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vendeur est obligé de délivrer toute la quantité

spécifiée au contrat. Si cette délivrance n'est pas possible, l'acheteur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix.

Si la contenance superficielle éxcèdé la quantité spécifiée, l'acheteur doit payer cet excédant ou le remettre au vendeur.

Ni le déficit ou l’excédant est si considérable qu'il y aît lieu de présumer que, si l'acquéreur l'avait connu, il n'aurait pas acheté, il peut se désister de la vente et répéter le prix, sans préjudice à ses dommages et intérêts.

Ces règles, qui ne s'appliquent pas quand la vente est faite d’un corps certain et déterminé, sans égard à la contenance, paraissent si naturelles, et la loi qui les méconnaîtrait blesserait tellement l'équité, que bien des gens croient que, malgré que le Code les indique comme droit nouveau, elles appartiennent au droit ancien.

L'acquéreur d'un héritage grévé de servitudes occultes non dénoncées, si considérables que, si elles l’eussent été, il n'aurait pas acheté, peut à son gré faire résoudre la vente ou obtenir une indemnité de son vendeur.

Par rapport aux donations, le défaut d’accomplissement des charges, n'emporte pas la révocation du don de plein droit et sans stipulation ; il en est ainsi de la vente faute de paiement du prix, et la résolution stipulée de la donation est, à tous égards, réglée comme celle de la vente.

Par rapport à la vente, quand le droit de résolution est stipulé, il se constitue et s'exerce comme celui du réméré, énoncé dans les articles qui s'appliquent à ce dernier droit, dont nous allons faire l'analyse afin d'éviter des répétitions. Quand le vendeur non payé fait résoudre la vente, comme le vendeur qui rémère, il rentre dans son héritage, exempt de toutes les charges dont l'acheteur a pu le gréver.

Le droit de résolution, comme la faculté de rachat, ne peut être stipulé pour plus de dix ans. Toute stipulation pour un plus long temps, est réduite à dix ans. Le terme est de rigueur et ne peut être prorogé par les tribunaux. Après dix ans le vendeur est déchu de sun action de plein &Groit. Le délai court contre les incapables. L'action, dans les deux cas, s'exerce contre les tiers-acquéreurs, même quand le titre du tiers n’en fait pas mention. Cette dernière disposition est cependant de l’ancienne jurisprudence, et ne crée pas und: nouveau.

La résoluiion ‘aute de paiement du prix, se prononce de plano, sans délai comminatoire accordé à l'acheteur. Néanmoins, en payant en capital, intérêts et frais, il conserve la propriété de la chose vendue. La demande du prix par action, ne prive plus le vendeur de son droit d'obtenir la résolution faute de paiement. La vente n’annule plus le bail fait par l’ancien propriétaire, s’il n’en contient une stipulation expresse, le Code ayant rappelé la loi Emptorem.—Toutes innova-

tions qui ont profondément remué la théorie de l’ancien droit sur la vente, et dont le temps seul pourra nous révéler l'étendue !

SUR LES RENTES VIAGÈRES. — Suivant le droit ancien, la constitution de rente, faite sur la tête d’une personne morte lors du contrat, ne produisait aucun effet et le prix pouvait en être répété. Le C'ode a étendu cette disposition au cas où la personne sur la tête de laquelle une rente est constituée, est, à l’insçu des parties, attaquée d’une maladie dangereuse, dont elle meurt dans les vingt jours de la date du contrat. Les termes de l’article 1906 qui la contient, sont cependant trop absolus, en ce qu'ils portent que, dans le cas de la mort qui survient dans les vingt jours, comme dans celui où la mort a déjà eu lieu, le contrat de rente viagère ne produit aucun effet ; et appliqués à la lettre, ils produiraient un déni de justice, puisqu'il est certain que la rente, aux termes de l’article 1910, est due su crédit rentier, dans la proportion des jours « :: le défunt a survécu au contrat, et qu'ici cette proportion peut varier de un à vingt jours.

Quand un immeuble hypoth-qué au paiement d'une rente viagère, est vendu en justice, les créanciers postérieurs ont le droit de recevoir le paiement de leurs créances, en donnant cautions que la rente continuera a etre payée. À défaut de cautions, le crédit rentier a droit de toucher une somme égale à la valeur de la rente, et cette valeur est estimée à un montant suffisant pour

acquérir d’une Compagnie d'assurance sur la vie, une rente viagère de pareille somme

SUR L'ENRÉGISTREMENT DES DROITS RÉELS.— Il n’est pas de matière organique sur laquelle la Législature Provinciale ait fait des changements plus considérables, et laissé une empreinte plus profonde, que sur notre régime hypothécaire. Jusqu'à la passation de la loi de Ratification des titres, nous n'avons eu d'autre moyen de purger les hypothèques secrètes que le décret volontaire, que ses longueurs et les dépens qu’il entraînait, rendaient impraticable, et nul moyen de les rendre publiques.

Le même inconvénient se faisait sentir en France depuis bien des années, quand fut rendu l'Edit du mois de Mars 1673, portant établissement des greffes et enrégistrement des oppositions pour conserver la préférence aux hypothèques. Mais, dit l’Edit de 1771, sur lequel a été calqué notre loi de Ratification : ‘ la forme qui avait alors “ été donnée à cet établissement ayant rencontré « des difficultés dans son exécution, il a été “révoqué par un autre Edit du mois d'avril 41774."

Ce ne fut donc qu’en 1771 que, par la substitution des lettres de Ratification au décret volontaire, le projet, longtemps en germe, reçut son exécution définitive en France. Nous avons adopté ce régime dans le Bas-Canada, en lui donnant une forme plus simple et plus en rapport avec nos institutions judiciaires. Mais la ratification de titre

Le AC PO A

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ne pourvoyait qu'à la purge des hypothèques existantes lors de l'acquisition de l’impétrant, et rien ne pouvait prémunir les acquéreurs contre les hypothèques subséquentes, en les rendant publiques. L’hypothèque générale résultant de tout engagement authentique, était devenue un sujet d’effroi pour les acquéreurs, et paralysait le mouvement de la propriété.

En 1841, fut passée l'Ordonnance d’enrégistrement, dont les traits principaux furent de spécialiser l’hypothèque, en excluant l’hypothèque générale de la plupart des conventions, et en rendant inefficaces les hypothèqnes contre ies tiers, si elles n'étaient enrégistrév:. Cette ordonnance s'appliquait aussi aux hypothèques futures, mais une foule de cas échappaient à son opération, tant dans le passé que dans l'avenir.

Malgré l'utilité incontestable des réformes qu'elle a introduites, dans notre régime hypothécaire, et les amendements subséquents faits par la Législature, elle était loin de l'avoir rendu parfait. L'enrégistrement d’une foule d’actes, produisant des hypothèques préjudiciables aux tiers et des priviléges secrets, n’était pas obligatoire. De là autant de lacunes qu'il fallait faire disparaître et de vides que le Code s’est chargé de combler.

S'occupant d'abord de la transmission par succession ab intestat, dont rien ne rendait l’enrégistrement obligatoire, le Code a ordonné l’enrégistrement d'une déclaration énonçant le nom de l’héri-

tier, son degré de parenté avec le défunt et la désignation des immeubles. à

Jusqu'au Code, toute transmission par acte entre-vifs devait être enrégistrée, et il en était ainsi de la transmission par succession testamentaire ; mais la loi était silencieuse sur la transmission à titre de succession ab intestat.

De même l'acquéreur à titre singulier, pour protéger ses droits, était obligé d'enrégistrer ; mais aucun délai fixe ne lui était assigné. Il pouvait demeurer dans une inaction fatale aux tiers. Il pouvait même vendre l’immeuble ou laffecter de nouvelles charges, sans que son titre d’acquisition fût rendu public. Dorénavant, jusqu’à ce que l’enrégistrement de son titre ait été effectué, l'enrégistrement de tout droit réel par lui créé sur l'immeuble, sera sans effet.

Nous avons vu que, pour exercer la résolution de la vente, par défaut de paiement du prix, le vendeur devait en faire l’objet d’une stipulation. Mais cette stipulation pouvait rester secrète, et les tiers, ignorants du titre résoluble de l’acquéreur, et trompés par sa possession publique, pouvaient prendre sur l'immeuble des hypothèques extinguibles avec le titre de l'acheteur.

C’est ce qui a fait prescrire l’enrégistrement de la clause résolutoire. Le vendeur jouit néanmoins du délai de trente jours pour enrégistrer.

Le jugement qui prononce la résolution de la

vente en ce cas, comme la rescision de toute alié-

nation, ou la révocation d'aucun acte transmis-

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sif d’un immeuble, aussi bien que celui qui fait droit à la demande en réméré, doivent aussi être enrégistrés dans les trente jours.

Désormais, pour recevoir ses effets, le douaire coutumier créé par la seule opération de la loi, devra être l’objet d’un enrégistrement. L'acte de célébration du mariage devra être enrégistré, avec une description des immeubles possédés par le mari, lors du mariage, et que l'on veut assujettir au douaire. Quant aux immeubles acquis plus tard par le mari, et qui tombent dans la catégorie de ceux affectés par le douaire, ils n’y peuvent devenir sujets, qu'à compter de la date de l’enrégistrement d’une déclaration, contenant la date du mariage, les noms des époux, la description de l'irimeuble, la charge du douaire et l'indication du titre d'acquisition. L'article ne dit cependant pas par qui devra se faire cet enrégistrement.

La renonciation à une succession, à une communauté, à un legs, est invalide, vis-à-vis les tiers, sans enrégistrement. Tout transport de créances hypothécaires doit être enrégistré. Il en est ainsi par rapport au tiers-acquéreur d’un bail pour plus d’une année. Ce qui contribuera dans les villes surtout, à rétablir la loi Emptorem, de fait sinon de droit, dans bien des cas ; car aucun locataire n’a songé jusqu’au Code à faire enrégistrer son bail, fait pour une ou plusieurs années, et les probabilités sont que peu d’entre eux y songeront dvantage à l'avenir.

ja quittance donnée par anticipation, pour

plus d'une année de loyer, ne peut également être apposée à un tiers, sans enrégistrement. Ce tiers ici ne peut guère être que le tiers-acquéreur et non le créancier du propriétaire, car les créanciers ne sont pas des tiers vis-à-vis leurs débiteurs.

Pour conserver des arrérages d'intérêts ou de rente, le bordereau «nrégistré doit être accompagné d’une déclaration, sous serment, que le montant en est du.

Cet amendement termine l’esquisse des modifications aux lois d’enrégistrement, modifications dont on ne peut donner une idée d'ensemble ou dessiner le caractère général, sans descendre, sur presque chaque article, dans des détails qui ne trouveraient pas leur place ici. Contentons-nous de dire que le but du Code semble avoir été d’universaliser l’enrégistrement de tous les actes qui touchent aux droits réels, et même de ceux qui, n'ayant pas ce caractère, peuvent affecter les intérêts des tiers. |

Passons maintenant au titre de la PRESCRIP- TION.

Dans l’ancien droit, la prescription ne courait jamais contre l’appelé à la substitution, avant l’ouverture de cette substitution même; et nulle différence n'était faite à cet égard entre le grévé et lestiers, La loi fondait, dans les deux cas, l’imprescriptibilité sur la maxime : contrà non valentem agere nec currit prescriplio. L'on considérait comme incapable l’appelé tant que son droit n’était pas ouvert.

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Le Code a apporté une exception à cette règle,

en déclarant prescriptible, en faveur des tiers, l'immeuble chargé de substitution, à moins que l'appelé ne soit mineur. Ce sera alors non comme appelé, mais comme mineur, qu'il sera protégé contre la prescription. La loi nouvelle n’a cependant pas voulu livrer l’appelé à la merci des aliénations qu'il n’a pu contrôler, et le rendre, sans moyen de faire valoir ses droits, victime de la mauvaise foi du grévé. Elle lui accorde l’action en interruption de prescription contre le tiers-acquéreur : action qui conciliera tous les intérêts.

Toutes les prescriptions créées en faveur des tiers, avec titre et bonne foi, sont réduites à dix ans. L'on ne reconnaît plus la prescription de vingt ans contre les absents. Pas n’est besoin de dire que la facilité des communications et la rapidité des moyens de transport, qui ont pour ainsi dire effacé les distances, rendaient depuis longtemps inutile la distinction entre la prescription de dix ans et celle de vingt, à raison de l’absence du propriétsire ou du créancier. Longtemps elle eut sa raison d’être, et l’absent eut droit à la protection spéciale de la loi contre des possessions qu’il pouvaitignorer. Maïsil n'aurait pas cette excuse aujourd'hui ; et l'intérêt des tiers se joint ici à l'intérêt public pour assurer à la possession de dix ans, avec titre et bonne foi, son efficacité.

Les biens appartenant aux Eglises étaient, avant le Code, le sujet d’un privilége FRERE

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