en fin de compte s'équilibrer, étant donné la plus-value acquise par les terrains restants après la transformation des quartiers; elles apparaîtront même dans certains cas pour les communes comme une source de bénéfices engageant les propriétaires riverains à participer pécuniairement à l'affaire.

Ces transformations de quartiers doivent donc être menées selon les règles strictement commerciales {on strict business principles, comme disent les Anglais).

C'est pour cela que la ville doit pouvoir acquérir les zones adjacentes aux voies nouvelles, et ce, sur une profondeur qui permettra la meilleure utilisation des terrains en bordure, profondeur fixée à 20 mètres, dans la loi suisse. Cette extension du droit d'acquisition, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération, est du reste indispensable, comme nous l'avons vu précédemment, pour l'application des règlements spéciaux.

Une fois la voirie établie, les lots restants, remaniés suivant un lotissement judicieux, seront revendus, ce qui permettra à l'opération d'achat de retrouver une contre-partie avantageuse, car la valeur de ces lots se sera accrue, du fait de la création nouvelle, dans une notable proportion. Cette opération, souvent fructueuse, est journellement faite par des sociétés particulières, immobilières et financières, qui, aux environs des villes notamment, achètent de vastes lots, en font un morcellement desservi par des voies nouvelles et revendent les terrains dans de bonnes conditions.

La municipalité peut évidemment faire l'opération pour son propre compte, achetant et revendant au mieux des intérêts de la cité. Le cas se présente fréquemment à l'étranger, où la municipalité, faisant réellement fonction de gérant d'un bien public, cherche à lui faire faire les opérations de son ressort dans des conditions avantageuses.

Mais ilne semble pas que cette con- Concessions. .. ., , , , . , .

ception soit généralement admise

par les municipalités françaises et que le fait d'opérations

financièrement équilibrées en elle-mêmes rentre dans nos

habitudes administratives : elles préfèrent généralement

n'exercer sur ces opérations qu'un contrôle et se décharger

sur une société particulière du soin d'en mener les diverses

phases, d'en faire les frais et d'en récupérer les bénéfices sur

lesquels elles ne prennent qu'une redevance modérée. C'est

évidemment pour les pouvoirs publics une simplification, et

la suppression de tout aléa, mais c'est aussi perdre le bénéfice

principal d'une opération qui est fructueuse pour d'autres.

Notre forme actuelle d'administration municipale semble peu

faite pour la conduite commerciale de ces sortes d'affaires, et

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les exemples ne manquent pas d'exploitations en régie municipale peu rémunératrices, tandis que les sociétés diverses, à qui les transports, l'éclairage, le nettoyage, sont affermés par la commune, font des bénéfices et sont pour la ville une source de redevances régulières et contrôlables. 11 est vrai que la ville peut alors cbercher d'autres sources de revenus et que, par exemple, dans la question qui nous intéresse, l'amélioration qui résulte des travaux aura pour conséquence un meilleur rendement de ces impôts, ou l'acceptation plus facile de l'augmentation de certains droits : octroi, voirie, concession des services publics, etc. Quoi qu'il en soit, il est certain que, dans la plupart des cas, les villes françaises n'agissent et n'agiront probablement que par l'intermédiaire de concessionnaires. Encore faut-il que le marcbé passé entre la ville et le concessionnaire soit assez étudié pour que les intérêts de la communauté soient sauvegardés, ce qui ne s'est pas toujours présenté.

Le concessionnaire est généralement une société financière, plus particulièrement orientée sur les opérations immobilières. Le cas d'un syndicat des propriétaires des terrains touchés par l'opération prenant en mains la concession a été souvent réalisé dans le JNord et en Belgique. C'est une solution heureuse et qui mérite d'être signalée, car l'intérêt du concessionnaire est alors intimement lié à celui de la villle, en s'attachant, non seulement à l'opération temporaire, mais au bénéfice durable de l'amélioration réalisée.

,.^, Quant aux déboursés concernant

Les frais de viabilité. , ...

les travaux de voirie proprement

dits : construction des rues, établissement des chaussées, trottoirs, etc., ces frais seraient couverts suivant les cas, tantôt par la ville seule, et tantôt avec coopération des propriétaires riverains auxquels, par compensation, on accorderait pour un temps une réduction d'impôts. Les villes ayant souffert de bombardements, et dont les rues auraient été bouleversées par les obus, toucheraient une indemnité de l'Etat qui diminuerait d'autant leurs débours.

La question des dépenses pour ce qui concerne l'amélioration de la voirie et des quartiers ne doit nullement effrayer

CITÉS DÉTRDITES. 10

l46 MODES DE RÉALISATION EFFECTm;

les municipalités si elles veulent bien anticiper sur la venir.

La Prévoyance, en fait d'Urbanisme, est une source d'économies certaines ; il vaut mieux, en effet, lancer des emprunts et faire des dépenses en vue d'améliorations qui profiteront réellement aux générations qui auront à en payer les intérêts, que de réparer peu ou prou au prix de sacrifices énormes les erreurs ou négligences qui se sont produites dans le passé par suite d'un « laisser-faire » regrettable et de solder ainsi les frais d'opérations qui auraient dû être faites et payées par les générations passées.

Mais il ne suffit pas de légitimer les dépenses d'une opération ; il faut aussi tâcher de les couvrir dans un temps donné ; comment et par quoi toutes ces opérations et charges de voirie provoquées par les aménagements et les extensions sero.nteUes compensées?

D'abord par les redevances des concessionnaires.

D'autre part, nous avons vu plus haut que la municipahté a tout avantage à provoquer chez les propriétaires eux-mêmes un groupement susceptible de coopérer à l'œuvre municipale, en faisant pour leur propre compte tel aménagement qui intéresse leurs terrains. 11 convient seulement de les soumettre à la discipline générale et d'obtenir pour la commune une redevance sur les opérations qui sont avantageuses, d'autant plus avantageuses pour eux qu'elles sont améliorées par les réformes ambiantes.

Et ceci nous amène à concevoir Participation , • -, ^

une troisième source de revenus, aux plus-values. i . ■ • ,

parfaitement légitimes, sur laquelle la ville est en droit de compter : celle de la participation aux plus-values.

Nul n'ignore d'autre part que, si un nouveau percement, une extension nouvelle, occasionnent des frais considérables pour la commune, ces opérations sont, par contre, une source de bénéfices, souvent énormes, pour les propriétaires dont les immeubles sont avantagés par ce nouvel aménagement. De là, pour des personnes averties et peu scrupuleuses, l'occasion de gains excessifs qui ne sont justifiés ni par le risque à courir, ni par le travail fourni.

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Ne serait-il pas juste que, sous une forme ou une autre, les propriétaires qui tirent un si grand avantage d'une opération dans laquelle ils ne sont pour rien soient tenus de participer aux frais de cette opération?

La ville de Lausanne a tranché cette question par l'affirmative.

Lorsque la commune décide rexécution de l'un des travaux prévus par le plan d'extension, les propriétaires des immeubles intéressés sont appelés à contribuer à son exécution.

Sont considérés comme immeubles intéressés ceux qui, par la contiguïté, leur proximité ou leur situation, protitent du travail à exécuter.

La contribution de chaque immeuble intéressé est égale à la moitié de la plus-value que lui donne l'exécution du travail.

Si l'ensemble des contributions dépasse 4o p- loo du coût total du travail, il est fait une réduction proportionnelle sur chacune d'entre elles.

Le coût du travail comprend l'acquisition des immeubles et toutes les autres dépenses qui incombent à la commune, à l'exception toutefois de celles relatives aux égouts collecteurs, à la construction desquels contribue chaque immeuble, proportionnellement à sa valeur.

La fixation des plus-values a lieu dans la même forme que l'estimation des immeubles à exproprier et peut être établie par une seule et même procédure.

Dans le délai de vingt ans, les travaux votés sont exécutés par la commune lorsqu'elle juge le moment opportun. Mais, si les propriétaires riverains font l'offre de contribuer à l'établissement de l'une des voies votées pour Go p. loo du travail, la commune est tenue d'en entreprendre la construction dans le délai de deux ans et d'en poursuivre l'achèvement sans interruption.

Ainsi chaque propriété intéressée à l'opération prend une part, limitée d'ailleurs, de la dépense, en proportion de la plusvalue qu'elle tirera de l'avantage en résultant.

La plus-value ne s'applique pas seulement aux immeubles en bordure des nouvelles voies établies; lorsqu'il y aura eu aménagement d'un quartier entier, il va de soi que tous les terrains de ce quartier auront augmenté de valeur et que le rendement locatif sera amélioré, souvent dans une proportion considérable. Le texte que nous venons de donner est assez vague dans sa définition de l'immeuble intéressé, puisqu'il considère comme tel celui qui, « par sa proximité ou sa situation », bénéficie du travail exécuté. Ce profit est assez difficile à spé-

cifier. Encore plus délicat est d'estimer, dans ce profit, la part qui provient de l'amélioration urbaine du voisinage.

Kous ne contestons pas quecctlc question, dont les données diHèrent pour chaque cas, puisse donner lieu à des difficultés très grandes et à des difTérends nombreux dont l'importance ne nous échappe pas.

Encore peut-on chercher à les éliminer, dans la mesure du possible, par le moyen d'application de ce principe, — parfaitement équitable en soi.

La loi suisse propose d'établir la plus-value par estimation d'expert, comme pour l'expropriation, et même, pour certains cas, de comprendre ces deux opérations dans une même procédure.

Cela évidemment nous paraît dangereux et sujet à un grave aléa. Quelle base l'estimation pourra-t-elle avoir pour taxer l'augmentation d'un revenu futur? Sur des données similaires et sur les moyennes fournies par des opérations passées? Il semble difficile, dans des cas qui offrent chacun des conditions particulières, de juger de l'avenir d'une valeur sur le passé d'un autre.

Pour nous, s'il est juste que la municipalité bénéficie, d'une façon ou d'une autre, de ces plus-values, il semble plus rationnel que ce bénéfice ne soit prélevé que lorsque cette plus-value est prouvée.

Et l'on en saisit la preuve, par exemple, lors des ventes qui se poursuivent à partir du moment où la transformation du quartier est décidée et publiquement connue. C'est, à notre avis, à l'occasion des mutations que cette participation de plusvalue doit être recouvrée.

Si les mutations n'ont pas lieu dans un délai fixé, vingt ans par exemple, une estimation de la valeur foncière et immobilière ou le rendement locatif, comparé à ces mêmes éléments antérieurs à l'ojiération, seraient la base de l'évaluation.

Notre rôle n'étant pas de légiférer, nous voulons seulement faire reconnaître que des impôts de plus-value sur la propriété foncière seraient de toute justice et vaudraient infiniment mieux que les textes sur la propriété non bâtie qui incitent à la diminution des espaces libres privés, ou les impôts des portes et fenêtres qui taxent, et par conséquent prohibent

REVENTES ET PARTICIPATIONS I^g

pour une part la pénétration de l'air et de la lumière dans les immeubles.

Une autre ressource , celle-ci Les allocations , , 1,1.,

... .^, s adressant aux villes abîmées ou

et indemnités. 1 • 1 <■ • 1

détruites du fait de guerre, serait

fournie par l'Etat sous forme d'indemnité j^our les voies et roules qui auraient souffert des passages de troupes ou de bombardements. Elle permettrait également de gager immédiatement une partie des emprunts nécessaires aux travaux en question.

Il est enfin à remarquer qu'un grand nombre des routes traversant les agglomérations dévastées dépendent, non des communes, mais de l'Etat, et que leur réfection, aussi bien dans la traversée de la localité que dans leur parcours rureJ, sera faite par les soins du service des Ponts et Chaussées.