Le partage est préférable à la vente

s. Lêê héritiers majeurs présens et capables peuvent convenir de vendre (M dt partager, selon qu'Us le préfèrent,

4. S^ily a des mineurs ou des absens, c'est au tribunal à ordonner ce qu'il

jugera le plus utile.

5. Ce n'est qu'après qu'il a été statué sur les questions relatives aux tmimi-

bles à rapporter, ù prélever ou à distraire , que les experts sont en étattU décider si le partage peut ou non être fait commodément.

6. S'il y a plusieurs expertises distinctes, il faut comparer les rapports» Y. Forme de la vente lorsque le tribunal l'a ordonnée.

1. L'indivision des immeubles cesse de deux manières , ou par le partage entre les ayant-droit , ou par la vente volontaire ou jadiciaire. Lorsque la vente est faite aux enchères , au plus offrant et dernier enchérisseur, soit devant un tribunal , soit devant m notaire , c'est ce qu'on appelle une vente ou adjudication par £citation»

2. Si les immeubles peuvent être divisés commodément entre les héritiers y c'est le partage qui doit être préféré, parce qu'il conserve à chaque héritier la portion que lui a donnée la loi, et qae d'ailleurs nul ne peut être contraint à aliéner ce qui lui appartient dans une masse commune et qui peut en être séparé sans aucun préjudice pour ses associés.

Mais si les immeubles ne pouvaient être divisés commodément, c'est-à-dire si la division devait opérer la dépréciation de chacune ou de plusieurs des parties divisées , ou en rendre la jouissance onéreuse ou difficile , ce serait la vente qui devrait avoir lieu.

Cependant une simple inégalité dans les lots , et même la nécessité d'établir une servitude sur l'un en faveur de Tautre, ne

suffiraient pas pour faire ordonner la vente , si d'ailleHrs le partage fbtnoUt se faire commodément. L'art. 833 dit posilivemienb qan rinégalité des lots en nature se compense par un retour, soilta rente, soit en argent, et si les servitudes ne sont pas insupporta^ bles ,. elles peuvent avoir lieu entre cohéritiers , comme elles ont lieu, tous les jours, entre étrangers. Autrement, une maison qui n'aurait qu'une entrée, ou qu'un escalier, ou qu'une cour, ne pourrait jamais être parlaj[ée , parce que l'un des lots serait nécessairement grevé d'une servitude envers l'autre , et qu'il est aussi très-rare qu'elle puisse être divisée en plui^ieurs parties ujtfit^BeB^ égales.

Mais si rinégalité des lots était si coosidérable que Tun des héritiers dût avoir la presque totalité des immeuUes , ou que les servitudes à établir fussent trop onéreuses, dans tous les cas enfin où il serait certain que le partage ne pourrait se faire mie cujusquam injuria^ ainsi que le disait la loi P®, au Code, communi dividundOf h vente devrait être ordonnée.

3. Néanmoins, si tous les héritiers étaient majeurs, non interdits et présehs , ils pourraient convenir de procéder au partage, {uoiqu'il ne pût être fait commodément , ef ils pourraient aussi convenir de vendre , quoique le partage nWtratnftt aucun inconvénient; mais, dans Tun et l'autre cas, il faudrait qu'ils fussent cms d^ accord. Un seul d^entre eux pourrait exiger, ou le partage, lU la vente , suivant ia distinction qui vient d'être établie.

4. Lorsqu'il y a, parmi les héritiers, ou des mineurs même «nancipés , ou des interdits , ou des absens , ou des non présens ^ l doit être toujours procédé au partage , s'il peut être fait comnodément, et, dans le cas contraire , il doit être toujours procédé i la vente. Autrement les intérêts des mineurs, des interdits, des ibsens ou des non présens pourraient être souvent compromis.

Ainsi, à l'égard de ces héritiers , ce n'est qu'après un rapport Peitperts et un jugement rendu par le tribunal compétent, qu'il lait être procédé, ou au partage , ou à la vente. Il ne peut y avoir, ^it de la part des tuteurs , soit de la part de ceux qui représen- ;ent les absens , de convention valable pour le choix de l'une ou le Tautre manière de faire cesser Tindivision ; et lors même qu'une lélibération du conseil de famille aurait autorisé à provoquer,' soit le partage, soit la vente, le tribunal pourrait encore ordonner, iprès le rapport des experts , une autre manière de faire cesser rîndi vision, que celle qui aurait été délibérée par le conseil de famille.

S. Ce n'est qu'après qu'il a été réglé quels sont les immeubles qui appartknnent à la succession et qui doivent être partagés ou vendus, que les experts sont en état de décider si ces immeubles peuvent être ou non partagés commodément; il faut donc, avant que les experts opèrent , qu'il ait été préalablement statué sur toutes les demander an rapport à h âupcemon ou ea prUèvemeiit

d'immeubles en nature, et sur la validité des dons, ou legs en immeubles qui peuvent avoir été faits par le défunt.

Il est certain que le rapport ou la distraction d'un immeuble peut influer beaucoup sur la commodité ou Tincommodilé du partage des autres.

Lorsqu'un immeuble doit être rapporté en nature par Théritier qui l'a reçu , il est réuni aux autres immeubles qui se trouvent dans la succession , et , en augmentant la quotité des objets à partager, il peut rendre commode pour la totalité la division qui, sans le rapport , aurait peut-être été difficile.

Si le rapport n'est pas fait en nature , chacun des autres héri-^ tiers a le droit, ainsi qu'on le verra dans Part. 830 , de prélever^ sur la masse de la succession , un autre immeuble de même nature^ qualité et bonté que celui qui n'est pas rapporté , et ce prélévemeni peut nuire beaucoup à la commodité du partage des autres im meubles.

Cette dernière observation s^ applique également au cas où il fau distraire , de la masse de la succession , des immeubles qui peuven avoir été donnés ou légués par le défunt, soit à des étrangers, soit^ à titre de préciput , à des successibles.

Et enfin , lorsqu'à défaut de représentation en nature des im— * meubles qui sont rapportables, les prélèvemens, pour les autres héritiers, ne peuvent pas être faits en objets de môme nature, qua- — lité et bonté, il faut que les experts indiquent d'autres objets (Tun^ valeur égale, ou s'ils ne peuvent en distraire, sans nuire aux in^ térêts de tous les héritiers , qu'ils fixent la valeur qui doit êtrcr rapportée en remplacement de l'objet en nature.

Il est donc évident que les experts ne feraient qu'une opération toujours incomplète et très-souvent inexacte et vicieuse, s'ils opéraient avant qu'il eût été statué sur toutes les questions relatives, soit aux immeubles qui doivent être rapportés à la masse de la succession, soit à ceux qui en doivent être prélevés ou distraits.

6. II est dit, dans l'art. 974 du Code de procédure civile, que, lorsque la situation des immeubles aura exigé plusieurs expertises distinctes, et que chaque immeuble aura été déclaré impartageable, il n'y aura cependant pas lieu à licitalion, s'il résulte du rap-

CHAP. Vr, DU PARTAGE ET DES RAPPORTS (ART. 828). 231

prochement des rapports, que la totalité des immeubles peut se 3artager commodément.

7. Lorsqu*il a été décidé par le tribunal que les immeubles de la succession ne doivent pas être partagés, mais vendus, comment doit être faite la vente?

Lorsque tous les héritiers sont majeurs, non interdits et présens, ils peuvent, à Tamiable, vendre les immeubles, soit à Tun ou plusieurs d'entre eux, soit à des étrangers.

Ils peuvent aussi convenir, s^ils sont tou& d'accord, que la vente sera faite par licitation, c'est-à-dire, aux enchères, et qu^elle sera laite ou devant un tribunal, ou devant un notaire.

Mais lorsque, parmi les héritiers, il y a, ou des mineurs même émancipés, ou des interdits, ou des absens, ou des non présens, ia vente des immeubles doit toujours être faite par licitation. {Art. 839.)

Il résulterait même des termes de Tart. 827, qu'à Tégard de ces héritiers la vente par licitation doit être toujours faite devant le tribunal , puisqu'aprés Tavoir ainsi ordonné par sa première disposition, Tarticle n accorde, par la seconde, qu'aux parties 7najeures le droit de faire procéder à la licitation devant un notaire. Mais il y a eu dérogation sur ce point, par Tart. 970 du Gode de procédure civile, qui porte que le tribunal ordonnera le partage, s'il j)eut avoir lieu, ou la vente par licitation, qui sera faite, soit devant un membre du tribunal, soit devant un notaire.

Au reste, on verra, sur Part. 839, quelles sont les formalités prescrites pour la vente par licitation.

Article 828.

Après que les meubles et immeubles ont été estimés H vendus, s il y a lieu, le juge-commissaire renvoie les parties devant un notaire dont elles conviennent, >u nommé d'oflSce, si les parties ne s'accordent pas sur e choix ^

OnjH'Ocède, devant cet officier, aux comptes que les copartageans peuvent se devoir , à la formation de la

masse générale, à la composition des lots, et aux four« nissemens à faire à chacun des copailageans.

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